יעקב אטרקצ'י / צילום: איל יצהר
לאחר שנים בהן מתחו יזמים ביקורת על לוחות הזמנים שבהם מאושרות תכניות בוועדות המחוזיות, והעדיפו להתנהל ברשויות המקומיות, מתחילים היזמים לאותת על היפוך מגמה: "היעילות היום בוועדות המחוזיות גבוהה יותר מהוועדות המקומיות, ושנת 2018 היא שנת בחירות ברשויות המקומיות, ולכן המצב צפוי להיות גרוע יותר", כך אמר יעקב אטרקצ'י, בעלים ומנכ"ל אאורה ישראל, בפאנל בנושא הפוטנציאל הלא ממומש בהתחדשות עירונית, בהנחיית עורך הנדל"ן של "גלובס" דרור מרמור, שהתקיים אמש (א') בכנס חשיפת מדד הנדל"ן של גלובס ואתר מדלן לשנת 2017.
"אם יש לי את האופציה ללכת עם תוכנית ישר לוועדה המחוזית אני אעדיף לעשות את זה, כי בוועדה המחוזית הדיון הוא דיון מקצועי" אמר אטרקצ'י. "לעומת זאת בוועדות מקומיות השיקולים הם אחרים, ואני כבר שומע שבמקומות מסויימים ראשי ערים אומרים שמחודש יולי הקרוב, לא יתקיימו דיונים בהיתרי בנייה. ואני שואל, למדינת ישראל יש את הפריבילגיה חצי שנה לא לדון בתוכניות בנין עיר? בלתי נתפס בעיניי. תכנון צריך לביות מקצועי ולא פוליטי".
אטרקצ'י מתח ביקורת על תוכנית מחיר למשתכן, וטען כי פרויקטי תמ"א 38 יהיו בכייה לדורות: ""אני לא נגד פריפריה, אבל הפיתרון שהמדינה נותנת במחרי למשתכן עם כל הכבוד, הוא לא באזורי ביקוש. רוב האוכלוסיה מה לעשות, רוצה לגור בין חדרה לגדרה. הפיתרון נמצא במרכזי הערים, בבניינים משנות ה-50 שנמצאים במיקומים פנטסטיים אבל שלא ראויים למגורים, וצריך לצופף את האוכלוסיה ולבנות לגובה,עם רווח ראוי בין הבניינים החדשים. לכן תמ"א 38 היא פיתרון מאולץ שאסור ללכת לכיוונו. פרויקטים של תמ"א 38 לא נותנים מענה לכל הסביבה, לא מצופפים מספיק, והם יהיו בכייה לדורות ".
מנגד, אמר עומר גוגנהיים מנכ"ל חברת אשדר בוטיק, שיוזמת פרויקטים של תמ"א 38, כי מדובר בפיתרון קצר יותר שמועדף על רבים על פני פינוי בינוי. "יש בציבור אנשים שלא מעוניינים בפרויקטים שלוקחים זמן רב כמו פינוי בינוי" אמר גוגנהיים. "בנוסף לכך, לא כל הרחובות בישראל הם כמו עזה. יש רחובות שלא רוצים להרוס אותם. הרבה אנשים רוצים לשמור על האופי הקיים. יש מקומות שפינוי בינוי לא מתאים בהם, ותמ"א 38 מתאימה יותר. תמ"א 38 צריכה רק סדר. לא ייתכן שאחרי 4 שנים של החתמת דיירים ותכנון, ערב לפני היתר הבנייה, הרשות המקומית מחליטה שהיא משנה מדיניות והכל נעצר". גוגנהיים סבור אף הוא כי המחיר למשתכן מרחיק את הפריפריה מהיכולת לממש בה התחדשות עירונית. "בפריפריה גם צריך פיתרון, אבל אם עושים שם מחיר למשתכן שמוריד מחירים, אז איך אי פעם יהייה כלכלי שם לממש תמ"א 38?".
מהמדד עולה כי אחרי עליה מתמדת בין 2010-2014, אכן נרשמה ירידה באישור בקשות להיתרי בנייה לפרויקטים של התחדשות עירונית בשנים 2015-2017, כאשר הפקק מצוי ברשויות המקומיות. "הירידה מוסברת בתוכניות שהעיריות נדרשו לאשר, כמו תוכנית הרבעים בתל אביב, ויצרו לתקופה מסויימת קיפאון, אך זו למעשה ירידה לצורך עלייה", אמרה גנון. "היה גם תיקון 3א לתמ"א 38 שגם הוא השאיר הרבה יזמים על הגדר כשהייתה אי וודאות, אבל בסוף התוכניות האלה יצרו וודאות והיא הדבר החשוב. אז גם אם לתקופה מסוימת יש קיפאון שנובע חוסר וודאות, אחר כך אישור זכויות הבנייה הוא ברור". גנון הוסיפה כי גורם נוסף שמביא לעיכוב במימוש היתרים הוא הדיירים עצמם: "אנחנו רואים באופן ברור שבמקומות שבהם נעשים תהליכי שיתוף ציבור, הפרויקטים עובדים טוב יותר. בימים אלה אנחנו מתכוונים להוציא המלצות לא מחייבות ליזמים איך להתנהל עם דיירים, כי שם המפתח ".
בפאנל, הסבירה יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב דניאלה פוסק, כי הוועדות נדרשות להיערך להכפלת האוכלוסיה, וחלק חשוב תוספת ההתחדשות העירונית. "במדינת ישראל חיים 8.5 מיליו ןשתובים ובעוד 25 שנה נהייה 17 מיליון תושבים. לכן הרבה מהרשויות נדרשו לעדכן את תוכניות המתאר שלהן, שעודכנו בפעם הארונה בשנות ה-70". לדברי פוסק, ב-2017 אושרו במחוז תל אביב מעל 10,000 יחידות דיור, מעל 8000 מתוכן יחידות שנוצרו מהתחדשות עירונית, בין אם בתמ"א 38 ובין אם בפינוי בינוי.
בחודשיים הראשונים של 2018 ינואר פברואר אושרו כבר 13 אלף יחידות דיור. 8000 מהן בהתחדשות עירונית. נכון שבערים מסוימות נראית ירידה, כמו ברמת גן גבעתיים. שתי הערים האלה שמעל 70% מהבנייה מיועדת להתחדשות עירונית, עתידות לשלש את עצמן. כשהן הבינו את המספרים הן באו וביקשו להקפיא באופן זמני מתחמים שבהן זיהו מצוקה של תשתיות ומבני ציבור. זאת אחרי שבקדנציה הקודמת ברמת גן אושרו ללא הכנה והבנה תוספת על תוספת של יחידות דיור , ולכן חלה על העירייה החובה לעצור ולתכנן את העתיד שלה. כרגע רמת גן מתכננת מתחם אחר מתחם, במטרה לדעת איפה יש לה מבני ציבור ואיפה אין לה. כך גם גבעתיים. היתרון כמובן נמצא בפרויקטים של פינוי בינוי שבהם מתוכננות חטיבות קרקע גדולות יותר, שמאפשרות להפריש שטחים למבני ציבור. הבעיה שאי אפשר לקחת את כל רמת גן לפינוי בינוי ולכן החוכמה בתוכניות מתאר כוללניות, להגדיר איפה מתאים פינוי בינוי ואיפה תמ"א 38."
מהנדס עיריית נתניה אבנר אקרמן, שאוהד יותר פרויקטים של פינוי בינוי על פני תמ"א 38, הסביר כי בנתניה למשל, אושרו תוכניות להתחדשות עירונית עוד בשנת 2003 ועד היום לא מומשו. "אין הרבה התחדשות עירונית בנתניה, בגלל ערכי הקרקע, אבל נתניה היא סיר מבעבע" אמר אקרמן. " אנחנו נערכים לכך ומקווים שבשנתיים הקרובות יהיו בנתניה 4-5 תוכניות של התחדשות עירונית עם היתרי בנייה. ערכי הקרקע הנמוכים יחסית, מכריחים אותנו לדבר על מכפילים גבוהים שמפחידים אותנו, ולא ריאליים מבחינת תשתיות. אנחנו חייבים לקחת בחשבון מה יקרה לעיר עם התוספת הזאת תאושר, בראייה כוללנית ולא רק פרטנית. אנחנו היחידים שרואים את הסכום של כל הפרויקטים האלה יחד, ולכן מתנהלים בזהירות ".
פוסק התייחסה למחלוקת שבין העדפה לתמ"א 38 לבין פינוי בינוי: "תמ"א 38, היא מחוייבת המציאות, היא חלק מהתחדשות עירונית, והיא קוראת במרכזי ערים ברחובות שלא יתרחבו ולכן יכולת הנשיאה של מרכז עיר קיים היא מוגבלת, ולכן אנחנו מחפשים שילוב. צריך לקחת בחשבון שבפינוי בינוי מקבלים תוצר של מגדלים, שי שלכך משמעות גם בעלות הקמה של כל דירה, וגם בעלות תחזוקה של כל דירה. ההפרשים מגיעים ל-500 אלף שקל בעלות הקמה של כל דירה במגדל לעומת בניין, והפרש של 500 שקל בעלות תחזוקה של דירה במגדל לעומת בניין רגיל, ולכן לתמ"א 38 יש גם ערך חברתי ברור והיא יכולה לשמש גם לשימור אוכלוסיות שידן לא תגיע למגדל, על מנת לשמר פלורליזם חברתי וזה הרבה מעבר למספרים ולחיזוק בניין מפני רעידות אדמה.
"אנחנו היום מאשרים תוכניות שמשלבות תמ"א 38 ופינוי בינוי ומעודדים לא לבנות מרתפי חניה אלא חניונים ציבוריים מתחת לשטחים ציבוריים מתחת לרחובות וכיכרות, כי זהינו שמקום חניה ציבורי משמש יותר אנשים מאשר חניון שמשרת בעל הקרקע פרטית. בוודאי כשאנחנו רואים את התקדמות הפיתוח של התחבורה הציבורית. צריך להבין שכל שעה שאנחנו מבלים היום בפקק, בעוד 10 שנים תהייה שעתיים. לכן החשיבות בהשקעה בתחבורה הציבורית, ואת התוצאות רואים היום בעפולה, וכרמיאל ואופקים, שפתאום מונגשות".
מנגד, אמר אקרמן: "פינוי בינוי הוא לא רק מגדלים, ויכול לכלול גם בניינים נמוכים. ברור שהאוכלוסיה בבניינים הישנים לא יכולה לעבור למגדל, ולכן חשוב לעשות תמהיל של בניינים גבוהים ונמוכים, כדי שהאוכלוסיה הוותיקה תוכל לעבור אליה. לגבי התחבורה אני לא חולם, ויודע שרכבת קלה כנראה לא תהייה בנתניה, לכן בתל אביב אולי יסתדרו בלי חניות, אבל במקומות אחרים לא. אנחנו כן מורידים את תקני החנייה במרכז העיר, כי הרעיון הוא שאנשים יגיעו למקומות שהם צריכים ברגל, לקופת חולים ולגן ילדים ולא יסעו ברכב ויחפשו חנייה".
גנון סיכמה את הדיון לזכות תמ"א 38 וציינה כי מדובר בתוכנית שנותנת מענה לאוכלוסיות כמו חרדים למשל, שם לא נהוג לעבור למגדלים בגלל סוגיית המעלית. "ניסינו לקדם פרויקט בירושלים והיה חשש גדול שתיכנס קהילה אחרת לבניין גם אם היא חרדית. וכאשר מדברים על תמא 38 לא מוסיפים הרבה מאוד דירות ולכן בדרך כלל נכנסים יותר אנשים מאותה קהילה. מי שנוסע היום בשכונת רמת אשכול בירושלים רואה בניין אחרי בניין שעובר תמ"א 38 באופן מסודר ושנותן מענה שמתאים לאוכלוסיה".