נדל"ן (צילום: רויטרס)
האם הרוכשים יורדים מהגדר? על פי נתוני הכלכלן הראשי באוצר במסגרת סקירה שפורסמה היום (א'), העוסקת בענף הבנייה למגורים, בחודש ינואר 2018 נמכרו כ-9,000 דירות ברחבי הארץ, כ-500 מהן דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן. מדובר בעלייה של כ-10% בהיקף הרכישות בהשוואה לחודש הקודם (דצמבר 2017).
במקביל, בכל הנוגע לרכישת דירות על ידי מי שזו דירתו הראשונה, גם כאן מעידים נתונים על עלייה בשיעור רכישת דירות "במחירי שוק" (בניכוי דירות מוזלות במחיר למשתכן) בהשוואה לחודש הקודם בשיעור של כ-16%. באוצר מציינים כי גידול זה ברכישות מתרכז באזור המרכז, ובדירות חדשות בפרט.
עם זאת, חשוב לציין כי בעוד הנתונים מעידים על עלייה ברכישות בהשוואה לחודש הקודם (ינואר 2018 לעומת דצמבר 2017) בהשוואה לחודש המקביל אשתקד (ינואר 2017) עדיין מדובר בירידה בהיקפי הרכישה. כך, בכל הנוגע לרכישת דירות על ידי הציבור הרחב מדובר על ירידה בשיעור 10% ברכישת דירות ב"מחירי שוק" ובכל הנוגע לרכישת דירה ראשונה, גם כאן מדובר בירידה דומה של כ-10%.
באוצר מסבירים את העלייה ברכישות בהשוואה לחודש הקודם בכך שחלק ניכר מהדירות שנרכשו על ידי כלל הציבור הן דירות בשוק היד שנייה, וזאת "על רקע האצה במכירות המשקיעים, בפרט "מרובי הנכסים", עם תום תקופת "החסימה" במכירת דירות בשיטת החישוב הלינארי, המעניקה הטבת מס משמעותית". בכל הנוגע לרכישת דירות על ידי מי שזו מוגדרת דירתו הראשונה כותבים באוצר בסקירה כי: "ההגדרה "זוגות צעירים" אינה תופסת לגבי חלק גדול מרוכשים אלו, שכן 41% מהם הינם רווקים, צעירים. כמו כן, כאשר בוחנים את רמות השכר של רוכשי "דירה ראשונה" חדשה באזור המרכז (שלא במסגרת "מחיר למשתכן"), בפרט, ביחס לרמות המחירים של הדירות אותן רכשו, עולים ממצאים שיש בהם כדי להצביע על פוטנציאל גבוה של רכישות בסיווג של "דירה ראשונה" מתוך מטרה להקטין, משמעותית, את חבות המס".
בכל הנוגע למכירת דירות חדשות, על פי הסקירה בחודש ינואר 2018 נמכרו 1,900 דירות חדשות במחירי שוק (ללא דירות מוזלות), וזאת בדומה לחודש הקודם, וכ-15% פחות מהיקף הדירות החדשות שנמכרו ב"מחירי שוק" בינואר 2017. "בפילוח גיאוגרפי בולטות ירידות חדות, בשיעורים שבין 30% ל-50% באזורי ת"א, ירושלים חיפה וב"ש בהשוואה לינואר אשתקד. מנגד, בולט אזור המרכז עם גידול משמעותי ברכישת דירות חדשות "במחירי שוק", המתרכז בקרית אונו ובבני ברק. יש לציין כי מאחר וחלק גדול מהרכישות שהתבצעו בקרית אונו היו במסגרת פרויקט של פינוי-בינוי, סך רכישות זה מוטה כלפי מעלה".
במקביל, בכל הנוגע למשקיעים, אחרי תקופה ארוכה בה העידו הסקירות רק על ירידה בשיעור המשקיעים, הסקירה הנוכחית מעידה על עלייה קלה במשקל המשקיעים בשוק. "משקל המשקיעים בסך הרכישות בחודש ינואר עמד על 17% גבוה ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם כמו גם בהשוואה לינואר אשתקד. גידול זה מוסבר בגידול החריג במכירות המשקיעים, כאשר באזורים מסוימים הדירות המוחזקות ע"י משקיעים הינם בעלי מאפיינים מסוימים, המועדפים במידה פחותה ע"י זוגות צעירים ומשפרי דיור.
במונחים כמותיים הסתכמו רכישות המשקיעים בינואר ב-1,600 דירות, ירידה של 2% בהשוואה לינואר אשתקד וגידול של 6% (השקול לתוספת של 84 דירות) בהשוואה לחודש הקודם". עוד מציינים באוצר כי : "מכירות המשקיעים בחודש ינואר רשמו גידול חריג של 40% בהשוואה לחודש דצמבר, זאת על רקע תום תקופת "החסימה" במכירת דירות תוך ניצול הטבת המס הגלומה בשיטת החישוב הלינארי. בהקשר זה נציין כי עם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח על משקיעים, החל בינואר 2014, ניתנה למשקיעים אפשרות לנצל מכירה של עד שתי דירות בחישוב מס בשיטה הליניארית, זאת עד תום 2017. כל מכירה של דירה נוספת (דהיינו דירה שלישית ומעלה) בין השנים 2017-2014 הייתה מביאה את המשקיע לשיעור מס השבח הסטטוטורי הרגיל, העומד על 25%.
הרקע למגבלה זו היה החשש של המחוקק ל"זריקה" גורפת של דירות ע"י משקיעים, עם ביטולו של הפטור ממס שבח, ולפיכך נקבעה תקופת מעבר של ארבע שנים, במהלכן "ישתחררו" חלקית, באופן מבוקר דירות אלו. הגידול החד שנרשם בפועל במכירות המשקיעים בינואר השנה מעיד עד כמה מגבלה זו הייתה אפקטיבית. במונחים כמותיים הסתכמו מכירות המשקיעים בינואר ב-2,200 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז מרץ אשתקד, כאשר במהלך הרבעון הראשון אשתקד הייתה רמת מכירות המשקיעים גבוהה, על רקע החשש מישומו של "מס דירה שלישית". הגידול החד במכירות המשקיעים בינואר מחק את הגידול הזניח ברכישות המשקיעים (בהשוואה לדצמבר) והביא לגריעתן של 650 דירות מ"מלאי" הדירות המוחזקות על ידי משקיעים, זאת בחודש ינואר בלבד. לשם השוואה, בחודש דצמבר נגרעו ממלאי זה כמאה דירות בלבד".
עוד על פי הסקירה, רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש ינואר ב-3,100 דירות, ללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם וירידה חדה בשיעור 16% בהשוואה לינואר אשתקד.