תחת פז / צילום: אלי יהב
חברת האנרגיה פז חושפת לראשונה בדוחותיה לבורסה פירוט של הנדל"ן שבבעלותה, ואת היקף שטחי הנדל"ן הלא מנוצלים שבהם מחזיקה החברה. זאת, בשל כוונתה לממש ולהשביח אותם ב-5 השנים הקרובות וליצור ערך מוסף לתחום פעילות הליבה של החברה, שהוא דלק.
ל"גלובס" נודע כי החברה מתכננת להגדיל את זכויות הבנייה בנדל"ן שבבעלותה עד ל-106 אלף מ"ר, אותם ניתן יהיה לממש לטובת מגורים, תעסוקה ומסחר. זאת בנוסף לשטחי תחנות הדלק והמסחר הקיימים המניבים לפז הכנסות משכירות ודמי ניהול. לפי הערכות בשוק, שווי זכויות הבנייה שפועלת פז להרחיב עומד על למעלה ממיליארד וחצי שקל.
הקרקעות שבבעלות החברה, מהוות מכרה זהב, שנהנה לאורך השנים מהזינוק בערך הקרקע בישראל, מה שגם הביא להחלטה הנוכחית להשביח את הקרקעות ולהגדיל את זכויות הבנייה בהן.
פז היא חברת הדלק עם היקף התחנות הגדול ביותר שמצוי על קרקעות בבעלותה. מתוך 275 תחנות דלק של פז, 104 תחנות נמצאות על קרקע בבעלותה (ב-11 מהן שותפים גם בעלים אחרים בקרקע). התחנות כוללות גם 244 חנויות נוחות Yellow, ובסך הכל 59 מתחמים קמעוניים, שכוללים 21.5 אלף מ"ר שטחי מסחר בבעלות החברה, המושכרים לצדדים שלישיים, ומזכים את החברה בדמי שכירות ודמי ניהול. בדוחות ציינה פז כי שטחים אלה צפויים לגדול בשנת 2018 בשיעור של 7%.
מדוחות החברה עולה כי בקרקעות שבבעלותה יש לחברה זכויות בנייה מאושרות בהיקף של 44 אלף מ"ר באזורי ביקוש עירוניים שטרם מומשו, אך "הכסף הגדול" מצוי בהשבחה עתידית של קרקעות בבעלותה עד להיקף של 106 אלף מ"ר לבנייה של מגורים, תעסוקה ומסחר בערים כמו תל אביב, חיפה, ירושלים, רמת גן, באר שבע, נתניה ורחובות.
החברה צופה כי ב-5 השנים הקרובות היא תפעל לקידום התכנון בקרקעות אלו בוועדות התכנון השונות, עד לאישור התוכניות שיגדילו את זכויות הבנייה. היקף ההשבחה הגדול ביותר צפוי להיות באזור המרכז, שם מחזיקה החברה היום בזכויות בנייה מאושרות ל-21.5 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה, שצפויות לגדול ליותר מ-70 אלף מ"ר בייעוד של מסחר תעסוקה ומגורים. גם באזור הדרום צפוי לזנק היקף זכויות הבנייה הקיימות מ-3,300 מ"ר בלבד בייעוד מסחר ל-25 אלף מ"ר בייעוד מסחר, תעסוקה ומגורים.
שטחים נרחבים לבנייה בתל אביב
חלק מתחנות הדלק של פז מצויות על מגרשים שבהם מקדמת פז תוכניות נקודתיות. בתחנת הדלק בדרך בן צבי בתל אביב למשל, מחזיקה היום פז בתחנת דלק, עם זכויות בנייה מאושרות בהיקף 18 אלף מ"ר לתעסוקה שיכללו בניין בן 9 קומות עם מסחר. במסגרת הפרויקט המתוכנן, צפויה תחנת הדלק להיהרס ולהיבנות מחדש. לפרויקט זה צפוי לצאת היתר בנייה במהלך השנה הקרובה.
במקרים אחרים, מצויות תחנות הדלק של פז על קרקעות שבהן מקודמות תוכניות גדולות שכוללות גם מגרשים סמוכים של בעלים אחרים. כשתתאשרנה התוכניות, תקבל פז את זכויותיה במסגרת התוכנית החדשה ובהתאם לחלקה היחסי בתוכנית.
ברחוב סלמה בתל אביב למשל נכללת תחנת הדלק של פז בתוכנית גדולה שבה שותפים בעלי מגרשים סמוכים. בתוכנית זו מקודם פרויקט גדול בן 50 אלף מ"ר שכולל תעסוקה מגורים ומסחר. לפז זכויות בפרויקט זה בהיקף של 5,000 מ"ר. גם בשכונת בקעה בירושלים, נכללת תחנת דלק של פז בתוכנית גדולה בהיקף 30 אלף מ"ר שבה שותפים בעלי מגרשים סמוכים. לפז זכויות בנייה בפרויקט מתוכנן זה, בהיקף של 9000 מ"ר.
האם ומתי לממש את זכויות הבנייה
פז מקדמת תכנון על חלק ניכר מעתודות הקרקע שבבעלותה, בעוד חלק אחר החליטה למכור, כמו חטיבת הקרקע בת 164 דונם שהחזיקה במתחם פי גלילת אותו מכרה ב-2015 לקבוצת משקיעים בראשות קנדה ישראל תמורת 237 מיליון שקל.
באשר להחלטה מתי לממש את זכויותיה של פז, האם למכור אותן בשלב התכנון, בשלב היתר בנייה, או להמתין דווקא לבנייה ולהחזיק בנכסים כנס מניב, אמר מנכ"ל פז יונה פוגל בשיחה עם "גלובס" כי "תמיד חתרנו להחזיק את הקרקעות בבעלותנו ואנחנו ממשיכים לחתור לנצל את הפוטנציאל המסחרי של השטחים בבעלותנו.
"במהלך השנים חלק גדול מהקרקעות, איבדו את היעוד המקורי שלהן, והחלטנו לממש ולמכור אותן, כמו בפי גלילות למשל, שהפיתוח שלה היה ארוך טווח וכבר לא היה קשור לפעילות העסק החי שלנו. אנחנו בוחנים כל קרקע ושואלים כיצד היעוד האופטימלי שלה יכול לעזור לעסקים הקיימים והחיים שלנו, וכך מקבלים החלטה איזה מהקרקעות להשביח, על איזו לבנות, ואיזו קרקע לממש ומתי. כל אחת מהאפשרויות נבחנת לגבי כל חטיבת קרקע. בגדול אנחנו שואפים להקים פרויקטים שתחנות הדלק ייבנו חלק מהם, שכן תחנות הדלק הן עוגן שמחייב התייחסות".
בחודש מרץ החלה פז בשיתוף פעולה עם דואר ישראל וחברות שילוח, כך שב-105 מרכזים קמעונאיים שבבעלות פז, ביניהם חנויות Yellow, הוקמו לוקרים אוטומטיים המהווים תחנות איסוף להזמנות מקוונות של ישראליים מאתרי אינטרנט בעולם.