גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"העיוותים בהיטל ההשבחה פשוט בלתי נסבלים"

השמאי הוותיק ניקי פרימו החליט לפרוש במפתיע ולעבור ליזמות מגורים בחו"ל ■ רגע לפני כן, הוא מתריע מפני ביטול השמאות המכריעה ומזהיר מפני העיוותים בהיטלי ההשבחה ■ "תוכנית מחיר למשתכן יוצרת ביקושים כבושים שבשלב מסוים יתפרצו, ובל נופתע אם הדבר יביא לעליות מחודשות במחירי הדירות"

ניקי פרימו  / צילום: איל יצהר
ניקי פרימו / צילום: איל יצהר

ביולי הקרוב יחלפו 10 שנים מאז אישרה הכנסת את תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, שהקים את מוסד 'השמאי המכריע' שיחרוץ במקרים של פערי השומות, בין עמדת הרשויות המקומיות לבין עמדת בעלי הקרקע והיזמים. רגע לפני כן הפתיע לאחרונה שמאי המקרקעין הוותיק ניקי פרימו (66) אחד מ-25 השמאים המכריעים, כאשר הודיע על פרישה מהתפקיד, לפני תום הקדנציה בת 10 השנים.

פרימו: "החלטתי לפרוש מכיוון שנקרתה בפני הזדמנות עסקית שלא רציתי להחמיץ. חברי מזה 40 שנה שרגא ויסמן, מנכ"ל אשדר לשעבר, ואני, רשמנו לפני כמה חודשים חברה העוסקת ביזמות לבנייה למגורים בוורשה, פולין. שרגא חי בוורשה כבר כעשר שנים, והוא רכש שם מוניטין בתחום הבנייה למגורים. אנו מגייסים מימון בישראל, והמשקיעים שותפים שלנו ביזמות. לאחר פעילות עסקית של חודשים ספורים אנו מנהלים כבר שני פרויקטים, בהיקף של כ-100 מיליון שקל. התוכנית העסקית שלנו יוצרת אפשרות לתשואה שנתית דו-ספרתית להון העצמי. מכיוון שהמשקיעים שלנו הם ישראלים, החלטתי לפרוש כשנה לפני תום הקדנציה. ויתרתי על הכנסה של למעלה מ-2 מיליון שקל, כדי שלא אהיה במצב של ניגוד עניינים".

כיצד אתה מסכם את תיקון 84 לאחר תשע שנים?

"התיקון עשה נפלאות למקצוע שמאות המקרקעין. הרמה המקצועית של השומות עלתה ללא הכר. השמאים הבינו שלשמאי מכריע חייבים להגיש שומות ערוכות ברמה המקצועית ביותר, מכיוון שהשמאי המכריע בודק ביסודיות את החומר שלפניו, וטענות שאינן מבוססות נדחות. הדבר הקרין גם על שומות הנערכות שלא לצורך הגשתן לשמאי מכריע, אלא בכלל.

"לדעתי, מוסד השמאי המכריע העלה מאוד את קרנו של המקצוע בעיני כל, שכן השומות הן נטולות כל פניות, הן נערכות בחרדת קודש ובמקצועיות. מדובר בהליך שקוף, יעיל, נטול פניות ומקצועי. אך החשוב מכל הוא, שכל הנישומים שווים בפני השמאי המכריע".

יש ביקורת, אפילו בין שמאים, לפיה השומות המכריעות יצרו מעין "טבלה של ערכי שווי", ולא שומה המתייחסת למאפיינים של הנכס הספציפי.

"שמאי מכריע מחויב להתייחס לשומות מכריעות שנערכו לפניו באותה הסביבה, ולהחליט אם לאמץ את הכתוב בהן. כלומר, בכל מקרה נערכת בדיקה מחודשת, וזה בדיוק ההיפך מטבלה".

ובכל זאת, יו"ר הלשכה החדש חיים מסילתי טוען שלמען הזהירות מניגוד עניינים יש למנוע מהשמאים המכריעים להיבחר למוסדות הלשכה.

"שופטים פורשים מחברותם בלשכת עורכי הדין, וביום שיוחלט להעניק גם לשמאים המכריעים חסינות כמו שיש לשופטים, ייתכן שגם הם יהיו חייבים לפרוש מחברותם בלשכה. כל עוד המצב לא השתנה, הרי שהשמאים המכריעים הם חברי לשכה לכל דבר ועניין, ולא ניתן לסווג אותם כחברים מסוג ב' בלשכה שאינם יכולים להיבחר בתפקידים".

"טענה פופוליסטית"

יש כוונה בלשכה לשנות את תקנות האתיקה, כך שאפשר יהיה לחזור ולספק שירותים ללקוחות על בסיס תוצאה. מה עמדתך?

"שמאי מקרקעין חייב לשמור על מעמדו כמומחה בלתי תלוי. שינוי כללי האתיקה אולי ייתן מענה בטווח הקצר, אבל יגרום לנזק בלתי הפיך, שיביא לפיחות במעמדו של שמאי המקרקעין בטווח הארוך. דרך אגב, מדוע שרק שמאי הנישומים יעבדו על בסיס תוצאה? מדוע שהשמאים המועסקים עבור הגופים המוסדיים לא יקבלו את שכרם כאחוז מהגבייה? ברור ששכר טרחה לפי תוצאה זהו מצב שלא ייתכן, ושיוביל לשחיתות ולהשחתת המקצוע".

אם הזכרת שחיתות - מה עמדתך מול הקולות בלשכה, להחזיר את השומות המוסכמות בהיטל השבחה?

"השמאים המכריעים יהיו הראשונים שישמחו אם שומות שהיטל ההשבחה בהן הוא עד 50 אלף שקל לא יגיעו אליהם. על כל שומה מכרעת כזאת הם מפסידים כסף, כי הן אינן עומדות ביחס ישר לתשומות העבודה, והשכר עליהן הוא כ-3,000 שקל, שרק את מחציתו משלם הנישום. זהו חלק מהשירות שכל אזרח במדינה ראוי שיקבלו.

"מנסים להציג את היוזמה כניסיון לסייע לשכבות החלשות. זוהי טענה פופוליסטית, שאין בה כלום. קחו לדוגמא זוג קשישים שמוכר את דירתו ביפו, ונדרש לשלם היטל השבחה בסך כ-100 אלף שקל על תוכנית תא/5000 שהיא תוכנית בעייתית. שמאי הוועדה המקומית לא יסכים בשומה מוסכמת להעמיד את גובה ההיטל על אפס. לכל היותר הוא יסכים להפחית את ההיטל בכ-30%. רק שמאי מכריע יקבע שהיטל ההשבחה הוא אפס".

עיוות דו כיווני

מהו הכשל העיקרי שאתה מזהה בגביית היטל השבחה?

"העיוות בהיטל ההשבחה הוא דו כיווני. לעתים לרעת הנישומים, ולעתים לרעת הרשויות. במקרים רבים מאוד הגבייה היא לא של מס אמת. קיימות שתי הלכות של בית המשפט העליון: הלכת פמיני, שהיא חישוב ההשבחה במדרגות, והלכת אליק רון, שהיא גביית ההשבחה בשני שלבים, והן גורמות לעיוות בגביית היטל ההשבחה.

"הבעיה העיקרית עם שתי ההלכות היא המועד הקובע של התשלום שהן יוצרות, שבינו לבין התעשרות אין ולא כלום. מס על התעשרות (השבחה היא מס על התעשרות תכנונית) אמור להיות משולם לפי ההתעשרות בפועל, ולא לפי איזה חישוב וירטואלי שלעתים הוא נכון ללפני עשורים. לעתים קורה שבשל חישוב היטל ההשבחה למועדים היסטוריים, אנשים נדרשים לשלם היטל השבחה המגיע כמעט למלוא המחיר שהם קיבלו עבור המכירה. מצב זה בלתי נסבל, ולעתים גם קורה ההיפך. לא אחת אני שומע קולות שרצוי לבטל כליל את היטל ההשבחה, ולהפוך אותו לאגרה. לפני ימים ספורים יצאה הלכה חדשה מבית המשפט העליון, שבה השופט מני מזוז מבקר נחרצות את הלכת אליק רון, ומצביע על העיוותים שהיא גורמת".

"מדד מחירי הדירות מוטה כלפי מטה באופן מלאכותי"

מה הצפי שלך לגבי מחירי הדירות בשנה הקרובה?

פרימו: "תוכנית מחיר למשתכן יוצרת ביקושים כבושים, שבשלב מסוים יתפרצו, ובל נופתע אם הדבר יביא לעליות מחודשות במחירי הדירות. אינני צופה עוד שיווקים בומבסטיים חדשים ו/או הגרלות עתידיות. מאוכזבי התוכנית יפנו לשוק החופשי. לא סביר ששיווק קרקעות במסלול מחיר למשתכן יהיה כ-90% מהשוק. המשקל צריך להיות קטן הרבה יותר, ויש לשווק גם קרקעות בשוק הרגיל.

"הקבלנים יודעים לקרוא את השוק טוב מכולם, ולכן מספר התחלות הבנייה בחודשים האחרונים קטן מאוד, מכיוון שהם נמצאים כרגע בעמדת המתנה בשוק".

איפה אתה במחלוקת על שיטת המדידה של מחירי הדירות?

"הוחלט לכלול במדד גם דירות שנמכרו במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן, ולדעתי מדובר בטעות, גם סטטיסטית וגם עניינית, כי הדירות הללו אינן נמכרות במחירי השוק אלא בהנחה ממחירי השוק, ולכן הכללתן במדד מטה את המדד כלפי מטה באופן מלאכותי.

"חברי השמאי הממשלתי הראשי לשעבר טל אלדרוטי הכין מדד מקצועי, מושכל ונכון. כשהוא מצא עסקות שהמחיר המדווח סטה משמעותית מהנורמה, הוא הוציא אותן מהמדגם. מדד דומה מפרסם לאחרונה חברי יו"ר לשכת השמאים לשעבר, אוהד דנוס, הממשיך במתודה של אלדרוטי. שניהם צודקים. זהו המדד הנכון, ואותו חייבים לערוך רק שמאים, ואולי בעזרה של סטטיסטיקאים. הם יפרסמו מדד פשוט, מדויק ונטול פניות".

"השמאים הם אנשי מקצוע המעורים מאוד בענף הנדל"ן. הם חשים את השוק יום ביומו. הם משקפים את רחשי השוק ולמעשה 'מצלמים' אותו. כאשר אלה אינם עולים בקנה אחד עם עמדה זו או אחרת, אין הדבר אומר שמדובר בגישה לעומתית. זאת עמדה מקצועית בלבד".

עוד כתבות

נשיא דרום קוריאה, מון ג’אה־אין / צילום: Associated Press

דרום קוריאה תוציא 95 מיליארד דולר על "ניו דיל" להבראת הכלכלה

נשיא דרום קוריאה מון ג'אה־אין אמר בנאום כי המיזמים החדשים צפויים ליצור 1.9 מיליון מקומות עבודה חדשים עד 2025 ● "מגפת הקורונה אישרה שוב את הדחיפות של התגובה לשינויי האקלים", אמר

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: Abir Sultan, AP

דיון פורום הקורונה של נתניהו הסתיים ללא קבלת כל החלטה

עם זאת, הובהר בדיון כי יש לקבוע רף נדבקים וחולים במצב קשה שיחייב את הצעדים החריפים, עד הטלה של סגר מלא

יעקב ליצמן / צילום: אמיל סלמן

שר השיכון: "יש בפריפריה המון דירות ריקות - ניתן מענק לדירות יד שנייה בשווי של עד 700 אלף שקל"

ליצמן אמר בוועדת הכספים של הכנסת כי משרדו במגעים עם משרד האוצר על מנת לקדם את המהלך, אך לא ציין את גובה המענק והקריטריונים השונים לקבלתו ● עוד אמר השר: "אני לא עומד להזניח אף מגזר. יש גם תוכנית למגזר הערבי"

משה ברקת / צילום: רפי קוץ

העימות בין ברקת לדירקטוריון כלל החזקות מסלים והרגולטור מאיים לקחת את היתר השליטה

לאחר שדירקטוריון כלל החזקות ביטוח הציבורית דחה ביקורת של הממונה על רשות שוק ההון משה ברקת ביחס לאי הזרמת כספי הנפקת המניות מאשתקד, כותב הרגולטור: "התנהלות זו יש בה כדי להשליך על מצבם של בעלי המניות של כלל החזקות באופן מהותי"

מפעל רכב של GM בסין. קאמבק במכירות / צילום: Yu fangping, רויטרס

האיחוד האירופי מגיב למהלך הסיני בהונג קונג: ויזות לאזרחי העיר ואיסור על ייצוא טכנולוגיות רגישות

לאחר שאותת בתחילה כי הוא יימנע מנקיטת צעדים בתגובה לפגיעה בזכויות אדם בהונג קונג, בכירים בבריסל אומרים עכשיו כי אסור שמהלכיה של סין יישארו ללא תגובה ● הממשלות בוחנות עתה את הצעדים שהוצעו במפגש שרי החוץ

דורון ברזילי - ראש לשכת עורכי הדין לשעבר / צילום: שלומי יוסף

לשכת עוה"ד פרסמה את מועמדיה לוועדה לבחירת שופטים

חמשת המועמדים הם עורכי הדין יצחק נטוביץ, יצחק גורדון, מוחמד נעאמנה, דורון ברזילי וערן גולן ● המועצה הארצית של לשכת עוה"ד תיבחר באחד מהם לתפקיד

מטוסי דלתא חונים בשדה התעופה בקנזס סיטי, ארה"ב / צילום: Charlie Riedel, AP

דלתא איירליינס הפסידה 5.7 מיליארד דולר ברבעון השני של 2020

דלתא איירליינס מקצצת בחצי את מספר הטיסות שתכננה להוסיף בחודש הבא, בשל הירידה בביקושים עקב מגפת הקורונה ● ההכנסות ברבעון שהסתיים ביוני צנחו ב-88% ביחס לאשתקד והסתכמו ב-1.47 מליארד דולר

אייל בן סימון, מנכ"ל הפניקס - צלם פאביאן קולדורף / צילום: פאביאן קולדורף

הפניקס מעמידה רף שכר של 10 מיליון שקל למנכ"ל חברה הנסחרת בבורסת ת"א בלבד

עוד קובע הנוהל הפנימי החדש של הפניקס כי החברה תתנגד למנגנונים של "גלולת רעל" שיעכבו או ימנעו החלפת שליטה בחברות, וכי "יש לבחון את כדאיותו הכלכלית של ההסדר ביחס לחלופות אפשריות, לרבות פירוק החברה"

רוכב אופניים על רקע זיהום בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

זיהום אוויר מגביר את התחלואה מקורונה, אז למה ישראל מתעלמת

מחקרים חדשים מראים כי חשיפה גבוהה וארוכת טווח לחלקיקי זיהום אוויר מעלה את הסיכוי להידבקות בקורונה ואשפוז בכ-10%, ולמקרי מוות מהמחלה ב-15% ● שירותי הבריאות בעולם לא נותרו אדישים לנתונים, אך נראה כי בישראל הנושא נזנח

עוזרי מנכ"לי הבנקים הגדולים בארה"ב בשימוע על אחריות הבנקים למשבר הכלכלי ב־2008. 100% לבנים / צילום: AP - Tom Williams

וול סטריט, תסתכלי במראה: את יותר מדי לבנה

הם מינו אחראים על גיוון תעסוקתי, שינו את כללי חיפוש המועמדים, הציבו לעצמם יעדים כמותיים ובכל זאת: המרכז הפיננסי הגדול בעולם הוא עדיין מועדון סגור של גברים לבנים ● האם המהומות בארצות הברית סוף-סוף ישנו את המאזן?

בנימין נתניהו וישראל כ"ץ / צילום:  Abir Sultan, רויטרס

מליאת הכנסת אישרה את התוכנית הכלכלית לסיוע למשק

ברגע האחרון הוסיף שר האוצר כ"ץ הבטחה לשר אריה דרעי לאשר תקציב משמעותי לשם הקמת רשת לביטחון תזונתי לשכבות מוחלשות

 מרכזי פיתוח-ביוטק-טכנולוגיה/ קרדיט: שאטרסטוק

גיוס של 25 מיליון דולר והסכם מסחור בסין לחברת פי-קרדיה מקבוצת כת"ב

פי-קרדיה מקבוצת כת"ב מפתחת טכנולוגיה לתיקון מסתמי לב ללא החלפתם ● המשקיעה היא חברת ונוס מדטק הסינית הנסחרת הבורסה של הונג קונג לפי שווי של ארבעה מיליארד דולר

בדיקה גנומית מסייעת לטיפול בסרטן/ צילום: יח"צ

חברת הסרטן נקטין ת'רפיוטיקס השלימה סגירה ראשונה של גיוס בהובלת קרן aMoon

היקף הגיוס הכולל צפוי להגיע לכ-15 מיליון דולר

יועז הנדל / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

הרבה שאלות פתוחות, ותשובה אחת ברורה: עיכוב שדרוג מהירות הגלישה ברשת של בזק עלה לכולנו ביוקר

אילו השירות היה מושק בזמן ניתן היה לדרוש מבזק לספקו ליותר מעשירית מבתי האב ● כעת, הסוסים ברחו מהאורווה ולבזק כבר לא כדאי להשקיע בו מעבר להשקעה שכבר עשתה היות והיא נכנסת להשקעה בפרויקט הסיבים האופטיים

מפגין על גדר מול מעון רה"מ נתניהו / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

אלפים במחאה נגד נתניהו מחוץ לבלפור: עימותים בין שוטרים ומפגינים

כמה עשרות מפגינים ניסו לפרוץ את המחסומים שהקימה המשטרה סמוך למעון ראש הממשלה ● האלפים שהגיעו למקום אוחזים בלפידים וקוראים לראש הממשלה להתפטר מתפקידו בעקבות השחיתות השלטונית: "המדינה לא של נתניהו"

וירג'ין אטלנטיק / צילום: יחצ

דיווחים: הסכם-מימון בשווי 1.2 מיליארד ליש"ט יציל את וירג'ין מפשיטת רגל

שורה של גופי השקעות יתמכו בחברה, והדבר ימנע פיטורים של אלפי בני אדם בבריטניה, כך על פי רשת "SKY" הבריטית ● בעלי החברה סר ריצ'רד ברנסון יזרים כ-200 מיליון ליש"ט

מסעדה סגורה לפי תקנות הסגר / צילום: בר לביא, גלובס

סקר מצב העסקים בקורונה: זינוק במפוטרים בהייטק, ענף המסעדנות נפגע הכי קשה

לפי הלמ"ס, היקף המפוטרים בכלל הענפים במשק גדל: מ-4.5% באמצע יוני ל-7.6% כעת ● ענף המסעדנות מוביל עם שיעור של 13.5% מפוטרים ●  שיעור המפוטרים בהייטק זינק מ-4.5% ביוני ל-7.1%

מתחם סולארי אשלים / צילום: איל יצהר

במקום אנרגיות מזהמות: ישראל צפויה להכניס מתקני אגירה למשק החשמל

רשות החשמל מודיעה על סיום מכרז להקמת מתקני אנרגיה מחודשת משולבי אגירה, שיאפשרו לצמצם את השימוש באנרגיות מזהמות ● התעריף שנקבע במכרז זול יותר מתעריף חברת החשמל

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

ירוק בוול סטריט: הדאו קפץ 2.1%; עליות קלות בנפט

הזהב ננעל ביציבות ● ג'י.פי מורגן וסיטיגרופ עקפו את התחזיות המוקדמות של האנליסטים בשוק ● וולס פארגו הפסיד 2.4 מיליארד דולר ברבעון והמניה צונחת ● מדד המחירים לצרכן בארה"ב התאושש לאחר שלושה חודשי ירידות ● מדד דאקס איבד 0.9%, מדד פוטסי 100 עלה ב-0.1% ומדד קאק 40 נחלש ב-1%

מגדלי עזריאלי והסביבה  / צילום: גיא ליברמן, גלובס

נעילה אדומה בתל אביב: מדד ת"א 35 ירד ב-1.3%

מדד ת"א 125 איבד 1.2% ומדד ת"א 90 ירד ב-0.5% ● מדד הבנקים איבד 1.8%, מניית דיסקונט ירדה ב-2.9%, פועלים נסוגה ב-2%