ניקי פרימו / צילום: איל יצהר
ביולי הקרוב יחלפו 10 שנים מאז אישרה הכנסת את תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, שהקים את מוסד 'השמאי המכריע' שיחרוץ במקרים של פערי השומות, בין עמדת הרשויות המקומיות לבין עמדת בעלי הקרקע והיזמים. רגע לפני כן הפתיע לאחרונה שמאי המקרקעין הוותיק ניקי פרימו (66) אחד מ-25 השמאים המכריעים, כאשר הודיע על פרישה מהתפקיד, לפני תום הקדנציה בת 10 השנים.
פרימו: "החלטתי לפרוש מכיוון שנקרתה בפני הזדמנות עסקית שלא רציתי להחמיץ. חברי מזה 40 שנה שרגא ויסמן, מנכ"ל אשדר לשעבר, ואני, רשמנו לפני כמה חודשים חברה העוסקת ביזמות לבנייה למגורים בוורשה, פולין. שרגא חי בוורשה כבר כעשר שנים, והוא רכש שם מוניטין בתחום הבנייה למגורים. אנו מגייסים מימון בישראל, והמשקיעים שותפים שלנו ביזמות. לאחר פעילות עסקית של חודשים ספורים אנו מנהלים כבר שני פרויקטים, בהיקף של כ-100 מיליון שקל. התוכנית העסקית שלנו יוצרת אפשרות לתשואה שנתית דו-ספרתית להון העצמי. מכיוון שהמשקיעים שלנו הם ישראלים, החלטתי לפרוש כשנה לפני תום הקדנציה. ויתרתי על הכנסה של למעלה מ-2 מיליון שקל, כדי שלא אהיה במצב של ניגוד עניינים".
כיצד אתה מסכם את תיקון 84 לאחר תשע שנים?
"התיקון עשה נפלאות למקצוע שמאות המקרקעין. הרמה המקצועית של השומות עלתה ללא הכר. השמאים הבינו שלשמאי מכריע חייבים להגיש שומות ערוכות ברמה המקצועית ביותר, מכיוון שהשמאי המכריע בודק ביסודיות את החומר שלפניו, וטענות שאינן מבוססות נדחות. הדבר הקרין גם על שומות הנערכות שלא לצורך הגשתן לשמאי מכריע, אלא בכלל.
"לדעתי, מוסד השמאי המכריע העלה מאוד את קרנו של המקצוע בעיני כל, שכן השומות הן נטולות כל פניות, הן נערכות בחרדת קודש ובמקצועיות. מדובר בהליך שקוף, יעיל, נטול פניות ומקצועי. אך החשוב מכל הוא, שכל הנישומים שווים בפני השמאי המכריע".
יש ביקורת, אפילו בין שמאים, לפיה השומות המכריעות יצרו מעין "טבלה של ערכי שווי", ולא שומה המתייחסת למאפיינים של הנכס הספציפי.
"שמאי מכריע מחויב להתייחס לשומות מכריעות שנערכו לפניו באותה הסביבה, ולהחליט אם לאמץ את הכתוב בהן. כלומר, בכל מקרה נערכת בדיקה מחודשת, וזה בדיוק ההיפך מטבלה".
ובכל זאת, יו"ר הלשכה החדש חיים מסילתי טוען שלמען הזהירות מניגוד עניינים יש למנוע מהשמאים המכריעים להיבחר למוסדות הלשכה.
"שופטים פורשים מחברותם בלשכת עורכי הדין, וביום שיוחלט להעניק גם לשמאים המכריעים חסינות כמו שיש לשופטים, ייתכן שגם הם יהיו חייבים לפרוש מחברותם בלשכה. כל עוד המצב לא השתנה, הרי שהשמאים המכריעים הם חברי לשכה לכל דבר ועניין, ולא ניתן לסווג אותם כחברים מסוג ב' בלשכה שאינם יכולים להיבחר בתפקידים".
"טענה פופוליסטית"
יש כוונה בלשכה לשנות את תקנות האתיקה, כך שאפשר יהיה לחזור ולספק שירותים ללקוחות על בסיס תוצאה. מה עמדתך?
"שמאי מקרקעין חייב לשמור על מעמדו כמומחה בלתי תלוי. שינוי כללי האתיקה אולי ייתן מענה בטווח הקצר, אבל יגרום לנזק בלתי הפיך, שיביא לפיחות במעמדו של שמאי המקרקעין בטווח הארוך. דרך אגב, מדוע שרק שמאי הנישומים יעבדו על בסיס תוצאה? מדוע שהשמאים המועסקים עבור הגופים המוסדיים לא יקבלו את שכרם כאחוז מהגבייה? ברור ששכר טרחה לפי תוצאה זהו מצב שלא ייתכן, ושיוביל לשחיתות ולהשחתת המקצוע".
אם הזכרת שחיתות - מה עמדתך מול הקולות בלשכה, להחזיר את השומות המוסכמות בהיטל השבחה?
"השמאים המכריעים יהיו הראשונים שישמחו אם שומות שהיטל ההשבחה בהן הוא עד 50 אלף שקל לא יגיעו אליהם. על כל שומה מכרעת כזאת הם מפסידים כסף, כי הן אינן עומדות ביחס ישר לתשומות העבודה, והשכר עליהן הוא כ-3,000 שקל, שרק את מחציתו משלם הנישום. זהו חלק מהשירות שכל אזרח במדינה ראוי שיקבלו.
"מנסים להציג את היוזמה כניסיון לסייע לשכבות החלשות. זוהי טענה פופוליסטית, שאין בה כלום. קחו לדוגמא זוג קשישים שמוכר את דירתו ביפו, ונדרש לשלם היטל השבחה בסך כ-100 אלף שקל על תוכנית תא/5000 שהיא תוכנית בעייתית. שמאי הוועדה המקומית לא יסכים בשומה מוסכמת להעמיד את גובה ההיטל על אפס. לכל היותר הוא יסכים להפחית את ההיטל בכ-30%. רק שמאי מכריע יקבע שהיטל ההשבחה הוא אפס".
עיוות דו כיווני
מהו הכשל העיקרי שאתה מזהה בגביית היטל השבחה?
"העיוות בהיטל ההשבחה הוא דו כיווני. לעתים לרעת הנישומים, ולעתים לרעת הרשויות. במקרים רבים מאוד הגבייה היא לא של מס אמת. קיימות שתי הלכות של בית המשפט העליון: הלכת פמיני, שהיא חישוב ההשבחה במדרגות, והלכת אליק רון, שהיא גביית ההשבחה בשני שלבים, והן גורמות לעיוות בגביית היטל ההשבחה.
"הבעיה העיקרית עם שתי ההלכות היא המועד הקובע של התשלום שהן יוצרות, שבינו לבין התעשרות אין ולא כלום. מס על התעשרות (השבחה היא מס על התעשרות תכנונית) אמור להיות משולם לפי ההתעשרות בפועל, ולא לפי איזה חישוב וירטואלי שלעתים הוא נכון ללפני עשורים. לעתים קורה שבשל חישוב היטל ההשבחה למועדים היסטוריים, אנשים נדרשים לשלם היטל השבחה המגיע כמעט למלוא המחיר שהם קיבלו עבור המכירה. מצב זה בלתי נסבל, ולעתים גם קורה ההיפך. לא אחת אני שומע קולות שרצוי לבטל כליל את היטל ההשבחה, ולהפוך אותו לאגרה. לפני ימים ספורים יצאה הלכה חדשה מבית המשפט העליון, שבה השופט מני מזוז מבקר נחרצות את הלכת אליק רון, ומצביע על העיוותים שהיא גורמת".
"מדד מחירי הדירות מוטה כלפי מטה באופן מלאכותי"
מה הצפי שלך לגבי מחירי הדירות בשנה הקרובה?
פרימו: "תוכנית מחיר למשתכן יוצרת ביקושים כבושים, שבשלב מסוים יתפרצו, ובל נופתע אם הדבר יביא לעליות מחודשות במחירי הדירות. אינני צופה עוד שיווקים בומבסטיים חדשים ו/או הגרלות עתידיות. מאוכזבי התוכנית יפנו לשוק החופשי. לא סביר ששיווק קרקעות במסלול מחיר למשתכן יהיה כ-90% מהשוק. המשקל צריך להיות קטן הרבה יותר, ויש לשווק גם קרקעות בשוק הרגיל.
"הקבלנים יודעים לקרוא את השוק טוב מכולם, ולכן מספר התחלות הבנייה בחודשים האחרונים קטן מאוד, מכיוון שהם נמצאים כרגע בעמדת המתנה בשוק".
איפה אתה במחלוקת על שיטת המדידה של מחירי הדירות?
"הוחלט לכלול במדד גם דירות שנמכרו במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן, ולדעתי מדובר בטעות, גם סטטיסטית וגם עניינית, כי הדירות הללו אינן נמכרות במחירי השוק אלא בהנחה ממחירי השוק, ולכן הכללתן במדד מטה את המדד כלפי מטה באופן מלאכותי.
"חברי השמאי הממשלתי הראשי לשעבר טל אלדרוטי הכין מדד מקצועי, מושכל ונכון. כשהוא מצא עסקות שהמחיר המדווח סטה משמעותית מהנורמה, הוא הוציא אותן מהמדגם. מדד דומה מפרסם לאחרונה חברי יו"ר לשכת השמאים לשעבר, אוהד דנוס, הממשיך במתודה של אלדרוטי. שניהם צודקים. זהו המדד הנכון, ואותו חייבים לערוך רק שמאים, ואולי בעזרה של סטטיסטיקאים. הם יפרסמו מדד פשוט, מדויק ונטול פניות".
"השמאים הם אנשי מקצוע המעורים מאוד בענף הנדל"ן. הם חשים את השוק יום ביומו. הם משקפים את רחשי השוק ולמעשה 'מצלמים' אותו. כאשר אלה אינם עולים בקנה אחד עם עמדה זו או אחרת, אין הדבר אומר שמדובר בגישה לעומתית. זאת עמדה מקצועית בלבד".