חשיבות ערבות השכירות בפרויקטי תמ"א 38/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
אין שוכר בישראל שלא נתקל בסעיף הערבויות בחוזה השכירות שלו. מצד בעלי הדירות כמובן, מדובר בדרך היחידה להגן על עצמם במקרה שהשוכר ישאיר חובות בתום תקופת השכירות או לא יעמוד בתשלומים במהלכה. לבעלי הדירות יש כמה אפשרויות להגן על עצמם: שטרי חוב וערבים, ערבות בנקאית, או פיקדון במזומן, עם צ'קים פתוחים לעירייה, לחברת החשמל ולתאגיד המים. לא משנה באיזו דרך בוחרים, לא חסרים גם שמקרים בהם בעלי הדירות מגזימים לצד השני ומבקשים סכומים לא פרופורציונליים לשכר הדירה.
קחו לדוגמה את המקרה של איתי, שנתקל לאחרונה בעת חיפושי הדירה שלו ברמת-גן בבעל דירה שדרש ממנו ערבות של 40 אלף שקל עבור שכר דירה של 2,500 שקל לחודש. הוא מספר: "הרגשתי שזה מוגזם וזה מה שגרם לי לוותר על הדירה. כמו שבעלי הדירות מפחדים ככה גם אנחנו השוכרים, ודרישות מוגזמות ולא פרופורציונליות כמו אלה, מדליקות גם לנו נורה אדומה מחשש לעוקץ ומבריחות אותנו".
בדיוק כדי למנוע מקרים כאלה, חוק שכירות הוגנת שעבר ביולי 2017, מגדיר את הסכום המקסימלי אותו ניתן לגבות מהדייר לעד שלושה חודשי שכירות או שליש מהשכירות על כל התקופה - הנמוך מבין השניים.
אך מסתבר כי ההגבלה לא חלה על כל סוג של ערבות. עו"ד דוד זיסו, המתמחה במקרקעין, מחדד: "ההגבלה תקפה כאשר העמדת הערובה כרוכה בהוצאה כספית החלה על הדייר (למשל במקרה של ערבות בנקאית), המחוקק הגביל את גובה הערבות וכך את הוצאות הפקתה, שכן העמלה נגזרת, בדרך כלל, מגובה הערבות.
"אבל מכיוון שגובה הערבות מוגבל רק כאשר הפקת הערבות כרוכה בעלות, מכאן נלמד שאם מדובר בערבות שהפקתה איננה כרוכה בעלות, כמו שטר חוב רגיל, היא יכולה להיות בלתי מוגבלת בסכום. כלומר, הבעלים יכול לדרוש החתמת ערב על שטר חוב בסכום משמעותי או כתב ערבות ללא הגבלה בסכום".
ומעבר לגובה הערבות, כשאנחנו נמצאים לקראת חתימת חוזה, חשוב לשים לב גם לסוגי הערבות השונים ולמשמעות של כל אחד מהם: "ישנם כמה סוגי ערבויות המשמשים כבטוחה לקיום התחייבויות השוכר. לא תמיד מה שטוב לבעל הדירה טוב לשוכר. הבעלים תמיד ישאף לבטוחה שאיננה מצריכה הליכים משפטיים כדי לממש אותה". אבל לשוכר זה כמובן לא תמיד כדאי.
שטרות חוב וערבים
"הדרך הנפוצה ביותר להבטיח קיום חיובים של הסכם שכירות היא באמצעות שטר חוב וערבים, ובשני המקרים מימוש הערבות מחייב פניה לערכאות. היתרון מבחינת הערב הוא שניתנת לו האפשרות להתנגד לביצוע השטר ו/או הערבות. בתי המשפט אינם מהססים לפסול ערבויות, הן בגין פגמים פרוצדורליים (כגון ערבות שמועדה פג), והן בגין פגמים מהותיים, למשל מצב בו הבעלים מבקש לממש ערבות בגין עילה שאיננה מנויה בחוק.
"מומלץ לערב להקפיד שהדייר יעביר את החשבונות על שמו, כך שאי תשלום של חשבון כזה או אחר, שיתגלגל לבעלים ולא ישולם, לא יחול על הערב".
"עוד מומלץ לא להסכים לתנאי שבו הבעלים יכול לפנות ישירות לערבים, טרם פניה ומיצוי ההליכים מול השוכר. במקרה כזה השוכר והערב הם שווי ערך והערב נתפס כאילו הוא החייב העיקרי".
ערבות בנקאית
הערבות הזאת שנואה על שוכרים במיוחד, ובצדק, ומכמה סיבות. ראשית, הבנקים דורשים סכום של כמה מאות שקלים בשנה רק על הנפקת הערבות.
לפי תעריפון בנק לאומי, ערבות בנקאית עולה 5% לשנה או מינימום 396 ש"ח לערבות. בבנק הפועלים מדובר על 5% לשנה או 380 שקל מינימום, כך לפי תעריפון הבנק המופיע ברשת. בבנק מזרחי הערבות הבנקאית עומדת על 6.2% מהסכום, או מינימום 380 שקל. זה לא מעט, אבל כנהוג בישראל אפשר לנסות להתמקח קצת עם הפקיד על גובה התשלום, אם כי אין לצפות שהוא ירד מתחת למינימום הקבוע בתעריפון הבנק.
"אם הוחלט לבחור בבטוחה זו", מסביר עו"ד זיסו, "בהחלט ניתן לדרוש כי הבעלים הוא שיישא בעלותה, או לכל הפחות הצדדים יחלקו שווה בשווה". או לחילופין, לנסות לקזז את העלות או חלק ממנה בשכר הדירה.
סיבה שנייה לכך שהשוכרים מסתייגים מערבות בנקאית היא שבדומה להפקדת כסף מזומן בחשבונו של בעל הדירה, הכסף של הערבות "נעול" בבנק, הוא לא צובר ריבית ולא ניתן לעשות בו שימוש בכל תקופת הערבות.
מבחינת מימוש הערבות הוא מסביר: "ערבות כזו כמעט וזהה לפיקדון המזומן. הבעלים רשאי לגשת לבנק בכל זמן נתון, כל עוד הערבות בתוקף, ולקבל את שוויה בתוך כמה ימים - בלי שהבנק שואל שאלות. השוכר לא יוכל לטעון בפני הבנק כי לא מוצדק לחלט את הערבות או שלא הפר את תנאי השכירות, כי הערבות הבנקאית מנותקת מהסכם השכירות ומה שקובע זה מה שכתוב בערבות עצמה.
"ניסיונות של שוכרים לעכב מימוש ערבות בנקאית בדרך כלל נדחים על ידי בתי המשפט, פרט לשני חריגים: טענת מרמה וטענה בדבר 'נסיבות מיוחדות' - כלומר מקרים נדירים שבהם התנהגות בעל הדירה הייתה חמורה במיוחד".
היתרון מבחינת השוכר בהפקדת המזומן ובערבות הבנקאית הוא שהסכום המופקד אצל בעל הדירה מוגבל לסכום הערבות בלבד, בניגוד למקרים כמו צ’קים פתוחים שבהם הסכום בלתי מוגבל.
פיקדון במזומן
"הבטוחה הטובה ביותר לבעלים היא הפיקדון במזומן. במקרה כזה השוכר נדרש להפקיד בידי הבעלים סכום במזומן השווה לשלושה חודשי שכירות, בהתקיים התנאים בחוזה (או באי התקיימם) הבעלים יהיה רשאי להשתמש בכסף.
"מבחינת השוכרים יש לשיטה הזאת כמה חסרונות בולטים. ראשית, לא תמיד יש בידי שוכר המתבסס על שכרו החודשי, להפקיד מראש סכום השווה לשלושה חודשי שכירות. ושנית, אין ערובה שהכסף נשמר בחשבון נפרד משום שהשליטה המלאה על הכסף בידי הבעלים, ועל מנת למנוע ממנו לעשות שימוש בכסף, השוכר יהיה זה שצריך לפנות לערכאות.
"לעתים נהוג לקבוע בהסכם כי הסכום המזומן יהווה תשלום עבור שלושת חודשי השכירות האחרונים, אבל במקרה כזה אם ישנם נזקים בדירה, לבעלים לא נותרת יתרה ביד. או אם השוכר מבקש לצאת קודם, הוא תלוי בבעל הבית שישיב לו את הכסף. לכן, מומלץ להסדיר בחוזה את התנאים להשבת הפיקדון".
צ'קים פתוחים לרשויות
בעלי דירות רבים דורשים צ’קים פתוחים לרשויות כגון עירייה, חברת חשמל, חברת הגז ועוד, אך עו"ד זיסו ממליץ: "רצוי להימנע מלתת צ’קים ללא סכום ותאריך לרשויות. ראשית, סכום זה ‘מכוסה’ בערבות הניתנת במסגרת החוק, ושנית, החוק מאפשר פתרון נוח ויעיל של שינוי שמות מחזיק בארנונה, בחשמל מים וגז.
"אמנם מדובר בטרחה וחלק מהרשויות אינן מסכימות לשנות שם מחזיק אם מדובר בהסכם של פחות מ-12 חודשים, אולם היתרון בכך הוא שלא יהיו מחלוקות לגבי החיובים, וכן לשוכר יש עניין לקרוא מונה ולהודיע מיד על עזיבתו כדי שהחיובים לא ימשיכו לחול עליו".
מימוש הערבויות
עו"ד זיסו מסביר: "המחוקק קובע גם באיזה תנאים רשאי הבעלים לממש את הערבות - ובתנאים אלה בלבד:
1. אם לא שולמו דמי השכירות במועד - ניתן לממש את הערובה ולגבות את דמי השכירות בתוספת ריבית והצמדה.
2. אם לא תוקנו ליקויים שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר של הדייר.
3. אי תשלום מיסים שוטפים - ארנונה, גז, מים, חשמל וכיו"ב.
4. אם הדייר לא פינה את הדירה במועד.
"המחוקק מחייב את הבעלים לשלוח התראה טרם מימוש הערובה זמן סביר מראש, על מנת לאפשר לו לתקן את הליקויים. הבעלים מחויב להשיב לשוכר את הערבות, או מה שנותר ממנה אם השתמש בחלקה, בתוך 60 יום בכפוף לכך שנפרעו החובות המצוינים לעיל".
כשגרים עם שותפים
במקרה שעברתם לגור עם שותפים, חשוב מאוד לשים לב בדיוק מה כוללים סעיפי הערבות בין השוכרים.
נועה, שוכרת מתל-אביב, מספרת: "לפני כמה שנים נכנסתי לדירה עם שותפה, ובחוזה היה סעיף 'ביחד או לחוד', שלמעשה קושר את האחריות ההדדית בין שני השותפים. לפי הסעיף הזה, אם השותף השני החליט להיעלם ולא לשלם יותר חשבונות, אני צריכה לחפות עליו.
"יצא שנפלתי על שותפה קצת הזויה ואחרי שעזבנו את הדירה נשארו חשבונות פתוחים שהיינו צריכות לשלם. בשלב מסוים היא הפסיקה לענות לטלפונים ובעלת הדירה דרשה שאשלם גם את החלק שלה. שלחתי לה צ’ק עם החלק שלי ומכתב מעורכת דין אבל עד היום, גם שנים אחרי שעזבתי, היא לא מסכימה להחזיר לי את שטר החוב שנמצא אצלה.
"מאז, בדירות אחרות שנכנסתי אליהן עם שותפים אני מקפידה על כך שלכל דייר תהיה התחייבות נפרדת, למשל חוזה בנפרד מול בעל הבית וצ'ק ביטחון נפרד לארנונה, מים, חברת חשמל וכו'".
גם זיסו מוסיף: "רצוי לרשום את כל הדיירים כמחזיקים ולהקפיד ולהודיע על כל שינוי כגון חילופי דיירים וכן לייחד את הערבות כל אחד עבור עצמו".