מיפוי נדל"ן/ צילום: שאטרסטוק
איפה בדיוק עומד הבית שלכם? עד כמה שזה נשמע מוזר, גופים שונים משתמשים בנתונים אחרים לזיהוי נכס או מגרש. שמעון ברזני, סמנכ"ל במפ"י (המרכז למיפוי ישראל), מסביר כי במנהל התכנון ההתייחסות היא לתב"ע, ברשות מקרקעי ישראל מדברים במונחים של גוש/חלקה או חוכר ותיק, ובמפ"י מתנהלים בכלל על פי הקוראודינטות. בבנק ישראל מזהים רישום נכס על פי משכנתא, ברשות המסים על פי עסקה, בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על פי קוד למ"ס ייעודי ובמקומות אחרים זה נעשה בכלל על פי שומה.
"זה הוביל למצב שלא הייתה תעודת זהות אמיתית ואחידה לנכס", אומר ברזני, "אלא שפות שונות לכל גוף, וכדי לגבור על הבעיה הזו שיצרה בעיות, בנינו מאגר שמאחד את כל השמות השונים לנכס לתעודת זהות אחת קובעת. זה כבר קיים, וזה מתעדכן כל שבוע. אבל אז עלתה שאלה של פרטיות ואנחנו עכשיו בדיונים עם משרד המשפטים בשאלה אם אפשר לפתוח את זה לציבור הרחב".
כתוצאה מכך, בחיפושים אחר אותו הנכס בדיוק, אבל במאגרי מידע שונים, היו מתקבלות כתובות שונות. נכס בכפר סבא, למשל, נרשם במפ"י בכתובת ברחוב ארלוזרוב 21 אבל במערכת רשות המסים וגם במשרד המשפטים נרשם בשני תתי-חלקות שונים. על פי נתוני מפ"י, נתוני המקור שהגיעו אליהם בתחילת הדרך כללו לא פחות מ-60% נכסים עם שיבוש בשטח הנכס.
"המידע היה מפוזר. היה כאוס אמיתי"
ברזני ופרופ' ירון פלוס, המדען הראשי במפ"י, מסבירים שבעבר התעוררו טענות רבות על אי ההתאמה בין נתוני הנדל"ן המתפרסמים בישראל, וככל שהעבודה בנושא העמיקה, היקף אי ההתאמות בין הגופים השונים התברר כעצום. "עד לפני 2013 היה כאוס אמיתי בתחום", אומר פרופ' פלוס. "כל אחד היה עסוק בנתונים שלו בלי לאחד את הכול. המידע היה מפוזר בהרבה מאוד מקומות שונים וגם הפרסום שנפתח לציבור במסגרת מערכת רשות המסים היה בעייתי.
"אנחנו עבדנו יחד עם רשות המסים ושיפרנו את מסד הנתונים. לפני שהתחלנו בעבודה, רמת אמינות הנתונים עמדה על 50% ומאוחר יותר הצלחנו להגיע ל-70% אמינות. אחת הבעיות שגילינו במהלך התהליך היא שיש הרבה מאוד מידע שמוחזק על ידי גופים שונים וכולו קשור לדרך שעוברת תוכנית בנייה למגורים. חלק מהעבודה שלנו הייתה גם לנתח את החסמים בדרך של אישור תוכנית. בישראל, תהליך בניית דירה משלב הייזום ועד שלב האכלוס לוקח סביב 13 שנה, וזה עוד בלי החסמים שצצים בדרך. אבל עקב אכילס של כל התהליך על פי הניתוח שלנו היה שיתוף הפעולה שלא כל כך עבד בין כל משרדי הממשלה".
"רישום כתת חלקה כבר בשלב ההיתר"
העבודה במפ"י על המאגר החלה עוד ב-2013, בהחלטה של קבינט הדיור שרק הוקם אז על ידי שר האוצר יאיר לפיד. במפ"י מספרים כי מאז ועד היום נעשתה בתחום עבודה נרחבת, שאת חלקה ניתן לראות באתר הנדל"ן הממשלתי (nadlan.gov), אתר שלדברי ברזני ופרופ' פלוס, צפוי עוד לכלול לא מעט תוספות בהמשך הדרך.
ברזני מציין כי חלק ניכר מהעבודה לטיוב נתוני הנדל"ן קשור לאחידות הנתונים וגם לשיטות הדיווח והמדידה של כל גוף. "כדי שהמידע יהיה נגיש הוא צריך להיות מדווח באותה דרך. אבל נוצר מצב שכל גוף מדווח אחרת.
"במקביל, אנחנו מנסים גם לקדם שינוי בתהליכים, כך שלמשל רישום דירה כתת-חלקה, שהיום נעשה רק ברכישת הדירה עצמה, יוכל להיעשות כבר בשלב קבלת היתר הבנייה. זה יחסוך זמן. עניין נוסף הוא שהיום יש דיווח על אותה עסקה לכמה גורמים, כלומר אותו הגוף מדווח על אותה העסקה הרבה פעמים במהלך הדרך, וכדי לייעל את התהליך אנחנו מנסים למצוא דרך לדיווח אחד ויחיד שיהיה מספק ויגיע לכל המקומות".
במפ"י גם משתפים פעולה עם הגופים השונים ומנפיקים להם נתונים לסקירות שונות. גם האתר של מפ"י, נדלן-GOV , מאפשר היום שימוש נוח ויעיל במערכת חיפוש העסקאות, ועל פי ברזני מדויק יותר בכל הקשור למ"ר של הנכס כמו גם לכתובות.
לעומת אתר רשות המסים, שבו ניתן למצוא גם עסקאות שאינן עסקאות מלאות (למשל כאשר מחצית או פחות מהנכס נרכש) באתר שהשיקה מפ"י נכללות רק עסקאות מלאות - אבל עם נתונים מדויקים יותר. המערכת גם יודעת להפריד בין דירה חדשה לדירה יד שנייה ומספקת מידע נגיש יותר אודות עסקאות קודמות שנעשו באותו הנכס עם חישוב של עלייה או ירידה בערך הדירה בין העסקאות השונות.
"עלייה של 51% בנפח העבודה"
במפ"י מתריעים עכשיו כי ההיקפים הגדולים של הבנייה בישראל ואי התאמת כוח-האדם המקצועי לגידול בפעילות עשויים להוביל לצוואר בקבוק בעייתי. "עד עכשיו עמדנו יפה במשימות שלנו", אומר ברזני, "אבל אנחנו צופים בעיה במערכת בהמשך הדרך. בשנה האחרונה יש עלייה של 51% בנפח העבודה שלנו לעומת שנת 2015. עד היום הצלחנו לעמוד בזה בגלל ניהול נכון. אנחנו גם אחרי תהליך ייעול של 2% כל שנה שהתנהל במקביל. אבל עכשיו הגענו למצב שאנחנו נצטרך עוד כוח-אדם כדי לאשר את כל התצ"רים שצריך לבנייה".
תצ"ר היא "תוכנית לצרכי רישום", שלב חיוני וחשוב בהליך רישום קרקע ותכנון. התצ"ר מאפשר למעשה שינוי חלוקה קיימת של קרקע בין בעלים שונים ומציע חלוקה חדשה. "צריכים עוד אנשים", מוסיף ברזני, "הכשרה לתפקיד היא של כשנתיים אבל קשה מאוד למצוא אנשים".
השלב הבא: מאגר דירות להשכרה
השלב הבא שעליו עובדים כעת במפ"י קשור גם למתן תמונה מלאה יותר לגבי הסביבה של הנכס לגביו בוצעה עסקה אבל גם קשורה לתחום עסקאות השכירות למגורים. נזכיר כי היום אין מאגר ממשלתי, או מאגר מהימן מספיק, שמספק נתונים אודות דירות להשכרה בישראל. האתרים הפרטיים כמו יד 2 ואחרים מספקים את נתוני הביקוש בלבד (המחיר המבוקש על הנכס ולא המחיר שנסגר בפועל) מה שלא מאפשר מעקב אמיתי אחר השוק. הפטור ממס על השכרת דירה עד שכר דירה בגובה כ-5,000 שקלים גם פוטר מחובת דיווח מה שלא מאפשר לנכסים רבים להיכנס למערכת. פרופסור פלוס וברזני מודים שמדובר באתגר שעומד בפניהם אולם מוסיפים כי עוד מוקדם לדבר על הפרטים.
במפ"י מדגישים שמבחינתם היד עוד נטויה והליך טיוב הנתונים רק הולך ומתרחב. כך למשל, שימוש במסד הנתונים המאוחד יוכל לשמש בהמשך גם לזיהוי עסקאות חריגות שבוצעו במחירים גבוהים משמעותית מהמחיר באותו אזור, מה שיכול להוביל לאפשרות לזהות עסקאות שנעשות למטרה של הלבנת הון. אפשרויות אחרות הן זיהוי מתחמי פינוי בינוי על פי גיל הנכסים, בעלות מדינה, ייעוד הקרקע ועוד, וגם זיהוי מגרשים פנויים שזמינים לבנייה אך לא בונים בהם.