גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

משבר הדיור נתון לחסדיהם של 255 ראשי רשויות בישראל

הסיבה המרכזית למצבו המורכב והבעייתי של ענף הנדל"ן הן 255 הרשויות המקומיות השונות ● עם כל הכבוד לצעדי הממשלה ואפילו לגובה הריבית, הגיעה העת לטפל בפרמטר הכי קריטי ● פרויקט מיוחד לרגל ועידת ישראל לנדל"ן

1220 שליטים /  איור: ליאב צברי
1220 שליטים / איור: ליאב צברי

עובדה מספר אחת: משה כחלון, שר האוצר ויו"ר מטה הדיור, אכן מלא כוונות טובות לטיפול במשבר הדיור. כחלון לא מסתפק רק בסיסמאות, ונטל בתחילת כהונתו את מלוא "ארגז הכלים הנדל"ני": הוא צירף למשרד האוצר את מינהל התכנון (ממשרד הפנים) ואת רשות מקרקעי ישראל (ממשרד השיכון), כדי שיוכל לתרגם את הדיבורים למעשים - עד לפתרון משבר הדיור. בנוסף, שר האוצר גם מוכן לוותר על הכנסות של מיליארדים מקרקע וממסים - כדי להוריד בחדות את מחירי הדיור.

עובדה מספר שתיים: לממשלת ישראל יש השפעה אדירה על שוק הנדל"ן המקומי - הן על ההיצע והן על הביקוש. היא קובעת למשל את היקף התכנון, את ייעודי הקרקע, את גובה המס, את דיני התכנון והבנייה, את מכסת אשרות הכניסה של פועלי בניין זרים, והיא כמובן גם מנהלת ומחזיקה במרבית הקרקעות הפנויות כאן.

אז למה בכל זאת כל כך קשה להוציא את העגלה מהבוץ? אם הפרה/השלטון כל כך רוצה להניק, והעגל/האזרח הקטן כל כך רוצה לינוק, למה אנחנו תקועים בלופ של ביקוש שעולה על ההיצע במשך יותר מדי שנים? איך יכול להיות ששר האוצר כבר ויתר על הכנסות של כ-5 מיליארד שקל, הממשלה הכריזה על ייעול הבירוקרטיה והצפת השוק בקרקעות לבנייה, ואחרי שלוש שנות ממשלה אנחנו מתבשמים לפי שעה מחמישה חודשים ללא עליות, עם ירידה מזערית של 2% בלבד (ועלייה של יותר מ-12% מתחילת כהונת הממשלה האחרונה)?

גם את הריבית האפסית של בנק ישראל צריך לקחת בעירבון מוגבל. הרי אם הריבית על ההלוואות בשפל - מה שאומר שהמון אנשים רוצים לקנות דירה במחירים נוחים ומקפיצים את הביקוש (ואת המחירים), גם הבנייה אמורה להיות בשיא - בגלל שהקבלנים והיזמים יכולים לקנות גם הם קרקעות בזיל הזול, כדי להקים עליהן פרויקטים מבוקשים.

שב ואל תעשה

הסיבה המרכזית למצבו הפברובלמטי והמורכב של ענף הנדל"ן המקומי, הפרמטר הכי חשוב במשוואה הבלתי פתורה הזו, הן הרשויות המקומיות. 255 רשויות שונות. 1,220 ישובים. עם כל הכבוד לשר האוצר ולנגידת בנק ישראל, המשקל הכי חשוב הוא של ראשי הערים.

הרשויות המקומיות הן אלה שמוציאות את היתר הבנייה ואת טופס האכלוס ליזמים, שמעורבות בכתיבה ועיצוב תוכניות המתאר של העיר ושימושי הקרקע - ואין להן שום תמריץ לייצר עוד מגורים. למעשה, יש להן תמריץ לגמרי הפוך. מבחינתן, "שב ואל תעשה עדיף".

כל תושב שמגיע לעיר הוא משקולת ומעמסה על הקופה העירונית. הארנונה שהוא ישלם בכל חודשיים לא תכסה בדרך כלל אפילו רבע או שליש מהשירותים שהוא מקבל מאותה רשות מקומית. כמו שנכתב בדוח בנק ישראל האחרון, "כאשר יש ברשויות מקומיות מעט נדל"ן עסקי והרבה אוכלוסיות מוחלשות, הדבר פוגע ביכולתן לספק שירותים נאותים, תוך יצירת תמריץ לעזיבת תושבים חזקים - ודבר זה מצידו מחליש אותן עוד יותר".

לכן, אגב, גם אם נגזר על הרשות מקומיות לקלוט עוד תושבים, היא תעדיף למשוך אוכלוסייה בעלת הכנסה גבוהה, ולא כזו שתצרוך הרבה שירותים עירוניים (משפחות עם ילדים קטנים, או קשישים). וכפי שציינו בבנק ישראל, "מכיוון שהרשות המקומית משפיעה על תמהיל הבנייה למגורים, היא יכולה לנתב את היצע הדיור למוצרי נדל"ן יוקרתיים ויקרים יותר (צמודי קרקע לעומת בניינים רבי קומות, דירות בעלות שטח מגורים גדול יותר), ועל ידי כך להשפיע על סוג האוכלוסייה שתשתקע בתחומה".

ובאופן אבסורדי, דווקא הרשויות החלשות יותר נכנעות ראשונות לצורך הממשלתי להגדיל את היצע המגורים. בעוד עירייה כמו פתח-תקווה, למשל, עושה צרות צרורות לשר האוצר ולמטה הדיור (שר השיכון יואב גלנט אמר לפני כשבוע לראש העירייה, כי "אם היו ראשי עיר כמוך בשנת 1948 המדינה לא הייתה קמה"), רשויות אחרות - פריפריאליות בעיקר - חותמות בזו אחר זו על הסכמי גג מול משרד האוצר, שמבטיחים להם קדם מימון לפיתוח שכונות חדשות, מבלי לתת להן מענה של ממש להוצאות השוטפות שיגדלו ביום שאחרי עשרות מונים. המענה היחיד הוא הבטחה להקמת היצע שטחי תעסוקה ומסחר בהיקפים אדירים במקביל לשטחי המגורים, בה בעת שלאף אחד אין אשליה שאותם מיליוני המ"ר אכן יקומו.

בבנק ישראל כבר הזהירו שהסכמי הגג עלולים להביא לקריסת רשויות מקומיות, ואפילו כתבו בלשון כלכלית נקייה כי "ישום הסכמי הגג יחייב ככל הנראה לשנות את נוסחאות הארנונה, במטרה להקטין את הסבסוד הצולב בין מקורות שונים ולהתאים את גובה הארנונה למגורים לעלות השירותים שהרשויות המקומיות מספקות לציבור", אולם כמובן שאין להעלות על הדעת שעירייה כלשהי אכן תכפיל או תשלש את הארנונה שהיא דורשת מהתושבים.

100 רשויות, איך בכל זאת יוצאים מהפלונטר?

בדיוק לפני 15 שנה, אחרי לא מעט ועדות שהתמסמסו כלעומת שבאו, נשלף הג'וקר המנצח והונח סוף סוף על שולחן הממשלה והכנסת: 267 רשויות מקומיות בישראל יאוחדו ל-100-150 רשויות בלבד. המהלך יצא לדרך בשנת 2003 במסגרת "התוכנית להבראת כלכלת ישראל", בימים שבהם פיגועי טרור והאטה כלכלית דרדרו את המשק, ובירושלים חיפשו כל שקל שניתן לחסוך. ראש הממשלה אריאל שרון ושר האוצר בנימין נתניהו הכריזו כי זה נכון כלכלית, תכנונית וחברתית, ובעיקר הם שידרו שאין ברירה ושמדובר ב"חיסכון של מיליארדים".

התוכנית כללה בין היתר איחוד של גבעתיים עם רמת-גן; שלוש הקריות (אתא, מוצקין, חיים) יאוחדו לרשות מקומית אחת; תשע הרשויות של בקעת אונו; הערים רמלה ולוד; רעננה וכפר-סבא ועוד. גם לוח הזמנים היה מהיר ומרשים: עד הבחירות המוניציפליות, באוקטובר 2003, "ואם לא עכשיו - אימתי".

האחודים יכלו ליצור סוף סוף יתרון לגודל, ואולי אפילו מעין תחרות לעיר חזקה כמו תל-אביב. במקום שכל עיר/שכונה תתכנן מתחמי תעסוקה, מרכזים מסחריים ושטחים ציבוריים כדי שיוכלו להחזיק אותה "על הנייר" פיננסית, אורבנית וחברתית, ובפועל כלל לא תהיה הצדקה להקמתם, סוף סוף הייתה תקווה של ממש שנוכל להסתכל על כל המרחב ולייצר ערים של עשרות ומאות אלפי תושבים.

אם מתחם הבורסה משרת גם את גבעתיים, לא צריך להקים עוד מגדל משרדים מיותר בעיר. אם גני תקווה נשענת על אזור התעסוקה של אור יהודה, היא תפסיק לחשוש - לגמרי בצדק נכון להיום -מהרגע שבו תגיע לקריסה כלכלית, בגלל שאין לה כמעט הכנסות מארנונה שאינה למגורים.

אבל החלום נגוז. בסופו של דבר, יצאו לפועל 11 איחודים מינוריים. ארבעה מהם (במגזר הערבי והדרוזי) בוטלו לאחר שנים אחדות. עם כל הכבוד לרציונל התכנוני ולחיסכון הפיננסי, גם שרון ונתניהו הבינו די מהר שלא כדאי להסתבך עם ראשי הערים, ודאי לא עם ראשי רשויות של הליכוד, שהפעילו לחצים אדירים. שלא במקרה, האיחודים שיצאו לדרך, בוצעו רק ברשויות שלא היו בראשן אנשי ליכוד - רמות השבים נכנסה לדרום השרון, עתלית עברה לחוף הכרמל, כנרת עברה לעמק הירדן, מכבים ורעות אוחדו עם מודיעין.

פה ושם אמנם נוצרת אשליה חדשה: רק לפני כשנה המליצה ועדת הגבולות שמינתה הממשלה על איחוד בת-ים ותל-אביב, לאחר שבת-ים עתרה לבית משפט כדי לקבל נתח מהכנסותיה של תל-אביב. שר הפנים אריה דרעי הודיע כי הוא מאמץ את המסקנות, "אולם האיחוד יצא לדרך רק בבחירות של 2023". מבחינת עיריית תל-אביב, המסר היה ברור: "עמדת משרד הפנים כפי שפורסמה משמעותה שאיחוד הערים לא ייצא לדרך", נמסר מהעירייה, "כל בר-דעת מבין שדחיית האיחוד ל-2023 משמעה שהאיחוד בוטל ולא יתבצע. במדינת ישראל לדחות כך את המהלך זה כמו לחתום על קרח".

אבל שוועת הערים בינתיים מייצרת פתרונות בשטח, בעיקר בדמות חלוקת הכנסות מול המועצות האזוריות העשיריות שמסביב. לאחרונה הסכימו למשל ראש עיריית שדרות, אלון דוידי, וראש מועצת שער הנגב, אלון שוסטר, על העברת 1,300 דונם לשימושי תעשייה ומסחר ועוד כ-2,700 דונם למגורים משטחי המועצה לשטחי העיר. בנוסף, מתחם תחנת הרכבת ו"מול 7" בכניסה לעיר יעבור מתחום השיפוט של שער הנגב לתחום השיפוט של שדרות, אליו יתווספו עוד כ-90 דונם שעליהם יוקמו מבני תעסוקה ומסחר הצמודים לרכבת ויאפשרו הקמת אזור תעסוקה והייטק צמוד לרכבת.

וכמו איחודי הרשויות שתוקעים מדינה שלמה, גם באחות הקטנה - הארנונה המעוותת והפרובלמטית - לא מצליחים לגעת. אפילו סדר במטריצה האינסופית של שיטות מדידה וסיווגים לא מצליחים לייצר פה, לפני שנכנסים לאיזון בין ייעודי קרקע ושימושים שונים ואולי גם רשויות שונות.

וכשאלה פני הדברים, כשמרדף אחרי הכנסות לכיסוי הגירעונות השוטפים הוא יום יומי, מה הפלא שהערים הפכו לעברייניות כמעט לגיטימיות. ערים הקורצות מדי יום ביומו לעברייני בנייה, כל עוד הם משלמים ארנונה שמנה לקופת העיר: כך עיריית פתח-תקווה נהנית ממתחם המסחר הענק והלא חוקי באדמות ירקונים; כך עיריית בני ברק שמחה לקבל ארנונה מסחרית מקניון הרהיטים דיזיין סנטר, שבנוי כמעט כולו ללא היתרים; כך עיריית גבעת שמואל דוחה את פינוי גן האירועים היוקרתי והלא חוקי בעליל (הבאר של סבא) שהוקם על אדמותיה ועוד.

ואל תטעו: מי שעוד נהנה מכל הבלגן היא הממשלה היושבת בירושלים. קל להחזיק את כל הקלפים בשלטון המרכזי, כשברשויות המקומיות יושבים נתמכים במקרה הטוב ומושחתים במקרה הרע. רק חבל שהשרים לא באמת יודעים מה לעשות ואיך עם הקלפים שברשותם, ושבינתיים אנחנו, האזרחים הקטנים, אלה שנדפקים.

עוד כתבות

סקר הסקרים - מועד ב'

סקר הסקרים: המאמצים של ברק לא נושאים פרי, נתניהו פותח פער על גנץ

מערכת הבחירות החדשה יצאה לדרך, וסקר הסקרים חוזר ● מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה? ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הלוהטת

שירי דובר / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

הורים, את הספרים האלה הילדים שלכם כבר קראו?

ז'אנר ספרי ההשראה על נשים מובילות לאורך ההיסטוריה הוא מומלץ ומבורך, רק חבל שלפעמים נשכח קהל היעד החשוב ביותר שלו

מוריס קאהן, כרמל שאמה הכהן ודוד בנימין  / צילום: יוחנן הראל

מוריס קאהן מציין יובל לאפולו 11 ומסכם שבוע על חלל

וגם: יו"ר חברת החשמל מחכה למהפכת הקוצ'קוין, איך כדאי להעריך שווי של חברות קנאביס וההישג המרשים של השמאית ונהגת המרוצים

יאיר לפיד, פודקאסט לשבת / עיבוד תמונה: אפרת לוי

עם הגב לים: הפודקאסטים הטובים ביותר לסוף השבוע

כמה חם היה השבוע? ● מספיק חם כדי לקפוץ לטבילה בים, שלמרבה הצער מלא במדוזות  ● זאת הזדמנות נהדרת לשבת על הספה עם מזגן ולהינות מפודקאסטים שעשו לנו את השבוע ● פודקאסט לשבת ● האזינו

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

אני ילד ירח: כל צעד קטן לאדם, גם הצעד הזה שלי, הוא קפיצה ענקית למין האנושי

50 שנה לנחיתה על הירח וגם בהווה יש מה לחגוג - אם אתם מהטיפוסים שדומעים מול פוטונים מתנשקים

אדם נוימן / צילום: צילום: רויטרס Eduardo Munoz ,

לפני ההנפקה: אדם נוימן מימש מניות ווי וורק ב-700 מיליון דולר לפני ההנפקה

היקף ועיתוי המימוש נחשב יוצא דופן בהתחשב בכך שהמייסדים מחכים בדרך כלל עד לאחר ההנפקה הציבורית כדי לממש אחזקות ● על פי הדיווח, נוימן כבר הקים פמילי אופיס כדי להשקיע את ההכנסות

פרופסור ענת אדמתי/ צילום: ענבל מרמרי צולם במלון NYX בהרצליה מרשת פתאל

"צוקרברג יותר חזק מרוב המנהיגים": פרופ' ענת אדמתי הקדישה חייה לקרב נגד הבנקים, עכשיו היא נלחמת בענקיות הטק

"אמזון, גוגל ופייסבוק לוקחות נתח שוק גדול מדי" ● "חברות הטכנולוגיה מעמידות במבחן את הדמוקרטיה" ● "למארק צוקרברג יש יותר כוח משיש לרוב ראשי המדינות" ● בראיון מיוחד ל–G פרופ' ענת אדמתי מסבירה איך תאגידי הענק הצליחו לבלבל את כולנו, מה המחיר שהציבור משלם, ומאיפה יכול להגיע השינוי

מגרש מכוניות של אלבר / צילום : איל  יצהר

הרשות להגנת הצרכן הודיעה לאלבר כי בכוונתה לקנוס אותה ב-3.5 מיליון שקל

הרשות להגנת הצרכן תקנוס את חברת הליסינג והשכרת הרכב אלבר בעקבות הטעיית צרכנים - 86 המכוניות שנמכרו לצרכנים שונים בליסינג למרות שבפועל הן שימשו בעבר להשכרה

ניצול שואה / צילום: רויטרס

פיצוי רטרואקטיבי: גרמניה תכיר בכ-8,000 יוצאי רומניה כניצולי שואה

הכרה זו תאפשר תביעת זכויות סוציאליות שונות, ובהן פיצוי רטרואקטיבי רנטה וקצבה חודשית קבועה ● גמליאל: "נמשיך לפעול להכרה גרמנית בזכאותם של עוד אלפי ניצולים שטרם הוכרו, בין שהם יוצאי רומניה ובין שהם יוצאי מדינות נוספות"

פיני רובין / צילום: איל יצהר

עו"ד פנחס רובין קיבל פרס על מפעל חיים

מדריך הדירוג העולמי של עורכי דין ציימברס העניק לראשונה בישראל פרס מפעל חיים ● את הפרס הוחלט להעניק לעו"ד פנחס רובין, ראש משרד גורניצקי ושות', על תרומתו לעולם המשפט

וול סטריט IBM /  צילום: Reuters, Brendan McDermid

וול סטריט ננעלה בירוק על רקע דברי וויליאמס; הזהב טס

נשיא הפד של ניו יורק דוחק בהורדת הריבית והעביר את וול סטריט לעליות ● עונת הדוחות נמשכת: הלילה לאחר המסחר מיקרוסופט צפויה לפרסם דוחות ● מורגן סטנלי עולה ב-1.4% לאחר שהבנק היכה את תחזית הרווח למניה ב-9 סנט ● פיליפ מוריס ואיביי קופצות לאחר הדוחות ● אפל זוכה להעלאת המלצה מצד בית ההשקעות ריימונד

מהגרי עבודה מחכים בתור לכניסה ללשכת האוכלוסין והגירה בת"א / צילום: תמר מצפי

פחות מלבנון ומאוגנדה: מדינת היהודים לא מובילה בקליטת הגירה

גירוש האימהות הפיליפיניות עורר ויכוח על מדיניות ההגירה של שר הפנים • השר טוען להגנתו שישראל קולטת עולים יותר מאשר המדינות שקולטות מהגרים ופליטים • אבל המספרים מראים שהיתרון של ישראל הולך ונשחק, וכיום מדינות אחרות נושאות בנטל הגירה כבד מאיתנו

מיקרוסופט / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

דאטה שנאסף במיקרוסופט מצביע על חשש מהתערבות בבחירות לנשיאות ארה"ב

לפי פוסט שפורסם לאחרונה בבלוג הרשמי של מיקרוסופט, בשנה האחרונה עשו כ-800 ניסיונות פריצה לארגונים הממוקדים בדמוקרטיה, עובדים מקרוב עם מפלגות או פוליטיקאים, או חוקרים נושאים שמרכזיים בקמפיינים פוליטיים, ע"י האקרים שרובם היו מרוסיה, איראן וצפון קוריאה

גן ילדים ברחובות/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאטיב

להפוך את מעונות היום להוצאה מוכרת לצרכי מס

מדובר בהוצאה בסיסית שמאפשרת להורים לעבוד. למה ספה למשרד היא הוצאה מוכרת וחינוך ילדים לא?

פורטרטים ירושלמיים/ צילום:  Thomas Coex

טיול בתוך תמונה: ירושלים, דיוקן של עיר

תערוכה חדשה במוזיאון "על התפר" מציגה פורטרט ירושלמי עכשווי ● הצלמים - מכל המגזרים והמגדרים, הדתות והעדות - חיים בעיר

קריקטורה / איור: גיל ג'יבלי

שהאחרון יפיל את העט: לאן נעלמות הקריקטורות הפוליטיות?

מה יש בקריקטורה הפוליטית שמעצבן כל–כך הרבה אנשים? למה עורכי העיתונים ממהרים לזרוק את הקריקטוריסטים לכלבים במקום להגן על חופש הביטוי? האם הקריקטורה אכן בסכנת הכחדה? ואת מי להאשים - את טראמפ, את הדתיים, את התקינות הפוליטית או את האינטרנט? ● וגם: איך הקריקטורות של מוחמד שינו את דנמרק לעד

יאיר לפיד/  צילום: איל יצהר

ברק חייב לפרוש, היחסים עם בוגי תקינים ונתניהו יהיה חייב להעלות מסים: יאיר לפיד בראיון

יאיר לפיד, מס' 2 בכחול לבן, לא מאמין בתיאוריית הגושים וחושב שרק המפלגה הגדולה תנצח בבחירות ● בראיון ל"גלובס" הוא מבקר בחריפות את ההתנהלות הכלכלית של הממשלה ("יצאה מדעתה") ● מסביר שנתניהו לא יכול לטפל בגירעון כראוי ("הוא זקוק לליצמן וסמוטריץ, כדי שיגנו עליו בנושא החסינות. והוא ישלם להם הרבה יותר") ● ולא, הוא לא רוצה לחזור לתפקיד שר האוצר: "אני הולך להיות שר החוץ ואחר כך ראש ממשלה”

אאודי E-TRON

החשמלית של אאודי היא קרוס-אובר למופת שתהפוך בשנה הבאה לקורבן מס

ה-SUV החשמלי הראשון של אאודי הוא רכב פאר מפנק, שימושי ונמרץ, שיכול להקטין משמעותית את ההוצאות השוטפות, לטפח את המצפון הסביבתי ועל הדרך לעקוף את טסלה ● רק חבל שהשינוי במדיניות המס בשנה הבאה עשוי להפוך אותו בישראל לאפיזודה חולפת

הסדרה "עושים סדר" בנטפליקס / צילום: באדיבות נטפליקס, יח"צ

יש לכם ג'אנק בבית? מארי קונדו תעזור לכם לנקות הכול. גם את הנפש

יש לכם יותר מדי חפצים בבית? רוצים להיפטר מהם? הגיע הזמן שתכירו את שיטת מארי קונדו (קונמארי) שנאבקת באגרנות ומוסיפה לכך ארומה פסיכולוגית. האם אפשר "לקנמר" כל דבר, איזה חפצים צריכים למצוא את עצמם בפח ומה חושבים המתנגדים ● חשיפת מותג העל של השנה - ביום שלישי במדד המותגים ובוועידת MAD של גלובס

עורך דין  עודד ערן / צילום: איל יצהר

אין הפתעות באסיפה הכללית בפועלים: היו"ר עודד ערן קיבל אישור המוסדיים

בעלי המניות בבנק אישרו את מינוי הדירקטור המכהן ראובן קרופיק ואת נעם הנגבי, ד"ר דוד צביליחובסקי ודוד אבנר