גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

משבר הדיור נתון לחסדיהם של 255 ראשי רשויות בישראל

הסיבה המרכזית למצבו המורכב והבעייתי של ענף הנדל"ן הן 255 הרשויות המקומיות השונות ● עם כל הכבוד לצעדי הממשלה ואפילו לגובה הריבית, הגיעה העת לטפל בפרמטר הכי קריטי ● פרויקט מיוחד לרגל ועידת ישראל לנדל"ן

1220 שליטים /  איור: ליאב צברי
1220 שליטים / איור: ליאב צברי

עובדה מספר אחת: משה כחלון, שר האוצר ויו"ר מטה הדיור, אכן מלא כוונות טובות לטיפול במשבר הדיור. כחלון לא מסתפק רק בסיסמאות, ונטל בתחילת כהונתו את מלוא "ארגז הכלים הנדל"ני": הוא צירף למשרד האוצר את מינהל התכנון (ממשרד הפנים) ואת רשות מקרקעי ישראל (ממשרד השיכון), כדי שיוכל לתרגם את הדיבורים למעשים - עד לפתרון משבר הדיור. בנוסף, שר האוצר גם מוכן לוותר על הכנסות של מיליארדים מקרקע וממסים - כדי להוריד בחדות את מחירי הדיור.

עובדה מספר שתיים: לממשלת ישראל יש השפעה אדירה על שוק הנדל"ן המקומי - הן על ההיצע והן על הביקוש. היא קובעת למשל את היקף התכנון, את ייעודי הקרקע, את גובה המס, את דיני התכנון והבנייה, את מכסת אשרות הכניסה של פועלי בניין זרים, והיא כמובן גם מנהלת ומחזיקה במרבית הקרקעות הפנויות כאן.

אז למה בכל זאת כל כך קשה להוציא את העגלה מהבוץ? אם הפרה/השלטון כל כך רוצה להניק, והעגל/האזרח הקטן כל כך רוצה לינוק, למה אנחנו תקועים בלופ של ביקוש שעולה על ההיצע במשך יותר מדי שנים? איך יכול להיות ששר האוצר כבר ויתר על הכנסות של כ-5 מיליארד שקל, הממשלה הכריזה על ייעול הבירוקרטיה והצפת השוק בקרקעות לבנייה, ואחרי שלוש שנות ממשלה אנחנו מתבשמים לפי שעה מחמישה חודשים ללא עליות, עם ירידה מזערית של 2% בלבד (ועלייה של יותר מ-12% מתחילת כהונת הממשלה האחרונה)?

גם את הריבית האפסית של בנק ישראל צריך לקחת בעירבון מוגבל. הרי אם הריבית על ההלוואות בשפל - מה שאומר שהמון אנשים רוצים לקנות דירה במחירים נוחים ומקפיצים את הביקוש (ואת המחירים), גם הבנייה אמורה להיות בשיא - בגלל שהקבלנים והיזמים יכולים לקנות גם הם קרקעות בזיל הזול, כדי להקים עליהן פרויקטים מבוקשים.

שב ואל תעשה

הסיבה המרכזית למצבו הפברובלמטי והמורכב של ענף הנדל"ן המקומי, הפרמטר הכי חשוב במשוואה הבלתי פתורה הזו, הן הרשויות המקומיות. 255 רשויות שונות. 1,220 ישובים. עם כל הכבוד לשר האוצר ולנגידת בנק ישראל, המשקל הכי חשוב הוא של ראשי הערים.

הרשויות המקומיות הן אלה שמוציאות את היתר הבנייה ואת טופס האכלוס ליזמים, שמעורבות בכתיבה ועיצוב תוכניות המתאר של העיר ושימושי הקרקע - ואין להן שום תמריץ לייצר עוד מגורים. למעשה, יש להן תמריץ לגמרי הפוך. מבחינתן, "שב ואל תעשה עדיף".

כל תושב שמגיע לעיר הוא משקולת ומעמסה על הקופה העירונית. הארנונה שהוא ישלם בכל חודשיים לא תכסה בדרך כלל אפילו רבע או שליש מהשירותים שהוא מקבל מאותה רשות מקומית. כמו שנכתב בדוח בנק ישראל האחרון, "כאשר יש ברשויות מקומיות מעט נדל"ן עסקי והרבה אוכלוסיות מוחלשות, הדבר פוגע ביכולתן לספק שירותים נאותים, תוך יצירת תמריץ לעזיבת תושבים חזקים - ודבר זה מצידו מחליש אותן עוד יותר".

לכן, אגב, גם אם נגזר על הרשות מקומיות לקלוט עוד תושבים, היא תעדיף למשוך אוכלוסייה בעלת הכנסה גבוהה, ולא כזו שתצרוך הרבה שירותים עירוניים (משפחות עם ילדים קטנים, או קשישים). וכפי שציינו בבנק ישראל, "מכיוון שהרשות המקומית משפיעה על תמהיל הבנייה למגורים, היא יכולה לנתב את היצע הדיור למוצרי נדל"ן יוקרתיים ויקרים יותר (צמודי קרקע לעומת בניינים רבי קומות, דירות בעלות שטח מגורים גדול יותר), ועל ידי כך להשפיע על סוג האוכלוסייה שתשתקע בתחומה".

ובאופן אבסורדי, דווקא הרשויות החלשות יותר נכנעות ראשונות לצורך הממשלתי להגדיל את היצע המגורים. בעוד עירייה כמו פתח-תקווה, למשל, עושה צרות צרורות לשר האוצר ולמטה הדיור (שר השיכון יואב גלנט אמר לפני כשבוע לראש העירייה, כי "אם היו ראשי עיר כמוך בשנת 1948 המדינה לא הייתה קמה"), רשויות אחרות - פריפריאליות בעיקר - חותמות בזו אחר זו על הסכמי גג מול משרד האוצר, שמבטיחים להם קדם מימון לפיתוח שכונות חדשות, מבלי לתת להן מענה של ממש להוצאות השוטפות שיגדלו ביום שאחרי עשרות מונים. המענה היחיד הוא הבטחה להקמת היצע שטחי תעסוקה ומסחר בהיקפים אדירים במקביל לשטחי המגורים, בה בעת שלאף אחד אין אשליה שאותם מיליוני המ"ר אכן יקומו.

בבנק ישראל כבר הזהירו שהסכמי הגג עלולים להביא לקריסת רשויות מקומיות, ואפילו כתבו בלשון כלכלית נקייה כי "ישום הסכמי הגג יחייב ככל הנראה לשנות את נוסחאות הארנונה, במטרה להקטין את הסבסוד הצולב בין מקורות שונים ולהתאים את גובה הארנונה למגורים לעלות השירותים שהרשויות המקומיות מספקות לציבור", אולם כמובן שאין להעלות על הדעת שעירייה כלשהי אכן תכפיל או תשלש את הארנונה שהיא דורשת מהתושבים.

100 רשויות, איך בכל זאת יוצאים מהפלונטר?

בדיוק לפני 15 שנה, אחרי לא מעט ועדות שהתמסמסו כלעומת שבאו, נשלף הג'וקר המנצח והונח סוף סוף על שולחן הממשלה והכנסת: 267 רשויות מקומיות בישראל יאוחדו ל-100-150 רשויות בלבד. המהלך יצא לדרך בשנת 2003 במסגרת "התוכנית להבראת כלכלת ישראל", בימים שבהם פיגועי טרור והאטה כלכלית דרדרו את המשק, ובירושלים חיפשו כל שקל שניתן לחסוך. ראש הממשלה אריאל שרון ושר האוצר בנימין נתניהו הכריזו כי זה נכון כלכלית, תכנונית וחברתית, ובעיקר הם שידרו שאין ברירה ושמדובר ב"חיסכון של מיליארדים".

התוכנית כללה בין היתר איחוד של גבעתיים עם רמת-גן; שלוש הקריות (אתא, מוצקין, חיים) יאוחדו לרשות מקומית אחת; תשע הרשויות של בקעת אונו; הערים רמלה ולוד; רעננה וכפר-סבא ועוד. גם לוח הזמנים היה מהיר ומרשים: עד הבחירות המוניציפליות, באוקטובר 2003, "ואם לא עכשיו - אימתי".

האחודים יכלו ליצור סוף סוף יתרון לגודל, ואולי אפילו מעין תחרות לעיר חזקה כמו תל-אביב. במקום שכל עיר/שכונה תתכנן מתחמי תעסוקה, מרכזים מסחריים ושטחים ציבוריים כדי שיוכלו להחזיק אותה "על הנייר" פיננסית, אורבנית וחברתית, ובפועל כלל לא תהיה הצדקה להקמתם, סוף סוף הייתה תקווה של ממש שנוכל להסתכל על כל המרחב ולייצר ערים של עשרות ומאות אלפי תושבים.

אם מתחם הבורסה משרת גם את גבעתיים, לא צריך להקים עוד מגדל משרדים מיותר בעיר. אם גני תקווה נשענת על אזור התעסוקה של אור יהודה, היא תפסיק לחשוש - לגמרי בצדק נכון להיום -מהרגע שבו תגיע לקריסה כלכלית, בגלל שאין לה כמעט הכנסות מארנונה שאינה למגורים.

אבל החלום נגוז. בסופו של דבר, יצאו לפועל 11 איחודים מינוריים. ארבעה מהם (במגזר הערבי והדרוזי) בוטלו לאחר שנים אחדות. עם כל הכבוד לרציונל התכנוני ולחיסכון הפיננסי, גם שרון ונתניהו הבינו די מהר שלא כדאי להסתבך עם ראשי הערים, ודאי לא עם ראשי רשויות של הליכוד, שהפעילו לחצים אדירים. שלא במקרה, האיחודים שיצאו לדרך, בוצעו רק ברשויות שלא היו בראשן אנשי ליכוד - רמות השבים נכנסה לדרום השרון, עתלית עברה לחוף הכרמל, כנרת עברה לעמק הירדן, מכבים ורעות אוחדו עם מודיעין.

פה ושם אמנם נוצרת אשליה חדשה: רק לפני כשנה המליצה ועדת הגבולות שמינתה הממשלה על איחוד בת-ים ותל-אביב, לאחר שבת-ים עתרה לבית משפט כדי לקבל נתח מהכנסותיה של תל-אביב. שר הפנים אריה דרעי הודיע כי הוא מאמץ את המסקנות, "אולם האיחוד יצא לדרך רק בבחירות של 2023". מבחינת עיריית תל-אביב, המסר היה ברור: "עמדת משרד הפנים כפי שפורסמה משמעותה שאיחוד הערים לא ייצא לדרך", נמסר מהעירייה, "כל בר-דעת מבין שדחיית האיחוד ל-2023 משמעה שהאיחוד בוטל ולא יתבצע. במדינת ישראל לדחות כך את המהלך זה כמו לחתום על קרח".

אבל שוועת הערים בינתיים מייצרת פתרונות בשטח, בעיקר בדמות חלוקת הכנסות מול המועצות האזוריות העשיריות שמסביב. לאחרונה הסכימו למשל ראש עיריית שדרות, אלון דוידי, וראש מועצת שער הנגב, אלון שוסטר, על העברת 1,300 דונם לשימושי תעשייה ומסחר ועוד כ-2,700 דונם למגורים משטחי המועצה לשטחי העיר. בנוסף, מתחם תחנת הרכבת ו"מול 7" בכניסה לעיר יעבור מתחום השיפוט של שער הנגב לתחום השיפוט של שדרות, אליו יתווספו עוד כ-90 דונם שעליהם יוקמו מבני תעסוקה ומסחר הצמודים לרכבת ויאפשרו הקמת אזור תעסוקה והייטק צמוד לרכבת.

וכמו איחודי הרשויות שתוקעים מדינה שלמה, גם באחות הקטנה - הארנונה המעוותת והפרובלמטית - לא מצליחים לגעת. אפילו סדר במטריצה האינסופית של שיטות מדידה וסיווגים לא מצליחים לייצר פה, לפני שנכנסים לאיזון בין ייעודי קרקע ושימושים שונים ואולי גם רשויות שונות.

וכשאלה פני הדברים, כשמרדף אחרי הכנסות לכיסוי הגירעונות השוטפים הוא יום יומי, מה הפלא שהערים הפכו לעברייניות כמעט לגיטימיות. ערים הקורצות מדי יום ביומו לעברייני בנייה, כל עוד הם משלמים ארנונה שמנה לקופת העיר: כך עיריית פתח-תקווה נהנית ממתחם המסחר הענק והלא חוקי באדמות ירקונים; כך עיריית בני ברק שמחה לקבל ארנונה מסחרית מקניון הרהיטים דיזיין סנטר, שבנוי כמעט כולו ללא היתרים; כך עיריית גבעת שמואל דוחה את פינוי גן האירועים היוקרתי והלא חוקי בעליל (הבאר של סבא) שהוקם על אדמותיה ועוד.

ואל תטעו: מי שעוד נהנה מכל הבלגן היא הממשלה היושבת בירושלים. קל להחזיק את כל הקלפים בשלטון המרכזי, כשברשויות המקומיות יושבים נתמכים במקרה הטוב ומושחתים במקרה הרע. רק חבל שהשרים לא באמת יודעים מה לעשות ואיך עם הקלפים שברשותם, ושבינתיים אנחנו, האזרחים הקטנים, אלה שנדפקים.

עוד כתבות

ניצול מרבי של חומרי גלם / צילום: סן פלגרינו - יח"צ חו"ל

עד הפירור האחרון: קולינריה ירוקה שבה אוכלים הכול, כולל הכול

אחד הביטויים הקולינריים של המגמה הסביבתית "אפס פסולת" הוא "אפס פחת", שימוש בכל החלקים של חומר הגלם, שלרוב היו נזרקים מיד לאשפה ● כך מוצאים חלקים לא פוטוגניים כמו אשכי עגל, עיני דגים או קליפות וגבעולים את דרכם אל הצלחות במיטב מסעדות תבל

נאום מלכת בריטניה אליזבת השנייה בפרלמנט / צילום: REUTERS/Toby Melville

"להבטיח את היציאה מהאיחוד האירופי ב-31 באוקטובר": שבוע ה"ברקזיט" המכריע של ג'ונסון נפתח בנאום המלכה בפרלמנט

מלכת בריטניה אליזבת השנייה הציגה היום את עיקרי המדיניות של הממשלה הבריטית ● "העדיפות העליונה של ממשלתי הייתה תמיד להבטיח את היציאה מהאיחוד האירופי ב-31 באוקטובר"

נתניהו ומנדלבליט/  צילום: אלכס קולומויסקי / ידיעות אחרונות

היועמ"ש נגד "התערבות נתניהו במדיניות האכיפה ביו"ש": "צבר מקרים חמורים, פגיעה בשלטון החוק"

עו"ד ארז קמיניץ במכתב חריף: ראש הממשלה ושר הביטחון נתניהו פועל למנוע פינוי התיישבות לא חוקית ביהודה ושומרון ● בפגישה שנערכה מנדלבליט דרש מנתניהו כי יבהיר כי אסור למשרדו להתערב בהליכי האכיפה והפיקוח בהתנחלויות

המיליארד והמשקיע קן פישר / צילום: Brendan McDermid, רויטרס

המשקיע קן פישר איבד חוזה בהיקף 600 מיליון דולר בשל הערה סקסיסטית

מדינת מישיגן משכה את קרן הפנסיה שלה מחברת פישר השקעות של המיליארדר ● זאת לאחר שיו"ר ומייסד חברת ההשקעות העיר הערות סקסיסטיות בכנס בשבוע שעבר

אי הפלסטיק/ צילום:  Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

כתם מוסרי: אי הפלסטיק באוקיינוס השקט זורע הרס וגדל לממדים בלתי נתפסים

הוא זכה לכינוי אי הפלסטיק, אבל למעשה מדובר בכתם עצום בגודלו – משהו בין מדינת טקסס לרוסיה כולה - שהולך ומתפשט באוקיינוס השקט, זורע הרס, ובעיקר לא הולך להיעלם לשום מקום ● האשמים: כולנו

צב ים עם קשית תקועה בפיו/ צילום:  Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

הגיליון הירוק: פרויקט מיוחד על משבר האקלים

הגיע הזמן להודות בכך: למשבר האקלים יש השלכות כלכליות מובהקות והאחריות מוטלת על כולנו ● למה לא באמת מדובר בסוגייה פוליטית, מה ההשלכות של עוד כמה מעלות ואיך עסקים בעולם כבר נערכים עם פתרונות ● מגזין G של "גלובס" הוקדש השבוע כולו לסיקור משבר האקלים. קבלו הצצה

סוחרים בבורסת ניו יורק/ צילום: רויטרס, Brendan McDermid

החוזים בוול סטריט ירוקים על רקע עונת הדוחות לרבעון השלישי

ג'י.פי מורגן עקף את התחזיות ברבעון השלישי של השנה ● יונייטדהלת' העלתה את תחזית הרווח לשנה לאחר הדוחות ● ג'ונסון אנד ג'ונסון עקפה את התחזיות ● זינוק מחיר בשר חזיר הקפיץ את האינפלציה בסין לשיא של 6 שנים ● מדד המחירים לצרכן בסין עלה ב-3% בספטמבר ● פולקסוואגן מעכבת בניית מפעל בטורקיה בצל תקיפת הכורדים

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

נעילה שלילית בארה"ב; טראמפ הקפיץ את המכס על יבוא פלדה מטורקיה

הנפט נופל מעל ל-2% ● המסחר באירופה ננעל בירידות ● מזכיר האוצר האמריקאי סטיבן מנוצ'ין ציין כי הייתה התקדמות משמעותית במשא ומתן בשבוע האחרון, אך סין מקררת מעט את האופטימיות ● בורסת יפן בחופש

אמיר ירון/ צילום: איל יצהר

מדיניות הריבית ממשיכה לתדלק את השווקים

המשקיעים בארץ מצפים כי בנק ישראל יילך בעקבות הפד ויוריד את הריבית, ובהתאם נרשמות עליות נאות באפיק האג"ח ובמדדי המניות בישראל

גלנורקי קמפ בניו זילנד / צילום: שאטרסטוק

תיירות ומשבר האקלים: ניו זילנד מדגימה איך הקפדה על תקן סביבתי מחמיר לא חייב לבוא על חשבון נוחות ופינוק

קמפ גלנורקי: הקמפגראונד האקולוגי הראשון בניו זילנד ● אפס בזבוז אנרגיה, מינימום התפשרות על נוחות ומקסימום מותרות ופינוק

רפאל תספק מערכות מעיל רוח נוספות לצבא האמריקני / צילום: דוברות רפאל

צבא ארה"ב קיבל משלוח ראשון של מערכת ההגנה הישראלית לטנקים

רפאל השלימה בימים האחרונים את אספקת המשלוח הראשון של מערכת "מעיל רוח" לשימוש חטיבות השריון של הצבא ● במקביל, תעש מערכות פיתחה בהצלחה את המערכת המקבילה להגנה על טנקים ועל רק"מ מסוג "חץ דורבן"

מדוזה אורליה במפרץ אילת/ צילום:  גולן רידר רשות הטבע והגנים

מזל דגים: מה הקשר בין לוקוס לסביבה ומה נסראללה עושה פה?

אי ירוק בים - זה נשמע פסטורלי, אבל כשצוללים במים העמוקים רואים שזה לא תמיד ככה ● ביקור בשמורה הימית החדשה באכזיב-ראש הנקרה

הבורסה לני"ע בת"א. / צילום: תמר מצפי

עליות בבורסה: ת"א 35 קופץ ב-1.2%, אנרג'יאן מזנקת

המדדים המובילים עולים בדומה לסנטימנט מעבר לים, ת"א 90 עולה ב-0.6%, מדד הבנקים מטפס ב-1% ● תמר פטרוליום דיווחה על חלוקת דיבידנד של 10 מיליון דולר ● בשל חול המועד שלב הנעילה בבורסה יחל ב-14:44

יוזמה להפחתת קשיות פלסטיק חד פעמיות במסעדות ובתי קפה    / צילום: שני מוזס, גלובס

מזמינים שתייה קרה בבית קפה? אולי תקבלו אותה בלי קש

עמותת "מסעדנים חזקים ביחד" קוראת לבתי קפה ולמסעדות להפחית את השימוש בקשיות פלסטיק חד-פעמיות ע"י חלוקתן רק עפ"י בקשה או מעבר לחלופות מזהמות פחות ● עשרות בתי עסק ברחבי הארץ התגייסו למהלך - אך מה בנוגע לעלויות?

טראמפ וארדואן במטה נאט"ו בבלגיה ביולי / צילום: רויטרס

טראמפ עוצר את שיחות הסחר עם טורקיה ומקפיץ את המכס על יבוא פלדה

בנוסף הודיע נשיא ארה"ב כי המכס על פלדה מיובאת מטורקיה יעלה ל-50% וכי הוא צפוי להטיל סנצקיות גם נגד בכירים טורקים

דארה קוסררשאהי מנכ"ל אובר / צילום: רויטרס

אובר פיטרה כ-350 עובדים ברחבי העולם

כ-1.5% מעובדי אובר פוטרו בסבב הפיטורים השלישי והאחרון של החברה ● מניית אובר מזנקת בכ-4%

סמסונג גלקסי נוט 10 פלוס / צילום: יח"צ

מצלמה משודרגת ופיצ'ר לגיימרים: האם כדאי לקנות את הגלקסי נוט החדש?

עט פונקציונלית יותר, צבעים חיים ופילטרים לאינסטגרם: הנוט 10 פלוס נכנס לקטגוריית המכשירים שבמיינסטרים - אבל זאת בשורה חיובית

חדווה בר / צילום: יונתן בלום, גלובס

בלי ארנק, בלי כרטיסי אשראי: האם מתקרב היום שבו נצא מהבית "רק עם הסמארטפון"

כסף מזומן? "יהיה הרבה פחות, רוב התשלומים יעברו דרך המובייל" ● תשלומי חשבונות? "לישראל ייכנסו גורמים זרים, וביניהם אפל וגוגל. אפליקציות התשלומים ישנו את חיינו" ● והבנקים? "בעוד שנה יתחיל לפעול בישראל בנק דיגיטלי" ● המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר, בראיון ל"ליידי גלובס"

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

נתניהו לא התקדם עם הרכבת הממשלה, אך מתכנן נסיעה ליפן

20 ימים חלפו מאז קיבל נתניהו את מלאכת הרכבת הממשלה, אך נראה כי המו"מ תקוע ● חדשות 12 פרסמו כי רה"מ שוקל נסיעה ליפן החל ממוצאי שבת

פורטנייט/צילום: REUTERSMike Blake

מתיחה של מאסק ושחקנים בוכים: מה קרה כשפורטנייט הוחשך?

"אסטרואיד" פגע אתמול בערב במשחק הווירטואלי של פורטנייט והותיר מיליוני צופים מול חור שחור, ושחקנים עם סימני שאלה רבים לגבי עתידו של המשחק, והאם הגיע לסופו ● היזם אלון מאסק צייץ מחדש ציוץ ישן ותרם לספקולציות