מה עושים כשהממשלה רוצה לייצר כמה שיותר דירות כדי להציף את השוק בהיצע, ואילו ראשי הערים מעדיפים לווסת את ההיצע כדי לשמור על איכות החיים בעירם? נדמה שהמתח והאינטרסים המנוגדים של השלטון המרכזי והשלטון המקומי מגיעים בתקופה האחרונה לשיאים חדשים, בעיקר לקראת הבחירות לרשויות המקומיות בסוף אקטובר הקרוב והמאמץ גם של השלטון המרכזי לשפר עמדות לפני הבחירות הכלליות.
ברמת השרון ובחדרה, למשל, השלטון המרכזי מנסה לקבוע עובדות בשטח ולהנחית תוכניות בנייה על השלטון המקומי - אולם שם מבטיחים לא לוותר ושהמילה האחרונה תהיה שלהם. יהיה מעניין.
בחודש יולי האחרון דחתה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון תוכנית שיזמה חברת קנדה ישראל, על קרקע שרכשה במתחם אלקו במזרח העיר. הקרקע בשטח 62 דונם, עליה נמצא מפעל אלקו והמיועדת לתעשייה, נרכשה על ידי קנדה ישראל מחברת אלקו של גרשון זלקינד בשנת 2016 תמורת 166 מיליון שקל. לאחר הרכישה פעלה קנדה ישראל לשינוי יעוד הקרקע לשכונת מגורים שכוללת 2,000 יחידות דיור ו-300 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, במגדלים בני 27-45 קומות. הוועדה המקומית דחתה את התוכנית, וראש העירייה אבי גרובר, הבהיר כי הוא מתנגד לאישור מגורים במקום, ומעדיף תעסוקה מוגבלת, וזאת בעיקר בשל קשיי תחבורה ועומסים המאפיינים כבר היום את הכניסה והיציאה משכונת מורשה.
קנדה ישראל הודיעה כי בכוונתה לפנות ישירות לוועדה המחוזית על מנת שזו תבחן את התוכנית בניגוד לעמדתו של ראש העירייה "ומעל ראשו", וכך עשתה. בדיונים מקדימים שהתקיימו בלשכת התכנון של מחוז תל אביב בחודשים האחרונים, תמך צוות התכנון של הוועדה המחוזית בתוכנית הכוללת 1,200 דירות בגובה של עד 20 קומות, ו-400 אלף מ"ר שטחי תעסוקה בגובה של עד 40 קומות לאורך כביש 4, וכן בהגדלת שטחי הציבור שכוללת התוכנית. גרסה זו אמנם מצומצמת יותר מזו עליה חלמו היזמים, אך מדובר במכה לגרובר, שמתנגד לבנייה למגורים במתחם. גרובר יוכל לכל היותר להגיש התנגדות או לעתור לבית המשפט. שכן, לוועדה המקומית אין כיום סמכות לאשר או לדחות את התוכנית שנמצאת כבר בדיונים בלשכת התכנון המחוזית.
אז כיצד ייתכן מצב שבו השלטון המרכזי דן בתוכניות שהשלטון המקומי מתנגד להן? על פי תיקון 43 לחוק התכנון והבנייה, יזם שמגיש תוכנית לעיונה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וזו לא דנה בתוכנית בתוך 60 יום, יוכל לגשת ישירות לוועדה המחוזית והיא שתדון בה. גם במקרה זה, הוועדה המקומית דנה בתוכנית ודחתה אותה לאחר 60 יום, מה שאיפשר לקנדה ישראל לפנות לוועדה המחוזית. בשבוע האחרון הובאה התוכנית לידיעת חברי הוועדה המקומית שהצביעו נגד התוכנית, אך התוכנית כאמור, מקודמת בלשכת התכנון המחוזית.
בשיחה עם ראש העירייה גרובר הוא מדגיש כי "יש גבול כמה ניתן להתעלל בשכונת מורשה. צריך לתת שכונה לקלוט את הפרויקטים שכבר הוקמו בה ואחר כך להחליט מה ניתן להוסיף לה. בניינים לתעסוקה של 9 קומות מתאימים לאזור, אך לא מגדלים של 40 קומות, כשאין יציאה וכניסה למתחם. היזמים פשוט עוברים מפנטזיה א' לפנטזיה ב'. אני עושה כל שביכולתי להסביר שזה לא יכול להיות. תהיה התנגדות גדולה לתוכנית, ואם נצטרך נעתור גם לבית המשפט. הדרך עוד ארוכה לאשר את התוכנית".
מחברת ישראל קנדה נמסר: תוכנית רמת השרון הצעירה היא בסמכות הוועדה המחוזית ולא בסמכות הוועדה המקומית. התוכנית מקודמת בשיתוף עם הצוותים המקצועיים של הוועדה המקומית רמת השרון, לרבות מהנדסת העיר ואדריכל העיר, איתם סוכם מתווה התוכנית ונפחי הבנייה.
בחברה ציינו כי "אין לוועדה המקומית סמכות סטטוטורית מכוח חוק התכנון והבנייה לדחות התוכנית, אלא להתנגד לה בהליך התנגדויות שייערך לאחר הפקדה, זכות הניתנת לכל אזרח מהשורה. החברה בוחרת שלא להיגרר להצהרות המונעות משיקולים פוליטיים".
"אין היגיון לבנות במזרח העיר"
ובאותו הזמן, גם עיריית חדרה מתנגדת לתוכנית ענק של אלפי דירות שהמדינה מקדמת במזרח העיר. מדובר בתוכנית שבכוונת המדינה לקדם באמצעות הועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל). מדובר בתוכנית שהוכרזה בעבר על ידי קבינט הדיור אולם בעקבות ההתנגדות העירייה ומבוי סתום בינה לבין המדינה נעשה כעת ניסיון לשנותה.
ל"גלובס" נודע כי בכוונת המדינה להביא את התוכנית החדשה לאישור מקדמי בקבינט הדיור בישיבה הקרובה המתוכננת להתקיים ב-7 למאי, ולאשר את המתחם להכרזה, התנאי המקדמי לקידום תוכנית בוועדה המיוחדת, וזאת על אף ההתנגדות של הערייה שעודנה בתוקף. עם זאת, גורמים במינהל התכנון מסרו שההחלטה על הגשת התוכנית לקבינט הדיור טרם נתקבלה סופית, זאת ככל הנראה על רקע אי ההסכמות.
מדובר בתוכנית המתייחסת למתחם בן כ-2,450 דונם במזרח העיר, סמוך לבית אליעזר, עליו מבקשת המדינה לקדם בנייה של 6,843 יחידות דיור לצד 759 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר ו-333 אלף מ"ר למבני ציבור. נציין כי מדובר בתוכנית שמתייחסת לקרקע שחלקה בבעלות פרטית מרובת בעלים וחלקה בבעלות המדינה, וקידום התוכנית בותמ"ל מתאפשר בעקבות תיקון לחוק שאפשר קידום קרקע פרטית מרובת בעלים לצד קרקע מדינה. הבעלות בקרקע במתחם מתחלקת בין כ-838 בעלי קרקע פרטיים המחזיקים בזכויות ב-42 חלקות, השלטון המקומי, חברת הימנותא (חברה בת של קק"ל) ורשות הפיתוח. עוד נציין כי מדובר בתוכנית מורכבת גם בכל הקשור לשטח השיפוט של המתחם, שחלקו הגדול בתחום שיפוטה של העיר חדרה אך חלקים נוספים נמצאים בשטח מועצה אזורית מנשה (כ-345 דונם) ושל המועצה האזורית עמק חפר (כ-8 דונם).
על פי מסמך שהגיע לידי "גלובס" ישיבת "התנעה" לתוכנית נערכה בספטמבר 2016 ובתחילת 2017 התקיים שולחן עגול במינהל התכנון שנגע לתוכנית. במקביל, על פי אותו המסמך, עיריית חדרה נתנה את הסכמתה לתוכנית באמצע 2016. אולם, למרות מה שנראה כהסתכמת העירייה לתוכנית, מכתב שהגיע לידי "גלובס" ונשלח לראש מינהל התכנון במשרד האוצר, דלית זילבר, וגם למתכננת הותמ"ל, דקלה פרסיקו, מעיד כי העירייה אינה מסכימה לקידום התוכנית כפי שהיא, וזאת בשל שינוי התוכנית המקורית והרחבת המתחם.
כך כותב נועם גרייף, מהנדס העיר חדרה היוצא, לזילבר: "הרחבת העיר לכיוון מזרח פוגעת בחזון תוכנית המתאר במספר רבדים: החלשת מרכז העיר, המיועד להתחדשות עירונית, על ידי יצירת עודף היצע ומשיכת חלק מהאוכלוסייה הפוטנציאלית לשולי העיר; מתיחת התשתיות הקיימות, הן הפיזיות והן התפעוליות, עד לקצה הקיבולת; צורך בהקמת תשתיות תומכות פיזיות חדשות, העוברות בקרקעות פרטיות; הפניית משאבי העירייה והעיר עצמה לפיתוח אזור שכבר הוגדר בתוכנית המתאר ככזה שאינו מיועד לפיתוח אלא ל'טבעת ירוקה'".
עוד כותב גרייף לזילבר כי לטעמו תוכנית המתאר מספקת מענה מספק להתרחבות העיר בשנים הבאות ואין צורך בהתערבות הוועדה המיוחדת: "חדרה מסוגלת לספק מענה לצורך בהגדלת היצע יחידות הדיור גם ללא תוכנית הותמ"ל. אנו סבורים שקיימת הצדקה לדחיית הכרזת המתחם עד למימוש לפחות חלק מהפוטנציאל הקיים בעיר, על מנת למנוע פגיעה בהתפתחותה האורבנית ובחוסן העירוני שלה". נציין כי בימים אלו מהנדס העיר, גרייף, סיים את תפקידו כמהנדס העיר אך בעירייה אישרו כי ההתנגדות לתוכנית עומדת בעינה וכך גם המכתב שנשלח.
"התנגדות אבסולוטית"
בשיחה עם גרייף, הוא אישר כי העירייה מתנגדת נחרצות לתוכנית והסביר: "אנחנו ב'טנגו' מול הותמ"ל כבר למעלה משלוש שנים, לאור רצון המדינה להפשיר קרקעות לבנייה. לפני כמה שנים הוכרזה תוכנית בקבינט הדיור, תוכנית דומה מזרחית לבית אליעזר לכיוון כביש 9. אנחנו לא היינו בתמונה ולא ידענו על זה. הגשנו השגה נרחבת בשולחן העגול והצגנו דו"ח עב כרס בן 40 עמודים למה התוכנית לא נכונה תכנונית ולא בשלה מבחינת העיר.
"צריך להבין שיש לנו תוכנית מתאר בתוקף מאז מאי 2014 ואין שום היגיון לקדם את מזרח העיר כשתוכנית המתאר מדברת בכלל על פיתוח מערב העיר. הצגנו מסמך מפורט מדוע לא נכון לקדם את התוכנית ובמקביל המשכנו בדו שיח מול המדינה על היבטי התכנון, התחבורה, והצורך במט"ש (מכון טיהור שפכים) שמגיע כבר עכשיו לקצה גבול היכולת וזקוק להשקעה של 150 מיליון שקל. המדינה הבינה שיש בעיה תכנונית עם המתחם וקיבלנו כספים לשכור שמאים ועורך דין כדי שנוכל להגיע לעמק השווה. אבל לא הצלחנו להגיע כי התכנון פשוט לא נכון לעיר.
"ראו בותמ"ל שלא ניתן להתקדם, אז עשו שינוי בתוכנית וביקשו להגדיל את שטח התוכנית. זו התוכנית שרוצים עכשיו להכריז, וזו תוכנית שחדרה עדיין מתנגדת לה. המכתב נשלח למינהל התכנון והותמ"ל כי הבעיות עדיין נשארו וטרם נפתרו. נכון להיום העירייה אכן מתנגדת לתוכנית ואין דו שיח עם המדינה, אין הסכם פיתוח או אפילו טיוטה. התנגדות אבסולוטית".
במקביל, גם בחברה להגנת הטבע מתנגדים לתוכנית. אסף זנזורי, רכז מדיניות תכנון בחברה להגנת הטבע, מסביר: "אין שום היגיון לתכנן מתחם כזה ללא הישענות על תוכנית המתאר המחוזית (תמ"מ 6), המייעדת את שטח התוכנית לאזור חקלאי, וללא כל התחשבות בתוכנית המתאר הכוללנית של חדרה, שאושרה בשנת 2014 וקובעת את השטח כחקלאי. בחדרה קיימות עתודות בנייה למגורים בהיקפים עצומים, המאפשרות את הכפלת האוכלוסייה של העיר במסגרת המתחמים הקיימים, ללא כל צורך בפריצתם ובהריסה של השטחים הפתוחים. מימוש התוכנית עתיד לפגוע בשטחים בעלי ערכי טבע.
"במקום לקדם את התוכנית, יש להשקיע בחדרה פנימה, ולהעמיד לטובתה את המשאבים להם היא ראויה, כעיר גדולה - השקעות בתכנון, בתשתיות ובחידוש עירוני בתחומי העיר ובעתודות העצומות שנותרו לה לניצול וכבר מיועדות לבינוי".