מתחם איירפורט סיטי / צילום: איל יצהר
קבוצת הנדל"ן והאנרגיה יואל מעוניינת לשכפל את הצלחתו של פארק העסקים איירפורט סיטי הסמוך לנתב"ג, וכעת, באמצעות חברת נצבא, התחילה בהקמת פארק עסקים דומה בסמוך למחלף קסם, לא רחוק מראש-העין. זאת, כך נודע ל"גלובס", לאחר שבימים האחרונים התקבל היתר בנייה עבור הפרויקט.
עלות הפרויקט, שנקרא "נצבא סיטי", בהיקף בנוי מתוכנן של כ-330 אלף מ"ר המיועדים למסחר ולמשרדים, צפויה להגיע לכ-1.8 מיליארד שקל. כעת, משהתקבל היתר הבנייה, נצבא עומדת לפרסם מכרז לבחירת קבלן הביצוע שלו.
ככל הידוע, פארק העסקים החדש, שיהיה ממוקם על מפגש הכבישים 5 ו-6, ייבנה בכמה שלבים, שהראשון בהם, בעלות מוערכת של 400 מיליון שקל, יכלול הקמת כ-80 אלף מ"ר בחמישה בניינים, נוסף על כ-60 אלף מ"ר של חניונים תת-קרקעיים.
בניינים אלה יתנשאו לגובה של 7 קומות ויכללו כ-3,000 מ"ר בכל קומה, וצפויים להתאכלס בשנת 2020.
בסמוך לפרויקט המתוכנן מקימה נצבא בראש-העין פרויקט מגורים תחת שם דומה, עם כ-1,200 דירות, שהקמתו צפויה להסתיים באמצע 2019. שרון תוסייה-כהן, מנכ"ל משותף בחברת נצבא, מסר ל"גלובס" כי "בדומה למתחם העסקים המצליח איירפורט סיטי, שאותו יזמנו והקמנו בעשור הקודם, גם מתחם זה ייבנה במיקום ובנגישות יוצאי דופן".
נצבא היא כיום חברה פרטית, הנמצאת בשליטת חברת איירפורט סיטי הציבורית, הנסחרת בשווי של 5.3 מיליארד שקל. קבוצת יואל מחזיקה 45% ממניותיה של איירפורט סיטי, כשלצד פעילות הנדל"ן עוסקת הקבוצה בחיפושי גז ונפט באמצעות השותפות ישראמקו. השליטה בקבוצת יואל מוחזקת על ידי חיים צוף (מקורבו של קובי מימון) ומשפחת לבנת באמצעות חברת אקויטל הציבורית.
מתחם העסקים איירפורט סיטי, הסמוך לנתב"ג, התחיל להיבנות בהדרגה מסוף שנות ה-90 וכולל כיום תשעה בנייני משרדים, המשתרעים על פני יותר מ-118 אלף מ"ר, ואחראים על עיקר הכנסות הפארק, שהסתכמו ב-2017 ב-111 מיליון שקל. שטחי המשרדים גם מהווים את עיקר השווי שלו, וערכם בסוף 2017 עמד על כ-1.35 מיליארד שקל.
נוסף על כך, יש בפארק שטחי ומבני אחסנה ותעשייה בהיקף של כ-129 אלף מ"ר ובשווי של 812 מיליון שקל, שייצרו בשנה שעברה הכנסות של כ-63 מיליון שקל, וכ-12 אלף מ"ר שטחי מסחר, בשווי של 211 מיליון שקל, שהכניסו ב-2017 כ-17 מיליון שקל.
איירפורט סיטי ממשיכה כל הזמן לפתח את השטחים בפארק, ובשנה האחרונה קידמה בו הקמת שטחי מסחר, אחסנה ומשרדים בשטח של כ-31 אלף מ"ר, לצד חניות תת-קרקעיות בשטח של כ-16.5 אלף מ"ר. כמו כן, התחילה החברה בהליך קבלת היתר להקמת מלון שיכלול כ-250 חדרים. לחברה זכויות להקמת כ-10 אלף מ"ר נוספים לשטחי משרדים.
בסך-הכול מחזיקה איירפורט סיטי בכ-120 נכסים מניבים - מרביתם (כ-100) בישראל. בסיכום 2017 הכנסותיה של איירפורט סיטי נחלשו ב-2% ל-776 מיליון שקל, בעיקר בשל עזיבת אגד את אחד מנכסיה וירידה בדמי שכירות בכמה נכסים אחרים, נוסף על מכירת מבנה משרדים ולוגיסטיקה בצרפת. הרווח הגולמי שלה ירד ב-6% ל-593 מיליון שקל.
לצד זאת, נהנתה החברה מעליית שווי ניכרת של נכסיה, בהיקף כולל של כ-515 מיליון שקל, אחרי ירידת ערך של 21 מיליון שקל ב-2016. עליית שווי זו הקפיצה את רווחיה התפעוליים השנתיים ב-85% ליותר מ-1 מיליארד שקל. בהמשך לכך, בשורה התחתונה, הרווח הנקי של איירפורט סיטי קפץ ב-50% ל-742 מיליון שקל.
את העלייה בערך נכסיה בשנה החולפת ייחסה איירפורט סיטי בעיקר ל"עדכון ערכי קרקע ושווי זכויות בנייה עקב התקדמות בהליכי תכנון שונים", וכן לירידה בשיעורי ההיוון של חלק מהנכסים.
עיקר עליית השווי, בהיקף של כ-470 מיליון שקל, נרשמה מהנכסים בישראל, קרוב ל-350 מיליון מתוכם בעקבות התקדמות בהליכי תכנון ותוספת זכויות בנייה. בין אלה בלטה תוכנית "ת"א 5000" להקמת שני פרויקטים בדרום תל-אביב (מבואות יפו), שלפי איירפורט סיטי, תרמה יותר מ-180 מיליון שקל לעליית השווי.
עוד עולה מהדיווח של איירפורט סיטי כי סיום הפעילות במתחם התחנה המרכזית לשעבר בהרצליה וטיהור הקרקע, שאפשרו קבלת היתר בנייה להקמת כ-150 דירות, תרמה קרוב ל-70 מיליון שקל לעליית השווי.
בעניין ירידת שיעורי ההיוון מציינים באיירפורט סיטי, בין השאר, הפחתת סיכון בענף הלוגיסטיקה ועדכון בדמי השכירות הראויים של חלק מהנכסים, שתרמו לעליית השווי יותר מ-200 מיליון שקל.
עליית השווי בנכסי החברה באירופה, שם היא פועלת בעיקר בצרפת, התקרבה ל-50 מיליון שקל ונבעה בעיקר מעלייה בדמי שכירות, ירידה בשיעורי היוון ועלייה בשווי קרקע.
מנגד, איירפורט סיטי רשמה ירידה בשווי של יותר מ-150 מיליון שקל בחלק מנכסיה, "בעיקר מירידה בדמי שכירות וירידה בשיעור התפוסה", וכן עלייה בהוצאות הניהול שלהם, בעיקר עלויות אבטחה ואחזקה.