פרופ' צבי אקשטיין / צילום: איל יצהר
ירידות המחירים בשוק הדירות הן תיקון שנובע מזעזועים בביקושים. לכן, המחירים גם ישובו לעלות, מאחר ובעיות היסוד של משק הדיור אינן מטופלות; כך מעריך פרופ' צבי אקשטיין, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל וכיום ראש מכון אהרן למדיניות כלכלית ודיקן בית הספר טיומקין לכלכלה במרכז הבינתחומי בהרצליה.
בראיון ל"גלובס" מסביר אקשטיין מהן לדעתו שלוש בעיות היסוד של שוק הנדל"ן ומדוע שני מהלכי הדגל של שר האוצר משה כחלון - תוכנית מחיר למשתכן והסכמי-הגג - אינם מתמודדים עם בעיות אלה.
- מה חשבת על הביקורת של בנק ישראל על תוכנית מחיר למשתכן של כחלון?
"הביקורת שלי דומה למה שנאמר בבנק ישראל. אבל מעבר לזה, מחיר למשתכן זו סובסידיה לעשירים. מי שאין לו הון עצמי - לא מקבל את הסובסידיה הזו. מי שיש לו יכולת לקנות דירה יותר גדולה - מקבל סובסידיה יותר גדולה".
אבל הגדילו את רכיב המימון ל-90%.
"כן, אבל אם אתה לוקח משכנתא של נניח מיליון שקל, אתה עדיין חייב לשים 100 אלף שקל ולשכור דירה במשך ארבע שנים".
- מי שיש לו משפחה יכול לגייס את הסכום הזה.
"או שיש לו משפחה או שהוא מרוויח יותר. לא כל אחד יכול לקבל משכנתא יותר גדולה - אתה צריך להראות שיש לך הכנסות. הביקורת שלי על התוכנית היא על כך שהיא מגדילה את האי-שוויון בין הזוגות הצעירים בצורה דרמטית ובהגרלה, שזה בכלל מוזר וזו דרך לא יעילה".
"כל הוותמ"לים לא יעזרו"
מחקר שכתב אקשטיין, בשיתוף תמיר קוגוט, חוקר במכון אהרן וד"ר סרגיי סומקין, חוקר בכיר במכון (ראו מסגרת), ניתח את העלייה במחירי הדירות בעשור האחרון. המחקר קובע כי אמנם מחירי הדירות עלו בעשור האחרון בקצב של עד פי שלושה מהקצב הנורמלי (2% ריאלי לשנה), אך למרות זאת לא נוצרה בשוק בועה. כדי לעצור את מגמת העלייה, יש צורך בבנייה של כ-80 עד 100 אלף דירות בכל אחת משלוש השנים הקרובות: 60 אלף על מנת לספק את הביקוש השנתי, 20 אלף על מנת לאפס את המחסור המצטבר בדירות, והיתר כדי לספק את הביקוש מצד משקיעים המעוניינים לבנות דירות להשכרה. בשנה האחרונה, נזכיר, קצב התחלות הבנייה עמד על כ-46 אלף יחידות דיור.
"כל הוותמ"לים והסכמי-הגג לא יעזרו", פוסק אקשטיין. "כשבמרכז הארץ יש בעיה מהותית - לפיה ראשי ערים לא מגדילים את מספר הדירות אם הם לא מגדילים את השטח המסחרי. האיזון הוא כזה שהשטח המסחרי גדל פחות מכמות הדירות, ואז יש לך בעיה".
- אז שורש הבעיה זה שהארנונה למגורים נמוכה מדי?
"שורש הבעיה הוא שלושה גורמים מרכזיים: האחד הוא מבנה הארנונה; השני זה שאין מתאם בין תכנון התחבורה לתכנון המגורים - יש בצנרת מצבור של 120 אלף דירות אבל זה מרוכז בעיקר בפריפריה, ואילו באזור הביקוש אין התחדשות עירונית מספקת; הגורם השלישי הוא הסיפור של רשות מקרקעי ישראל. זה גוף מאוד לא יזמי, שיש לו שליטה גדולה בקרקעות והוא לא דוחף. כמה שכחלון לא דוחף אותו, עדיין זה סקטור ממשלתי.
"שלוש הבעיות האלה הן בעיות בסיסיות שכחלון לא מתמודד איתן. אלה שלוש בעיות קשות, סבוכות ולא מטופלות. מחיר למשתכן בטח לא מתמודד עם זה, וגם שם נעצרים פרויקטים כמו קריית גת. הסכמי-הגג בין משרד האוצר לרשויות המקומיות נותנים תקציב חד-פעמי, אבל אין לעיריות מספיק תקציב לתת לאחר מכן שירותים למגורים הנוספים.
"צריך להבין שההצטופפות במרכז היא הגורם הדומיננטי. המרכז קובע את המחירים בכל הארץ, כי המחירים נגזרים מזמן הנסיעה למרכז. מחוז מרכז ומחוז תל-אביב, שבהם מתגורר שליש ממשקי-הבית, הוא שדוחף את כל המשק. אז אמנם יש את הנתון האגרגטיבי, אבל ההסתכלות היא על המרכז".
- אז יש היגיון בטענה של שר התחבורה ישראל כ"ץ שמשקיע ברכבות בגליל, כדי לקצר את זמן הנסיעה למרכז ולהוריד את מחירי הדירות גם במרכז וגם בפריפריה.
"הפקקים הגדולים הם בכניסה לתל-אביב, לא בכרמיאל. והמחירים בכרמיאל נקבעים לפי תל-אביב".
- אז הפתרון הוא להגדיל את ההיצע.
"כן וצריך להגדיל את התיאום עם התחבורה. יש בעיה שהתכנון התחבורתי בישראל לא מתואם עם הפיתוח האורבני. התכנון למגורים, התכנון למסחר - לא מתואמים עם התכנון לתחבורה. זה כשל משמעותי, אנשים נתקעים ביציאה משכונות. פתאום בנווה שרת בתל-אביב בונים לך ואי אפשר לצאת מהשכונה. וגם ההיצע צריך לגדול משמעותית. צריך היצע ענק".
- אי אפשר להגיד על כחלון שהוא לא מנסה.
"הוא אומר שהוא מנסה, אבל הוא לא מטפל בבעיות הבסיסיות. הוא לא מטפל בנושא של הארנונה, לא בנושא של התכנון, ולא בנושא של המרכז. כחלון דוחף את התוכניות שלו שזה מחיר למשתכן והסכמי-הגג. הוא חושב שזה יורד את המחירים. אני חושב שלא - והלוואי שטעיתי, כי ירידת מחירים זה דבר טוב. הסכמי-הגג הם רק עבור מקומות שיש אדמת מדינה, הסכמי-הגג לא פותרים בעיות של פינוי בינוי".
- מה לגבי הצעות לפיד לפתרון בשוק ההשכרה?
"זה גם לא יפתור את הבעיה".
- איך נדע שגל עליות המחירים עומד לחזור? יש אינדיקציות מקדימות?
"הגורם המרכזי לעליית מחירי הדירות הוא מחירי הקרקעות. אם מחירי הקרקעות יורדים עכשיו, אז תהיה ירידת מחירים משמעותית מעבר למה שראינו. הקרקע בבעלות פרטית או בחכירה ארוכת טווח היא 50% מהיקפי הבנייה בישראל. אלה קרקעות שהן במלאי של חברות הבנייה או של בעלים פרטיים. 40%-50% מהדירות נבנות על ידי יזמים פרטיים. מחירי הדירות בישראל עלו בגלל שגורם ייצור משמעותי אחד עלה - הקרקעות. אם מחירי הקרקעות במרכז יתחילו לרדת, זה יהיה שינוי מגמה".
- מה יכול להוריד את מחירי הקרקעות במרכז?
"היצע של קרקעות זמינות לבנייה, קרקעות שיש להן היתר בנייה. אין סטטיסטיקה מסודרת של הלמ"ס של העסקאות האלה שאפשר לעקוב מה קורה למחירי הקרקעות. לפי מה שאני שומע, אין ירידה במחירי הקרקעות במרכז, ולכן המחירים יחזרו לעלות.
"עשר שנים המחירים עולים. ב-2009 וב-2010 היו ישיבות במשרד ראש הממשלה בנימין נתניהו ואמרתי את אותם דברים שאני אומר היום. לא טיפלו בבעיות האלה אז וגם היום לא מטפלים בהן. אם היום יתחילו לטפל בהן, אפשר יהיה לראות פתרונות בתוך חמש שנים. מבחינת המחירים נראה את זה קודם, כי המחירים בשוק הנדל"ן מגלמים ציפיות לעתיד. אם נראה היצע קרקעות משמעותי בגוש דן המחירים יתחילו לרדת".
- ויש פוטנציאל?
"איזו שאלה. כשאתה נוסע על כביש 4 או על כביש 5 תסתכל לצדדים, תסתכל בכביש 40, בכביש 1 בכניסה לתל-אביב".
"איכות החיים מתבטאת בעיקר בשטח הדירה"
דעותיו של אקשטיין מבוססות על מחקר שתחילתו בשנות ה-90 ושעל בסיסו כתב השנה מחקר המשך בשם "האם יש בועה במחירי הדירות", יחד עם קוגוט וסומקין (כרגע בשלב הטיוטה).
"בשנות ה-90, כשעבדתי בבנק ישראל, גיליתי יום אחד שאף אחד לא כתב מודל אקונומטרי לתחזית מחירי הדיור. עכשיו אמרתי לחבר'ה שעובדים איתי, 'בואו נשחזר את המודל שעשינו בזמנו'. התאמת המודל לנתונים די מדהימה".
- המודל הצליח לנבא את העלייה?
"זה מודל שיווי משקל כלכלי ניאו-קלאסי שיודע לנבא את הביקושים והוא ניבא לא רק את העלייה אלא גם את הירידה שהייתה מ-1996 ועד 2007 וגם את הקפיצות שיש בתהליך, של זעזועים בעיקר לביקושים. יש גידול במשקי-הבית של כמעט 2% בשנה, והגידול שלהם מהיר יותר מקצב הבנייה. כך יש פיגור שהולך וגדל על פני השנים. מה שקורה שזה משפיע על המגמה של המחירים".
- ומה עם שקלול העלייה באיכות החיים?
"גם היא במודל, איכות החיים מתבטאת בעיקר בשטח הדירה. עליית המחירים הריאלית היא 1.8% לשנה, זו מגמה שפחות או יותר תואמת את העלייה ברמת החיים".
- המודל כולל גם את המשקיעים?
"אנשים משקיעים כדי להשכיר דירות. שליש מהדירות בישראל מושכרות. אם אתה פוגע בביקוש של המשקיעים, אתה גורם לכך שיהיו פחות דירות מושכרות ואתה משפיע על מחירי השכירות. זעזוע נוסף שקרה הוא שרשות המסים למעשה התלבשה על השכרת הדירות ואנשים עם הרבה מאוד דירות היו משלמים עד היום 10% ומעכשיו מס הכנסה לפי המס השולי".
- אתה מתכוון לאנשים כמו שרגא בירן? לכמה אנשים יש עשר דירות ומעלה?
"הם השחקנים השוליים בשוק. להערכתי זה יגרום לירידת מחירי הדירות, אבל מחירי השכירות לא ישתנו ואז התשואה על השקעה בדירה תעלה - וזה ימשוך בחזרה את המשקיעים והמחירים יחזרו לעלות. ברקע יש את הסיפור של מס דירה שלישית - עד היום לא ברור אם זה עובר או לא".
- מה המודל אומר על ירידות המחירים הנוכחיות?
"בגדול, לפי המודל, מה שקורה כרגע זה אחד מאותם זעזועים לביקוש שגורמים תנודות במחירים - ואחר כך הם ימשיכו לעלות, זה פחות או יותר מה שהמודל צופה".
- מה מקור הזעזוע בגל הנוכחי?
"זה די פשוט. מס דירה שלישית ומחיר למשתכן יוצרים שינויים בביקושים של השוק".
- כמה זמן יכול לקחת השינוי או התיקון הזה?
"לפי המודל זה נמשך כמה רבעונים ואחר כך חוזר בחזרה. המודל לא מנבא את הזעזועים אבל הם בתוך המערכת. להערכתי מה שיקרה זה ששכר הדירה יחסית למחיר הדירה יעלה, תהיה עכשיו התאמה והעובדה שלא מגדילים את היצע הדירות, במיוחד במרכז הארץ, תדחוף את המחירים בחזרה לעלות"
- כלומר אתה מקבל את התיאוריה שאומרת שככל שהתקררות הנוכחית של השוק תימשך, כך הולכים ומצטברים ביקושים כבושים ובסופו של דבר גל ההתייקרויות הבא יהיה חזק יותר.
"כן".
- תשובה קצרה לשאלה ארוכה. יש לך הערכה מתי יתחדשו עליות המחירים?
"יכול להיות שנראה לכל היותר שנה או יותר של התייצבות במחירים".
- אז מבחינת כחלון אלה חדשות טובות.
"לא בטוח שזה יגדיל את התמיכה בו. בחלק מהמקומות בפריפריה אנשים יפסידו כסף".
איך בוחרים מסלולי משכנתא (מחשבון)?