גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כמה היטל השבחה נשלם?

הבלגן בפסיקה המשפטית סביב ההיטל מעורר אי ודאות שצריך להפסיק אותה בחקיקה

היטל השבחה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
היטל השבחה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

היטל השבחה הוא מס המשולם לרשות המקומית בגין עליית שוויים של מקרקעין בזכות הליכי תכנון. שיעורו עשוי לנוע בין אלפי שקלים בודדים לבין עשרות מיליוני שקל רבים, בהתאם לטיב ההשבחה.

ככלל, חוק התכנון והבנייה קובע רשימה ברורה של קריטריונים לתשלום ההיטל. אולם, שורה של פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות, פיתחו דיני ההשבחה ממקרה למקרה, ובאופן בלתי צפוי. כך, תוך שימוש בכלים פרשניים, "עדכן" בית המשפט העליון את הקריטריונים לתשלום ההיטל באופן שיוצר אי-ודאות גדולה. כתוצאה מכך, מעטים הם כיום, בקרב היזמים וגם ברשויות, המסוגלים לצפות אם ואיזה היטל יוטל ומתי.

הדוגמאות "לעדכונים" הפרשניים של בית המשפט לחבות בהיטל ההשבחה הם רבים, וקצרה היריעה מלהכיל את כולם. כך, למשל, במסגרת פרשת מועש קבע בית המשפט העליון כי אף שבהתאם ללשון החוק, רק תוכנית מקומית או מפורטת מחייבת בתשלום היטל - גם תוכנית מתאר ארצית עשויה להקים חבות בהיטל השבחה.

בפרשת סמפלסט נקבע כי אף שהחלטה של ועדה מקומית על תוספת שטחי שירות מכוח תקנות אינה מהווה עילה לגביית היטל השבחה בהתאם ללשון החוק - לעתים היא כן תקים חבות בהיטל. בפרשת קוטליצקי קבע בית המשפט העליון כי מחזיק במקרקעין, אף אם אינו הבעלים במועד אישור התוכנית - עשוי לחוב בהיטל השבחה אם הוא הנהנה בפועל מן ההשבחה.

חידוש משמעותי נוסף ניתן בפרשת אליק רון, שם קבע בית המשפט העליון בשנת 2014 כי זכויות בנייה שאישורן כפוף לשיקול-דעת של הוועדה המקומית, הן זכויות "מעין מוקנות", שהחיוב בהיטל בגינן יתבצע בשתי פעימות - הפעימה הראשונה תשולם על-ידי המוכר, ואילו הפעימה השנייה על-ידי הרוכש. זאת, ללא עיגון של ממש בלשון החוק.

מבולבלים? בצדק. רק לאחרונה בית המשפט עדכן שוב את הפסיקה בעניין היטלי השבחה, והפעם, תוך ששופט בית המשפט העליון, מני מזוז, מבקר את ההלכות ה"יצירתיות" של בית המשפט העליון עצמו על כך שיצרו חוסר ודאות. בפרט, ביקר השופט מזוז את הלכת אליק רון, הנזכרת, אותה הגדיר כ"הסדר בעייתי".

בעניין אקרו נדל"ן (אשר התנגדה לשומת השבחה שהטילה עליה עירית הרצליה), נדונה השאלה האם ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין אישורו של תשריט לאיחוד חלקות, כאשר עקב פעולת האיחוד גדלו אחוזי הבנייה במקרקעין. בעוד שהשופטת דפנה ברק-ארז סברה כי ניתן לעשות כן, שני שופטי הרוב, ובראשם השופט מזוז, העדיפו את לשונו הברורה של החוק ואת הוודאות שהיא יוצרת, ופטרו את אקרו מכל היטל, תוך קריאה לריסון המערכת השיפוטית מפני חדשות יצירתית הנוגעת להיטלי השבחה. השאלה כעת היא, כמובן, כמה זמן "תחזיק" פסיקה זו טרם יתפתו שופטים אחרים "לעדכן" גם את פסיקה חשובה זו.

ראוי להדגיש: אנו עדים לתהליך משפטיזציה של תחום שהיה בעבר נחלתם של שמאי מקרקעין בלבד. למרות שהניסיון של בית המשפט למלא חללים קיימים בחוק או להגיע לתוצאה צודקת הוא מבורך, עדיין התוצאה היא אי-ודאות רבה.

החשש של שני הצדדים הוא שכל החלטה שיקבלו עשויה להוביל בדיעבד למבוי סתום ולאובדן זכויות. הקושי מתעצם בשל העובדה שהיטל ההשבחה מוכרע לרוב רק בדיעבד - לאחר שהעסקה במקרקעין כבר בוצעה בפועל וללא יכולת ביטול. בצדק מבהיר השופט מזוז בעניין אקרו, כי "חדשנות פרשנית צריכה לבוא מצד של המחוקק". על כן, ועד שהמחוקק ירים את הכפפה, אין לצדדים לעסקות מנוס מביצוע תכנון מס נכון המקטין את הסיכוי לתוצאות כואבות.

■ הכותב הוא שותף במשרד שביט בר-און גלאון, צין ויתקון. 

עוד כתבות

ויקיפדיה / צילום: שאטרסטוק

לאחר שלוש שנים: הוסרה החסימה של ויקיפדיה בטורקיה

לפי פסק הדין של בית המשפט בטורקיה, החסימה מנוגדת לחוקה הטורקית ומפרה את חופש הביטוי ● טורקיה חסמה את האנציקלופדיה המקוונת לאחר שבוויקיפדיה סירבו להסיר תכנים לפיהם ממשלת טורקיה תמכה בקבוצות טרוריסטיות

עופר גולן / צילום: תמונה פרטית

השופט הפך החלטתו: אסר על המשטרה לחפש בטלפונים של בכירי קמפיין הליכוד

השופט מסארווה שינה את החלטתו בעקבות פסיקה של שופט בית המשפט העליון יוסף אלרון שקבע כי החיפוש המוקדם בטלפונים של מנהלי הקמפיין היה שלא כדין, כיוון שלא בוצע באמצעות צו שיפוטי ולחלופין לא הובהר להם כי זכותם להתנגד לחיפוש, וכי התנגדות זו לא תשמש כראייה נגדם

שרון שלום / צילום: כדיה לוי

בכיר נוסף במשרד הביטחון מצטרף להנהלת חברת הסייבר ההתקפי NSO

שרון שלום, שהיה ראש המטה של שר הביטחון, יעבור לחברת הסייבר השנויה במחלוקת, שתוכנה שלה שימשה לכאורה לריגול נגד עיתונאים ומתנגדי משטר במשטרים אפלים ● בתחילת החודש נודע כי הצנזורית הראשית מנהלת מגעים להצטרף לחברה, ואף ביקשה להקדים את פרישתה מצה"ל

ג'ף בזוס / צילום: רויטרס  Shannon Stapleton

בהינף יד: אמזון מבקשת להמציא מחדש את האופן שבו אנו משלמים

ענקית הטק בונה מסופים בחנויות שיאפשרו לקונים לקשור את המידע מכרטיסי האשראי שלהם לכף־היד ● במילים אחרות, הקונה יוכל לשלם בהינף יד, בלי להוציא כרטיס או טלפון חכם

מכונת הציוצים של טראמפ / איור: איל אונגר, גלובס

מכונת ציוצים: שלוש שנות נשיאות טראמפ בגרסת הטוויטר. מה מסתתר בחשבון של השולף המהיר במערב

בכל הקשור לטוויטר, נשיא ארה"ב הוא השולף הכי מהיר במערב ● כמה פעמים הוא התייחס אל עצמו כ"נשיא הכי אהוב על כולם"? כמה פעמים הוא תקף גופי תקשורת? כמה פעמים הוא הדהד תיאוריות קונספירציה? ● כל המספרים מאחורי הציוצים ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד 

המרכז המסחרי של ישפרו במודיעין  / צילום: תמר מצפי

מימוש באופק? נכסים ובניין מבקשת למכור את חברת הנדל"ן המניב ישפרו ב-900 מיליון שקל

הסכום משקף מכפיל של 1.1 על ההון העצמי האמיתי של ישפרו, אבל ייתכן כי בסוף התהליך תסכים נכסים ובניין לסכום נמוך יותר ● בין המתמודדים על רכישת ישפרו: קרן ריט1 וחברת מגה אור, להב אל.אר ותנופורט

נדל"ן מניב / צילום: shutterstock

על רקע הגאות במניות נדל"ן: אזורים ואאורה מפשירות תוכניות להנפקת קרן ריט

אזורים מקדמת הנפקת פעילות השכרת דירות לטווח ארוך, ודיווחה כי חברה בת הגישה טיוטת תשקיף "לצורך הנפקתה לציבור כקרן השקעות במקרקעין" ● אאורה דיווחה כי היא "ממשיכה לפעול להקים קרן להשקעות במקרקעין", לאחר שבשבוע שעבר דיווחה כי "טרם התגבשו התנאים להקמת קרן הריט או למכירת נכסים לקרן"

סניף מקדונלד'ס / צילום: shutterstock

מקדונלד'ס ביטלה הסדרי בלעדיות במרכזים מסחריים והבדיקה של רשות התחרות תיסגר

במסגרת הבדיקה שנערכה התברר לממונה על התחרות, מיכל הלפרין, כי עוד טרם תחילת בדיקתה של רשות התחרות פעלה הרשת לביטול הסכמי הבלעדיות שהיו לה במרכזים מסחריים

הצפות בתל אביב ובאיילון / צילום: דוברות משטרת ישראל, יח"צ

ההצפות מחיות את התוכנית להסטת המים מתוואי האיילון

התוכנית תקדם סלילת קו רכבת באיילון, מנגד משמעות אישורה היא הקפאת בנייה לצד תוואי

אלי להב, בעל השליטה / צילום: איל יצהר

לקראת הפיכת אבי לוי לבעל מניות מרכזי: להב אל.אר חוזרת לתחום האנרגיה הסולארית

החברה במו"מ לרכישת חברה ישראלית פרטית בתחום האנרגיה המתחדשת בתמורה ל-44.6 מיליון שקל ● להב מתכננת לגייס בשבועיים הקרובים 150-180 מיליון שקל בהנפקת זכויות, ולוי צפוי להחזיק אחריה כ-40% מההון ● לפי אינדיקציה ראשונית, החברה צפויה לרשום רווח של 5-7 מיליון שקל מעליית שווי נכסים בגרמניה

אורלי לוי-אבקסיס, העבודה-גשר-מרצ  / צילום: ניר סלקמן

כמה חמורה האבטלה הסמויה של חדרי הניתוח הציבוריים בישראל

בעוד התורים לטיפול מתארכים, חדרי ניתוח ציבוריים עומדים לפעמים שוממים - בעיקר אחה"צ • למרות שורת יוזמות ממשלתיות לצמצום התופעה, עדיין לא ברור אם חל שיפור בניצול החדרים: משרד הבריאות אינו אוסף מידע • "המשרוקית" פנתה לבתי החולים ומצאה שיפור חלקי בלבד

רוני חזקיהו החשב הכללי במשרד האוצר / צילום: משרד האוצר

מה הועילו אנשי האוצר בהנפקתם?

בשבוע שעבר ביצעה ממשלת ישראל הנפקת איגרות חוב דולריות לתקופות של 10 ו-30 שנה, בהיקף כולל של 3 מיליארד דולר ● ההנפקה היתה בוודאי מוצלחת עבור הבנקים שליוו אותה, אבל האם גם עבור מדינת ישראל?

לב לבייב / צילום: תמר מצפי

המוסדיים אמרו כן ללבייב: הבטיח לעצמו החזקה של 92% לפחות במניות אפי פיתוח

ההיענות הגבוהה תאפשר ללבייב לפעול למחיקת מניות אפי פיתוח, הפועלת בשוק הנדל"ן של מוסקבה, מהמסחר בבורסת לונדון ● לבייב הגיש באוקטובר הצעה במחיר של 30 סנט למניה, ובחודש שעבר שדרג את הצעתו ל-39.4 סנט למניה

היועץ המשפטי לממשלה, ד"ר אביחי מנדלבליט / צילום: גלובס

מנדלבליט מסרב לבקשת נתניהו לקבל את מלוא חומרי החקירה

היועמ"ש לסנגורי רה"מ: "חומרי החקירה הרבים שהועמדו לרשותכם במסגרת ליבת חומרי החקירה מקיפים את כל הנדרש עבור בקשת החסינות" ● מטעם נתניהו נמסר בתגובה: "מי שממשיך להתנהל בחוסר שקיפות, כנראה רוצה להשיג תוצאה ידועה מראש"

יעקב לוקסנבורג / צילום: גיזי

אפריקה בידי לוקסי: לפידות קפיטל הבטיחה גיוס של 115 מיליון שקל באג"ח להמרה

חברת ההשקעות של יעקב לוקסנבורג השלימה את כל המקורות הדרושים לה לרכישת הבעלות המלאה בקבוצת אפריקה ישראל ● עם הגופים שהשתתפו במכרז המוסדי נמנים ילין לפידות, קרן נוקד וקרנות הנאמנות של אי.בי.אי ומור

עיריית גבעתיים / צילום: איל יצהר

ביהמ"ש: עירייה חייבת לפעול בהגינות בהסכמים עם יזמים

עיריית גבעתיים חתמה עם יזם על הסכם שלפיו היא מוותרת על היטל השבחה, ובתמורה היזם יקים פארק בתוכנית הבנייה ● ביהמ"ש קבע כי היא אינה רשאית לעשות זאת, אולם כיוון שההסכם כבר נחתם, והיזם מילא את חלקו - לא ביטל את ההסכם

יו"ר הכנסת יולי אדלשטיין / צילום: יונתן זינדל

הדיון בחסינות נתניהו מתקרב: אדלשטיין יכנס את המליאה בשבוע הבא

מליאת הכנסת תכונס ביום שלישי הבא ● אדלשטיין: "הליך הדיון בבקשת החסינות של ראש הממשלה הפך למזוהם"

מערכת לזיהוי פנים אלקטרוני / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

האיחוד האירופי שוקל לאסור שימוש בזיהוי פנים במרחבים ציבוריים

מטרת הצעד תהיה לאפשר לאיחוד מספיק זמן כדי לגבש מדיניות שתמנע שימוש לרעה בטכנולוגיה

ג'ף בזוס, מנכ"ל אמזון / צילום: רויטרס Rex Curry

הלחץ מצד אמזון, נייק ואיקאה לא עזר: מושל טנסי יחתום על חוק שמונע זכות אימוץ מלהט"בים

החוק מגן על סוכנויות אימוץ ומעונות שלא מעניקים שירות למשפחות להט"בים ● למרות המחאה, החברות לא הודיעו שהן מתכננות לשנות את פעילותן בטנסי בתגובה להודעת המושל

משתתפי ומשתתפות Valuable 500 Israel/  צילום: איציק יסנוביץ

על תבונה ונגישות: מי השיקו את פורום valuable 500 ישראל

וגם: רגע לפני פרישתו - שמואל פלדל, מנכ"ל סימנס ישראל, יצא לסיור פרידה