מנהל רשות המסים, ערן יעקב / צילום: תמר מצפי
הדוחות שיפרסמו בקרוב חברות העוסקות בייזום למגורים לרבעון הראשון ישפכו עוד קצת אור על מה שקורה בשוק הדיור ועל הקושי של קבלנים למכור דירות חדשות מתוך המלאי שלהם. ראינו את זה בדיווחים השנתיים שלהם, שסיפקו מידע חלקי על החודשיים הראשונים, ובשבועות הקרובים נלמד על התמונה הרחבה יותר של מכירת הדירות החדשות על ידי הקבלנים לארבעה-חמישה החודשים הראשונים של 2018.
בכל מקרה, ההצהרה הדי מפתיעה בשוק הדיור באה בשבוע שעבר מכיוונו של ערן יעקב, מנהל רשות המסים החדש, בוועידת הנדל"ן של "גלובס". "אם לא נזהה בקרוב עלייה בהתחלות הבנייה יישקלו צעדי מיסוי לתמרץ בנייה למגורים על קרקעות פרטיות, כדוגמת היטל עיכוב בנייה שהומלץ בזמנו על ידי ועדת טרכטנברג... אנחנו נמצאים בעולם של ריבית נמוכה, שזה לא משקף רק את מדינת ישראל, אלא את העולם. זה משפיע על שוק הדיור, אבל לא רק על שוק הדיור. זה משפיע גם על כל שאר השווקים הפיננסיים. יש עליית מחירים כלפי מעלה - זו השפעה של ריבית נמוכה וזה מאפיין אותנו כבר כמה שנים".
את החלק השני בדבריו אתם בוודאי מכירים מעשרות טוריי בנושא בשנים האחרונות. אין ממש בעיית היצע, יש בעיית ריבית, אבל התיאור של יעקב נכון עד לחודשיים האחרונים, כי שוקי ההון ובעקבותיהם שוקי הנדל"ן מתחילים להפנים שעידן הכסף הזול עומד להסתיים, גם אם הריבית היא עדיין נמוכה באופן יחסי. זו הסיבה לתנודות הגבוהות בשוקי ההון וגם מעבר לתשואות שליליות מתחילת השנה. תהליך מקביל וטבעי מתרחש גם בשוק הנדל"ן.
אלא שהחלק המפתיע בדבריו של יעקב היה החלק הראשון, שבו דיבר על צעדי מיסוי כדי לתמרץ בנייה למגורים. יעקב בעצם רומז לכך שהקבלנים "דוגרים" על קרקעות, מה שעשוי להתפרש כ"חסימת היצע" מכוונת על ידיהם. יעקב דיבר על "דגירה" על קרקעות, אבל מה עם "דגירה" על דירות, כלומר, האם הקבלנים "דוגרים" על מלאי של דירות בכוונה, במיוחד אלו שיש להם אורך רוח מימוני ויכולים לספוג את הירידה הזמנית בתזרים המזומנים? והאם, אם אכן כך, צעדי מיסוי תיאורטיים על "דגירת" דירות על ידי קבלנים ניתנים לביצוע? זו שאלה טובה ובעיה לא קטנה, משום שאיש אינו יודע בוודאות מדוע הקבלנים מחזיקים מלאי של דירות יחסית גדול היום: האם הם "יושבים" על המלאי כי הם לא מוכנים לרדת במחיר ולתת הנחות, או שהדבר נובע מחוסר ביקוש, בעקבות תוכנית "מחיר למשתכן". אפשרות אחרת היא הטלת מס רכוש בשיעור מינורי, אך נראה שהעניין לא יצלח את הרעש הציבורי שיבוא בעקבותיו וההתנגדות הצפויה בכנסת.
בכל מקרה, עקרונית ערן יעקב צודק. כיום יש אמנם החלטה שמי שלא בונה בזמן משלם תשלום על עיכוב בנייה (מדובר בקרקעות עם תב"ע מאושרת שהתחלות הבנייה עליהן מתעכבת), אבל בנושא קרקעות - אין שום סיבה שקרקעות יוחזקו שנים על גבי שנים. מיסוי החזקת קרקע הוא הפתרון, למרות הלובי הגדול והחזק שייצא נגדו.