אליאב בן שמעון / צילום: תמר מצפי
"לפני שלושה חודשים שר האוצר הודיע שיש על המדף 50 אלף דירות מוכנות על המדף שקבלנים לא מצליחים למכור, ואף אחד מאיתנו הקבלנים לא הבין על מה הוא מדבר, כי ישנן 2000 יחידות דיור מוכנות בסך הכל", כך אמר הערב (ד') מנכ"ל התאחדות בוני הארץ אליאב בן שמעון, בכנס השנתי של התאחדות בוני הארץ באילת. "בסוף התברר שכחלון התכוון לכמות יחידות הדיור שנמצאות בתהליך ביצוע, אבל הוא מכר את זה לציבור כאילו הן עומדות על המדף ואנחנו לא מצליחים למכור אותן".
לדברי בן שמעון, "ב-2014 הייתה החלטת ממשלה להוזיל ב-50 אלף שקל את עלויות הבירוקרטיה המגולמות במחיר הדירה. בסוף מה שקיבלנו זה הפוך. הוסיפו לנו מכוני בקרה, תהליך רישוי מקוון, דרישה לשתי חניות מונגשות ברכוש משותף, יועצי בנייה ירוקה, וכל אלה על פי החישוב הכלכלי שערכו כלכלי ההתאחדות הוביל לעליה של 47 אלף שקל בעלויות לקבלנים וליזמים".
לדברי בן שמעון, אי הוודאות בענף המגורים קיבל ביטוי בגידול של פעילות קבלנים בתחום התשתיות והבנייה החוזית, כמו בניית מבני ציבור עבור עיריות, או מבנים ממשלתיים עבור המדינה, וגידול אפסי של פעילות קבלנים בענף המגורים. "את תוצאות אי הוודאות בענף המגורים מגלם נתון של ירידה בהתחלות בנייה בישראל בשנת 2017", אמר בן שמעון. "שנת 2017 הסתיימה עם התחלות בנייה של 49 אלף יחידות דיור, לעומת 54 אלף יחידות דיור בשנים קודמות. הירידה לא נולדה יש מאין, ולא כתוצאה מירידה בביקושים, אלא כתוצאה ממכרזי מחיר למשתכן. התוכנית יצרה קהל שבוי, הביאה לצניחה בשוק משפרי הדיור, ולהרחקה של משקיעים מהשוק. בנוסף לכך, הצהרות של קברניטי הממשלה, הובילו קבלנים לכלכל צעדיהם".
תופעה מעניינת עליה הצביע בן שמעון, המעידה על הקושי של קבלנים למכור דירות בשוק הנוכחי, היא עיכובים בעליה לקרקע. "קבלנים מקבלים היום היתרי בנייה ואנחנו מזהים שהם לא עולים לקרקע, בניגוד לשנים קודמות שהיו עולים לקרקע חודשיים-שלושה לאחר קבלת ההיתר. ההיתרים לא מתורגמים להתחלות בנייה, ונוצר פער בין מספר משקי הבית שזקוקים לדירה לבין התחלות הבנייה".
עוד אמר בן שמעון כי בשנת 2017 התבצעו בסך הכל 99 אלף עסקאות לרכישת דירות, חדשות ויד שנייה, בדגש על ירידה במכירת דירות חדשות לעומת 2016. "פילוח העסקאות מעיד על המשך ירידה בעסקאות שמבצעים משקיעים, ולמרות מחיר למשתכן הנתונים מראים כי רוכשי דירה ראשונה שומרים על חלקם. לעומת זאת, הירידה המשמעותית בהיקף הפעילות היה של משפרי דיור".
לדברי בן שמעון, מתוך 3,000 דירות חדשות שנמכרו בחודש דצמבר 2017, 1,000 דירות נמכרו במסגרת מחיר למשתכן, כשליש מסך העסקאות. "עד היום נרשמו 120 אלף זכאים לתוכנית מחיר למשתכן, 45 אלף מתוכם קיבלו הודעה כי זכו, אך רק 9,000 דירות נמכרו בפועל. בסך הכל מאז נולדה תוכנית מחיר למשתכן נמסרו רק 120 דירות בפרויקט בעפולה". בהתייחסו למהות של תוכנית למשתכן אמר בן שמעון כי "עד היום אנחנו לא יודעים להגיד מה הצרכים של זכאי מחיר למשתכן מבחינת ביקוש גיאוגרפי, כי הנתונים האלה מוכתבים לפלח נכבד מהשוק על ידי התוכנית ועל ידי הגרלה. לא בטוח שזוכה שזכה בדירה של 5 חדרים בעפולה, אלה הצרכים שלו".
התחזית של כלכלני התאחדות בני הארץ לשנת 2018 משקללת אף היא את תוכנית מחיר למשתכן, ולמרות שהצפי מדבר על עליה של 1% במחירי הדירות בשנת 2018, צופים בהתאחדות כי במקומות שבהם ישווקו כמויות גדולות של יחידות דיור במסגרת מחיר למשתכן, כמו בקרית אונו למשל, תירשם באותם חודשים ירידת מחירים. "במקביל אנחנו צופים המשך ירידה בהיקף רכישות של משקיעים, וגם עליה בריבית בארה"ב שתגיע בסופו של יום לכאן תשפיע אף היא על שוק המשכנתאות ותייקר אותן. אי אפשר להתעלם מכך שנוצר שוק אלטרנטיבי להשקעה בנדל"ן, שהתשואות בו עולות. אנחנו צופים גם שההתלהבות מתוכנית מחיר למשתכן תצטנן ככל שהזכאים ייקחו בחשבון שההנחה שהם מקבלים במחיר הדירה נמוכה יותר ממה שהם חושבים, אם הם לוקחים בחשבון גם את תקופת ההמתנה של 4 שנים עד לבניית הדירה, האיסור למכור את הדירה במשך 5 שנים, הפשרות שהזוכים נאלצים לעשות במיקום הדירה ובסוג הדירה, כך שרוכשים פוטנציאליים יחזרו אל השוק".
לדברי בן שמעון, כלכלני ההתאחדות צופים גם עליה בשכר הדירה שתימשך בשל זכאי מחיר למשתכן שממתינים לדירה. נתון מעניין עליו הצביעו כלכלני ההתאחדות, הוא כי מספר משקי הבית בשנת 2017 צנח ל-40 לעומת 55 אלף בשנים קודמות. "אנחנו יודעים שלא פחות אנשים התחתנו או התגרשו", אמר בן שמעון, "הסיבה לצמצום כביכול במספר משקי הבית הוא שזוגות צעירים עוברים לגור עם ההורים, או צעירים בני 25 ומעלה שממשיכים לגור עם ההורים".