גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אוכלוסיית ישראל מזדקנת

אוכלוסיית הגיל השלישי בישרא מונה כ-800 אלף איש, ומספר זה יכפיל עצמו עד שנת 2035. הדבר מייצר הזדמנויות לא מבוטלות

בית "הורים" ויצו, ת"א / צילום: שלומי יוסיף
בית "הורים" ויצו, ת"א / צילום: שלומי יוסיף

במדינת ישראל מונה אוכלוסיית הגיל השלישי כ-800 אלף איש ואישה, ומספר זה צפוי להכפיל עצמו עד לשנת 2035. התארכות תוחלת החיים, לצד עלייה ברמת החיים ובעושרם של רבים מקרב אוכלוסיית הגיל השלישי, בשילוב שינוי טעמי האוכלוסייה - התופסת את בתי הדיור המוגן כמסגרת איכותית -  מייצרים הזדמנות עסקית לא מבוטלת. למרות הביקוש התיאורטי הרב, ההיצע של בתי דיור מוגן קטן יחסית ומוערך בכ-12,500 יחידות דיור. בשל כך, המחירים של היחידות הללו מרקיעים שחקים. הרשתות הגדולות בענף, המחזיקות כל אחת מעל שלושה בתי דיור מוגן הן: "משען", "מגדלי הים התיכון", "אחוזת רובינשטיין", "בית בכפר" ו"עד 120". לצידן קיימים מספר רב של מפעילים המחזיקים 1-2 בתי דיור מוגן.

מגדלי הים התיכון היא חברה ציבורית הנחשבת לאחת הגדולות, האיכותיות והוותיקות בתחום. החברה הנפיקה את מניותיה לציבור בת"א בפברואר 2014, ומאז היא מסבה למשקיעים נחת; שווי החברה בהנפקה עמד על 655 מיליון שקל (אחרי הכסף) והיא נסחרת כיום בשווי של 955 מיליון שקל. החברה מחזיקה ב-7 בתי דיור מוגן בתפוסה של 92%, הכוללים 1,650 יחידות דיור באזור המרכז, ובנוסף יש  423 מיטות סיעודיות במחלקות הסיעודיות בבתי הדיור המוגן שלה. מרבית הדיירים משתייכים לאוכלוסיית הגיל השלישי בחתך סוציו-אקונומי בינוני ומעלה, שהתגוררו לפני כן באזור הדיור המוגן אליו הצטרפו.

הכנסות החברה מגיעות משני מרכיבים מרכזיים: תשלום שוטף וחילוט יחסי של הפיקדון בשווי הדירה אשר מופקד על ידי הדייר, ומחולט על פני 12-15 שנה בשיעור שנתי של עד 3.5%. בהתאם לנתוני עבר, דייר שוהה בדיור מוגן במשך 10 שנים, ובתום שהותו יתרת הפיקדון שלא חולטה מוחזרת לו או ליורשיו כשיחידת הדיור שפינה תאוכלס על ידי דייר חדש שיפקיד פיקדון מלא. בנוסף, לחברה הכנסות מהשכרת המחלקות הסיעודיות וכן משירותים שאינם נכללים בסל הבסיסי של הבית. הכנסות אלו משאירות בידי הרשת עודף צנוע של אחוזים בודדים.

ואולם, הבוננזה של החברה נבעה מעליית מחירי הנדל"ן למגורים, אשר תרמה לרווחי הון בשל המיקום האטרקטיבי של נכסיה. בשניםהאחרונות כל אימת שמתחלף דייר בנכסיה, מקבלת מגדלי הים התיכון פיקדון חדש על הנכס שהתפנה, המשקף מחיר יחידת דיור גבוה מהותית מבעבר. כך אירוע של סיום שכירות, אשר במרבית ענפי הנדל"ן המניב הוא אירוע שלילי, הופך בסביבה העסקית של החברה לחיובי.

באוגוסט 2017 חנכה מגדלי הים התיכון את שלבי ב' ו-ג', הכוללים 126 יחידות דיור, בפרויקט דגל עם ארגון הצרכנות "חבר" ביישוב גני תקווה שנפתח באוקטובר 2016. פרויקט זה, המונה 349 דירות, מצוי בשלבי שיווק מתקדמים וצפוי לייצר לחברה רווח יזמי נוסף של 36 מיליון שקל.

לחברה בית דיור מוגן בירושלים, שנרכש ברבעון הראשון של 2014 מקופת חולים מאוחדת והוחל באכלוסו ברבעון הראשון ב-2015. בית דיור מוגן זה מונה 116 יחידות, ומתוכן כ-78 יחידות מאוכלסות. קצב האכלוס איטי יחסית, אך בחברה מעריכים כי בשנה-שנתיים הקרובות ניתן יהיה להגיע לאחוזי האכלוס המקובלים ברשת. בנוסף, היא הודיעה לאחרונה על רכישת קרקע ברחובות תמורת 62 מיליון שקל, לבניית בית דיור מוגן שיכלול 250 יחידות - כחלק מיעד מוצהר של החברה להתרחב בזהירות, כשלא פוסלים שם רכישה או מיזוג בעתיד.

פיתרון לחשש מנדל"ן יזמי או מסחרי

בסביבת המאקרו המקומית, בה רבים חוששים בצדק מהשקעה בנדל"ן יזמי, בשל החשש מירידת מחירים כפועל יוצא מתוכניות הממשלה, ומפני השקעה בנדל"ן מסחרי, מחשש לשחיקה במחירי השכירות, ההשקעה בדיור מוגן למגורים, המהווה שעטנז בין נדל"ן למגורים לנדל"ן מניב, עושה שכל.

נציין כי החברה ודאי שאינה מחוסנת מפני ירידת מחירי דיור חדה, הן בכל האמור בשווי הנכסים והן בכל האמור ביכולתה לגייס דיירים הנשענים על מימוש דירות למימון הפיקדון. ועדיין, השקעה בדיור מוגן היא דפנסיבית יחסית, הן בשל ההיצע הקשיח והביקושים הגדולים, והן בשל העובדה שהדייר הינו בדרך כלל לקוח לשנים רבות ללא בעיות גבייה. 

מצוקת הדיור של צעירי ישראל היא סוגיה לאומית שפתרונה עומד בראש סדר העדיפויות הלאומי, ואולם מצוקה אחרת חשובה לא פחות מתקיימת אצל בני הגיל השלישי - המחפשים אחר פתרונות דיור איכותיים במחירים שפויים, אך אלו חסרים, בלשון המעטה.

השקעה בנדל"ן מניב בישראל הפכה מתחילת 2018 לכזו שרבים מסתייגים ממנה, בשל החשש מעלייה בעלויות המימון של הפירמות הפעילות בענף, לחץ נקודתי של שחיקת מחירי נדל"ן מסחרי על רקע פריחת המסחר באינטרנט, והחשש מפגיעה בשכר הדירה העתידי של המרכזיים המסחריים. התקופה הנוכחית אינה נוחה גם להשקעה בנדל"ן יזמי למגורים בישראל, לנוכח רמות המחירים הגבוהות וההשפעה של תוכנית "מחיר למשתכן" על המכירות בענף.

כניסתה של ענקית הנדל"ן המניב עזריאלי לתחום הדיור המוגן, לאחר שרכשה בתים פעילים והיא שוקדת על פיתוח בתים על קרקעות שברשותה, מלמדת כי גם אצל המומחים לתחום מזהים ערך לא מבוטל בתת ענף זה. השקעה בחברת מגדלי הים התיכון, אשר הינה חברת דיור מוגן ייחודית בבורסה המקומית, עשויה להיות פתרון הגיוני לסיטואציה הנוכחית.

עוד כתבות

משמאל לימין: מייסדי אימג'ין, יהונתן צלח, דין ביתן ושחר פורת / צילום: אייל טואג

גיוס של 23 מיליון דולר לחברת אימג'ין AI בהובלת לארי אליסון

גיוס סבב נוסף בהיקף של 23 מיליון דולר לאימג'ין AI, שפיתחה טכנולוגיה לגילוי מהיר של סרטן, שאותו מוביל, כמו את סבב הגיוס הקודם, מייסד חברת אורקל והמשקיע לארי אליסון ● בעקבות הגיוס הנוכחי, סך ההשקעות בחברה מגיע ל-45 מיליון דולר

ראש ממשלת בריטניה קיר סטארמר ושרת האוצר רייצ'ל ריבס / צילום: ap, POOL

הטבת מס בת 200 שנה בוטלה והמיליונרים נוטשים את בריטניה

כ־16 אלף מיליונרים זרים עזבו את בריטניה מאז תחילת השנה, בעקבות ביטול הטבת המס בת 200 שנה שפטרה אותם מתשלום על הכנסות מחוץ למדינה ● כעת שרת האוצר רייצ'ל ריבס שוקלת לצמצם את הרפורמה - שהייתה הבטחת בחירות מרכזית של מפלגת הלייבור

תקיפות צה''ל ברחבי איראן / צילום: Reuters, SOCIAL MEDIA

סיפקו מפת מודיעין עשירה: הלווינים הכינו את מכת הפתיחה באיראן

המראות של האיראנים מצלמים מל"טים בשמי טהרן שיקפו במהלך המערכה סיטואציה שבה צה"ל, במידה כזו או אחרת, הפך את איראן לרצועת עזה ● כעת משרד הביטחון חושף את הנתונים שהובילו לשליטה של צה"ל בשמי איראן

נשיא ארה''ב, דונלד טראמפ / צילום: ap, Jacquelyn Martin

דד־ליין המכסים של טראמפ מתקרב, אך הסכמי הסחר שהובטחו לא נראים באופק

התקופה שהגדיר נשיא ארה"ב טראמפ למשא ומתן על הסכמי סחר מתקרבת לסיומה ללא תוצאות, והאיומים במכסים כבדים על שותפות כמו יפן והאיחוד האירופי מתחדשים ● בכירים בממשל מנסים לרכך את הדד־ליין שנקבע, ה־9 ביולי ● בינתיים, השווקים לא מתרגשים מהבאות

המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי. צילומים: שלומי יוסף, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

מניות הבנקים קופצות, האם בנק ישראל יאשר להגדיל את הדיבידנד?

בשוק ההון מעריכים כי הפיקוח על הבנקים עשוי לאשר את בקשת הבנקים להגדיל את שיעור חלוקת הדיבידנד לעד 50% מהרווח הנקי

וול סטריט / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בוול סטריט; טסלה מזנקת למרות הירידה במכירות

מגמה מעורבת באירופה ● מיקרוסופט עומדת לפטר כ-9,000 עובדים ● רבעון שני רצוף של ירידה במכירות טסלה ● פסגות: הפד לא יוריד את הריבית לפני 2026, למרות הלחצים של הנשיא טראמפ ● וגם: הבנק האמריקאי שמסביר עד מתי הראלי בוול סטריט יימשך

דירה שנפגעה מטיל איראני ברמת גן / צילום: ap, Oded Balilty

"אין כבר איפה לשכור דירה ברמת גן": החורים במתווה הפיצויים לנפגעי הטילים חושפים סכסוכים ובעיות

המלחמה שמטה את הקרקע תחת רגליהם של בעלי דירות ושוכרים רבים, ובשטח מצטברים מקרים שמתווה הסיוע לא נותן להם מענה ● חוזים מתבטלים ומשכירים נאלצים לשלם משכנתא על נכסים שלא ראויים למגורים ● מפונים מתקשים למצוא דיור חלופי באזורים שנהרסו, עקב הביקוש הגבוה ● האם אנחנו בדרך לגל תביעות? ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

תשואות קרנות הפנסיה והגמל / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

זו הייתה מחצית פנומנלית לחוסכים לפנסיה, חוץ ממסלול אחד

למרות המכסים, המלחמות, הנפט והיחלשות הדולר - הקפיצה של הבורסה המקומית סידרה לחוסכים תשואות נאות מאוד ● גם הקאמבק של וול סטריט מהשפל של תחילת אפריל סייעה ● היחלשות הדולר פגעה בכולם אך בפרט במסלולים מחקי מדד ה-S&P 500

בעלי סוכנות נטו פיננסים וקרן וולת'סטון, מימין: עידן כץ, אילן בן-ישי וירון פיטארו / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: תמר מצפי, אתר החברה, שאטרסטוק

רשות ני"ע מאשימה את בעלי וולת'סטון: "גייסו כסף במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל"

הרשות מאשימה את הבעלים של קרן ההשקעות בנדל"ן וולת'סטון, ירון פיטארו, אילן בן ישי ועידן כץ, בגיוס כספים במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל ● לפי החשד, השלושה הציעו השקעות בסיכון גבוה, שלא על־פי תשקיף, תוך הטעיית המשקיעים והצגת מצגי שווא באשר לניגוד העניינים בו היו מצויים

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

המערכת שמאחורי עסקת הענק של רפאל, ולמה היא לא ממש פועלת בישראל?

רומניה תרכוש את מערכת ההגנה האווירית ספיידר של רפאל, בעסקה בשווי של כ־2.2 מיליארד דולר ● העובדה שמכירתה לא דורשת אישור אמריקאי, לצד התאמתה לאיומים מתמרנים כמו מל"טים וטילים בליסטיים, הופכת אותה למבוקשת במיוחד בשוק הביטחוני הנוכחי

מתקרבים לגיל פרישה? החיסכון שיכול לתת לכם קצבה פטורה ממס

"תיקון 190" נשמע טכני, אך הוא מאפשר ניהול כסף פרטי דרך קופת גמל - עם שיעור מס שונה, גמישות בהשקעה וגם כמה מגבלות שחשוב להכיר ● למי הוא מתאים ומתי זה משתלם? לפני שמפקידים - חשוב להבין את כל המשמעויות

נזק כתוצאה מהמטח מאיראן / צילום: כב''ה

פתרון לבירוקרטיה ולמאבקי הדיירים? הממשלה שוקלת לקנות את הדירות ההרוסות

על פי הערכות, קיימות כיום כ-3,000 משפחות שביתן נהרס כליל בעקבות המלחמה, וכי ייקח שנים עד שישוקמו או שבתים אחרים יוקמו במקומם ● משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, רשות המסים והתאחדות הקבלנים, הודיעו על מסלול שיסייע לתושבים בהתנהלות מול הרשויות, במסגרתו כל התהליך ינוהל על ידי המדינה, לרבות מימון, פיקוח וביצוע

החוסכים הישראלים מסכמים חצי שנה פנומנלית / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי (נוצר בעזרת adobe firefly)

החודש ההיסטורי שסידר לחוסכים הישראלים את אחת התקופות הטובות אי פעם

המחצית הראשונה של שנת 2025 הייתה עמוסה בטלטלות בארץ ובעולם, ועדיין חוסכי הגמל והפנסיה צפויים ליהנות מתשואות שלא נראו כמותן זה שנים ● הסיבה המרכזית: הבורסה בתל אביב שהפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ובכל זאת, במסלול אחד ייצאו מאוכזבים

גדודי עז א־דין אל־קסאם של חמאס / צילום: Shutterstock

חמאס: המתווכות העבירו הצעות חדשות להפסקת אש – אנחנו בוחנים אותן

ב-AP מדווחים כי ארגון הטרור "לא השיב בחיוב", אך טרם מסר תגובה רשמית ● כוחות צה"ל השמידו בעזה תוואי תת-קרקעי באורך של כ-2.5 קילומטרים ● הרמטכ"ל זמיר: החמאס ארגון מת, עכשיו צריך לשחרר חטופים ● פעילות חריגה בדרום סוריה: צה"ל עצר חוליית מחבלים איראנית ● 50 חטופים - 635 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועמ''ש / צילום: אייל טואג

עו"ד ארז קמיניץ: "המדינה חייבת לעשות מסלול ירוק להיתרים"

על רקע הפגיעות בעורף, קמיניץ מציע מודל של שולחן עגול, בלי רפורמות חדשות, שנוטות להתעכב ואינן מתאימות למצב חירום ● "שיתוף פעולה בין מינהל התכנון, רשות המסים, רמ"י, משרד הפנים, משרד המשפטים וגופים נוספים הוא הכרחי. אין טעם להניע תהליכים ללא גיבוי ממשלתי רחב", אמר קמיניץ

גיא דוננפלד, יו''ר איגוד מהנדסי ואדריכלי ערים / צילום: אלעד מלכה

"ההרס עצום": יו"ר איגוד מהנדסי הערים על קשיי השיקום ביום שאחרי

יו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים, האדריכל גיא דוננפלד, מתריע על המגבלות במענה למתקפות הטילים מאיראן: "ברמת המדינה יש הרבה בלבול וחוסר תקשורת" ● כמהנדס עיריית בית שמש לא חווה מקרה של פגיעת טיל ישירה, אך הוא מודע היטב לקושי שאיתו מתמודדים הקולגות: "בזירות הקשות צפויה עבודה של ימים ואפילו שבועות"

מנכ''ל הבורסה לני''ע, איתי בן זאב / צילום: ניקי וסטהפל

שתי בעלות המניות הגדולות בבורסה לני"ע מוכרות מניות ב-700 מיליון שקל

קרן מאניקיי האוסטרלית וקרן נובו נורדיסק, שתי בעלות המניות הגדולות של הבורסה לניירות ערך, מוכרות חלק גדול מהחזקותיהן בסכום מצטבר של 700 מיליון שקל

ג'ף בזוס / צילום: ap, John Locher

ג'ף בזוס מכר מניות אמזון בשווי 737 מיליון דולר

ג'ף בזוס מכר כ-3.3 מיליון מניות בשווי 737 מיליון דולר, במסגרת תוכנית מכירה מוסדרת שמתפרסת עד מאי 2026 ● לאחר המכירה, בזוס מחזיק בכ‑905 מיליון מניות, ועדיין מהווה הבעלים הפרטי הגדול ביותר בחברה

נשיא העליון, השופט יצחק עמית, בדיון בבג''ץ על מינוי ראש השב''כ / צילום: צילום מסך מהשידור החי

מינוי זיני: הממשלה והיועמ"שית פועלים להגיע להסכמות

לאחר הדיון היום בבג"ץ בנוגע לעתירות למנוע את מינויו של האלוף זיני לראש השב"כ הודיעו הצדדים כי הם פועלים להגיע להסכמות  ● במהלך הדיון ח"כ גוטליב צעקה לעבר הנשיא עמית: "תתבייש לך" - והוצאה מהאולם ● בעקבות הפרעות נוספות, הוחלט להמשיך את הדיון ללא קהל; עמית על המהומה באולם: "ניסיון להכשיל הליך משפטי"

השר לביטחון לאומי איתמר בן גביר / צילום: ap, Tsafrir Abayov

בעקבות רפורמת הנשק של בן גביר: כמות התלונות על המשרד לביטחון לאומי גדלו פי 6

רפורמת הנשק של השר בן גביר הביאה לגל של 370 אלף בקשת לרישיון נשק מתחילת המלחמה, שהביאה לעומס בירוקרטי יוצא דופן ● 1,436 תלונות על המשרד לביטחון לאומי הוגשו בשנה החולפת, לעומת 226 תלונות בלבד בשנה שעברה ● רבות מהתלונות הן של חיילים בחזית שלא הצליחו להוציא רישיון נשק אזרחי