גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אוכלוסיית ישראל מזדקנת

אוכלוסיית הגיל השלישי בישרא מונה כ-800 אלף איש, ומספר זה יכפיל עצמו עד שנת 2035. הדבר מייצר הזדמנויות לא מבוטלות

בית "הורים" ויצו, ת"א / צילום: שלומי יוסיף
בית "הורים" ויצו, ת"א / צילום: שלומי יוסיף

במדינת ישראל מונה אוכלוסיית הגיל השלישי כ-800 אלף איש ואישה, ומספר זה צפוי להכפיל עצמו עד לשנת 2035. התארכות תוחלת החיים, לצד עלייה ברמת החיים ובעושרם של רבים מקרב אוכלוסיית הגיל השלישי, בשילוב שינוי טעמי האוכלוסייה - התופסת את בתי הדיור המוגן כמסגרת איכותית -  מייצרים הזדמנות עסקית לא מבוטלת. למרות הביקוש התיאורטי הרב, ההיצע של בתי דיור מוגן קטן יחסית ומוערך בכ-12,500 יחידות דיור. בשל כך, המחירים של היחידות הללו מרקיעים שחקים. הרשתות הגדולות בענף, המחזיקות כל אחת מעל שלושה בתי דיור מוגן הן: "משען", "מגדלי הים התיכון", "אחוזת רובינשטיין", "בית בכפר" ו"עד 120". לצידן קיימים מספר רב של מפעילים המחזיקים 1-2 בתי דיור מוגן.

מגדלי הים התיכון היא חברה ציבורית הנחשבת לאחת הגדולות, האיכותיות והוותיקות בתחום. החברה הנפיקה את מניותיה לציבור בת"א בפברואר 2014, ומאז היא מסבה למשקיעים נחת; שווי החברה בהנפקה עמד על 655 מיליון שקל (אחרי הכסף) והיא נסחרת כיום בשווי של 955 מיליון שקל. החברה מחזיקה ב-7 בתי דיור מוגן בתפוסה של 92%, הכוללים 1,650 יחידות דיור באזור המרכז, ובנוסף יש  423 מיטות סיעודיות במחלקות הסיעודיות בבתי הדיור המוגן שלה. מרבית הדיירים משתייכים לאוכלוסיית הגיל השלישי בחתך סוציו-אקונומי בינוני ומעלה, שהתגוררו לפני כן באזור הדיור המוגן אליו הצטרפו.

הכנסות החברה מגיעות משני מרכיבים מרכזיים: תשלום שוטף וחילוט יחסי של הפיקדון בשווי הדירה אשר מופקד על ידי הדייר, ומחולט על פני 12-15 שנה בשיעור שנתי של עד 3.5%. בהתאם לנתוני עבר, דייר שוהה בדיור מוגן במשך 10 שנים, ובתום שהותו יתרת הפיקדון שלא חולטה מוחזרת לו או ליורשיו כשיחידת הדיור שפינה תאוכלס על ידי דייר חדש שיפקיד פיקדון מלא. בנוסף, לחברה הכנסות מהשכרת המחלקות הסיעודיות וכן משירותים שאינם נכללים בסל הבסיסי של הבית. הכנסות אלו משאירות בידי הרשת עודף צנוע של אחוזים בודדים.

ואולם, הבוננזה של החברה נבעה מעליית מחירי הנדל"ן למגורים, אשר תרמה לרווחי הון בשל המיקום האטרקטיבי של נכסיה. בשניםהאחרונות כל אימת שמתחלף דייר בנכסיה, מקבלת מגדלי הים התיכון פיקדון חדש על הנכס שהתפנה, המשקף מחיר יחידת דיור גבוה מהותית מבעבר. כך אירוע של סיום שכירות, אשר במרבית ענפי הנדל"ן המניב הוא אירוע שלילי, הופך בסביבה העסקית של החברה לחיובי.

באוגוסט 2017 חנכה מגדלי הים התיכון את שלבי ב' ו-ג', הכוללים 126 יחידות דיור, בפרויקט דגל עם ארגון הצרכנות "חבר" ביישוב גני תקווה שנפתח באוקטובר 2016. פרויקט זה, המונה 349 דירות, מצוי בשלבי שיווק מתקדמים וצפוי לייצר לחברה רווח יזמי נוסף של 36 מיליון שקל.

לחברה בית דיור מוגן בירושלים, שנרכש ברבעון הראשון של 2014 מקופת חולים מאוחדת והוחל באכלוסו ברבעון הראשון ב-2015. בית דיור מוגן זה מונה 116 יחידות, ומתוכן כ-78 יחידות מאוכלסות. קצב האכלוס איטי יחסית, אך בחברה מעריכים כי בשנה-שנתיים הקרובות ניתן יהיה להגיע לאחוזי האכלוס המקובלים ברשת. בנוסף, היא הודיעה לאחרונה על רכישת קרקע ברחובות תמורת 62 מיליון שקל, לבניית בית דיור מוגן שיכלול 250 יחידות - כחלק מיעד מוצהר של החברה להתרחב בזהירות, כשלא פוסלים שם רכישה או מיזוג בעתיד.

פיתרון לחשש מנדל"ן יזמי או מסחרי

בסביבת המאקרו המקומית, בה רבים חוששים בצדק מהשקעה בנדל"ן יזמי, בשל החשש מירידת מחירים כפועל יוצא מתוכניות הממשלה, ומפני השקעה בנדל"ן מסחרי, מחשש לשחיקה במחירי השכירות, ההשקעה בדיור מוגן למגורים, המהווה שעטנז בין נדל"ן למגורים לנדל"ן מניב, עושה שכל.

נציין כי החברה ודאי שאינה מחוסנת מפני ירידת מחירי דיור חדה, הן בכל האמור בשווי הנכסים והן בכל האמור ביכולתה לגייס דיירים הנשענים על מימוש דירות למימון הפיקדון. ועדיין, השקעה בדיור מוגן היא דפנסיבית יחסית, הן בשל ההיצע הקשיח והביקושים הגדולים, והן בשל העובדה שהדייר הינו בדרך כלל לקוח לשנים רבות ללא בעיות גבייה. 

מצוקת הדיור של צעירי ישראל היא סוגיה לאומית שפתרונה עומד בראש סדר העדיפויות הלאומי, ואולם מצוקה אחרת חשובה לא פחות מתקיימת אצל בני הגיל השלישי - המחפשים אחר פתרונות דיור איכותיים במחירים שפויים, אך אלו חסרים, בלשון המעטה.

השקעה בנדל"ן מניב בישראל הפכה מתחילת 2018 לכזו שרבים מסתייגים ממנה, בשל החשש מעלייה בעלויות המימון של הפירמות הפעילות בענף, לחץ נקודתי של שחיקת מחירי נדל"ן מסחרי על רקע פריחת המסחר באינטרנט, והחשש מפגיעה בשכר הדירה העתידי של המרכזיים המסחריים. התקופה הנוכחית אינה נוחה גם להשקעה בנדל"ן יזמי למגורים בישראל, לנוכח רמות המחירים הגבוהות וההשפעה של תוכנית "מחיר למשתכן" על המכירות בענף.

כניסתה של ענקית הנדל"ן המניב עזריאלי לתחום הדיור המוגן, לאחר שרכשה בתים פעילים והיא שוקדת על פיתוח בתים על קרקעות שברשותה, מלמדת כי גם אצל המומחים לתחום מזהים ערך לא מבוטל בתת ענף זה. השקעה בחברת מגדלי הים התיכון, אשר הינה חברת דיור מוגן ייחודית בבורסה המקומית, עשויה להיות פתרון הגיוני לסיטואציה הנוכחית.

עוד כתבות

גלית פנינה אבינעם, אדריכלית ומעצבת פנים / צילום: רונן מחלב

"יצא משהו מאוד מרגש מהקורונה: לקוחות מלפני עשור מבקשים ממני לחזור לעצב את אותם חללים שעיצבתי"

גלית פנינה אבינעם, בת 48 מנס ציונה ● אדריכלית ומעצבת פנים ● "אני עדיין לא ברף ההכנסות שהיה לי בפרויקטים הגדולים לפני הקורונה, אבל זו חוויה אחרת והעניין הכלכלי יסתדר בעצמו" • גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

שר האוצר אביגדור ליברמן בכנס Gexcutives / צילום: איל יצהר

"אני לא אדרוס את השרים" (והם לא יפריעו לי)

באופן פלאי כמעט, ליברמן שומר היטב על הנכסים שבתחומי אחריותו ולא מוכן להתערבות של איש מהשרים ואף לא ראש הממשלה ● היתרון שלו על פני חבריו לממשלה ניכר למרחקים. הוא מכתיב את הדרך, והם בלי לשים לב צועדים אחריו

מנכ"ל טבע קאר שולץ / צילום: שלומי יוסף

טבע תפרסם דוחות היום: האנליסטים צופים עלייה ברווח הנקי

טבע לא מפרסמת תחזיות רבעוניות, והתחזית השנתית שלה שאושררה ברבעון הקודם מדברת על הכנסות של 16.4-16.8 מיליארד דולר ב-2021

חברת Daisy / צילום: איל יצהר

קרן אלף ומייסד למונייד משקיעים בחברת ניהול הבניינים הדיגיטלית של יותם כהן

הסטארט אפ של יותם כהן וניר חמד הוא בעצם חברת ניהול בניינים שאחראית על כל שרשרת הערך של התחום: החל מניהול צוות הבניין, דרך מערכת לאיתור נותני שירות והזמנתם ועד צ׳ט בין הדיירים ● כעת, מודיעה החברה על גיוס של 4.5 מיליון דולר בסיבוב סיד

איימן סייף / צילום: איל יצהר

חברת רני צים הודיעה על כניסתה לשוק הבנייה למגורים בחברה הערבית

לצורך העניין תוקם חברה חדשה ● יו"ר הדירקטוריון של החברה יהיה איימן סייף, לשעבר מנהל הרשות לפיתוח כלכלי בחברה הערבית ולשעבר פרויקטור הקורונה בחברה הערבית

סימון ביילס / צילום: Associated Press, Ashley Landis

סימון ביילס לא תשתתף בגמר קרב רב: "תתרכז במצבה המנטלי"

אחרי שפרשה במהלך הגמר הקבוצתי, איגוד ההתעמלות האמריקאי פרסם הודעה בנוגע לספורטאית האגדית: "ההחלטה התקבלה אחרי הערכה רפואית נוספת. בימים הקרובים יתקבלו החלטות בנוגע למקצועות היחידיניים"

איך מובילים צמיחה מואצת באמצעות טכנולוגיה בעידן של שינויים?

תוכנית עבודה, סדרת מפגשי הלייב של גלובס, חוזרת והפעם כדי לעסוק בניהול ובכלי עבודה בעולם טכנולוגי ● הצטרפו לשידור החי באתר גלובס ובפייסבוק

רשות התחרות והשווקים בבריטניה חוקרת אם חנות האפליקציות של אפל קבעה  למפתחי אפליקציות תנאים לא הוגנים / צילום: Shutterstock, mundissima

לחברות הטק הגדולות יש שריף חדש, הפעם בבריטניה

ראש רשות התחרות והשווקים הבריטית אומר כי הסוכנות שלו יוצאת מצללי האיחוד האירופי

טים קוק / צילום: AP

ענקיות הטק לא עוצרות; אפל, מיקרוסופט וגוגל ניפצו את התחזיות

מכירות האייפונים זינקו ב-50% ● הכנסות גוגל מפרסום זינקו ב-69% ● הכנסות שירותי הענן אז'ור של מיקרוסופט צמחו ב-51%

בלוקצ'יין / צילום: Shutterstock, LuckyStep

"בקרוב נראה את מניות אפל וגוגל נסחרות על בסיס בלוקצ'יין"

ארה"ב, סין ושווייץ צועדות לכיוון של אסדרת הקריפטו והבלוקצ'יין, בישראל אנו עדיין רחוקים מכך ● " מטבעות דיגיטליים הם העתיד. אך זה לא יכול לקרות בלי פיקוח הדוק של הרגולטור", טוען שי דתיקה, מנכ"ל INX, ששואפת להיות הנאסד"ק של הקריפטו ● האזינו

המפעל של בן אנד ג'ריס / צילום: Reuters, Ronen Zvulun

5 מדינות בארה"ב הודיעו על כוונתן להטיל עיצומים על בן אנד ג'ריס

"חשוב שיהיה ברור כי החרם נגד ישראל הוא חרב פיפיות הפוגעת יותר במחרים מאשר במי שהוא מתכוון לפגוע", אמר אתמול סמנכ"ל דיפלומטיה ציבורית במשרד החוץ, נועם כץ, בדיון בין-משרדי בנוגע להחלטת בן אנד ג'ריס לא למכור את תוצרתה ביהודה ושומרון

אמיר ברמלי / צילום: שלומי יוסף

למה הוזמנו 50 אלף מסכות N95 עבור אמיר ברמלי?

תביעה שהוגשה נגד אשת העסקים חגית שינובר חושפת את קשריה עם אמיר ברמלי, שהורשע בהונאת ענק והיה שותפו של אביה, מייסד קופיקס אבי כץ ● עפ"י התביעה, באפריל 2020 שינובר הזמינה עבור ברמלי 50 אלף מסכות N95 בשווי חצי מיליון שקל - והתשלום לא הגיע מעולם

מחיר למשתכן באר יעקב / צילום: איל יצהר

מגליל ים ועד חיפה: איפה תקבלו את ההנחה הגדולה ביותר במחיר למשתכן?

מכיוון שהתוכנית בנויה בבסיסה על הנחה משמעותית שהזכאים ייהנו ממנה בגין רכישת הדירות, שאלת גובה ההנחות במיזמים השונים הייתה אחת המרכזיות שנשאלו לגבי מחיר למשתכן, אבל גם אחת מהנתונות ביותר למחלוקת

אביגדור ליברמן בכנס Gexcutives / צילום: איל יצהר

ליברמן חזר עד ימי בית ראשון כדי לעקוץ את בנק ישראל

"הבנקים צריכים להיות זהירים עם מתן משכנתאות", אמר אתמול שר האוצר אביגדור ליברמן. מרענן לראות שר אוצר שלא נותר אדיש להיקף המשכנתאות בישראל, שעלה לשיא של יותר מ-11.6 מיליארד שקל ביוני השנה

שופטי בית המשפט העליון. יש להפוך הליכי סרק ללא-כדאיים כלכלית / צילום: יוסי זמיר

לא רק הוספת תקנים: לשופטים יש כלים לייעל את העבודה ולהפחית את העומס

הרשות השופטת פרסמה נתונים המעידים על העומס הכבד המוטל על שופטי ישראל, וקובעת כי לא ניתן יהיה להתמודד עם זרם התיקים ללא הוספת מאות תקנים ● אולם השופטים עצמם יכולים לצמצם את הבעיה - בין היתר ע"י קיצור פסקי דין, חסימת הליכי סרק וויסות עבודה נכון

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: המכון הישראלי לדמוקרטיה

היטל של 40% על רופאים פרטיים: כך תיראה הרפורמה הגדולה בבריאות

על פי טיוטת חוק ההסדרים, באוצר בחרו ברף הגבוה של ההיטל, וקבעו כי מי שישא בו הן חברות הביטוח וקופות החולים • במקביל, מוסדות הרפואה הפרטיים ישלמו גם הם היטל של 40% בגין תשלומים שיקבלו מפעולות שלא מכוסות על ידי הביטוח הפרטי • קופות החולים יונחו לצמצם פרוצדורות בשב"ן כדי למנוע העמסת ההיטל על הציבור

סימון ביילס עם מדליית הכסף שקיבלה נבחרת ארה"ב בהתעמלות קבוצתית / צילום: Reuters, Lindsey Wasson

סימון ביילס: "הבריאות המנטאלית יותר חשובה כרגע"

אחרי שאיגוד ההתעמלות מסר שהמתעמלת האגדית פרשה בגלל פציעה, ביילס עשתה סוף לשמועות: "אחרי התרגיל שלי החלטתי שאני לא רוצה להמשיך. פציעה? סבלתי מפציעה מנטאלית" ● לגבי הגמר בחמישי: "נראה מה יהיה, אעשה מה שטוב לי ולא מה שהעולם רוצה"

צחי הנגבי, הליכוד מה בוער, גל”צ, 26.7.21 / צילום: ליאור מזרחי

בכנסת הקודמת היו רק 4-5 "ח"כים נורבגים"? בדקנו את צחי הנגבי

ככל שהחוק הנורבגי הולך ומתרחב, הזיכרון ההיסטורי מתקצר. מה שכח הנגבי? ● המשרוקית של גלובס

רביב צולר / צילום: שלומי יוסף

איי.סי.אל הכתה את התחזיות ברבעון השני; רשמה זינוק ברווח ובמכירות

חברת הדשנים והכימיקלים איי.סי.אל (כיל לשעבר) מדווחת על רבעון חזק בהשוואה לאשתקד, כאשר הרווח הנקי המתואם כמעט הכפיל את עצמו והמכירות זינקו ב-34% ● החברה תחלק דיבידנד בהיקף של 68 מיליון דולר

עידן וולס / צילום: רון קדמי

קבוצת דלק: הבטחנו גיוס של 252 מיליון שקל לפחות בהנפקת אג"ח

מדובר בהנפקה של אגרות חוב נוספות מסדרה ל"ה, שהונפקה לראשונה בחודש שעבר ● בחודש יוני השנה השלימה קבוצת דלק גיוס של כ-518 מיליון שקל בהנפקה ראשונה של אגרות חוב מסדרה זו