גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אוכלוסיית ישראל מזדקנת

אוכלוסיית הגיל השלישי בישרא מונה כ-800 אלף איש, ומספר זה יכפיל עצמו עד שנת 2035. הדבר מייצר הזדמנויות לא מבוטלות

בית "הורים" ויצו, ת"א / צילום: שלומי יוסיף
בית "הורים" ויצו, ת"א / צילום: שלומי יוסיף

במדינת ישראל מונה אוכלוסיית הגיל השלישי כ-800 אלף איש ואישה, ומספר זה צפוי להכפיל עצמו עד לשנת 2035. התארכות תוחלת החיים, לצד עלייה ברמת החיים ובעושרם של רבים מקרב אוכלוסיית הגיל השלישי, בשילוב שינוי טעמי האוכלוסייה - התופסת את בתי הדיור המוגן כמסגרת איכותית -  מייצרים הזדמנות עסקית לא מבוטלת. למרות הביקוש התיאורטי הרב, ההיצע של בתי דיור מוגן קטן יחסית ומוערך בכ-12,500 יחידות דיור. בשל כך, המחירים של היחידות הללו מרקיעים שחקים. הרשתות הגדולות בענף, המחזיקות כל אחת מעל שלושה בתי דיור מוגן הן: "משען", "מגדלי הים התיכון", "אחוזת רובינשטיין", "בית בכפר" ו"עד 120". לצידן קיימים מספר רב של מפעילים המחזיקים 1-2 בתי דיור מוגן.

מגדלי הים התיכון היא חברה ציבורית הנחשבת לאחת הגדולות, האיכותיות והוותיקות בתחום. החברה הנפיקה את מניותיה לציבור בת"א בפברואר 2014, ומאז היא מסבה למשקיעים נחת; שווי החברה בהנפקה עמד על 655 מיליון שקל (אחרי הכסף) והיא נסחרת כיום בשווי של 955 מיליון שקל. החברה מחזיקה ב-7 בתי דיור מוגן בתפוסה של 92%, הכוללים 1,650 יחידות דיור באזור המרכז, ובנוסף יש  423 מיטות סיעודיות במחלקות הסיעודיות בבתי הדיור המוגן שלה. מרבית הדיירים משתייכים לאוכלוסיית הגיל השלישי בחתך סוציו-אקונומי בינוני ומעלה, שהתגוררו לפני כן באזור הדיור המוגן אליו הצטרפו.

הכנסות החברה מגיעות משני מרכיבים מרכזיים: תשלום שוטף וחילוט יחסי של הפיקדון בשווי הדירה אשר מופקד על ידי הדייר, ומחולט על פני 12-15 שנה בשיעור שנתי של עד 3.5%. בהתאם לנתוני עבר, דייר שוהה בדיור מוגן במשך 10 שנים, ובתום שהותו יתרת הפיקדון שלא חולטה מוחזרת לו או ליורשיו כשיחידת הדיור שפינה תאוכלס על ידי דייר חדש שיפקיד פיקדון מלא. בנוסף, לחברה הכנסות מהשכרת המחלקות הסיעודיות וכן משירותים שאינם נכללים בסל הבסיסי של הבית. הכנסות אלו משאירות בידי הרשת עודף צנוע של אחוזים בודדים.

ואולם, הבוננזה של החברה נבעה מעליית מחירי הנדל"ן למגורים, אשר תרמה לרווחי הון בשל המיקום האטרקטיבי של נכסיה. בשניםהאחרונות כל אימת שמתחלף דייר בנכסיה, מקבלת מגדלי הים התיכון פיקדון חדש על הנכס שהתפנה, המשקף מחיר יחידת דיור גבוה מהותית מבעבר. כך אירוע של סיום שכירות, אשר במרבית ענפי הנדל"ן המניב הוא אירוע שלילי, הופך בסביבה העסקית של החברה לחיובי.

באוגוסט 2017 חנכה מגדלי הים התיכון את שלבי ב' ו-ג', הכוללים 126 יחידות דיור, בפרויקט דגל עם ארגון הצרכנות "חבר" ביישוב גני תקווה שנפתח באוקטובר 2016. פרויקט זה, המונה 349 דירות, מצוי בשלבי שיווק מתקדמים וצפוי לייצר לחברה רווח יזמי נוסף של 36 מיליון שקל.

לחברה בית דיור מוגן בירושלים, שנרכש ברבעון הראשון של 2014 מקופת חולים מאוחדת והוחל באכלוסו ברבעון הראשון ב-2015. בית דיור מוגן זה מונה 116 יחידות, ומתוכן כ-78 יחידות מאוכלסות. קצב האכלוס איטי יחסית, אך בחברה מעריכים כי בשנה-שנתיים הקרובות ניתן יהיה להגיע לאחוזי האכלוס המקובלים ברשת. בנוסף, היא הודיעה לאחרונה על רכישת קרקע ברחובות תמורת 62 מיליון שקל, לבניית בית דיור מוגן שיכלול 250 יחידות - כחלק מיעד מוצהר של החברה להתרחב בזהירות, כשלא פוסלים שם רכישה או מיזוג בעתיד.

פיתרון לחשש מנדל"ן יזמי או מסחרי

בסביבת המאקרו המקומית, בה רבים חוששים בצדק מהשקעה בנדל"ן יזמי, בשל החשש מירידת מחירים כפועל יוצא מתוכניות הממשלה, ומפני השקעה בנדל"ן מסחרי, מחשש לשחיקה במחירי השכירות, ההשקעה בדיור מוגן למגורים, המהווה שעטנז בין נדל"ן למגורים לנדל"ן מניב, עושה שכל.

נציין כי החברה ודאי שאינה מחוסנת מפני ירידת מחירי דיור חדה, הן בכל האמור בשווי הנכסים והן בכל האמור ביכולתה לגייס דיירים הנשענים על מימוש דירות למימון הפיקדון. ועדיין, השקעה בדיור מוגן היא דפנסיבית יחסית, הן בשל ההיצע הקשיח והביקושים הגדולים, והן בשל העובדה שהדייר הינו בדרך כלל לקוח לשנים רבות ללא בעיות גבייה. 

מצוקת הדיור של צעירי ישראל היא סוגיה לאומית שפתרונה עומד בראש סדר העדיפויות הלאומי, ואולם מצוקה אחרת חשובה לא פחות מתקיימת אצל בני הגיל השלישי - המחפשים אחר פתרונות דיור איכותיים במחירים שפויים, אך אלו חסרים, בלשון המעטה.

השקעה בנדל"ן מניב בישראל הפכה מתחילת 2018 לכזו שרבים מסתייגים ממנה, בשל החשש מעלייה בעלויות המימון של הפירמות הפעילות בענף, לחץ נקודתי של שחיקת מחירי נדל"ן מסחרי על רקע פריחת המסחר באינטרנט, והחשש מפגיעה בשכר הדירה העתידי של המרכזיים המסחריים. התקופה הנוכחית אינה נוחה גם להשקעה בנדל"ן יזמי למגורים בישראל, לנוכח רמות המחירים הגבוהות וההשפעה של תוכנית "מחיר למשתכן" על המכירות בענף.

כניסתה של ענקית הנדל"ן המניב עזריאלי לתחום הדיור המוגן, לאחר שרכשה בתים פעילים והיא שוקדת על פיתוח בתים על קרקעות שברשותה, מלמדת כי גם אצל המומחים לתחום מזהים ערך לא מבוטל בתת ענף זה. השקעה בחברת מגדלי הים התיכון, אשר הינה חברת דיור מוגן ייחודית בבורסה המקומית, עשויה להיות פתרון הגיוני לסיטואציה הנוכחית.

עוד כתבות

הנשיא ריבלין ונתניהו / צילום: רונן זבולון, רויטרס

הליכוד: כל ראשי גוש 55 הצהירו כי יתנגדו לממשלת מיעוט

לדברי הליכוד, ההתחייבות הזו תמנע את האפשרות שבני גנץ יקים ממשלת מיעוט, כיוון שממשלה שכזו לא תוכל להתרחב

ספוטיפיי / שאטרסטוק

פרטנר תאפשר ללקוחות הטלוויזיה להשתמש בספוטיפיי

בפרטנר אומרים כי שירותי מוזיקה בטלוויזיה הופכים להיות יותר ויותר מבוקשים ● ההטמעה של אפליקציית ספוטיפיי בממירי פרטנר תהיה אוטומטית

מנכ"ל מיקרוסופט סאטיה נדלה / צילום: רויטרס

שווי המשכורת השנתית של מנכ"ל מיקרוסופט: 43 מיליון דולר

משכורתו של נאדלה גבוהה ב-66% לעומת משכורתו בשנה שעברה, שעמדה על 26 מיליון דולר, אך היא נמוכה יותר ממשכורתו ב-2014, שהייתה 84.3 מיליון דולר, השנה בה נכנס לתפקיד

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

בנימין נתניהו פרסם מתווה לממשלת אחדות

נתניהו פנה לח"כ בני גנץ והציע בין השאר הקפאת הסטטוס קוו בנושאי דת ומדינה ואימוץ מתווה אטיס לחוק הגיוס

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

הבורסה ננעלה בשינויים קלים אחרי יומיים חיוביים; שיכון ובינוי וטבע נחלשו

לאחר שאתמול זינקה טבע ב-9% בת"א, הירידות נמחקו בוול סטריט והיא חזרה עם פער שלילי ● מדד ת"א 35 קפץ אתמול ב-1.2% ● טבע רשמה עלייה של יותר מ-9% בעקבות דיווחים על כך שהחברה הציעה פשרה בפרשת משככי הכאבים ● המסחר בניו יורק ננעל אמש בירידות קלות

סי אנד סאן ומלון West /צילום:שלומי יוסף

צרות של עשירים: מה עומד מאחורי ההתנגדות היוקדת של דיירי סי אנד סאן להרחבת הפרויקט

לאחרונה אושרה תוכנית לבניית 116 דירות יוקרה ו–198 יחידות מלונאיות בצמוד לפרויקט היוקרה שבצפון העיר ● לטענת בעלי הנכסים שבמתחם, התוכנית החדשה "מנופחת" ועשויה להוריד מערך נכסיהם ● במהלך הדיונים נחשף כי חלק מהיחידות המלונאיות במלון West משמשות למגורי קבע, בניגוד לחוק

סניף של ארומה ת"א / צילום: יח"צ

בעקבות ההרעלות: ירידה של עשרות אחוזים במכירת מוצרי טונה במסעדות ובבתי קפה

מנכ"ל איגוד המסעדות, שי ברמן: "באירועים הכוללים אשפוז והשלכות בריאותיות חמורות, מרגישים את זה מיידית. מניסיון העבר, אני מניחה שאחרי כמה ימים זה ייעצר"

סניף מגה בעיר / צילום: איל יצהר

ועד עובדי מגה מאיים לטרפד את עסקת יינות ביתן-פרשמרקט?

יו"ר ועד עובדי מגה הנחה את העובדים שלא להגיע ב-1 בנובמבר לעבודה בחמשת סניפי מגה בעיר שאמורים להימסר לידי פרשמרקט ● "הסירוב של הרוכש להיפגש ולדון על תנאי העובדים לא מבשר טובות"

מערבל בטון של שפיר הנדסה. סיום הפרויקט בכביש 6 השפיע על התוצאות / צילום: אתר החברה

ארבעת האחים שפירא מבקשים לשדרג את שכרם בשפיר הנדסה לעד 5.5 מיליון שקל בשנה כל אחד

כל אחד מהארבעה צפוי ליהנות משכר חודשי של 135 אלף שקל, לצד הטבות נוספות, בעלות שנתית מוערכת של כ-2.5 מיליון שקל ● זאת בנוסף למענק שנתי בסכום מקסימום של 3 מיליון שקל

בנימין נתניהו / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

מה יקרה ב-48 השעות האחרונות לפני פקיעת המנדט והאם נתניהו ישלוף עוד שפן?

כל מי שמכיר את רה"מ יודע שהוא נוהג לשלוף שפנים מהכובע כשאף אחד לא מוכן • בהנחה שלא יקדים להחזיר את המנדט להרכבת הממשלה, גם הפעם כדאי להיות דרוכים עד הרגע האחרון • ומה הותיר נתניהו במשרד החוץ ● פרשנות

שלט של כריסטיאן דיור על קניון בסין / צילום: Darley Shen, רויטרס

מכבדת את עיקרון סין האחת: דיור מתנצלת על השמטת טייוואן משטח המעצמה

מותג האופנה כריסטיאן דיור קיים מצגת באוניברסיטה שכללה מפה של סין ללא טייוואן, שסין רואה בה מחוז סיני מורד - מה ששם את החברה במרכז שערורייה פוליטית שהובילה להתנצלותה

בית מרקחת / צילום: בריאן וולסטון, רויטרס

על מה בעצם משלמת טבע כל כך הרבה כסף

הטענות הן שהחברות התעלמו מהידע הרפואי הנצבר לגבי סכנות המוצרים, והעלימו עין מכמויות התרופות העצומות שזרמו לשוק

רוני אלשיך/ צילום: שלומי יוסף

הסיפור המוזר על קצין המשטרה, חקירת מח"ש והניסיון לכאורה להפליל את המפכ"ל לשעבר אלשיך

קצין בכיר במשטרה טוען כי חקירת מח"ש נגדו נפתחה ללא בסיס וממניעים זרים ● לדבריו, באחת מההפסקות בחקירה התברר לו לכאורה המניע האמיתי לחקירתו - חוקר שוחח איתו על חקירה אחרת וניסה לגרום לו להפליל את המפכ"ל לשעבר

דונלד טאסק, נשיא המועצה האירופית / צילום: Bartosz Banka/Agencja Gazeta, רויטרס

נמשכות השיחות על הסכם "ברקזיט"; טאסק: "נדע בעוד שבע-שמונה שעות"

השיחות על הסכם הברקזיט החדש בין האיחוד האירופי לבריטניה נמשכות בשעה זו, לאחר שהדד-ליין שנקבע להיום אחר-הצהריים חלף

ריד הייסטינגס, מנכ"ל נטפליקס, וטד סרנדוס, מנכ"ל התוכן / צילום: Kim Hong-Ji, רויטרס

רבעון אחרון לפני כניסת המתחרות החדשות: נטפליקס היכתה את התחזיות

6.8 מיליון מנויים חדשים בתשלום הצטרפו לנטפליקס ברבעון השלישי; החברה עצמה חזתה שיצטרפו אליה 7 מיליון משתמשים, ופספסה במעט את ציפיותיה ● הרווח למניה ברבעון של 1.47 דולר - מעל ציפיות האנליסטים ל-1.04 דולר

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

לקראת הסדר בפרשת משככי הכאבים בארה"ב? דיווח: טבע וחברות נוספות מציעות פיצויים בכ-50 מיליארד דולר

לפי הדיווח, חמש חברות שעסקו בייצור ובהפצה של משככי הכאבים מציעות לשלם פיצויים בסכום של כ-22 מיליארד דולר במזומן ועוד כ-28 מיליארד דולר בתרופות ובשירותים

אופניים ברכבת ישראל / צילום: רכבת ישראל

אופניים אאוט, קורקינטים אין: הכללים החדשים של רכבת ישראל

החל מה-1 בדצמבר תוגבל העלאת אופניים שאינם מתקפלים לרכבות בשעות השיא בבוקר ואחה"צ ● המגבלה לא תחול על אופניים מתקפלים שארוזים בתיק נשיאה ייעודי ועל קורקינטים

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

נעילה בירידות קלות בוול סטריט; המכירות הקמעונאיות בארה"ב הפתיעו לרעה בספטמבר

המכירות הקמעונאיות בחודש ספטמבר בארה"ב ירדו ב-0.3%, בניגוד לתחזיות לעלייה של 0.3%, והירידה הראשונה מזה 7 חודשים ● בנק אוף אמריקה עקף את התחזיות לרבעון השלישי ● בורסות אירופה ננעלו ביציבות ● סין הזרימה 28 מיליארד דולר למערכת הפיננסית

נתיבי איילון, הנחל ומסילת הרכבת לפני ההרחבה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המקטע השלישי של פרויקט הנתיבים המהירים יוצא לדרך

במסגרת העבודות ייסלל נתיב נסיעה נוסף ממחלף קק"ל ועד למחלף שבעת הכוכבים בשני הכיוונים ● כמו כן ייבנו שני גשרים המחברים ישירות את הנתיב המהיר בכביש 20 לנתיב המהיר בכביש 5 ● הפרויקט צפוי להסתיים בשנת 2025

מארק צוקרברג / צילום: צילום מסך מפייסבוק

מארק צוקרברג: "לפייסבוק תפקיד חשוב במניעת תוכן שגורם לקיטוב"

מנכ"ל פייסבוק משדר כעת נאום בשידור חי בו הוא פורש את משנתו בנושא חופש הביטוי ● בפוסט שפרסם יממה קודם לשידור הנאום כתב צוקרברג כי יתייחס לאיומים המרכזיים על חופש הביטוי, וכי הנאום הוא זיקוק של כל הדברים שלמד על הנושא בשנים האחרונות