גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אבי כץ יעשה לכם 18% תשואה? לא בטוח, למרות ביצועי העבר

קרן הגשמה של כץ וחנן שמש מציגה תשואה משוקללת של 13% על השקעותיה בנדל"ן בחו"ל ● מה הנתון האמיתי? ● למה הוא לא מוצג? ● ומה יכול לקלקל את התשואה הצפויה - 18%, בפרויקט החדש של הגשמה?

אבי כץ / צילום: איל יצהר
אבי כץ / צילום: איל יצהר

המסלולים המתקדמים ללימודי כלכלה באוניברסיטאות ריקים מתלמידים. פעם, לא ממש מזמן, ללמוד כלכלה היה באופנה, ובאוניברסיטאות המובילות היו מסלולי לימוד מלאים. היום מדובר בעשרות בודדות של תלמידים בתואר השני, ובמקרים מביכים במיוחד - בתלמידים בודדים.

המזל הגדול הוא שבתואר הראשון משלבים את לימודי הכלכלה עם מקצועות אחרים (בעיקר חשבונאות), אחרת גם לתואר הראשון לא היו תלמידים. אבל גם השילוב עם מקצועות/מסלולים אחרים לא משנה את המגמה - ברוב המוסדות יש בשנים האחרונות צניחה במספר הסטודנטים.

ההבטחה שמשתקפת

הסיבה לכך לדעתי היא פשוטה - לימודי הכלכלה "פשטו את הרגל". כשהציבור קורא על פרופסור מכובד בתחום שאומר שצריך להוריד את הריבית, ובאותו היום הוא שומע פרופסור מכובד לא פחות שאומר שחייבים להעלות את הריבית, הוא מבין שאולי אחד מהם פישל ולא הפנים את חומר הלימוד עד הסוף. מביך, אבל קורה. אבל, כשהוא מבין שהסתירות האלו הן יומיומיות, הוא כבר לא סלחן. ואז הוא מגלה את הסוד - אין דבר כזה מדע הכלכלה; כל אחד בוחר את גישתו הכלכלית על בסיס תיאוריה אחת מני רבות. זה לא רציני, זה לא מדעי. הכלכלה היא במקרים רבים סוג של ניסוי וטעייה.

הדברים התחדדו בשנים האחרונות - אנחנו נמצאים בניסוי הכלכלי הגדול בהיסטוריה; אף פעם לא הייתה ריבית נמוכה כל כך במשך תקופה ארוכה כל כך. אני זוכר את הכלכלן המוביל שלנו - נגיד בנק ישראל לשעבר פרופ' סטנלי פישר, שאמר ב-2012, כשהריבית במשק הייתה 2%, שזה לא מצב טבעי, שהריבית נמוכה מדי, שהשער הנורמלי הוא 5% ואנחנו בדרך לשם. עברו שש שנים, ואנחנו בכיוון ההפוך דווקא - הריבית ירדה לאזור האפס!

אז מעבר לחוסר האמון בכלכלנים ובכלכלה בכלל, יש כאן מצב שאף אחד לא יודע באמת איך הוא יתפתח. הדבר היחיד הברור לגבי הריבית האפסית הוא שהיא מייצרת בועות. אז מה, האם זה אומר שאסור להשקיע במכשירים פיננסיים? ממש לא בטוח; האם זה אומר שהנדל"ן יקר? גם לא בטוח; האם זה אומר שתהיה מפולת? ממש לא בהכרח, וגם אם כן, אז מתי - עוד חודש, עוד חצי שנה, או 5 שנים?

יותר מדי שאלות, ומוסכמה אחת - ריבית נמוכה גורמת לחוסכים ולמשקיעים להפנות כספים לאפיקים מסוכנים יותר כדי לזכות בתשואה. ככל שזרימת הכספים הזו עולה, כך מחירי המכשירים הללו (אג"ח, מניות ונדל"ן) עולים, עד שהם נסחרים במחיר גבוה מדי, מחיר בועתי. אז אפשר להתווכח אם מחירי המניות גבוהים, וגם אם מחירי הנדל"ן בשמיים - יש טענות לכאן ולכאן. אבל בשוק האג"ח, יותר ויותר מומחים סבורים שהתמחור לא משקף את הסיכון.

ריבית נמוכה = רכיב נדל"ן גבוה

הריבית הנמוכה וחוסר היכולת לייצר תשואה, גרמו למעבר של כספים לנדל"ן מקומי, ובשלב הבא - מעבר של כספים לנדל"ן בחו"ל. יש הרבה אפשרויות לעשות זאת, אחת מהן היא דרך קרנות נדל"ן שמשקיעות את הכספים שלכם בפרויקטים של נדל"ן מניב או יזמי. בנדל"ן מניב הסיכון לרוב נמוך יותר - יש נכס שמניב תשואה (דמי שכירות), בעוד שנדל"ן יזמי נחשב מסוכן יותר - יש סיכון שהפרויקט יתעכב, שיצוצו תקלות בדרך, או שבגלל שמדובר בפרויקטים של שנים, אז שינויים בסביבה ובנתונים ישפיעו על הרווחיות. זה מסוכן יותר, אבל הכלל הראשון בהשקעות הוא שהסיכון הולך יחד עם הסיכוי - מסוכן יותר טומן יותר סיכוי לרווח.

הציבור שפנה לשם בעבר לרוב הרוויח. מעבר לפיזור ההשקעה שלו (בקרנות האלו ניתן להשקיע בסכומים יחסית סבירים - עשרות בודדות של אלפי דולרים), התשואה בעבר הייתה מרשימה. לא בטוח כלל שמה שהיה הוא שיהיה - תזוזה קלה בשווקים, בריבית, במט"ח, בשוק הנדל"ן, וכל האקסל עם הנתונים היפים נזרק לפח; וככל שהזמן עובר ואנחנו עדיין בריבית אפסית, כך הסיכון גם גדל. ובכל זאת, בהתייחס לעבר בלבד, מי שבחר להשקיע בייזום כנראה פעל נכון.

אחת הקרנות הבולטות בתחום ההשקעה בפרויקטים של ייזום בחו"ל היא קרן הגשמה של אבי כץ וחנן שמש. הקרן החליטה לפני כשנה וחצי לפנות לקהל הרחב, ובהתאם להנחיות רשות ניירות ערך פרסמה תשקיף לכל אחד מהפרויקטים המוצעים לציבור. האחרון שבהם פורסם השבוע, ועל פי התחזית של הקרן הוא אמור להניב 18% תשואה. "אמור" זו מילה לא מחייבת, וכדאי שתזכרו זאת. לפעמים המספרים מטשטשים את המילים - 18% זה לא בטוח, אם כי חייבים לומר שהקרן מציגה נתוני עבר מרשימים. אמנם בקריאה נוספת הם נראים פחות מרשימים, ועדיין - התשואה הממוצעת בפרויקטים של הגשמה בהחלט סבירה.

הנה הנתונים בפרויקטים הקודמים (כפי שמוצגים בתשקיף המעודכן): היקף הגיוסים של הקרן עד כה - 2.6 מיליארד שקל, מספר הפרויקטים הוא כ-300 (חלק קטן מהם היו במסגרת תשקיף לציבור הרחב). מתוכם פרויקטים שהושלמו - 118, וממוצע התשואה השנתית בהשקעות שהושלמו הוא 13%.

התשואה נראית פנטסטית. אבל כמה נקודות למחשבה: רוב הפרויקטים לא הסתיימו, כך שמדובר במדגם חלקי; התשואה הזו צריכה להילקח בזהירות - זו התשואה של הפרויקטים שהסתיימו וסביר שמדובר בפרויקטים הראשונים שהוצעו. התשואה מאז ככל הנראה ירדה, כך שהתשואה המשוקללת צפויה לרדת. כך אגב קרה בתשואת הפרויקטים הגמורים בשנה האחרונה.

מעבר לכך, בחלק משמעותי מהפרויקטים שלא הושלמו יש עיכובים משמעותיים - ב-21% מהפרויקטים שלא הושלמו יש עיכוב של מעל חצי שנה, כשהעיכוב הממוצע הוא 18 חודשים! כלומר, ניתן לשער שיש גם עיכובים של שנתיים ואפילו שלוש שנים. עיכובים כאלו, ככל הנראה, לא משאירים מקום לרווח. פרויקט ממוצע אמור להימשך שנתיים וחצי עד שלוש שנים, ועיכוב של שנה וחצי ומעלה משמעו הוצאות גדולות נוספות.

זמן שווה כסף. ככל שהפרויקט מתארך - עלויות המימון גדלות, וסביר (אך לא בטוח) שזה נובע מביורוקרטיה או מטעויות שקשורות לפרויקט, והמשמעות היא לרוב כספים נוספים שנדרשים להשקעה. בהינתן שהרווחים של המשקיעים מגיעים רק אחרי שגוזרי הקופונים -היזמים והקרן - מקבלים את שלהם, הרי שנראה כי העיכובים האלו "מסתירים" פרויקטים עם רווחים נמוכים וייתכן שאף הפסדיים.

דברים שעושים כדי להגשים ציפיות

ובואו נניח שאנחנו מנהלים את קרן הגשמה, ונניח שאנחנו מנסים להציג תמונה טובה ככל שניתן למשקיעים שלנו ולמשקיעים הפוטנציאליים בהשקעות הבאות. אז ראשית, ברגע שאנחנו לא מציגים את הפרויקטים המתעכבים שככל הנראה התשואה בהם נמוכה, אנו מטים כלפי מעלה את התשואה הכוללת שמוצגת לציבור. מעבר לכך, אם יש לנו כמה פרויקטים הפסדיים בגלל שהתעכבו, אז למה בכלל לסיים אותם? בואו נמתח אותם עוד שנה-שנתיים ושלוש, כדי שלא ישפיעו לנו על התשואה המשוקללת. ככה אנחנו כמנהלים לא מוסריים נפעל (ואולי זה גם לא חוקי). אבל שלא יתפרש מדבריי שיש טענה כנגד מנהלי קרן הגשמה. זה "משחק" תיאורטי, אני כמובן מקווה שבפועל יש מנגנונים שמונעים את האפשרות הזו, ומקווה שהנהלת הגשמה לא "משחקת" בפרויקטים.

כך או אחרת, ההצגה של התשואה הממוצעת בהחלט מטעה. היא מספרת את הסיפור על אותם פרויקטים שהסתיימו, אבל אנחנו כמשקיעים רוצים דווקא לדעת מהי התשואה בפרויקטים שלא הסתיימו, ובעיקר באלו שהתעכבו.

ולמה בעצם אין לנו את הנתונים האלו? האמת שאין סיבה. בדיוק כמו שהקרן מציגה תשואה עתידית על פרויקטים חדשים, היא יכולה להעריך את התשואה על פרויקטים קיימים (פרויקטים בתנועה) ולשקלל אותה בתשואה המוצגת. זה יהיה הרבה יותר אמין מהנתונים המוצגים כיום.

ולמרות ההצגה המוטה, ברור שיש כאן משהו - 2.6 מיליארד שקל לא טועים. הסכום שזרם לקרן הגשמה מבטא את חוסר היכולת להשיג תשואה באמצעים הקונבנציונליים. אז נכון, יש סיכון, והתשואה כנראה לא כמו שמספרים לכם, אך עדיין מדובר במספרים לא רעים. השאלה הגדולה היא - האם זה יימשך?

עוד כתבות

משה כחלון / צילום: רפי קוץ

תדברו על זה בליל הסדר: הגרלה מחודשת ל-418 דירות מחיר למשתכן

אחרי שבהגרלות קודמות של מחיר למשתכן לא היה להן ביקוש, משרד הבינוי והשיכון מוציא להגרלה חוזרת 418 דירות ב-11 ערים

מחסום משטרתי בבני ברק / צילום: Ammar Awad, רויטרס

התפשטות הקורונה: מניין המתים בישראל עלה ל-73; בן 63 מת בבי"ח סורוקה

הגבר סבל ממחלות רקע, מוקדם יותר בת 90 עם מחלות רקע מתה בשערי צדק ● מניין הנדבקים עלה ל-9,404 ● מצבו של ג'ונסון התייצב והוא מגיב לטיפול ● בספרד מספר החולים זינק ל-147 אלף ● מלון קורונה נפתח בחיפה ● העוצר יימשך עד מחר ב-07:00

דדי גלעד / צילום: Tyto Care

טייטו קר גייסה 50 מיליון דולר כדי לתת שירותים רפואיים מרחוק

החברה פיתחה מכשיר לבדיקת ריאות, לב, גרון ואוזניים שמאפשר לאדם לצלם את עצמו ולשלוח לרופא ● בחברה מתכננים לייצר פי שלושה יותר מכשירים מהתכנון כתוצאה מביקושים גבוהים בשל נגיף הקורונה

דורשי עבודה חדשים שנרשמו בלשכת התעסוקה מתחילת חודש מרץ

מעל רבע מיליון מובטלים בישראל; כמעט 6,000 דורשי עבודה חדשים מאמש

88.8% מהנרשמים החדשים מתחילת מרץ הם עובדים שהוצאו לחל"ת ● מתחילת מרץ נרשמו 905,818 מובטלים חדשים ● סך דורשי העבודה עומד היום על 1,059,429 בני אדם

רוני חזקיהו / צילום: תמר מצפי

עוד קרן אשראי בדרך: 6 מיליארד שקל לעסקים גדולים

קרן אשראי נוספת תספק הלוואות לעסקים בעלי מחזור של 200 מיליון שקלים ומעלה בערבות מדינה חלקית ● חשיפת המדינה לקרן הוגבלה ל-720 מיליון שקל

חיטוי של בית קולנוע בווהאן בסוף השבוע האחרון / צילום: Aly Song, רויטרס

הסינים יוצאים מהסגר אך מגלים שהם שבויים של החובות שצברו במהלכו

אם הביקוש העולמי למוצרים סיניים לא יעלה בחודשים הבאים, קיצוצי השכר יישארו, ומכירות העסקים הקטנים ימשיכו לרדת, חדלות הפירעון תטפס וההפסדים יחלחלו לבנקים ולחברות ההלוואות

נתניהו וכחלון / צילום: מארק ישראל סלם - ג'רוזלם פוסט

דעה: כדי להתמודד עם המשבר, ובכלל - חייבים להגדיל את היחס חוב תוצר

בניגוד למבקרים הקבועים, הגדלת החוב היא הדרך הנכונה להבטיח את השיקום הכלכלי של המשק הישראלי עם תום המשבר, מבלי לייצר צמצום נוסף בשירותים החברתיים שיחבל בסיכוייה של ישראל להתמודד עם משברים עתידיים

קירה רדינסקי / צילום: איל יצהר, גלובס

ד"ר קירה רדינסקי רוצה את שיתוף הפעולה שלכם כדי לחזות מה יהיה המקום הבא שבו תתפרץ המגפה

המדענית שהתפרסמה כמי שפתחה יכולות לניבוי העתיד, רוצה לחזות עכשיו באמצעות הסטארט אפ שייסדה את היישוב הבא שבו תתפרץ הקורונה, מייעצת למשרד הבריאות ואף מצויה בקרב קרדיטים סוער עם מכון ויצמן ● מנכ"ל החברה יונתן עמיר: "המטרה היא לתמוך בהחלטות כמו איפה להחמיר את הסגר"

אריק יואן מנכ"ל זום /  REUTERS/Carlo Allegri

זהירות, זום! מה כל כך מסוכן באפליקציה הפופולרית של ימי הקורונה?

אפליקציית שיחות הווידאו הפופלרית כבר הפכה לסוג של מוצר צריכה בסיסי בכל בית ומשרד, ולאחת החברות הבודדות ששורדות את ההתרסקות בנאסד"ק • האם למרות אזהרת שימוש של ה-FBI היא תשנה את דפוסי העבודה וחיי שלנו שלנו, לתמיד? ● האזינו

שלמה קרמר / צילום: בז רטנר, רויטרס

קאטו נטוורקס של שלמה קרמר גייסה 77 מיליון דולר

החברה מפתחת ומספקת תשתית לרשתות תקשורת ארגוניות מאובטחות מבוססות ענן, והיא הוקמה על ידי קרמר, ממייסדי צ'ק פוינט ומייסד חברת האבטחה אימפרבה (Imperva) ואחת הדמויות הבולטות בהייטק הישראלי

מיצג של בית מעוקל בתוצאה ממשבר הסאב פריים, 2010. האם ארה"ב בדרך למשבר נדל"ן חריף יותר? / צילום: Mike Segar, רויטרס

חובות המשכנתאות מאיימים לכתוש את כלכלת ארה"ב הרבה אחרי שהקורונה תיעלם

בחסות חוק התמריצים החדש, רוב המפוטרים הפסיקו לפרוע את המשכנתאות החודש ● באמריקה חוששים כי שוק הנדל"ן עומד בפני קריסה

עוברת אורח מסתכלת בנייד כשברקע גרפיטי בבריטניה על ההסטריה בצל הקורונה / צילום: Massimo Paolone/LaPresse, Associated Press

מצבו של ג'ונסון השתפר קלות; בספרד שוקלים לצאת מהסגר ב-26 באפריל

החום ממנו סבל בוריס ג'ונסון במשך קרוב לעשרה ימים ירד, והוא נושם בסיוע חמצן ● ברוב מדינות אירופה מספר הקורבנות ממגפת הקורונה נמצא בירידה, בבריטניה המספר ממשיך לשבור שיאים

בורסת תל אביב סיקור שוטף / צילום: איל יצהר, גלובס

ת"א נעלה את יום המסחר האחרון השבוע בעליות חזקות; מדד הנפט והגז נסק ב-11.5%

ת"א-90 זינק ב-5.1% ● מדד ת"א 35 התחזק בכ-2.4% בהובלת נסיקה של 34% במניית פתאל ● מניית קבוצת דלק נסקה ב-17%, יחידות דלק קידוחים קפצו ב-34%, ואלו של רציו הוסיפו 20% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-2.8 מיליארד שקל

מנכ"ל רשות החדשנות אהרון אהרון / צילום: איל יצהר

מענקים מהירים והגנה על השקעות מוסדיים: תוכנית הסיוע של המדינה לתעשיית ההייטק בימי הקורונה

האוצר יעביר לרשות החדשנות באופן מיידי 1.25 מיליארד שקל, כחלק מהתקציב השנתי שלה, שישמשו בעיקר למענקים בתמורה לתמלוגים ● המדינה תספק למוסדיים מנגנוני הגנה במטרה לעודד אותם להשקיע בחברות הייטק בהיקף של 2 מיליארד שקל

גליה רהב / צילום: איליה מלניקוב, גלובס

האחראית על מתחם הקורונה בשיבא: "הבעיה שלנו תהיה להחליט את מי להנשים ואת מי לא"

היא מנהלת את המכון למחלות זיהומיות בשיבא כבר שנים והתמודדה עם התפרצות האיידס, אבל אף אחד לא הכין את פרופ' גליה רהב לאתגר הרפואי הגדול ביותר שידענו. ועכשיו היא גם נבחרה להדליק משואה ביום העצמאות ● הרופאות שמובילות את המלחמה בנגיף הקורונה בישראל ● ליידי גלובס

המשטרה סוגרת את הרחוב הראשי ז'בוטינסקי בכניסה לבני ברק בדרך להטלת סגר על העיר על פי הוראות הממשלה / צילום: Oded Balilty, Associated Press

הסגר החל; משרד הבריאות ירחיב את מספר הבדיקות בבתי האבות

ממחר ב-15:00 ועד מחרתיים ב-7:00 לא ניתן יהיה לצאת מן הבית לצורך הצטיידות במזון ● תוקף ההחמרות הוא עד יום שישי ב-6:00 ● צו משרד הבריאות לחבישת מסכות ייכנס לתקוף בראשון בבוקר ● מספר מקרי הקורונה בארץ עומד על 9,248; מספר המתים - 65

מעבדה של BGI בסין. החברה הייתה אמורה לשלוח לישראל עשרות מכונות בדיקה / צילום: China Stringer Network, רויטרס

ישראל תרכוש ערכות לבדיקת קורונה של ענקית הגנומיקה הסינית BGI ב-90 מיליון שקל

העסקה לאספקת מיכשור וחומרים שיאפשרו ביצוע של 10,000 בדיקות PCR נוספות ביום לפחות בוצעה מול חברת AID GENOMICS – השותף של BGI בישראל ● במסגרת עסקה זו יסופק ציוד למעבדות של קופות החולים

חדווה בר / צילום: יונתן בלום

דאגה בבנק ישראל: נסיקה חדה בשיעור הצ'קים החוזרים והמבוטלים בשל משבר הקורונה

שיעור הצ'קים החוזרים זינק ב-140% - מכ-2.5% מסך הצ'קים שהוצגו לפירעון בשגרה לכ-6% ● במקביל הוכפל כמעט פי חמישה שיעור הצ'קים המבוטלים, מ-0.35% ל-2% ● בנק ישראל מתריע: "יש לכך השלכות שיכולות להוביל לסנקציות"

סימולטור הקורונה של גלובס / אינפוגרפיק: אפרת לוי, גלובס

סימולטור הקורונה של גלובס: בואו לבדוק איך ההתנהגות שלכם תשפיע על התפשטות המגפה

חושבים לנסוע להורים לחג? להחלטות שתקבלו בשבועות הקרובים תהיה השפעה קריטית על החיים של כולנו ● סימולטור הקורונה של "גלובס" מאפשר לבחון את התרחישים האפשריים, בהתאם להתנהגות הציבור ● היכנסו ובדקו מה יכול לקרות בישראל ובשאר העולם ● פיתוח: ירון שמש

גילי רגב / צילום: איליה מלניקוב, גלובס

"יכולנו לעצור את ההתפשטות הרבה יותר מוקדם. הזהרתי מראש"

"ניבאתי אחד לאחד את מה שקורה היום, ואמרתי שחייבים להתכונן, אבל משרד הבריאות עצר את הבדיקות מסיבה לא ברורה", אומרת ל'ליידי גלובס' פרופ’ גילי רגב, האחראית האפידמיולוגית במתחם הקורונה בשיבא ● הרופאות שמובילות את המלחמה בנגיף הקורונה בישראל