גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אבי כץ יעשה לכם 18% תשואה? לא בטוח, למרות ביצועי העבר

קרן הגשמה של כץ וחנן שמש מציגה תשואה משוקללת של 13% על השקעותיה בנדל"ן בחו"ל ● מה הנתון האמיתי? ● למה הוא לא מוצג? ● ומה יכול לקלקל את התשואה הצפויה - 18%, בפרויקט החדש של הגשמה?

אבי כץ / צילום: איל יצהר
אבי כץ / צילום: איל יצהר

המסלולים המתקדמים ללימודי כלכלה באוניברסיטאות ריקים מתלמידים. פעם, לא ממש מזמן, ללמוד כלכלה היה באופנה, ובאוניברסיטאות המובילות היו מסלולי לימוד מלאים. היום מדובר בעשרות בודדות של תלמידים בתואר השני, ובמקרים מביכים במיוחד - בתלמידים בודדים.

המזל הגדול הוא שבתואר הראשון משלבים את לימודי הכלכלה עם מקצועות אחרים (בעיקר חשבונאות), אחרת גם לתואר הראשון לא היו תלמידים. אבל גם השילוב עם מקצועות/מסלולים אחרים לא משנה את המגמה - ברוב המוסדות יש בשנים האחרונות צניחה במספר הסטודנטים.

ההבטחה שמשתקפת

הסיבה לכך לדעתי היא פשוטה - לימודי הכלכלה "פשטו את הרגל". כשהציבור קורא על פרופסור מכובד בתחום שאומר שצריך להוריד את הריבית, ובאותו היום הוא שומע פרופסור מכובד לא פחות שאומר שחייבים להעלות את הריבית, הוא מבין שאולי אחד מהם פישל ולא הפנים את חומר הלימוד עד הסוף. מביך, אבל קורה. אבל, כשהוא מבין שהסתירות האלו הן יומיומיות, הוא כבר לא סלחן. ואז הוא מגלה את הסוד - אין דבר כזה מדע הכלכלה; כל אחד בוחר את גישתו הכלכלית על בסיס תיאוריה אחת מני רבות. זה לא רציני, זה לא מדעי. הכלכלה היא במקרים רבים סוג של ניסוי וטעייה.

הדברים התחדדו בשנים האחרונות - אנחנו נמצאים בניסוי הכלכלי הגדול בהיסטוריה; אף פעם לא הייתה ריבית נמוכה כל כך במשך תקופה ארוכה כל כך. אני זוכר את הכלכלן המוביל שלנו - נגיד בנק ישראל לשעבר פרופ' סטנלי פישר, שאמר ב-2012, כשהריבית במשק הייתה 2%, שזה לא מצב טבעי, שהריבית נמוכה מדי, שהשער הנורמלי הוא 5% ואנחנו בדרך לשם. עברו שש שנים, ואנחנו בכיוון ההפוך דווקא - הריבית ירדה לאזור האפס!

אז מעבר לחוסר האמון בכלכלנים ובכלכלה בכלל, יש כאן מצב שאף אחד לא יודע באמת איך הוא יתפתח. הדבר היחיד הברור לגבי הריבית האפסית הוא שהיא מייצרת בועות. אז מה, האם זה אומר שאסור להשקיע במכשירים פיננסיים? ממש לא בטוח; האם זה אומר שהנדל"ן יקר? גם לא בטוח; האם זה אומר שתהיה מפולת? ממש לא בהכרח, וגם אם כן, אז מתי - עוד חודש, עוד חצי שנה, או 5 שנים?

יותר מדי שאלות, ומוסכמה אחת - ריבית נמוכה גורמת לחוסכים ולמשקיעים להפנות כספים לאפיקים מסוכנים יותר כדי לזכות בתשואה. ככל שזרימת הכספים הזו עולה, כך מחירי המכשירים הללו (אג"ח, מניות ונדל"ן) עולים, עד שהם נסחרים במחיר גבוה מדי, מחיר בועתי. אז אפשר להתווכח אם מחירי המניות גבוהים, וגם אם מחירי הנדל"ן בשמיים - יש טענות לכאן ולכאן. אבל בשוק האג"ח, יותר ויותר מומחים סבורים שהתמחור לא משקף את הסיכון.

ריבית נמוכה = רכיב נדל"ן גבוה

הריבית הנמוכה וחוסר היכולת לייצר תשואה, גרמו למעבר של כספים לנדל"ן מקומי, ובשלב הבא - מעבר של כספים לנדל"ן בחו"ל. יש הרבה אפשרויות לעשות זאת, אחת מהן היא דרך קרנות נדל"ן שמשקיעות את הכספים שלכם בפרויקטים של נדל"ן מניב או יזמי. בנדל"ן מניב הסיכון לרוב נמוך יותר - יש נכס שמניב תשואה (דמי שכירות), בעוד שנדל"ן יזמי נחשב מסוכן יותר - יש סיכון שהפרויקט יתעכב, שיצוצו תקלות בדרך, או שבגלל שמדובר בפרויקטים של שנים, אז שינויים בסביבה ובנתונים ישפיעו על הרווחיות. זה מסוכן יותר, אבל הכלל הראשון בהשקעות הוא שהסיכון הולך יחד עם הסיכוי - מסוכן יותר טומן יותר סיכוי לרווח.

הציבור שפנה לשם בעבר לרוב הרוויח. מעבר לפיזור ההשקעה שלו (בקרנות האלו ניתן להשקיע בסכומים יחסית סבירים - עשרות בודדות של אלפי דולרים), התשואה בעבר הייתה מרשימה. לא בטוח כלל שמה שהיה הוא שיהיה - תזוזה קלה בשווקים, בריבית, במט"ח, בשוק הנדל"ן, וכל האקסל עם הנתונים היפים נזרק לפח; וככל שהזמן עובר ואנחנו עדיין בריבית אפסית, כך הסיכון גם גדל. ובכל זאת, בהתייחס לעבר בלבד, מי שבחר להשקיע בייזום כנראה פעל נכון.

אחת הקרנות הבולטות בתחום ההשקעה בפרויקטים של ייזום בחו"ל היא קרן הגשמה של אבי כץ וחנן שמש. הקרן החליטה לפני כשנה וחצי לפנות לקהל הרחב, ובהתאם להנחיות רשות ניירות ערך פרסמה תשקיף לכל אחד מהפרויקטים המוצעים לציבור. האחרון שבהם פורסם השבוע, ועל פי התחזית של הקרן הוא אמור להניב 18% תשואה. "אמור" זו מילה לא מחייבת, וכדאי שתזכרו זאת. לפעמים המספרים מטשטשים את המילים - 18% זה לא בטוח, אם כי חייבים לומר שהקרן מציגה נתוני עבר מרשימים. אמנם בקריאה נוספת הם נראים פחות מרשימים, ועדיין - התשואה הממוצעת בפרויקטים של הגשמה בהחלט סבירה.

הנה הנתונים בפרויקטים הקודמים (כפי שמוצגים בתשקיף המעודכן): היקף הגיוסים של הקרן עד כה - 2.6 מיליארד שקל, מספר הפרויקטים הוא כ-300 (חלק קטן מהם היו במסגרת תשקיף לציבור הרחב). מתוכם פרויקטים שהושלמו - 118, וממוצע התשואה השנתית בהשקעות שהושלמו הוא 13%.

התשואה נראית פנטסטית. אבל כמה נקודות למחשבה: רוב הפרויקטים לא הסתיימו, כך שמדובר במדגם חלקי; התשואה הזו צריכה להילקח בזהירות - זו התשואה של הפרויקטים שהסתיימו וסביר שמדובר בפרויקטים הראשונים שהוצעו. התשואה מאז ככל הנראה ירדה, כך שהתשואה המשוקללת צפויה לרדת. כך אגב קרה בתשואת הפרויקטים הגמורים בשנה האחרונה.

מעבר לכך, בחלק משמעותי מהפרויקטים שלא הושלמו יש עיכובים משמעותיים - ב-21% מהפרויקטים שלא הושלמו יש עיכוב של מעל חצי שנה, כשהעיכוב הממוצע הוא 18 חודשים! כלומר, ניתן לשער שיש גם עיכובים של שנתיים ואפילו שלוש שנים. עיכובים כאלו, ככל הנראה, לא משאירים מקום לרווח. פרויקט ממוצע אמור להימשך שנתיים וחצי עד שלוש שנים, ועיכוב של שנה וחצי ומעלה משמעו הוצאות גדולות נוספות.

זמן שווה כסף. ככל שהפרויקט מתארך - עלויות המימון גדלות, וסביר (אך לא בטוח) שזה נובע מביורוקרטיה או מטעויות שקשורות לפרויקט, והמשמעות היא לרוב כספים נוספים שנדרשים להשקעה. בהינתן שהרווחים של המשקיעים מגיעים רק אחרי שגוזרי הקופונים -היזמים והקרן - מקבלים את שלהם, הרי שנראה כי העיכובים האלו "מסתירים" פרויקטים עם רווחים נמוכים וייתכן שאף הפסדיים.

דברים שעושים כדי להגשים ציפיות

ובואו נניח שאנחנו מנהלים את קרן הגשמה, ונניח שאנחנו מנסים להציג תמונה טובה ככל שניתן למשקיעים שלנו ולמשקיעים הפוטנציאליים בהשקעות הבאות. אז ראשית, ברגע שאנחנו לא מציגים את הפרויקטים המתעכבים שככל הנראה התשואה בהם נמוכה, אנו מטים כלפי מעלה את התשואה הכוללת שמוצגת לציבור. מעבר לכך, אם יש לנו כמה פרויקטים הפסדיים בגלל שהתעכבו, אז למה בכלל לסיים אותם? בואו נמתח אותם עוד שנה-שנתיים ושלוש, כדי שלא ישפיעו לנו על התשואה המשוקללת. ככה אנחנו כמנהלים לא מוסריים נפעל (ואולי זה גם לא חוקי). אבל שלא יתפרש מדבריי שיש טענה כנגד מנהלי קרן הגשמה. זה "משחק" תיאורטי, אני כמובן מקווה שבפועל יש מנגנונים שמונעים את האפשרות הזו, ומקווה שהנהלת הגשמה לא "משחקת" בפרויקטים.

כך או אחרת, ההצגה של התשואה הממוצעת בהחלט מטעה. היא מספרת את הסיפור על אותם פרויקטים שהסתיימו, אבל אנחנו כמשקיעים רוצים דווקא לדעת מהי התשואה בפרויקטים שלא הסתיימו, ובעיקר באלו שהתעכבו.

ולמה בעצם אין לנו את הנתונים האלו? האמת שאין סיבה. בדיוק כמו שהקרן מציגה תשואה עתידית על פרויקטים חדשים, היא יכולה להעריך את התשואה על פרויקטים קיימים (פרויקטים בתנועה) ולשקלל אותה בתשואה המוצגת. זה יהיה הרבה יותר אמין מהנתונים המוצגים כיום.

ולמרות ההצגה המוטה, ברור שיש כאן משהו - 2.6 מיליארד שקל לא טועים. הסכום שזרם לקרן הגשמה מבטא את חוסר היכולת להשיג תשואה באמצעים הקונבנציונליים. אז נכון, יש סיכון, והתשואה כנראה לא כמו שמספרים לכם, אך עדיין מדובר במספרים לא רעים. השאלה הגדולה היא - האם זה יימשך?

עוד כתבות

דיפ פייק / צילום: Shutterstock

הרופא המוכר נרצח רגע לפני שעמד לחשוף "תרופת פלא"? פייק מוחלט

סרטון המשתמש בטכנולוגיית דיפ פייק מסתובב ברשת ובו ניתן לראות, כביכול, כיצד אלמונים יורים בפרופ' רענן ברגר מבית החולים שיבא ● מבית החולים נמסר כי: "פרופ' רענן חי בריא ושלם, ומדובר בזיוף חמור שנעשה ככל הנראה כחלק מקמפיין הונאה נרחב שבו מופץ מידע שקרי לציבור במטרה להונות ולהטעות"

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שעלתה לוועדת השרים לחקיקה בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד ● ועדת השרים לחקיקה אישרה כי הקואליציה תתמוך בקידום הצעת החוק, בניגוד לעמדת היועמ"שית

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

אלעד טנא / צילום: אריק סולטן

במקום אבי משולם: אלעד טנא מונה לעורך העל בידיעות אחרונות

אלעד טנא ימונה לתפקיד עורך העל של ידיעות אחרונות וב-Ynet במקום אבי משולם, שמילא את התפקיד בשנתיים האחרונות ● טנא, מגיע לאחר כשנתיים בתפקיד העורך הראשי של "מקור ראשון"

מימין: מנהיג סוריה אחמד א־שרע, יורש העצר הסעודי מוחמד בן סלמאן ונשיא ארה''ב דונלד טראמפ, בפגישה בריאד / צילום: ap

טורקיה מתחממת על הקווים: ההשלכות הכלכליות של הסכם בין סוריה וישראל

בזמן שנתניהו נוחת בוושינגטון, נרקם מאחורי הקלעים מהלך שעשוי לשנות את האזור: נורמליזציה היסטורית בין ישראל לסוריה, בתיווך טראמפ ● המהלך מבוסס על צורכי תשתיות האנרגיה הדחופים של דמשק, אבל תלוי גם בארדואן ● וגם לבנון ופירוז חיזבאללה על הפרק

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

הלחצים על הנגיד ובית ההשקעות שמעריך: "הריבית עשויה לרדת מחר"

בנק ישראל צפוי לפרסם את החלטת הריבית מחר (ב'), שצפויה על פי רוב הכלכלנים להישאר על רמה של 4.5% ● עם זאת, בלידר שוקי הון מעריכים שהסיכוי שנראה כבר הפחתה מחר עומד על 65%

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: איל יצהר

מי אחראי על המקלטים ועוד כמה דברים שכדאי לנו לדעת מראש על התמגנות

מתי מקלטים ציבוריים נפתחים ● מה קורה אם מתנהלים בהם פעילויות בעת שגרה ● האם מותר לזרוק חפצים ממקלט בבית משותף ● והאם חייבים להכניס כל אחד ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד  

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

רשויות הצפון מתחרות על קמפוס הענק של אנבידיה / צילום: מועצה אזורית חוף הכרמל, יח''צ

לפחות חמישה אזורי תעשייה בצפון יתחרו על השקעת הענק של אנבידיה

אנבידיה הצהירה על כוונתה לשלש את היקף הנדל"ן שהיא מחזיקה בישראל בהשקעה של כ־2 מיליארד שקל, ולבנות קמפוס ענק בקרבת משרדיה ביקנעם ● רשויות מקומיות באזור הצפון כבר מציעות קרקעות בשטחן - מעפולה עד חיפה ● ההערכה: הפרויקט יכלול מעבדות שיאפשרו לפתח את שבבי התקשורת העתידיים של החברה - מנוע צמיחה מרכזי שלה

שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט / צילום: ap, Seth Wenig

בארה"ב מאיימים: ללא הסכמים עד סוף החודש, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהוטלו באפריל

שר האוצר האמריקאי סקוט בסנט אמר בריאיון לרשת פוקס כי אם מדינות לא יגיעו להסכם חדש עם ארצות הברית עד 1 באוגוסט, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהטיל הנשיא דונלד טראמפ באפריל ● לדברי בסנט, "זה הולך לדחוף את העניינים קדימה בימים ובשבועות הקרובים"

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

כך ניצחה ממשלת בריטניה את המשפחה של סבתא כוכבה בקרב על דירה בירושה

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?

עמית סגל / צילום: אריק סולטן

אחרי שבע שנים בידיעות אחרונות: עמית סגל עובר לישראל היום

הפרשן הפוליטי של חדשות 12 צפוי להצטרף לשורת הכותבים של מוסף סוף השבוע החדש של העיתון, לאחר שבע שנים במהלכן החזיק טור במוסף לשבת של ידיעות אחרונות ● מוקדם יותר היום, פורסם כי העורך הראשי של מקור ראשון, אלעד טנא, יעבור להיות עורך העל בידיעות אחרונות

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

ראש הממשלה, בנימין נתניהו / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

נתניהו הכריע לגבי מיקום שדה התעופה הבא של ישראל. האם הפעם זה יקרה?

נתניהו הנחה להציג בתוך שלושה חודשים תכנון ראשוני להקמת שדה התעופה המשלים לנתב"ג בצקלג שבנגב, כאשר במקביל, יתבצע גם תכנון להקמת שדה התעופה ברמת דוד - ובהמשך יוחלט סופית היכן הוא יוקם ● האתר בצקלג נדחה בעבר בשל מגבלות שונות, אך הגורמים המקצועיים ריככו את עמדתם לגביו לאחרונה

סניף של שירותי בריאות כללית -קופת חולים כללית / צילום: עינת לברון

יו"ר ועד העובדים בכללית מזהיר: "אם משרד הבריאות ימנה מנהל מטעמו - כל העובדים ישבתו"

יו"ר הוועד של הכללית מצטרף למאבק על מינוי המנכ"ל ונעמד מול משרד הבריאות: "איומים אגרסיביים יכשלו. לא ניתן להפוך את הכללית לסניף של האוצר ואגף התקציבים במשרד הבריאות" ● ועד עובדי הכללית הוא לא גורם שמשתתף רשמית בבחירת המנכ"ל, אבל יש לו בהחלט השפעה מכרעת על הישרדותו