הבניין ברמת גן. / צילום: איל יצהר
17 שנה בדיוק עברו מאז אסון ורסאי, ומסתבר כי עדיין לא ברור אילו מבנים בדיוק נבנו בעבר בשיטת ה"פל-קל". בתביעה בסך 3 מיליון שקל שהגישה בימים האחרונים חברת מזין אחזקות נגד עיריית רמת-גן, נטען כי העירייה הסתירה מהחברה את העובדה שנכס שרכשה נבנה בשיטת הפל-קל, ובכך גרמה לה לנזקים כבדים.
תחילת הפרשה בפברואר 2010, אז רכשה מזין אחזקות מכונס נכסים משרד בשטח 662 מ"ר בקומה ה-5 וה-6 בבניין בקרן הרחובות תובל והאחים בז'ראנו 7 במתחם הבורסה ברמת-גן תמורת 7.4 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
בתביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב באמצעות עו"ד קובי רוזנברג, טענה החברה כי בטרם רכשה את המשרד ביצעה בדיקה בתיק הבניין בעירייה ומצאה כי הבניין נבנה על-פי היתר בנייה, מבלי שנחזתה בעיה כלשהי בקשר לבנייתו או לאכלוסו.
בתיק הבניין נמצא גם מכתב מאוגוסט 2002, עליו חתום מהנדס העירייה לשעבר חיים כהן, בו נכתב בהדגשה כי "הבניין לא נבנה בשיטת פל-קל". המכתב נכתב במענה למכתביו של המהנדס יוסף פישלר, שטען כי הבניין נבנה בשיטת פל-קל.
לטענת החברה, מהנדס העיר הוא הסמכות ומי שממונה על תכנון, הפיקוח והרישוי בתחומי העיר, והוא שהשיב והדגיש בקו תחתון כפול כי הבניין לא נבנה בשיטת פל-קל. "מכתב זה נמצא בתיק הבניין, ומבלי שיימצא מכתב מאוחר יותר שאומר אחרת, ועל כן נחה דעתה של החברה כי אין כל ליקוי בבניית הבניין", נטען בתביעה.
גם בחוות-הדעת של שמאי המקרקעין חזי נחום מטעם בנק דיסקונט, שמטעמו מונה כונס נכסים, לא היה כל אזכור לכך שהבניין נבנה בשיטת פל-קל; וגם השמאי עדי נאור, שערך שומה עבור בנק הפועלים שהעמיד לחברה מימון לרכישת המשרד, לא מצא כל אסמכתא, ראיה או חשד כלשהו כי הבניין נבנה בשיטת הפל-קל. נאור אף העריך את שווי המשרד ב-7.4 מיליון שקל, המחיר ששילמה החברה, המשקף שווי של נכס שלא נבנה בשיטת פל-קל.
לקחו הלוואה לצורך התיקון
אלא שעל-פי התביעה, בנובמבר 2014 קיבלה החברה, כמו גם שאר בעלי הנכסים בבניין, מכתב מעיריית רמת-גן, שבו צוין כי על-פי המידע שבידי העירייה, הבניין הרלוונטי מצוי ברשימת המבנים החשודים כמבני פל-קל, ועל כן חייב לעבור בדיקה מידית לבחינת מצב התקרה ואופן חיזוקה במידת הצורך. העירייה אף הדגישה כי אם החברה לא תבצע את הבדיקה, תיאלץ העירייה לנקוט את כל האמצעים החוקיים העומדים לרשותה, לרבות הצבת שלט המציין את העומס המותר בנכס.
"מכתבה של העירייה הכה את התובעת בתדהמה", מציינת החברה בתביעה.
עוד עולה מהתביעה כי לאחר קבלת המכתב, התאגדו בעלי הזכויות בבניין ופנו לקבלת חוות-דעת הנדסית מתאימה, בתקווה לגלות כי הבניין לא נבנה בשיטת הפל-קל. "אלא שלצערם של התובעת ושאר בעלי הזכויות בנכס, תקוותם נתבדתה", צוין.
בחוות-הדעת של המהנדס רמי שפירא נקבע באופן חד-משמעי וברור כי במבנה קיימות תקרות פל-קל, ושפירא אף המליץ על תיקונים הנדרשים לביצוע על-מנת שהבניין יעמוד בתקנים.
בעלי הזכויות בבניין, לרבות התובעת, נאלצו לבצע את התיקונים ושכרו את שירותיה של חברת בניין הארץ לביצוע עבודות לחיזוק הבניין בתמורה ל-2.4 מיליון שקל בתוספת מע"מ. חלקה של מזין אחזקות בנכס הוא 18.35%, המשקף 451 אלף שקל בתוספת מע"מ. החברה ציינה בתביעה כי לא היה לה הסכום הדרוש לתשלום, והיא נאלצה ליטול הלוואה לשם כך.
לאחרונה התברר לתובעת כי עבודות החיזוק שבוצעו בבניין לא פותרות את בעיית הפל-קל באופן סופי, ובהתאם להנחיית העירייה יש לבצע לבניין בדיקת מעקב שנתית באמצעות מהנדס מוסמך. לטענת התובעת, מדובר בבדיקה מורכבת שנערכת במשך 8 ימים, ועלותה נאמדת בעשרות אלפי שקלים.
"לו הייתה יודעת התובעת מלכתחילה כי הבניין בנוי בשיטת פל-קל, לא הייתה רוכשת את המשרד, בטח ובטח לא במחיר ששילמה עבורו", ציינה החברה בתביעה. "בניין שנבנה בשיטת הפל-קל מסומן מיד כמסוכן עבור יושביו, וברור וגלוי כי ערכו יורד פלאים בשוק. רוב רוכשי הנדל"ן מעדיפים להימנע מרכישת נכס שנבנה בשיטת פל-קל".
העירייה יכולה הייתה לדעת
עוד טוענת החברה כי מבדיקת המסמכים שנמצאו בפני העירייה מסתבר כי בעת כתיבת מכתבו של מהנדס העיר בשנת 2002, לפיו הבניין לא נבנה בשיטת פל-קל, עמדו בפני העירייה הנתונים והמסמכים שהיה בהם כדי לעורר חשד בדבר היותו של הבניין בנוי בשיטת הפל-קל.
לטענת החברה, עוד בשנת 1996 הוציא מנכ"ל משרד הפנים חוזר מנכ"ל שהופנה לרשויות המקומיות, ובו נקבע כי שיטת הפל-קל אינה עומדת בדרישות התקן הישראלי, וכי אין לתת היתר בנייה וטופס 4 לבניין שנבנה בשיטה זו.
עוד טוענת החברה כי חרף הוראות אלה התעלמה העירייה מחוזר המנכ"ל, ושנתיים אחרי שיצא ביולי 1998 העניקה היתר בנייה לבניין.
כמו כן, ב-2001 קרסה תקרת אולמי ורסאי בירושלים באירוע שבמסגרתו נהרגו 23 בני אדם, ולמרות זאת ולמרות האזהרות בנושא, שנה לאחר מכן, ב-2002, העניקה עיריית רמת-גן טופס 4 לבניין ברחוב בז'ראנו 7. בתביעה טוענת החברה כי הבניין היה כלול ברשימת מבני הפל-קל לכל המאוחר בשנת 2008. חרף זאת, מהנדס העירייה לא הודיע לבעלי הזכויות בבניין על היות הבניין חשוד כמבנה פל-קל במועד שנקבע בהנחיות לטיפול במבני פל-קל, אלא רק בחלוף למעלה מ-6 שנים לאחר מכן, בנובמבר 2014.
בנוסף נטען בתביעה כי העירייה לא טרחה לעדכן את תיק הבניין בדבר היותו של הבניין כלול ברשימת הפל-קל, או לפרסם בפומבי רשימה זו. לו הייתה העירייה טורחת להודיע לבעלי הזכויות בבניין שהוא חשוד כמבנה פל-קל במועד שנקבע - עד 14 יום ממועד שהוסף לרשימה, או הייתה פועלת לסייג את היתר האכלוס שניתן או דורשת שיבוצעו בו תיקונים - מידע זה היה מגיע לחברה בין באמצעות כונס הנכסים ממנו רכשה את המשרד, בין בעיון בתיק הבניין או בחוות-הדעת השמאיות שהועברו אליה.
לטענת החברה ,העירייה לא פעלה כמתחייב מהוראות החוק, התרשלה וגרמה לנזקיה של התובעת.
בסך-הכול 15-10 מבנים
החברה טוענת בתביעה כי למיטב הבנתה, בתחומי רמת-גן קיימים בין 10-15 מבנים בסך-הכול שנכללו ברשימת מבני הפל-קל. "לא מדובר במאות אלפי מבנים שמסירת ההודעות הרלוונטיות לבעליהם הייתה כרוכה בביורוקרטיה רבה, אלא במספר מועט של מבנים שהעירייה הייתה יכולה בקלות לעדכן את בעליהם ואת תיקי הבניין הרלוונטיים בדבר הכללתם ברשימת מבני הפל-קל", ציינה החברה בתביעה, והוסיפה כי "מצופה היה שנוכח הסמכויות והחובות המוטלות על העירייה מחד, ופוטנציאל הנזק שעלול להיגרם בין לנפש ובין לרכוש מאידך, תפעל העירייה לפרסם באותיות קידוש לבנה את הנכסים החשודים כמבני פל-קל, בין אם במשרדי העירייה, באתר האינטרנט שלה או בעיתונות, ובכך תקטין במידת האפשר את פוטנציאל הנזק לציבור - אלא שהעירייה נמנעה לעשות את כל אלה ובכך התרשלה".
בתביעה דורשת החברה פיצוי בסך כחצי מיליון שקל בגין בדיקות ועבודות חיזוק שנאלצה לעשות בבניין לפי חלקה היחסי, ובנוסף 2.4 מיליון שקל כולל מע"מ בגין ירידת ערך שנגרמה לשווי המשרד שרכשה, עקב היוודע היותו בנוי בשיטת הפל-קל., זאת על-פי אומדן של שמאי המקרקעין אבי מנדלסון.
מעיריית רמת-גן נמסר בתגובה: "התביעה התקבלה, והעירייה תציג את עמדתה בפני בית המשפט".