יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלי אאורה / צילום: איל יצהר
חברת אאורה , הנמצאת בשליטת המנכ"ל יעקב אטרקצ'י (60.5% מההון), פועלת להקים קרן ריט שתרכוש מידיה מקבצי יחידות דיור, מרכזים מסחריים ו/או מעונות סטודנטים, תנהל ותשכיר אותם. כך דיווחה החברה במסגרת הדוחות לרבעון הראשון של השנה. את קרן הריט החדשה ינהל סמנכ"ל הכספים של אאורה, יוחאי אבטן, שהודיע על פרישה מהתפקיד. עוד מציינים באאורה, כי החברה "תפעל להחזיק במניות בחברת הניהול, אשר תעניק שירותים לקרן הריט, וכן להשקיע בקרן עד 10% מההון".
להערכת גורמים בשוק, הקרן, שהנפקתה בבורסה צפויה לצאת לפועל בחודשים הקרובים, צפויה לרכוש בשלב הראשון כמה מאות יחידות דיור מידי אאורה. לאחר ההנפקה הקרן, שתפעל כחברה ציבורית, תרכוש נכסים ודירות גם מגורמים נוספים.
בשיחה עם "גלובס" אומר המנכ"ל אטרקצ'י, כי "המדינה מעודדת הקמת קרנות ריט למגורים. ויש כאן יתרונות גדולים עבור הציבור הרחב, שרוצה להיות חשוף לשוק הנדל"ן למגורים בישראל. זה כלי מצוין, בגלל הטבות המס הגדולות והאפשרות לרכוש יחידות של הקרן במעט כסף. לא כל אחד יכול לקנות דירה".
אילו פרויקטים תמכרו לקרן בשלב הראשון?
הכוונה להכניס לקרן בשלב הראשוני פרויקטים שלנו בגוש דן של דירות 3-4 חדרים, שהביקוש להן גבוה ויציב, והן מספקות תשואה גבוהה יחסית לעומת דירות גדולות יותר. הכוונה למכור לקרן עשרות דירות איכותיות בפרויקטים של מאות יחידות דיור של אאורה. כדי להגדיל את התשואה עוד יותר, נצרף לקרן גם שטחי מסחר שנלווים לפרויקטים".
התשואה היום על נדל"ן למגורים בגוש דן מאוד נמוכה. מה ההיגיון להשקיע דווקא שם?
"המינוף המותר בקרנות ריט הוא עד 80%, וגם אם לא ננצל את כולו אפשר להגיע לדעתי לתשואה של 5%-7%. בגוש דן יש מחסור גדול בדירות כיום, והוא לא צפוי להשתנות בקרוב, כך שהמשקיעים בקרן צפויים ליהנות גם מעליית ערך. אני רואה בקרן אפשרות לייצר משהו טוב גם עבור אאורה וגם עבור המשקיעים שלה, שבניגוד לקרנות ריט אחרות יידעו מראש באילו פרויקטים היא משקיעה בתחילת הדרך".
בתוך כך סיכמה אאורה את הרבעון הראשון של 2018 עם הכנסות של כ-73 מיליון שקל, ירידה של 4% לעומת הרבעון המקביל. שיערוך חיובי של נדל"ן פרויקטים בהקמה, מלאי קרקעות ודירות למכירה - בסכום של 25.6 מיליון שקל - העביר אותה לרווח נקי של כ-7.8 מיליון שקל ברבעון, לעומת הפסד של כ-3 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2017.
המשקיעים לא התלהבו מהמהלך
המשקיעים בבורסה לא התלהבו מהדוחות ומההודעה על הקמת קרן הריט (אולי מכיוון שהיא מאותתת על קושי של אאורה למכור דירות במחירי השוק וללא הנחות משמעותיות), ומניית אאורה רשמה היום ירידה של 5%, והשלימה נסיגה כ-20% מתחילת השנה. שוויה של החברה הצטמק לכ-434 מיליון שקל (עם זאת בשלוש השנים האחרונות הוסיפה מניית החברה 130% לערכה).
אאורה היא היום אחת החברות הבולטות בענף בתחום הבנייה למגורים בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט. החברה, שמחזיקה בעתודות קרקע במיקומים מרכזיים, ומתמקדת בפרויקטים של פינוי בינוי, מעורבת כיום ב-41 פרויקטים בתחום הנדל"ן למגורים ולהשכרה, אשר במסגרתם צפויות להיבנות בשנים הקרובות כ-12,740 יחידות דיור. 24 פרויקטים הם בתחום ההתחדשות העירונית, אשר במסגרתם תבנה החברה כ-11,180 דירות.
אטרקצ'י, שהקים וניהל את פעילות הנדל"ן של אאורה בישראל החל משנת 2007, השתלט ב-2011 על החברה האם הבורסאית, אאורה השקעות, במסגרת הסדר חוב, לאחר שהחברה קרסה תחת ניהולם של הבעלים הקודמים - בועז משעולי ויוסף צליח - שהפנו חלק ניכר מהונה להשקעות בשוקי הנדל"ן של מזרח אירופה.
מאז שהפך לבעל השליטה מיקד אטרקצ'י את פעילותה בתחום המגורים בישראל, שנהנה בשנים האחרונות מפריחה ומעלייה בביקושים. בספטמבר האחרון זכה אטרקצ'י להבעת אמון משמעותית מגופים מוסדיים מובילים בשוק ההון, ואאורה גייסה כ-103 מיליון שקל בהקצאת מניות פרטית ללאומי פרטנרס, למנורה מבטחים, להפניקס ולקרן נוקד.