תל אביב / צילום: Shutterstock
מכתב שנשלח מעיריית תל אביב-יפו לוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת מחזק את הסברה שבעלי דירות עומדים לקבל דרישות לתשלום היטלי השבחה לאחר אישור תוכנית הרבעים בעיר, ומאיר את הסיבות לעמדת העירייה בנושא.
נזכיר כי תוכנית הרבעים היא תוכנית כוללנית לתמ"א 38 שהעירייה מקדמת כבר שנים. תוכנית רבעים 3 אושרה סופית לפני מספר חודשים ותוכנית רבעים 4 (ממזרח לרח' אבן גבירול ועד נתיבי איילון מדרום לרח' בני דן ועד רח' שאול המלך) אושרה סופית רק ביום ב'. עכשיו אחרי אישור התוכנית קיים חשש שהעירייה תתחיל לגבות היטלי השבחה מוגדלים ממי שימכור את הדירה שבבעלותו משום שזכויות תמ"א 38 הפכו לזכויות מוקנות, ודאיות, בבניינים הזכאים לתהליך, גם אם הוא עוד לא הבשיל לכדי ביצוע.
המכתב שנשלח על ידי המחלקה המשפטית של עיריית תל אביב-יפו והגיע לידי "גלובס" מתייחס להצעת חוק שנמצאת על שולחן ועדת הפנים ועוסקת בהיטלי השבחה, ובין היתר גם בשאלת הפטור מההיטל במקרה של תמ"א 38. נזכיר כי תמ"א 38 מאפשרת פטור מהיטל השבחה, אבל ברגע שעירייה מאשרת תוכנית כוללנית, כמו תוכנית הרבעים, מדובר בתוכנית משביחה שעשויה לחייב בתשלום היטל לעירייה. הצעת החוק, שאותה הגיש חבר הכנסת מיכאל מלכיאלי (ש"ס) לצד חברי כנסת אחרים, מבקשת לשנות את המצב הקיים ולקבוע כי הפטור בתמ"א 38 מהיטלי השבחה יהיה קבוע ללא קשר לתוכניות משביחות שאושרו.
סחר בזכויות במקום מימוש פרויקטים
בעירייה טוענים כי אם הפטור אכן יהיה גורף, הדבר יגרום לבעלי דירות להעדיף לסחור בזכויות שהתוכנית מקנה להם על חשבון קידום בפועל של פרויקטים להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. במקביל, בענף הנדל"ן טוענים כי בעוד העירייה טוענת כי הפטור יפחית את מימוש התמ"א, דווקא גביית היטלי ההשבחה בעקבות תוכנית הרבעים תפחית את המימוש, וזה רק עוד ניסיון של העירייה לגבות היטלי השבחה עוד טרם מתן היתר בנייה בפועל. למעשה, המכתב האמור הוא הפעם הראשונה שניתנת הוכחה כי בכוונת העירייה אכן לפעול לגביית היטלי השבחה ממוכרי דירות בעקבות אישור תוכנית הרבעים, מהלך השנוי במחלוקת זה תקופה ארוכה.
בהתייחסות המחלקה המשפטית של עיריית תל אביב להצעת החוק שנשלחה לוועדת הפנים נכתב כי "התיקון לחוק מציע להחיל את הפטור גם בעת מכר של הזכויות ולא רק בעת הוצאת היתר בנייה לחיזוק או הריסה ובנייה מחדש על פי התמ"א. והמשמעות היא שבמקום לתמרץ ביצוע חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, התמריץ יהיה לסחור בזכויות ולהתעשר מהן בפטור מהיטל השבחה מבלי לבצע את חיזוק המבנים הלכה למעשה".
עוד נכתב באותו המכתב כי "אם התיקון המוצע לחוק יעבור, במקרים בהם אושרה תוכנית מפורטת מכוח תמ"א 38 (למשל תוכנית הרבעים) הפטור מהיטל השבחה יחול אוטומטית גם בעת מכר של הזכויות, ולא רק בהוצאת היתר בנייה. זאת, מאחר שזכויות הבנייה הנוספות מכח התמ"א הן זכויות מוקנות מכוח התוכנית ואינן מותנות בשיקול דעתה של הוועדה המקומית.
"התיקון המוצע לחוק ישנה את האיזון העדין הקיים במנגנון של תמ"א 38, שבו הפטור מהיטל השבחה חל רק בעת הוצאת היתר בנייה, אשר מייצר את התמריץ לבצע חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. אם ייקבע שהפטור מהיטל השבחה חל גם בעת מכר של הזכויות, ברי כי בעלי הנכסים יעדיפו לסחור בזכויות הבנייה ולהתעשר מהן בפטור מהיטל השבחה, ולא לבצע את חיזוק המבנים הלכה למעשה. המשמעות היא סיכול המטרות שבבסיס תמ"א 38: בראש ובראשונה, עידוד ותמרוץ ביצוע חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, וכן, האצת התחדשות עירונית".
בעירייה מסכמים את הטענות כנגד הצעת החוק באמירה נוספת המתייחסת גם לאובדן ההכנסות הצפוי לעירייה אם הצעת החוק תאושר: "להערכתנו מדובר באובדן הכנסות של עשרות ואפילו מאות מיליוני שקלים חדשים לקופה הציבורית. וזאת בהינתן העובדה שתמ"א 38 גם במצב הנוכחי, ללא התיקון המוצע, מותירה את הרשויות המקומיות בחסרון כיס משמעותי מבחינת מקורות לפיתוח תשתיות ציבוריות אל מול היקף זכויות הבנייה שניתנו מכוח התמ"א".
"היעדר הוודאות עתיד להימשך"
עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה והתחדשות עירונית, אומר כי "העובדה שתמ"א 38 אינה אהובה על עיריית תל אביב ידועה כבר שנים לא מעטות... לפיכך עיריית ת"א ניצלה את העובדה שתמ"א 38 מאפשרת אישור תוכנית כוללנית על פי סעיף 23 כדי לאשר תוכנית חדשה שהיא תוכנית הרבעים. כעת עם אישור התוכנית, הסוגיה הכספית נמצאת על הפרק - גביית היטל ההשבחה בשיעור של 50% מההשבחה, ומדובר בסכומי עתק.
"ככלל, זכויות תמ"א 38 וכן תוכנית לפי סעיף 23 מכוחה קיבלו פטור מהיטל השבחה (למעט זכויות מסוימות מכוח תיקון 3א' לתמ"א שהוטל עליהן היטל חלקי). אמנם החוק מתייחס לפטור בעת הוצאת היתר, אבל הפסיקה קבעה כי יהא פטור גם בעת מכר הזכויות, וזאת כדי לעודד חיזוק מבנים. אחת מהכוונות של העירייה בתוכנית היא לגבות היטל השבחה בעת מכר מכוח תוכניות הרבעים, שכן לדבריה זו כבר הופכת את הזכויות של התמ"א לזכויות שיתקבלו בוודאות, וכאמור בהיתר יש פטור. בכנסת הוגשה הצעת חוק לפטור היטל השבחה זה מכוח תוכנית הרבעים, ובאופן לא מפתיע, הוועדה המקומית מתנגדת להצעה זו בכל תוקף וטוענת כי יהיה מסחר של זכויות התמ"א ללא חיזוק. ברור שהנושא של המיליונים הרבים עומד מול עיניה. ימים יגידו מה ייקבע; מה שבטוח, אי הוודאות הגדולה בתמ"א 38 תמשיך לרחף עוד זמן רב".
מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "העירייה לא גבתה היטל השבחה בתוכניות קודמות בגין הוצאת היתר בנייה לפי תמ"א 38, ולא תעשה כן ביחס לתוכנית לרובע 4, שכן חל פטור מהיטל השבחה בהוצאת היתר בנייה לפי תמ"א 38". עם זאת, בכל הנוגע לגביית היטל השבחה מבעלי דירות עוד טרם היתר, בעירייה מאשרים כי הכוונה היא לדרוש תשלום: "העירייה תגבה היטל השבחה על מכר של דירות בתוכנית לרובע 4, כפי שהדבר נעשה בתוכנית רובע 3, שאושרה זה מכבר".