גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כל המכשולים בפני תוכנית הדיור החדשה של כחלון

המסלול בתזכיר החוק של האוצר שמציע תוספת זכויות בנייה בהיקף של 350% עשוי לסייע למדינה לעמוד ביעדי התכנון שכחלון הציב ● כל מה שצריך לדעת על תוכנית התמ"א החדשה שמשרד האוצר מנסה להעביר בממשלה

תזכיר החוק החדש שיזם משרד האוצר מציע תיקונים לחוק התכנון והבנייה ובו גם מסלול חדש לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הידועה בציבור בשם הפופולארי "תמ"א 38". מדובר במסלול חדש-ישן המבוסס על רעיון שהעלתה ראש מינהל התכנון לשעבר, בינת שוורץ. מסלול זה מציע תוספת משמעותית של זכויות במסלול הריסה ובנייה בהיקף של 350% מהבניין הישן שייהרס, כלומר, הכפלה של פי 3.5 זכויות מהמצב הקיים, זאת לעומת הכפלת הזכויות, פחות או יותר, נכון להיום.

על פניו מדובר במהלך משמעותי שעשוי להפוך את מסלול ההריסה והבנייה לעדיף ולהגדיל את יישומו. אבל צלילה לפרטי תזכיר החוק מעלה גם לא מעט שאלות הן לגבי היישום בפועל והן לגבי התועלת. במקביל, צריך לזכור שעוד מסלול שיוולד כעת, אם תזכיר החוק יבשיל ויאושר סופית ללא שינויים מהותיים, תמיד יגרור איתו עוד אי וודאות לענף עד שכל הגורמים יבינו כיצד ליישם אותו וכיצד הוא עדיף או נחות מהמסלולים האחרים.

למה נועד המסלול החדש?

המסלול החדש המוצע בתזכיר החוק מגיע כדי לפתור בעיה קיימת בתמ"א 38 בדרך של הריסת מבנה ישן והקמת חדש במקומו. תמ"א 38 הריסה ובנייה מועדפת הן על ידי המחוקק, והן על ידי חלק נרחב מהרשויות. בעוד תמ"א 38 במסלול חיזוק בניין ישן ותוספת בנייה הוא מעין פיתרון טלאים לחיזוק הבניין, שמעורר לא פעם בעיות משלו, בהריסה ובנייה פשוט הורסים את המבנה הישן ובונים מבנה חדש על פי כל הכללים והתקנים.

בפועל, מדובר במסלול שלא תמיד אפשרי ליישום בחלק מהמגרשים. הסיבה לכך היא העלות הגבוהה ליזם שנדרש להריסה ולבניית בניין חדש מאפס, כמו גם להעברת בעלי הדירות לדיור חלופי בזמן הבנייה.

כך, כדי שהפרויקט יהיה כלכלי, יש צורך בזכויות נוספות בהיקף גדול יותר מזה שתמ"א 38 לבדה מאפשרת. במהלך השנים נמצא לבעיה זו פתרון כאשר תמ"א 38 איפשרה למעשה ליזמים והקבלנים לנצל לא רק את זכויות הבנייה שמאפשרת תמ"א 38 (2.5 קומות או מעט יותר), אלא גם לנצל זכויות תב"ע שלא נוצלו בעבר. הבעיה שזה לא נתן מענה במקרים רבים.

המסלול החדש מהווה למעשה הגדלת זכויות לאותם המקומות בהם לא ניתן לנצל גם זכויות תמ"א 38 וגם זכויות תב"ע, כדי להפוך יותר פרויקטים של הריסה ובנייה לכלכליים יותר. 

המרוויחים והמפסידים

עד כמה משמעותית תוספת הזכויות?

משמעותית למדיי. אם בחישוב גס, תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה איפשר עד כה הכפלת הזכויות בהשוואה למבנה הישן, מסלול זה מציע הכפלה פי 3.5 מהמבנה הישן. חשוב להבין שלא מדובר בתוספת של 3.5 קומות לבניין החדש לעומת הישן, אלא הכפלה של זכויות הבניין הישן פי 3.5, כך שהתוצאה הסופית משמעותית הרבה יותר.

האם נראה בנייה מאסיבית של דירות?

על הנייר, מדובר בפוטנציאל משמעותי מאוד של יחידות דיור שיוכלו להתווסף למרכזי הערים כי מדובר בזכויות נוספות על פני הזכויות הקיימות. ואולם, כדי להבין עד כמה הפוטנציאל לעיתים רחוק מהמימוש, אפשר לקחת דוגמה מתוכנית רובע 4 של עיריית תל-אביב-יפו שאושרה תוקף לאחרונה. לפי מנהל התכנון, התוכנית משקפת פוטנציאל של למעלה מעשרת אלפים יחידות דיור נוספות. אולם, גם במינהל התכנון, גם הוועדה המחוזית וגם בוועדה המקומית, ההערכה היא שהיקף המימוש יהיה רק של כמחצית ויעמודעל כ-5,000 יחידות דיור בלבד. במקביל, יזמים הפעילים באזור זה ובקיאים בתוכנית מדברים על מספרים נמוכים יותר בשל התניות שונות של התוכנית.

כיצד יושפעו חיי התושבים והתשתיות?

ראשית, תוספת משמעותית בדירות מגורים בכל בניין עתידה להשפיע על הרחוב בו ממוקם הבניין, כאן אין שאלה. מדובר בחשבון פשוט. כאן נכנסת לתמונה הסמכות הרחבה של הוועדה המקומית בבואה לאשר או לדחות את התוכניות.

עם זאת, ניתן לראות גם יתרון מסויים במסלול החדש. אומנם הוא יכול לייצר כמות גדולה יותר של דירות, מה שיגדיל את העומס, אבל הוא גם יכול לייצר פתרונות טובים יותר בכל הקשור לחנייה, גבולות מגרש, רוחב המדרכות ועוד. זאת בניגוד לפרויקטים במסלול חיזוק ובנייה על הבניין הקיים, שאינם מסוגלים להעמיד פתרונות טובים לבעיות אלו בשל אילוצי תכנון. בשורה התחתונה, ריבוי זכויות בתמ"א 38 גורר ללא ספק גם גידול באוכלוסייה. תפקיד הרשות המקומית ומהנדס העיר בכל רשות הוא לעמוד בפרץ ולבחון מהרגע הראשון את העיר במבט על.

האם מדובר בביטול המסלולים הקיימים?

לא. יזמים וקבלנים עדיין יוכלו לבחור האם לפעול במסגרת המסלול הקיים של הריסה ובנייה בתמ"א 38 על פי התיקונים העדכניים ביותר של תוכנית המתאר הארצית (תיקון 3א') או במסלול חיזוק הבניין הקיים ותוספת הקומות. המסלול החדש הוא פשוט נתיב חדש לאישור שמצטרף לשאר האפשרויות הקיימות.

מה החידוש במסלול הנוכחי לעומת הקודם?

אם עד כה ועדות מקומיות שלא אהבו את תמ"א 38 נותרו עם ידיים כבולות מול תוכנית המתאר הארצית, המסלול החדש יאפשר לוועדה המקומית להחליט האם לקדם התוכניות או לא. במילים אחרות, בעוד השלטון המרכזי מקדם מסלול מועדף לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, אין כל וודאות שהרשות המקומית אכן תשתף עם היוזמה הזו פעולה.

למה שהרשות המקומית תסכים לתוספת זכויות?

זאת אחת השאלות הגדולות בכל הנוגע לתזכיר החוק ולמסלול החדש של התמ"א. במינהל התכנון ובאוצר יודעים שלא כל הרשויות ירצו לשתף פעולה, וכדי לתמרץ אותן לעשות כן, הכניסו שני גזרים לתזכיר החוק. הראשון מתייחס להיטלי השבחה והשני ליצירת שטח ציבורי בו העירייה תוכל להשתמש.

על פי תזכיר החוק, הפטור מהיטל השבחה במסלול זה יהיה חלקי בלבד לעומת פטור מקיף הרבה יותר בתמ"א 38 הרגילה. כלומר, הפרויקט אמנם יקבל זכויות פי 3.5, אבל הפטור מהיטל ההשבחה יחול רק על הזכויות שתמ"א 38 עצמה מאפשרת, מה שאומר ששאר הזכויות יהיו חייבות בהיטל שישולם לרשות המקומית.

סעיף אחר בתזכיר החוק קובע כי בכל פרויקט שיקודם במסלול החדש תוכל הרשות המקומית לקבל שטח ציבורי שיהיה בבעלותה בפרויקט בהיקף של 15% מסך השטח המותר לבנייה. עוד מוגדר כי הייעודים האפשריים לשטח זה יהיו גני ילדים, מרפאות ומבני דת בלבד.

האם זה מה שיביא את תמ"א 38 לפריפריה?

עד היום תמ"א 38 לא מצליחה להתקדם בפריפריה, ובעיקר במקומות עם הסיכון הגבוה ביותר לרעידות אדמה כמו היישובים הממוקמים על השבר הסורי אפריקאי. המסלול החדש מעניק עוד זכויות, זה נכון, ויכול להפוך על הנייר, פרויקט לכלכלי גם בפריפריה. אבל כשמרימים את הראש מהניירות, ובוחנים את השטח, קשה להאמין שהמסלול החדש הוא התשובה. בפריפריה הקמת בניינים גבוהים ומגדלים לא תמיד זוכה לביקוש. לבניינים גבוהים עלות גבוה יותר גם לדייר וגם לקבלן. וחלוקת זכויות, גם מופלגות, לא תעזור אם בשורה התחתונה לא יהיה ביקוש לדירות החדשות.

ועוד מילה לסיום. עם המסלול החדש עתיר הזכויות או בלעדיו, פני מרכזי הערים הוא לציפוף. מי שמתגורר היום בבניינים ישנים ונמוכים צריך להתכנון ליום בו הסביבה שהוא מכיר תשתנה. אין ברירה אחרת, וציפוף הערים הוא מהלך שיקרה, וגם עדיף על הפשרת עוד ועוד שטחים ירוקים מחד, ובניית שכונות חדשות בשלי הערים המנותקות מהעיר. לשם הדברים הולכים. אבל הדבר החשוב הוא שהרשויות המקומיות כמו גם השלטון המרכזי ישכילו לעשות זאת בהדרגה עם מענה מלא למצוקת התשתיות שצפויה להיווצר, עם תשובות לעומסי התנועה וגם יצירת מנגנונים של מערכות הסעת המונים יעילות יותר.

עוד כתבות

רוצים להתחדש? חזרו אל המקורות / צילום: Shutterstock

מספיק כבר עם השקר הזה. לא צריך כל הזמן "להמציא את עצמך מחדש"

בניו יורק טיימס, בסטארבקס ובלגו הבינו שהם לא צריכים להמציא את עצמם מחדש ● בדיוק להיפך ● חצי שעה של השראה

החברות לוקחות את עולם מיתוג המעסיק צעד אחד קדימה / צילום: מתוך סרטון התדמית של חברת papaya

כשפרסומת בפריים טיים מחליפה את לינקדאין, כללי המשחק בהייטק משתנים

עובדי ההייטק הפכו לסחורה המבוקשת ביותר בשוק התעסוקה, והחברות מנסות לגייס אותם בדרכים לא מסורתיות ● אם עד עכשיו תהליך גיוס העובדים היה נחלתן הבלעדית של חברות ההשמה והרשתות החברתיות, עכשיו גם הפרסום בטלוויזיה נכנס למשחק

סטטיק בקמפיין פרטנר / צילום: צילום מסך

בקרב על הסיבים האופטיים יש מנצח אחד ברור, לפחות בזירת הפרסום

פרסומת המחזמר של פרטנר בכיכובו של סטטיק ניצבת גם השבוע בראש, כך עולה מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● קמפיין פוקס הום עם זהבה בן זוכה לשיעור אהדה גבוה, אך מתברג במקום האחרון מבחינת זכירות

ראש הממשלה נפתלי בנט בישיבת קבינט קורונה / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בנט הודיע על תחילת מבצע החיסון השלישי: "המדיניות שלנו היא להימנע מסגרים ככל האפשר"

ראש הממשלה הודיע הערב על תחילת המבצע - לחסן את האוכלוסיה המבוגרת בישראל בחיסון השלישי ● "כבר ביום ראשון הקרוב יאפשרו קופות החולים ובתי האבות להתחסן" ● נחמן אש: "אנחנו הראשונים בעולם שנתקלים בעלייה בתחלואה על רקע דעיכת יעילות החיסונים"

אייל עופר / צילום: רורי לינדזי

ישראל מאשימה את איראן בתקיפת הספינה במפרץ עומאן

גורם מדיני בכיר: "איראן זורעת אלימות והרס בכל פינה באזור. מרוב להיטות לתקוף מטרה ישראלית הם סיבכו והפלילו את עצמם בהרג אזרחים זרים" ● חברת הספנות שבבעלותו של אייל עופר אישרה כי הספינה שהותקפה מנוהלת על ידם, אך הוסיפה כי מדובר בספינה בבעלות יפנית

אביגדור ליברמן בכנס לשכת עורכי הדין באילת / צילום: דוברות לשכת עורכי הדין

פיץ' אישררה את דירוג האשראי של מדינת ישראל

חברת הדירוג הבינלאומית צופה צמיחה של 5.1% ב-2021 - מתחת לתחזית בנק ישראל

ניהול הסושיאל הגיע לפרקו / צילום: Shutterstock

ניהול סושיאל, הג'וב הכי מילניאל בשוק, הגיע לפרקו

ישנם מנהלי סושיאל ותיקים הנמצאים בתפקיד 15 שנה, וכיום יש להם כוח יותר מאי-פעם

שדה בריר / צילום: גילי סופר

מסתמן: המתווה להקמת מכרה הפוספטים בבריר יוחזר לדיון במועצה הארצית לתכנון ובנייה

בג"ץ עדיין לא פרסם הכרעה בעתירה שהוגשה נגד נגד הקמת מכרה פוספטים בשדה בריר ● עם זאת, מדברי עוה"ד של המדינה עולה כי מתווה הכרייה יוחזר למועצה הארצית לתכנון ובנייה עד סוף אוגוסט

תור נוסעים בשדה התעופה נתב"ג / צילום: מיכל רז חיימוביץ

בריטניה וטורקיה נכנסות לרשימה האסורה לטיסה. מי עוד על הכוונת?

בדיון בוועדת החוקה שנערך היום אמרה ד"ר שרון אלרעי פרייס: "הרבה מדינות אמורות להיכנס לרשימה האדומה בשבוע הבא" ● לקראת הדיון הוצגו נתונים בנוגע לרשימת המדינות האדומות: מאז מאי הוגשו לוועדת חריגים כ-30 אלף בקשות לטוס למדינות ה"אסורות"; כ-25% מהם אושרו

הטקטיקה ששומרת  על השפיות של עובדים מרחוק / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

"שעות ליבה", הטקטיקה ששומרת על השפיות של עובדים מרחוק

סלאק, דרופבוקס וחברות אחרות מנסות להגביל את השעות שבהן עובדים צריכים להיות מחוברים אונליין כדי לשמור על איזון בין החיים הפרטיים לעבודה ● ניהול וקריירה

מרצדס EQA / צילום: יח"צ

תעשיית הרכב הגרמנית משיבה לטסלה מלחמה

התשובה של מרצדס לבליץ של טסלה הוא רכב קרוס-אובר חשמלי משפחתי עם עיצוב נאה, תא נוסעים איכותי, אבזור יוקרתי ויחס מתון של טווח/ביצועים ● כל זה בתמחור אגרסיבי במונחים של מרצדס

לונדון, השבוע. אי אפשר להניח שהמצב בארץ יחקה בחודשים הקרובים את המודל הבריטי / צילום: Reuters, Henry Nicholls

המודל הבריטי יוציא את ישראל מסבך הקורונה? השאלות המדעיות שנותרו פתוחות

מה בדיוק הגורם ליכולת של וירוס הקורונה לפרוץ את ההגנה החיסונית? מהשאלה התמימה הזו נגזרים צעדי המשך רבים

מליאת הכנסת / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

השבוע שבמפלגות החרדיות מעדיפים לשכוח, והפליק-פלאק של ליברמן

התנגדות האופוזיציה לשלוח נציגים לוועדת האתיקה יוצרת מצב אבסורדי שראשי ועדות דנים בנושאים למרות ניגוד עניינים ● בשקט בשקט עבר השבוע במליאה חוק הדיינים, שנישל את החרדים משליטה על הוועדה ● ליברמן ושותפיו לניהול הממשלה מגלים בחודש וחצי האחרון ש"דברים שרואים משם לא רואים מכאן"

הקסם של רובין הוד והמאבק של דייסון: כך נולדו כמה מהמותגים הגדולים בעולם

אינסטגרם הייתה פיצ'ר באפליקציה אחרת שנכשלה, רובין הוד צמחה דווקא מהמחאה נגד וול סטריט ב-2011 ואייר בי.אנ.בי נולדה מלילה אחד של פחדים שעבר על אחד המייסדים ● כך התחילו המותגים הגדולים

הפגנות חקלאים ברחבי הארץ

מחירי הפירות והירקות בישראל במגמת עלייה. וזו הסיבה

הפירות והירקות בארץ התייקרו ביותר מפי שניים מהממוצע ב-OECD ● אבל הקמעונאים, הסיטונאים וגם החקלאים לא קובעים מחירים מופקעים על חשבון הצרכן הישראלי ● אז למה בכל זאת הענבים בארץ יקרים מבפינלנד? שוב, התשובה היא חסמי הייבוא

החלטת בית משפט / צילום: Shutterstock

איך לחשב את מס הרכישה בהעברת זכויות: לפי שווי המניות או לפי שווי המקרקעין?

בית המשפט העליון הגיע למסקנה כי חישוב מס הרכישה ייעשה לפי שווי המקרקעין ולא לפי שווי המניות

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: דוברות משרד האוצר

רגע לפני הישיבה הקריטית על התקציב: באוצר לא הגיעו להסכמות עם משרדי התחבורה והבריאות

מאז הוצגה מסגרת התקציב לראשי הסיעות, מנהלים באוצר מגעים קדחתניים להשגת הסכמות על תקציב המדינה עוד לפני שהוא יובא לאישור הממשלה ● על-פי המסגרת הנוכחית יעמוד הגירעון בסוף השנה על 3% תוצר, ללא קופסאות הקורונה ו-6.8% בסך הכול - את הגירעון הנמוך הסביר ב"הכנסות חד פעמיות ומפתיעות"

משמאל: חנן פרידמן, מיכל קיסוס–הרצוג ורקפת רוסק–עמינח / איור: גיל ג'יבלי

הרוחות סוערות והמנכ"ל בחזית: מה עובר על בנק לאומי?

פרידה מתוקשרת ממנכ"לית פפר, סכסוך חריף מול הוועד וקשיים בתחרות על הזירה הדיגיטלית: חנן פרידמן מנהל עד כה קדנציה קצרה וסוערת כמנכ"ל לאומי ● פרופיל

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock

נעילה אדומה בוול סטריט; אמזון צללה ב-7.6%

המדדים המובילים בארה"ב ננעלו בירידות קלות ● מניית אמזון נפלה בעקבות דוחות מאכזבים ● גם הבורסות באירופה נסגרו בירידות

עובדי חיפה כימיקלים הקימו מאהל מחאה ומתבצרים במפעל / צילום: דוברות ההסתדרות

איומים, פיטורים ואבטלה של שנים: האנשים שנחנקו תחת סחבת בתי המשפט

לא בריונות ההנהלה שברה את עובדי חיפה כימיקלים דרום, בשעה שנאבקו כדי להתאגד, וגם לא הלחצים שהופעלו על המפגינים ומשפחותיהם; האיטיות בה הסתובבו גלגלי הצדק היא ששחקה אותם ● אין לנו יותר זמן לחכות שמישהו ידפוק על השעון המקולקל של מערכת המשפט