גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כל המכשולים בפני תוכנית הדיור החדשה של כחלון

המסלול בתזכיר החוק של האוצר שמציע תוספת זכויות בנייה בהיקף של 350% עשוי לסייע למדינה לעמוד ביעדי התכנון שכחלון הציב ● כל מה שצריך לדעת על תוכנית התמ"א החדשה שמשרד האוצר מנסה להעביר בממשלה

תזכיר החוק החדש שיזם משרד האוצר מציע תיקונים לחוק התכנון והבנייה ובו גם מסלול חדש לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הידועה בציבור בשם הפופולארי "תמ"א 38". מדובר במסלול חדש-ישן המבוסס על רעיון שהעלתה ראש מינהל התכנון לשעבר, בינת שוורץ. מסלול זה מציע תוספת משמעותית של זכויות במסלול הריסה ובנייה בהיקף של 350% מהבניין הישן שייהרס, כלומר, הכפלה של פי 3.5 זכויות מהמצב הקיים, זאת לעומת הכפלת הזכויות, פחות או יותר, נכון להיום.

על פניו מדובר במהלך משמעותי שעשוי להפוך את מסלול ההריסה והבנייה לעדיף ולהגדיל את יישומו. אבל צלילה לפרטי תזכיר החוק מעלה גם לא מעט שאלות הן לגבי היישום בפועל והן לגבי התועלת. במקביל, צריך לזכור שעוד מסלול שיוולד כעת, אם תזכיר החוק יבשיל ויאושר סופית ללא שינויים מהותיים, תמיד יגרור איתו עוד אי וודאות לענף עד שכל הגורמים יבינו כיצד ליישם אותו וכיצד הוא עדיף או נחות מהמסלולים האחרים.

למה נועד המסלול החדש?

המסלול החדש המוצע בתזכיר החוק מגיע כדי לפתור בעיה קיימת בתמ"א 38 בדרך של הריסת מבנה ישן והקמת חדש במקומו. תמ"א 38 הריסה ובנייה מועדפת הן על ידי המחוקק, והן על ידי חלק נרחב מהרשויות. בעוד תמ"א 38 במסלול חיזוק בניין ישן ותוספת בנייה הוא מעין פיתרון טלאים לחיזוק הבניין, שמעורר לא פעם בעיות משלו, בהריסה ובנייה פשוט הורסים את המבנה הישן ובונים מבנה חדש על פי כל הכללים והתקנים.

בפועל, מדובר במסלול שלא תמיד אפשרי ליישום בחלק מהמגרשים. הסיבה לכך היא העלות הגבוהה ליזם שנדרש להריסה ולבניית בניין חדש מאפס, כמו גם להעברת בעלי הדירות לדיור חלופי בזמן הבנייה.

כך, כדי שהפרויקט יהיה כלכלי, יש צורך בזכויות נוספות בהיקף גדול יותר מזה שתמ"א 38 לבדה מאפשרת. במהלך השנים נמצא לבעיה זו פתרון כאשר תמ"א 38 איפשרה למעשה ליזמים והקבלנים לנצל לא רק את זכויות הבנייה שמאפשרת תמ"א 38 (2.5 קומות או מעט יותר), אלא גם לנצל זכויות תב"ע שלא נוצלו בעבר. הבעיה שזה לא נתן מענה במקרים רבים.

המסלול החדש מהווה למעשה הגדלת זכויות לאותם המקומות בהם לא ניתן לנצל גם זכויות תמ"א 38 וגם זכויות תב"ע, כדי להפוך יותר פרויקטים של הריסה ובנייה לכלכליים יותר. 

המרוויחים והמפסידים

עד כמה משמעותית תוספת הזכויות?

משמעותית למדיי. אם בחישוב גס, תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה איפשר עד כה הכפלת הזכויות בהשוואה למבנה הישן, מסלול זה מציע הכפלה פי 3.5 מהמבנה הישן. חשוב להבין שלא מדובר בתוספת של 3.5 קומות לבניין החדש לעומת הישן, אלא הכפלה של זכויות הבניין הישן פי 3.5, כך שהתוצאה הסופית משמעותית הרבה יותר.

האם נראה בנייה מאסיבית של דירות?

על הנייר, מדובר בפוטנציאל משמעותי מאוד של יחידות דיור שיוכלו להתווסף למרכזי הערים כי מדובר בזכויות נוספות על פני הזכויות הקיימות. ואולם, כדי להבין עד כמה הפוטנציאל לעיתים רחוק מהמימוש, אפשר לקחת דוגמה מתוכנית רובע 4 של עיריית תל-אביב-יפו שאושרה תוקף לאחרונה. לפי מנהל התכנון, התוכנית משקפת פוטנציאל של למעלה מעשרת אלפים יחידות דיור נוספות. אולם, גם במינהל התכנון, גם הוועדה המחוזית וגם בוועדה המקומית, ההערכה היא שהיקף המימוש יהיה רק של כמחצית ויעמודעל כ-5,000 יחידות דיור בלבד. במקביל, יזמים הפעילים באזור זה ובקיאים בתוכנית מדברים על מספרים נמוכים יותר בשל התניות שונות של התוכנית.

כיצד יושפעו חיי התושבים והתשתיות?

ראשית, תוספת משמעותית בדירות מגורים בכל בניין עתידה להשפיע על הרחוב בו ממוקם הבניין, כאן אין שאלה. מדובר בחשבון פשוט. כאן נכנסת לתמונה הסמכות הרחבה של הוועדה המקומית בבואה לאשר או לדחות את התוכניות.

עם זאת, ניתן לראות גם יתרון מסויים במסלול החדש. אומנם הוא יכול לייצר כמות גדולה יותר של דירות, מה שיגדיל את העומס, אבל הוא גם יכול לייצר פתרונות טובים יותר בכל הקשור לחנייה, גבולות מגרש, רוחב המדרכות ועוד. זאת בניגוד לפרויקטים במסלול חיזוק ובנייה על הבניין הקיים, שאינם מסוגלים להעמיד פתרונות טובים לבעיות אלו בשל אילוצי תכנון. בשורה התחתונה, ריבוי זכויות בתמ"א 38 גורר ללא ספק גם גידול באוכלוסייה. תפקיד הרשות המקומית ומהנדס העיר בכל רשות הוא לעמוד בפרץ ולבחון מהרגע הראשון את העיר במבט על.

האם מדובר בביטול המסלולים הקיימים?

לא. יזמים וקבלנים עדיין יוכלו לבחור האם לפעול במסגרת המסלול הקיים של הריסה ובנייה בתמ"א 38 על פי התיקונים העדכניים ביותר של תוכנית המתאר הארצית (תיקון 3א') או במסלול חיזוק הבניין הקיים ותוספת הקומות. המסלול החדש הוא פשוט נתיב חדש לאישור שמצטרף לשאר האפשרויות הקיימות.

מה החידוש במסלול הנוכחי לעומת הקודם?

אם עד כה ועדות מקומיות שלא אהבו את תמ"א 38 נותרו עם ידיים כבולות מול תוכנית המתאר הארצית, המסלול החדש יאפשר לוועדה המקומית להחליט האם לקדם התוכניות או לא. במילים אחרות, בעוד השלטון המרכזי מקדם מסלול מועדף לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, אין כל וודאות שהרשות המקומית אכן תשתף עם היוזמה הזו פעולה.

למה שהרשות המקומית תסכים לתוספת זכויות?

זאת אחת השאלות הגדולות בכל הנוגע לתזכיר החוק ולמסלול החדש של התמ"א. במינהל התכנון ובאוצר יודעים שלא כל הרשויות ירצו לשתף פעולה, וכדי לתמרץ אותן לעשות כן, הכניסו שני גזרים לתזכיר החוק. הראשון מתייחס להיטלי השבחה והשני ליצירת שטח ציבורי בו העירייה תוכל להשתמש.

על פי תזכיר החוק, הפטור מהיטל השבחה במסלול זה יהיה חלקי בלבד לעומת פטור מקיף הרבה יותר בתמ"א 38 הרגילה. כלומר, הפרויקט אמנם יקבל זכויות פי 3.5, אבל הפטור מהיטל ההשבחה יחול רק על הזכויות שתמ"א 38 עצמה מאפשרת, מה שאומר ששאר הזכויות יהיו חייבות בהיטל שישולם לרשות המקומית.

סעיף אחר בתזכיר החוק קובע כי בכל פרויקט שיקודם במסלול החדש תוכל הרשות המקומית לקבל שטח ציבורי שיהיה בבעלותה בפרויקט בהיקף של 15% מסך השטח המותר לבנייה. עוד מוגדר כי הייעודים האפשריים לשטח זה יהיו גני ילדים, מרפאות ומבני דת בלבד.

האם זה מה שיביא את תמ"א 38 לפריפריה?

עד היום תמ"א 38 לא מצליחה להתקדם בפריפריה, ובעיקר במקומות עם הסיכון הגבוה ביותר לרעידות אדמה כמו היישובים הממוקמים על השבר הסורי אפריקאי. המסלול החדש מעניק עוד זכויות, זה נכון, ויכול להפוך על הנייר, פרויקט לכלכלי גם בפריפריה. אבל כשמרימים את הראש מהניירות, ובוחנים את השטח, קשה להאמין שהמסלול החדש הוא התשובה. בפריפריה הקמת בניינים גבוהים ומגדלים לא תמיד זוכה לביקוש. לבניינים גבוהים עלות גבוה יותר גם לדייר וגם לקבלן. וחלוקת זכויות, גם מופלגות, לא תעזור אם בשורה התחתונה לא יהיה ביקוש לדירות החדשות.

ועוד מילה לסיום. עם המסלול החדש עתיר הזכויות או בלעדיו, פני מרכזי הערים הוא לציפוף. מי שמתגורר היום בבניינים ישנים ונמוכים צריך להתכנון ליום בו הסביבה שהוא מכיר תשתנה. אין ברירה אחרת, וציפוף הערים הוא מהלך שיקרה, וגם עדיף על הפשרת עוד ועוד שטחים ירוקים מחד, ובניית שכונות חדשות בשלי הערים המנותקות מהעיר. לשם הדברים הולכים. אבל הדבר החשוב הוא שהרשויות המקומיות כמו גם השלטון המרכזי ישכילו לעשות זאת בהדרגה עם מענה מלא למצוקת התשתיות שצפויה להיווצר, עם תשובות לעומסי התנועה וגם יצירת מנגנונים של מערכות הסעת המונים יעילות יותר.

עוד כתבות

רכיב מבוסס בלוקצ'יין שמודד את צריכת החשמל / צילום: רויטרס Edgar Su

הביטקוין הוא כבר היסטוריה: לאן צועד עתיד הבלוקצ'יין?

הביטקוין קיים כבר יותר מ-10 שנים, וכך גם התשתית המאפשרת אותו ● הבלוקצ'יין נהפך מזמן למושג שגור, אבל אינו משמש להעברות מטבע או לטרנזאקציות פיננסיות מובהקות ● האם בקרוב נרכוש בסופר מוצרים באמצעות מטבעות דיגיטליים? ● האזינו לפודקאסט "דוח פינטק"

עבודות סלילה/ צילום: שאטרסטוק

כביש משנות ה-50 יפונה לאחר שהעירייה לא השלימה את ההפקעה

בית המשפט הורה על פינוי כביש שנסלל בשנות ה-50, לאחר שעיריית יהוד-מונוסון לא השלימה את הליכי ההפקעה שלו ● העירייה חויבה לפנות את הכביש ולשלם לבעלי הזכויות כמיליון שקל דמי שימוש

ראש הממשלה נתניהו ושר האוצר כחלון /צילום: אוליביה פיטוסי-הארץ

נתניהו ראש הממשלה שכח את סגולותיו של נתניהו שר האוצר

ראש הממשלה אריאל שרון ידע מה שאתה לא רוצה לדעת: שהצלחה של שר אוצר היא הצלחה של ראש ממשלה, וכישלונו של השר הוא כישלונו של הראש ● כך, כישלונו של כחלון כשר אוצר הוא גם כישלונו של נתניהו ● פרשנות

שבי שמר / צילום: שלומי יצהר

בדרך למיזוג? אגוד במגעים לרכישת תיק אשראי לרשויות מקומיות מדקסיה ודיסקונט

רשות התחרות אישרה את בנק אגוד כרוכש פוטנציאלי של תיק האשראי, שהרשות הכריחה את דיסקונט ואת דקסיה למכור על מנת שתתיר להם להתמזג ● אגוד בעצמו נמצא במאבק משפטי על מיזוגו לתוך מזרחי טפחות

לוי רחמני - מנכ"ל חברת ביטוח איילון / צילום: איל יצהר

בצל המאבק בין בעל השליטה ליו"ר היוצא: זינוק של 180% ברווחי איילון במחצית

הרווח הכולל של קבוצת הביטוח הסתכם ברבעון השני של 2019 בכ-41.6 מיליון שקל, זינוק של 223% ביחס לרבעון המקביל אשתקד ● מתחילת השנה הרוויחה החברה כ-80.7 מיליון שקל ● רווחי השיא נהנו מביטול השפעות וינוגרד בנוגע לריבית ההיוון לחישוב זכויות המבוטחים בביטוחי החבויות – שהוסיף לאיילון רווח לאחר מס של 30.8 מיליון שקל

רשת BE / צילום: סיון פרג'

שופרסל רוכשת בית מרקחת מקוון שיאפשר לה למכור תרופות מרשם

הרשת תשלם כ–5 מיליון שקל לרקח של ישי דוידי, תמורת 51% ממניות "בלה אונליין" ● החברה הנרכשת זכתה במכרז של קופת חולים לאומית למכירה מקוונת של תרופות מרשם למבוטחים ● רשת Be מתכוונת להקים פלטפורמה, שתשמש ערוץ שיווק לכל קופות החולים

ברוך מרזל / צילום: איל יצהר

בית המשפט העליון: מרזל וגופשטיין לא יתמודדו בבחירות

בית המשפט העליון קבע הערב כי בנצי גופשטיין ו ברוך מרזל לא יוכלו להתמודד בבחירות הקרובות לכנסת ה-21 ● ממפלגת "ימינה" נמסר: "שוב מסתבר שהגנה על מיעוט, ערך השיוויון והזכות לבחור ולהבחר שמורים רק לחברי הכנסת הערבים שונאי ישראל ותומכי טרור"

דוד פתאל / צילום: רפי דלויה

פתאל החזקות כבר שווה 7 מיליארד שקל: המניה הגיבה בחיוב לתוצאות חזקות ברבעון השני

הכנסות ממלונות שנוספו לפורטפוליו במחצית השנייה אשתקד סייעו לחברת המלונאות להציג שורה עליונה של כ-1.5 מיליארד שקל ברבעון השני, צמיחה של 74% ● יישום תקן 16 IFRS גרע כ-56 מיליון שקל מהשורה התחתונה שהציגה ירידה של 35% ברווח הנקי

בריטיש איירווייס / צילום: יחצ

לקראת השביתה בבריטיש איירווייז - החברה מבטלת טיסות בקו תל-אביב לונדון

בריטיש איירוויז נערכת לשיבושים בלוח הטיסות: איגוד הטייסים הבריטי BALPA הכריז כי ישבות ב-9, ב-10 וב-27 לספטמבר ● נוסעים שטיסתם תבוטל יקבלו החזר כספי מלא או שיוכלו להזמין טיסה במועד אחר ללא חיוב

מהומות על הגדר בעזה/ צילום: רויטרס

טהרן מתכוננת לעימות הבא: מסיכול פיגוע הרחפנים, דרך הפיגוע בבנימין ועד ההתחממות בעזה

סיכול פיגוע הרחפנים הוא מכה קשה לכוחות קודס האיראנים, שמנסים לאיים מכל כיוון על מה שהם תופסים כחוליה החלשה: העורף הישראלי ● רצף האירועים של הימים האחרונים: התקיפה הישראלית בעיראק ובסוריה, הפיגוע בבנימין והתחממות הגדר בעזה - כולם קשורים לניסיונות של איראן להשפיע על האזור ● בעולם הערבי דווקא מפרגנים לישראל ● ניתוח "גלובס"

רני ולינגשטיין (מימין) ודוד בן בסט, Oryx Vision / צילום: יח"צ

חברת החיישנים לרכב האוטונומי אוריקס ויז'ן נסגרה

החלטה לסגור את החברה הגיעה בעקבות עיכובים בפיתוח הרכב האוטונומי אשר הובילו להאטה בשוק שבו פועלת החברה ● דוד בן בסט, המייסד וסמנכ"ל המו"פ לשעבר, בשיחה עם "גלובס": "אני לא הייתי חלק בהחלטה לסגור את החברה"

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון./ צילום: רפי קוץ

נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון נעל את הכנס השנתי של הפדרל ריזרב בג'קסון הול והזהיר מפני גידול ביחס חוב-תוצר

הכנס התמקד ב"אתגרים בניהול מדיניות מוניטרית כעשור לאחר המשבר הפיננסי", ולקחו בו חלק נגידי הבנקים המרכזיים המובילים בעולם וראשי המערכת הפיננסית ● נגיד בנק ישראל אמיר ירון אמר כי הבנקים המרכזיים "צריכים לקחת בחשבון את המצב המחזורי של הכלכלה ולנסות לנתק את ההיזון החוזר בין התחזיות הכלכליות לבין הציפיות בשוק" ● ירון יהיה אורח "ועידת הנגידים" של "גלובס" ביום ראשון הבא, 1.9

גיא מילוסלבסקי, ד"ר אלי פישר, אייה מגן, הראל גילאון, זאיד זאיד/ צילומים: מיכה בננו, סיון פרג', אביב חופי, איל יצהר

שלוש מדינות בשבועיים וחצי: מנהלים נזכרים בחופשה הראשונה בחו"ל

תמר גרזון מספרת על הנסיעה לפריז לכבוד חגיגות בת מצווה ● גיא מילוסלבסקי נזכר בנסיעות הארוכות בטיול הראשון שלו ברחבי מערב אירופה ● זאיד זאיד מספר על החודשיים שבילה ביוסטון טקסס ● אייה מגן נזכרת בביקור הראשון שלה באיטליה ● ד"ר אלי פישר מספר על הדרך שעבר במסע ללימודים לאוניברסיטת הארוורד ● והראל גילאון נזכר בטיול אליו יצא ישר ממסיבת הסיום בבית הספר

יו"ר הפד פאוול והנגיד הבריטי קרני, בסופ"ש בג'קסון הול / צילום: רויטרס

האויב הגדול ביותר של טראמפ? מתקפת הציוצים הביכה את הבנקאים הבכירים

בכירי הבנקאים בעולם נפגשו בכנס הפדרל ריזרב בג'קסון הול לדון באתגרים למדיניות המוניטרית בצל מלחמת הסחר - ונתקלו במתקפה חסרת תקדים של טראמפ על יו"ר הפד ● האם הריבית הנמוכה אומרת שהממשלות יכולות להגדיל את החוב ללא עלות? נגיד בנק ישראל גילה ספקנות ● אמיר ירון יהיה אורח ועידת הנגידים של גלובס שתתקיים ביום ראשון הבא ה-1.9 בתל אביב ● ניתוח "גלובס"

דונלד טראמפ ובוריס ג'ונסון מתבדחים בפסגת G7 / צילום: דילן מרטינז, רויטרס

הבית הלבן מבהיר: "טראמפ לא מתחרט על הטלת המכסים, אלא שלא העלה את התעריפים גבוה יותר"

לאחר העלאת מכסים הדדית בסוף השבוע האחרון, הנשיא האמריקאי אומר כי עדיין מתנהל שיח מול הסינים, וכי הם מעוניינים בעסקה יותר מהאמריקאים ● בניגוד לכותרות לפיהן טראמפ מתחרט על הטלת המכסים, בבית הלבן מבהירים אחרת: "תשובתו לא הובנה ראוי"

נשיא ארה"ב טראמפ ונשיא צרפת עמנואל מקרון בוועידת הG7־ בצרפת / צילום: רויטרס

השבוע בשווקים: עיני השוק מופנות לפסגת ה-G7 והודעת הריבית של בנק ישראל

פסגת ה-G7 כבר סיפקה הבוקר כותרות מצד הנשיא טראמפ לגבי ההסלמה ביחסי הסחר מול הסינים ● עיני השוק נשואות לתגובות נוספות בנושא מתיחות הסחר לאחר הדרמה בסוף השבוע האחרון ● בנק ישראל יכריז על גובה הריבית ביום רביעי וצפוי להתקפל מהכוונה להעלות ריבית בטווח הקרוב ● התחזית השבועית של "גלובס"

הנשיא טראמפ והנשיא שי/ צילום: רויטרס, Jonathan Ernst

מלחמה קרה מאוד: אילו כלים נותרו לדונלד טראמפ ואילו לשי ג'ינפינג

יום שישי האחרון בישר על הידרדרות מהירה במלחמת הסחר בין ארה"ב לבין סין והשווקים הפיננסים מיהרו להגיב בעוצמה: צניחה במניות ועליות חדות באג"חים הממשלתיים של ארה"ב ● השווקים הריאליים מטבעם מגיבים הרבה יותר לאט, אבל התגובה תגיע ובשורות טובות לא צפויות מהם ● ואם זה לא מספיק: גם אירופה נמצאת על הכוונת של טראמפ ● פרשנות

נשארים מאחור / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

איך זה שבאומת הסטארט-אפ לשליש מהתלמידים אין גישה נורמלית לאינטרנט?

עשרה תלמידים על כל מחשב, מורים בעלי הכשרה בלתי מספקת ומדפסות תלת-ממד שמעלות אבק ● מערכת החינוך אמורה להכשיר את התלמידים, אבל קצת קשה לעשות את זה כלשליש מהם אין גישה מספקת לאינטרנט, ומטרת-העל היא לגשת לבגרות ● ריסטרט לבית הספר – פרויקט מיוחד

סונדר פיצ'אי, מנכ"ל גוגל בכנס אתמול / צילום: סטפן לם, רויטרס

גוגל מגבילה את השיח בפלטפורמות הפנימיות של החברה

לפי המדיניות החדשה, על העובדים להימנע מלבלות זמן רב בוויכוחים על פוליטיקה ונושאים נוספים שלא נוגעים לעבודתם בפורומים הפנימיים, באופן שיפריע לעבודה ● מגוגל נמסר כי הצעד הזה הגיע אחרי שיחות בוטות שעלו בפורומים הפנימיים

מנכ"ל מימון ישיר, ערן וולף  / צילום: מימון ישיר

בנק ההלוואות לרכב של משפחת שנידמן ממשיך לצמוח: מימון ישיר מציגה רווח של 73.5 מיליון שקל במחצית, גידול של 44%

ברבעון השני השנה הרווח הסתכם בכ-38.7 מיליון שקל, גידול של כ-191% ביחס לרבעון המקביל ● המנכ"ל ערן וולף: "אנו פועלים למעלה מעשור למיצוב כחברה המובילה בענף האשראי הצרכני ומתחרה משמעותית בבנקים, ותוצאות הרבעון מהוות עבורנו עדות לכך שאנו מממשים בהצלחה אסטרטגיה זו"