גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כל המכשולים בפני תוכנית הדיור החדשה של כחלון

המסלול בתזכיר החוק של האוצר שמציע תוספת זכויות בנייה בהיקף של 350% עשוי לסייע למדינה לעמוד ביעדי התכנון שכחלון הציב ● כל מה שצריך לדעת על תוכנית התמ"א החדשה שמשרד האוצר מנסה להעביר בממשלה

תזכיר החוק החדש שיזם משרד האוצר מציע תיקונים לחוק התכנון והבנייה ובו גם מסלול חדש לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הידועה בציבור בשם הפופולארי "תמ"א 38". מדובר במסלול חדש-ישן המבוסס על רעיון שהעלתה ראש מינהל התכנון לשעבר, בינת שוורץ. מסלול זה מציע תוספת משמעותית של זכויות במסלול הריסה ובנייה בהיקף של 350% מהבניין הישן שייהרס, כלומר, הכפלה של פי 3.5 זכויות מהמצב הקיים, זאת לעומת הכפלת הזכויות, פחות או יותר, נכון להיום.

על פניו מדובר במהלך משמעותי שעשוי להפוך את מסלול ההריסה והבנייה לעדיף ולהגדיל את יישומו. אבל צלילה לפרטי תזכיר החוק מעלה גם לא מעט שאלות הן לגבי היישום בפועל והן לגבי התועלת. במקביל, צריך לזכור שעוד מסלול שיוולד כעת, אם תזכיר החוק יבשיל ויאושר סופית ללא שינויים מהותיים, תמיד יגרור איתו עוד אי וודאות לענף עד שכל הגורמים יבינו כיצד ליישם אותו וכיצד הוא עדיף או נחות מהמסלולים האחרים.

למה נועד המסלול החדש?

המסלול החדש המוצע בתזכיר החוק מגיע כדי לפתור בעיה קיימת בתמ"א 38 בדרך של הריסת מבנה ישן והקמת חדש במקומו. תמ"א 38 הריסה ובנייה מועדפת הן על ידי המחוקק, והן על ידי חלק נרחב מהרשויות. בעוד תמ"א 38 במסלול חיזוק בניין ישן ותוספת בנייה הוא מעין פיתרון טלאים לחיזוק הבניין, שמעורר לא פעם בעיות משלו, בהריסה ובנייה פשוט הורסים את המבנה הישן ובונים מבנה חדש על פי כל הכללים והתקנים.

בפועל, מדובר במסלול שלא תמיד אפשרי ליישום בחלק מהמגרשים. הסיבה לכך היא העלות הגבוהה ליזם שנדרש להריסה ולבניית בניין חדש מאפס, כמו גם להעברת בעלי הדירות לדיור חלופי בזמן הבנייה.

כך, כדי שהפרויקט יהיה כלכלי, יש צורך בזכויות נוספות בהיקף גדול יותר מזה שתמ"א 38 לבדה מאפשרת. במהלך השנים נמצא לבעיה זו פתרון כאשר תמ"א 38 איפשרה למעשה ליזמים והקבלנים לנצל לא רק את זכויות הבנייה שמאפשרת תמ"א 38 (2.5 קומות או מעט יותר), אלא גם לנצל זכויות תב"ע שלא נוצלו בעבר. הבעיה שזה לא נתן מענה במקרים רבים.

המסלול החדש מהווה למעשה הגדלת זכויות לאותם המקומות בהם לא ניתן לנצל גם זכויות תמ"א 38 וגם זכויות תב"ע, כדי להפוך יותר פרויקטים של הריסה ובנייה לכלכליים יותר. 

המרוויחים והמפסידים

עד כמה משמעותית תוספת הזכויות?

משמעותית למדיי. אם בחישוב גס, תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה איפשר עד כה הכפלת הזכויות בהשוואה למבנה הישן, מסלול זה מציע הכפלה פי 3.5 מהמבנה הישן. חשוב להבין שלא מדובר בתוספת של 3.5 קומות לבניין החדש לעומת הישן, אלא הכפלה של זכויות הבניין הישן פי 3.5, כך שהתוצאה הסופית משמעותית הרבה יותר.

האם נראה בנייה מאסיבית של דירות?

על הנייר, מדובר בפוטנציאל משמעותי מאוד של יחידות דיור שיוכלו להתווסף למרכזי הערים כי מדובר בזכויות נוספות על פני הזכויות הקיימות. ואולם, כדי להבין עד כמה הפוטנציאל לעיתים רחוק מהמימוש, אפשר לקחת דוגמה מתוכנית רובע 4 של עיריית תל-אביב-יפו שאושרה תוקף לאחרונה. לפי מנהל התכנון, התוכנית משקפת פוטנציאל של למעלה מעשרת אלפים יחידות דיור נוספות. אולם, גם במינהל התכנון, גם הוועדה המחוזית וגם בוועדה המקומית, ההערכה היא שהיקף המימוש יהיה רק של כמחצית ויעמודעל כ-5,000 יחידות דיור בלבד. במקביל, יזמים הפעילים באזור זה ובקיאים בתוכנית מדברים על מספרים נמוכים יותר בשל התניות שונות של התוכנית.

כיצד יושפעו חיי התושבים והתשתיות?

ראשית, תוספת משמעותית בדירות מגורים בכל בניין עתידה להשפיע על הרחוב בו ממוקם הבניין, כאן אין שאלה. מדובר בחשבון פשוט. כאן נכנסת לתמונה הסמכות הרחבה של הוועדה המקומית בבואה לאשר או לדחות את התוכניות.

עם זאת, ניתן לראות גם יתרון מסויים במסלול החדש. אומנם הוא יכול לייצר כמות גדולה יותר של דירות, מה שיגדיל את העומס, אבל הוא גם יכול לייצר פתרונות טובים יותר בכל הקשור לחנייה, גבולות מגרש, רוחב המדרכות ועוד. זאת בניגוד לפרויקטים במסלול חיזוק ובנייה על הבניין הקיים, שאינם מסוגלים להעמיד פתרונות טובים לבעיות אלו בשל אילוצי תכנון. בשורה התחתונה, ריבוי זכויות בתמ"א 38 גורר ללא ספק גם גידול באוכלוסייה. תפקיד הרשות המקומית ומהנדס העיר בכל רשות הוא לעמוד בפרץ ולבחון מהרגע הראשון את העיר במבט על.

האם מדובר בביטול המסלולים הקיימים?

לא. יזמים וקבלנים עדיין יוכלו לבחור האם לפעול במסגרת המסלול הקיים של הריסה ובנייה בתמ"א 38 על פי התיקונים העדכניים ביותר של תוכנית המתאר הארצית (תיקון 3א') או במסלול חיזוק הבניין הקיים ותוספת הקומות. המסלול החדש הוא פשוט נתיב חדש לאישור שמצטרף לשאר האפשרויות הקיימות.

מה החידוש במסלול הנוכחי לעומת הקודם?

אם עד כה ועדות מקומיות שלא אהבו את תמ"א 38 נותרו עם ידיים כבולות מול תוכנית המתאר הארצית, המסלול החדש יאפשר לוועדה המקומית להחליט האם לקדם התוכניות או לא. במילים אחרות, בעוד השלטון המרכזי מקדם מסלול מועדף לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, אין כל וודאות שהרשות המקומית אכן תשתף עם היוזמה הזו פעולה.

למה שהרשות המקומית תסכים לתוספת זכויות?

זאת אחת השאלות הגדולות בכל הנוגע לתזכיר החוק ולמסלול החדש של התמ"א. במינהל התכנון ובאוצר יודעים שלא כל הרשויות ירצו לשתף פעולה, וכדי לתמרץ אותן לעשות כן, הכניסו שני גזרים לתזכיר החוק. הראשון מתייחס להיטלי השבחה והשני ליצירת שטח ציבורי בו העירייה תוכל להשתמש.

על פי תזכיר החוק, הפטור מהיטל השבחה במסלול זה יהיה חלקי בלבד לעומת פטור מקיף הרבה יותר בתמ"א 38 הרגילה. כלומר, הפרויקט אמנם יקבל זכויות פי 3.5, אבל הפטור מהיטל ההשבחה יחול רק על הזכויות שתמ"א 38 עצמה מאפשרת, מה שאומר ששאר הזכויות יהיו חייבות בהיטל שישולם לרשות המקומית.

סעיף אחר בתזכיר החוק קובע כי בכל פרויקט שיקודם במסלול החדש תוכל הרשות המקומית לקבל שטח ציבורי שיהיה בבעלותה בפרויקט בהיקף של 15% מסך השטח המותר לבנייה. עוד מוגדר כי הייעודים האפשריים לשטח זה יהיו גני ילדים, מרפאות ומבני דת בלבד.

האם זה מה שיביא את תמ"א 38 לפריפריה?

עד היום תמ"א 38 לא מצליחה להתקדם בפריפריה, ובעיקר במקומות עם הסיכון הגבוה ביותר לרעידות אדמה כמו היישובים הממוקמים על השבר הסורי אפריקאי. המסלול החדש מעניק עוד זכויות, זה נכון, ויכול להפוך על הנייר, פרויקט לכלכלי גם בפריפריה. אבל כשמרימים את הראש מהניירות, ובוחנים את השטח, קשה להאמין שהמסלול החדש הוא התשובה. בפריפריה הקמת בניינים גבוהים ומגדלים לא תמיד זוכה לביקוש. לבניינים גבוהים עלות גבוה יותר גם לדייר וגם לקבלן. וחלוקת זכויות, גם מופלגות, לא תעזור אם בשורה התחתונה לא יהיה ביקוש לדירות החדשות.

ועוד מילה לסיום. עם המסלול החדש עתיר הזכויות או בלעדיו, פני מרכזי הערים הוא לציפוף. מי שמתגורר היום בבניינים ישנים ונמוכים צריך להתכנון ליום בו הסביבה שהוא מכיר תשתנה. אין ברירה אחרת, וציפוף הערים הוא מהלך שיקרה, וגם עדיף על הפשרת עוד ועוד שטחים ירוקים מחד, ובניית שכונות חדשות בשלי הערים המנותקות מהעיר. לשם הדברים הולכים. אבל הדבר החשוב הוא שהרשויות המקומיות כמו גם השלטון המרכזי ישכילו לעשות זאת בהדרגה עם מענה מלא למצוקת התשתיות שצפויה להיווצר, עם תשובות לעומסי התנועה וגם יצירת מנגנונים של מערכות הסעת המונים יעילות יותר.

עוד כתבות

וברט לוקאסיו, מייסד ומנכ"ל לייבפרסון  / צילום: אתר החברה

לייבפרסון מזנקת בבורסה; המנכ"ל: "הביקוש צמח משמעותית ברבעון השני"

התחזית המעודכנת של לייבפרסון לשנת 2020 היא להכנסות של 357-361 מיליון דולר השנה, צמיחה של כ-23% ביחס ל-2019 ● ברבעון השני הכנסות לייבפרסון צמחו ב-29.1% ל-91.6 מיליון דולר

מטוסים של וירג'ין אוסטרליה חונים בנמל התעופה / צילום: Darren England/AAP Image, AP

הקורונה פוגעת בברנסון: מה אל על יכולה ללמוד מהמקרה של וירג'ין

חברת התעופה הבריטית וירג’ין אטלנטיק, שהגישה בקשה להגנה מפני נושים, מזכירה את אל על: שתיהן פועלות במודל "לגאסי" ולשתיהן מספר נוסעים שנתי דומה ● האם זה בכלל צעד בדרך להבראה?

שר האוצר ישראל כ"ץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

המומחים מנתחים: איך תשפיע הורדת מס הרכישה על שוק הדיור?

הכנסת אישרה להוריד את מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה • רוב השחקנים בשוק סבורים שהורדת המס תעורר פעילות בשוק הנדל"ן ותמשוך משקיעים, אבל קשה לדעת מה תהיה ההשפעה על המחירים

נתב"ג בימי קורונה / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

נתב"ג בחודש יולי: ארקיע ואל על לא הטיסו אפילו נוסע אחד

נתח החברות הישראליות בחודש יולי שנשען רק על פעילותה של ישראייר הסתכם ב-7% ● החברות הזרות כגון טורקיש, איזי ג'ט וריאנאייר רשמו ירידה של עשרות אחוזים במחצית הראשונה של 2020 לעומת התקופה המקבילה אשתקד

השטח שבו יבנה פרויקט יונייטד שרונה/  צילום: יניב אלמליח, יח"צ

קבוצת הרכישה יונייטד שרונה: ההפרות תוקנו וקנס המיליונים הופחת

לפני למעלה משנה הוטל על הקבוצה קנס כספי של למעלה מ-4 מיליון שקל ● לאחר תיקון ההפרות על ידי הקבוצה הופחת הקנס ל-600 אלף שקל בלבד ● הממונה על חוק המכר: "גם חברי קבוצות רכישה כפופים לחוק המכר"

סניף BE באילת / צילום: תמונה פרטית

שופרסל ומליסרון סיימו את הסכסוך והחנות באילת נפתחה

מדובר בחנות הפועלת בנכס ששייך לקבוצת מליסרון בטיילת באילת ועמד סגור במשך ארבעה חודשים ● הסכסוך החל לאחר ששופרסל דרשה הקלות בדמי השכירות עבור רשת הפארם שבבעלותה במהלך הגל הראשון של הקורונה וסורבה

תום ליבנה, מנכ”ל ואחד ממייסדי חברת ורביט / צילום: שלומי יוסף, גלובס

“הדבר המסוכן אצלנו זה שיש הרבה הזדמנויות וצריך לא להתפזר”

תום ליבנה, מנכ"ל מפתחת התמלול האוטומטי ורביט, מספר ל"גלובס" למה המשקיעים נרתעו בהתחלה, מדוע אינו מעוניין שיוטיוב תהיה לקוחה בולטת ואיך מגיעים להובלת סטארט-אפ מבטיח אחרי שירות בצנחנים ולימודים לא טכנולוגיים

רחבי בריטניה, מחאות BLM עוררו שאלות לא נוחות על איך בריטניה השתלטה על מסחר העבדים העולמי בימיה כאימפריה. תפקידה אינו נלמד בהרחבה בבתי הספר במדינה / צילום: Peter Byrne, Associated Press

העבר "המלוכלך" של אנגליה צף למעלה: צאצאי קהילת העבדים השחורים בליברפול דורשים חשבון נפש

כמעט 40 שנה חלפו מאז המהומות האלימות בליברפול שסימלו את יחסי הגזעים הגרועים בבריטניה ● לפני 200 שנה, העיר הייתה מרכז הסחר הגדול ביותר בבריטניה של עבדים ● פסלים ורחובות על שמם של סוחרי עבדים פרושים על פני כל העיר ● עכשיו ליברפול חזרה להתמודד עם עברה

איתור מפרי הוראות הקורונה. המשטרה מסתפקת במתן קנס בגובה 5,000 שקל לחולים שהפרו בידוד  / צילום: שלומי יוסף, גלובס

למה המדינה נמנעת מלהעמיד לדין חולים שהפרו בידוד?

על אף שחוק העונשין מטיל עונש מאסר ממושך על מעשה שעלול להפיץ מחלה - עד כה נמנעה המדינה מלהעמיד לדין בגין עבירה זו חולי קורונה שהפרו את הוראות הבידוד ● משרד המשפטים מסביר כי האכיפה הפלילית שמורה למקרי קיצון ● אולם גם במקרים כאלו מסתפקות הרשויות במתן קנס

איציק וייץ, מנכ"ל קרסו מוטורס  / צילום: עינת לברון

מידרוג מורידה דירוג לקרסו: "היעדר מענה בקטגוריה ההיברידית והיצע מוגבל ברכבים פרטיים"

חברת הדירוג: "השלמת רכישתה של קל אוטו מובילה לעלייה מסוימת בסיכון העסקי משום שענף הליסינג התפעולי מאופיין בסיכון עסקי גבוה יחסית"

שר הבריאות, יולי אדלשטיין / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

שר הבריאות: "אם נראה את אומן בממדים שהיו בשנים קודמות זה יהיה אסון"

בדיון בוועדת החוקה בכנסת הדף שר הבריאות את הטענות כי מדובר בהטיית נתונים נגד נושא התחלואה במגזר החרדי ● "זה לא סוד שכ-50% מהתחלואה היא בקרב הציבור החרדי והציבור הערבי. זה דגל אדום למדינה"

מיכה קאופמן, מנכ"ל פייבר / צילום: יחצ

פייבר מפתיעה עם מעבר לרווח מוקדם מהצפוי, ומעלה שוב את התחזית השנתית

חברת הטכנולוגיה נהנית ממגמת המעבר לעבודה מהבית עקב הקורונה, ותוצאות הרבעון השני משקפות זאת: ההכנסות צמחו בכ-82% מהרבעון המקביל ועקפו כל התחזיות

דרור קוזניצקי / צילום: איל יצהר, גלובס

"בסביבות ינואר יתחילו להיות מציאות. עד סוף 2021 מחירי הנדל"ן יהיו במגמת ירידה של 5%"

מכירת מנרב פרויקטים בלמעלה מחצי מיליארד שקל יצרה למנרב אחזקות הר מזומנים וכעת הם בוחנים השקעות חדשות • בראיון ראשון מאז העסקה, מסביר דרור קוזניצקי מדוע המו"מ התארך, ומפרגן לאביו אברהם: "ההתעקשות שלו על המכירה הייתה נכונה"

ערן יעקב, רשות המסים / צילום: שלומי יוסף, גלובס

הזדמנות אחרונה למענק: עשרה ימים נוספים להגשת בקשות למענקי הסיוע בפעימה השנייה והשלישית

ב-7 באוגוסט אמורה להסתיים תקופת הגשת הבקשות למענקי סיוע לעצמאים ולשכירים בעלי שליטה (פעימה שנייה) וכן למענקי סיוע לעצמאים שמחזור פעילותם בשנת 2019 היה עד 300 אלף שקל (פעימה שלישית) ● רשות המסים העניקה הערב ארכה של עשרה ימים נוספים להגשת הבקשות, עד ה-17 באוגוסט

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

הבורסה בת"א ננעלה בעליות בעקבות שוקי חול; לייבפרסון זינקה ב-22%, טבע ב-3.7% אחרי הדוחות

פריגו צנחה ב-8%, חברה לישראל זינקה ב-13%, איי.סי.אל (לשעבר כיל) זינקה ב-7.8% ● עליות במסחר באירופה ובמדדי בורסות ארה"ב ● אורמת ולייבפרסון פרסמו דוחות טובים לרבעון השני ● טבע פרסמה דוחות ועמדה בתחזית ההכנסות לרבעון השני של השנה

הבית החכם של בזק / צילום: יח"צ

בזק משדרגת את שירות הבית החכם עם יותר גלאים באפליקציה אחת

השירות החדש כולל ניהול גלאים ומתגים חכמים, בהם מצלמה חכמה, גלאי מזגן, מתג דוד, מתג תאורה ועוד ● בשלב ראשון השירות יהיה פתוח לעזרים קוליים רק דרך סירי של אפל ולא יאפשר חיבור שירותים חדשים חיצוניים שאינם של בזק

מנהטן / צילום: שאטרסטוק

חברת הנדל"ן הזרה דה זר.אס.איי בוחנת הנפקה של סדרת אג"ח חדשה

לחברת דה זר.אס.איי שתי סדרות אג"ח (ג'-ד') בהיקף כולל של 1.79 מיליארד שקל (במונחי קרן), שנסחרות בבורסה בת"א

מדד דופק התעסוקה של "גלובס"

מאתמול: 2,485 דורשי עבודה חדשים - פי 2.6 מובטלים חדשים מחוזרים לעבודה

המספרים של שוק התעסוקה בישראל מבלבלים, שלושה גופים רשמיים מפרסמים נתונים שונים, הפערים גדולים ובלתי מוסברים • "גלובס" מנסה לפזר את הערפל באמצעות מדד יומי חדש לבחינת "הדופק של שוק התעסוקה

השופט יצחק עמית/ צילום: אוריה תדמור

בית המשפט העליון ביטל אחריות עורכי דין לרשלנות בעוקץ נדל"ן: "עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי"

ב-2018 קבע שופט בית המשפט המחוזי כי בעל מגרש בנתניה יפוצה בסך של כמיליון שקל, לאחר שהמגרש שבבעלותו נמכר על-ידי מתחזה, ללא ידיעתו ● את הסכום חויבו לשלם שני עורכי הדין שייצגו את המתחזה ● כעת, בית המשפט העליון הפך את הפסיקה, וקבע כי עורכי הדין לא התרשלו בפעולותיהם

קניות ברשת יוחננוף / צילום: כדיה לוי, גלובס

גל שני של זינוק במכירות: שוק המזון והמשקאות צמח במעל 11% בחודש יולי

מתחילת השנה נרשמה בענף צמיחה בשיעור חריג של 9%, אך לצד הצמיחה הקמעונאית, חלק ניכר מחברות המזון ממשיכות להיפגע בהיקף הפעילות המוסדית שלהן - במסעדות ובמלונות