גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

למחוק את נורסטאר מהבורסה

עידן הפירמידות הממונפות איבד מהאטרקטיביות שלו עבור המשקיעים

חיים כצמן, בעל השליטה בגזית גלוב / איל יצהר
חיים כצמן, בעל השליטה בגזית גלוב / איל יצהר

בחמש השנים האחרונות, שהיו שנות שיא בתחום הנדל"ן במרבית השווקים המפותחים, ספגו מחזיקי המניות של נורסטאר הפסדים כבדים שהצטברו לכ-30%. חברת נורסטאר , שבשליטת חיים כצמן, היא חברת-האם של גזית גלוב  ומחזיקה ב-51.9% ממניות החברה-הבת.

ערכן של מניות גזית גלוב שמחזיקה נורסטאר בספרים הוא כ-5 מיליארד שקל בשווי שוק של 3.45 מיליארד שקל בלבד. התחייבויות החברה נטו נכון לתאריך הדוח לרבעון הראשון ב-2018 הסתכמו בכ-1.4 מיליארד שקל, כך שהשווי הנכסי הסחיר שלה הוא כ-2.08 מיליארד שקל, בעוד ששווי השוק של החברה עומד על 1.75 מיליארד שקל - דיסקאונט של 16% על החזקתה הסחירה.

לכאורה מדובר בדיסקאונט סביר לחברות החזקה, אך כאשר בוחנים אותו למול השווי הנכסי הנגזר מהשווי של מניות גזית גלוב בספרים, מקבלים דיסקאונט של כ-50% - תמונה חריגה מאוד המעלה סימן שאלה גדול ביחס לשווי הספרים של מניות גזית גלוב. ביצועיה של מניית גזית גלוב, שהיא הנכס הבלעדי של נורסטאר, היא הסיבה לביצועים הגרועים של מניית נורסטאר - שמהווה למעשה אופציה ממונפת על מניית גזית גלוב.

הנזלה של החזקות סחירות והעמקת הפעילות הלא סחירה

לחברת גזית גלוב יש את כל הרכיבים החיוניים על מנת להציף ערך לבעלי המניות, החל בבעל שליטה מקצוען בתחום הנדל"ן ואמין, תנאי שוק נוחים במרבית שוקי היעד וכלה בנכסים איכותיים. למרות החבילה המוצלחת והדיסקאונט העמוק בו נסחרת החברה לאורך זמן ביחס לשווי נכסיה בניכוי התחייבויות, מסרב שוק ההון המקומי לקנות את הסיפור של גזית גלוב, והיא הפכה בשנים האחרונות למפגרת סדרתית ביחס למדדי השוק.

הפתרון האסטרטגי שאימצה גזית גלוב לסיטואציה הרב-שנתית שנוצרה במנייתה הוא עיבוי הפעילות הישירה של החברה והקטנת מרכיב ההחזקות הציבוריות הפסיביות, לצורך העלאת האטרקטיביות של גזית גלוב כאלטרנטיבה להחזקה ישירה במניות החברות הבנות. במסגרת האסטרטגיה האמורה החברה ביצעה בשנה האחרונה מהלכים משמעותיים שכללו הנזלה של החזקות סחירות והעמקת הפעילות הלא סחירה.

החברה הקימה ביוני אשתקד חברת בת חדשה בבעלות מלאה בשם גזית הורייזנס, הפועלת בצפון אמריקה. פעילות צעירה זו כבר רכשה שישה נכסים במיאמי, בוסטון וניו יורק בהשקעה של כ-200 מיליון דולר, ובחברה מתכוונים להמשיך להגדיל את התיק להיקף של 2-3 מיליארד דולר תוך שלוש עד חמש שנים. זרוע פעילות פרטית נוספת של גזית גלוב, הזוכה לתשומת-לב ניהולית רבה ומשאבים ניכרים, היא הפעילות בברזיל המחזיקה בנכסים מסחריים בסאו פאולו בהיקף של כ-3 מיליארד שקל, המהווים כ-10% מהפורטפוליו של גזית גלוב.

זרוע פעילות פרטית נוספת של החברה היא גזית ישראל, המחזיקה ב-10 נכסים בשווי מצרפי של 3.1 מיליארד שקל. פעילות זו, שהתנהלה בעצלתיים במשך שנים ארוכות ואף עמדה בעבר על המדף למכירה, מקבלת אף היא כיום תשומת לב ניהולית מוגברת, והחברה פועלת להרחבת מתחם G בראשון-לציון ולבניית מרכז מסחרי שכונתי בתל-אביב, לצד גיבוש תוכניות פיתוח נוספות בנכסי החברה.

הדיסקאונט לא מתכווץ

האבסורד הוא שעל אף הצעד האסטרטגי מרחיק הלכת אותו ביצעה גזית גלוב, המשקיעים בחברה אינם יוצאים מגדרם, והדיסקאונט בין השווי הנכסי לשווי השוק של החברה אינו מתכווץ. השקל החזק בשנים האחרונות, לצד עליית התשואות בארה"ב מתחילת 2018, והפיחות החד במטבע הברזילאי בשבועות האחרונים, מטשטשים את פירות המאמץ האסטרטגי. אני סבור כי אין למדוד את פירות המהלך האסטרטגי הנועז של החברה עם סטופר רבעוני, ויש לעקוב בסבלנות אחר ההבשלה של צעדיה החדשים בתחום הנדל"ן הגלובלי, הנטמנים בעת האחרונה באדמה.

מנגד, במציאות שנוצרה טוב יעשה בעל השליטה בחברה האם נורסטאר אם יבחן את האפשרויות השונות העומדות בפניו למחיקתה מהמסחר בבורסה. היה וכצמן מאמין כי שווי הספרים של מניות גזית גלוב במאזני נורסטאר אכן מייצג את השווי הכלכלי של המניות הללו, אזי מדובר בעסקה מצוינת לכולם.

ההיגיון שהביא את גזית גלוב ליזום פעילות ישירה, מתוך הפנמה כי המשקיעים בבורסת תל-אביב אינם חפצים בהשקעה בחברה המחזיקה במניות סחירות (בהן ניתן להשקיע עצמאית מבלי לשלם דמי ניהול נדיבים), הוא אותו ההיגיון שצריך להביא את כצמן למחיקת מניות נורסטאר מהמסחר; על מנת למנף השקעה במניות גזית גלוב אין צורך לשלם עלויות של חברה ציבורית.

עידן הפירמידות הממונפות, שבו חברת החזקות סחירה ממונפת אחת מחזיקה בחברת החזקות סחירה ממונפת אחרת, איבד בשנים האחרונות מן האטרקטיביות שלו עבור המשקיעים, המבינים את חסרונות המבנה האמור בכל הנוגע לזרימת המזומנים מתחתית הפירמידה מעלה, עלויות המטה וסכנות המינוף, ומתקשים להתלהב מיתרונות המבנה הזה. 

■ הכותב הוא האסטרטג הראשי של איילון בית השקעות. כותב המאמר ו/או החברה עשויים להחזיק או לסחור בני"ע המצוינים בכתוב. האמור בכתבה אינו מהווה תחליף לשיווק השקעות ו/או ייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

עוד כתבות

מטה בנק אגוד ברחוב אחוזת בית בת"א / צילום: מזרחי טפחות

למכירה מבנקאי: מזרחי טפחות פועל לממש נדל"ן בשווי חצי מיליארד שקל

בין הנכסים שהועמדו למכירה: בניין המטה המרכזי של בנק אגוד ברחוב אחוזת בית בת"א וסניפים של הבנק, שמוזג אשתקד למזרחי טפחות ● הבנק מתכוון לשכור מחדש חלק מהנכסים לאחר מכירתם

בניין בהריסה בחולון / צילום: Shutterstock

ה"סרבנים" ישלמו, היזמים ירוויחו: הרפורמה הגדולה בהתחדשות העירונית חוזרת

טיוטת חוק ההסדרים מנסה לעודד התחדשות עירונית באמצעות טיפול בדיירים סרבנים ובהיטלי השבחה • אבל בשוק לא בטוחים שהכלים המופיעים בחוק יעשו את העבודה בקידום פרויקטים

עידן וולס / צילום: רון קדמי

קבוצת דלק: הבטחנו גיוס של 252 מיליון שקל לפחות בהנפקת אג"ח

מדובר בהנפקה של אגרות חוב נוספות מסדרה ל"ה, שהונפקה לראשונה בחודש שעבר ● בחודש יוני השנה השלימה קבוצת דלק גיוס של כ-518 מיליון שקל בהנפקה ראשונה של אגרות חוב מסדרה זו

בכירי המשק באירוע גלובס ובנק הפועלים / צילום: כדיה לוי

בכירי המשק באו לפגוש את שר האוצר באירוע גלובס

כ-100 מנהלות ומנהלים בכירים במשק השתתפו השבוע במפגש ייחודי של גלובס ובנק הפועלים ● האורח המרכזי היה שר האוצר אביגדור ליברמן ● כך זה נראה בתמונות

הדמיה קומפלקס גולף בהדר יוסף בתל אביב / צילום: סטודיו 84

אקרו נדל"ן השכירה 7,000 מ"ר בקומפלקס כיתן בהדר יוסף לחברת ההייטק Tipalti ב-50 מיליון שקל

מדובר בבניין משרדים שלם בן 6 קומות בשטח כולל של 7,000 מ"ר בקומפלקס הנבנה בימים אלה באתר מתחם כיתן (גולף) בשכונת הדר יוסף בת"א ● העסקה נחתמה לתקופה של 5 שנים עם אופציה ל-5 שנים נוספות

שופטי בית המשפט העליון. יש להפוך הליכי סרק ללא-כדאיים כלכלית / צילום: יוסי זמיר

לא רק הוספת תקנים: לשופטים יש כלים לייעל את העבודה ולהפחית את העומס

הרשות השופטת פרסמה נתונים המעידים על העומס הכבד המוטל על שופטי ישראל, וקובעת כי לא ניתן יהיה להתמודד עם זרם התיקים ללא הוספת מאות תקנים ● אולם השופטים עצמם יכולים לצמצם את הבעיה - בין היתר ע"י קיצור פסקי דין, חסימת הליכי סרק וויסות עבודה נכון

צחי הנגבי, הליכוד מה בוער, גל”צ, 26.7.21 / צילום: ליאור מזרחי

בכנסת הקודמת היו רק 4-5 "ח"כים נורבגים"? בדקנו את צחי הנגבי

ככל שהחוק הנורבגי הולך ומתרחב, הזיכרון ההיסטורי מתקצר. מה שכח הנגבי? ● המשרוקית של גלובס

שר האוצר אביגדור ליברמן בכנס Gexcutives / צילום: איל יצהר

"אני לא אדרוס את השרים" (והם לא יפריעו לי)

באופן פלאי כמעט, ליברמן שומר היטב על הנכסים שבתחומי אחריותו ולא מוכן להתערבות של איש מהשרים ואף לא ראש הממשלה ● היתרון שלו על פני חבריו לממשלה ניכר למרחקים. הוא מכתיב את הדרך, והם בלי לשים לב צועדים אחריו

ארנון בר-דוד / צילום: המכון הישראלי לדמוקרטיה

התפוצצה פגישת האוצר וההסתדרות על גיבוש עסקת החבילה

העסקה הייתה אמורה להתגבש בימים הקרובים ● בהסתדרות טענו כי הפגישה התפוצצה בעקבות "דרישות חדשות ודרקוניות שהעלה הדרג המקצועי במשרד האוצר לאחר כמה שבועות של שיחות" ●  על אף שהפגישה הערב הופסקה, בימים האחרונים נרשמה התקדמות משמעותית בשיחות

טים קוק / צילום: AP

ענקיות הטק לא עוצרות; אפל, מיקרוסופט וגוגל ניפצו את התחזיות

מכירות האייפונים זינקו ב-50% ● הכנסות גוגל מפרסום זינקו ב-69% ● הכנסות שירותי הענן אז'ור של מיקרוסופט צמחו ב-51%

חברת Daisy / צילום: איל יצהר

קרן אלף ומייסד למונייד משקיעים בחברת ניהול הבניינים הדיגיטלית של יותם כהן

הסטארט אפ של יותם כהן וניר חמד הוא בעצם חברת ניהול בניינים שאחראית על כל שרשרת הערך של התחום: החל מניהול צוות הבניין, דרך מערכת לאיתור נותני שירות והזמנתם ועד צ׳ט בין הדיירים ● כעת, מודיעה החברה על גיוס של 4.5 מיליון דולר בסיבוב סיד

רשות התחרות והשווקים בבריטניה חוקרת אם חנות האפליקציות של אפל קבעה  למפתחי אפליקציות תנאים לא הוגנים / צילום: Shutterstock, mundissima

לחברות הטק הגדולות יש שריף חדש, הפעם בבריטניה

ראש רשות התחרות והשווקים הבריטית אומר כי הסוכנות שלו יוצאת מצללי האיחוד האירופי

סימון ביילס עם מדליית הכסף שקיבלה נבחרת ארה"ב בהתעמלות קבוצתית / צילום: Reuters, Lindsey Wasson

סימון ביילס: "הבריאות המנטאלית יותר חשובה כרגע"

אחרי שאיגוד ההתעמלות מסר שהמתעמלת האגדית פרשה בגלל פציעה, ביילס עשתה סוף לשמועות: "אחרי התרגיל שלי החלטתי שאני לא רוצה להמשיך. פציעה? סבלתי מפציעה מנטאלית" ● לגבי הגמר בחמישי: "נראה מה יהיה, אעשה מה שטוב לי ולא מה שהעולם רוצה"

קרקע חקלאית / צילום: Shutterstock, Bonita R. Cheshier

מפקדי צמתים, כלים כבדים ואנשי קשר בתוך המפלגות. כך מתכנן הלובי החקלאי להילחם ברפורמה להוזלת יוקר המחיה

ארגוני החקלאים הפיצו היום תוכנית פעולה בשם "מבצע מגן חקלאות - שומר גבולות", במסגרתה הם מפרטים את המאבק שלהם נגד הרפורמה המתוכננת בחקלאות ● אלה הצעדים הפוליטיים, המשפטיים והתקשורתיים שהם מתכננים

ג'קי בן זקן / צילום: שלומי יוסף

ג'קי בן זקן מעריך שלנעליים של בריל יש עוד הרבה לאן לרוץ

לאחר זינוק של 430% במניית בריל מתחילת השנה, מגדיל בן זקן את החזקותיו לכרבע ממניות יצרנית ומשווקת הנעליים ומוצרי האופנה - לאחר רכישת מניות משה גנזי, לשעבר אלוף אירופה בקפיצות סקי מים

איימן סייף / צילום: איל יצהר

חברת רני צים הודיעה על כניסתה לשוק הבנייה למגורים בחברה הערבית

לצורך העניין תוקם חברה חדשה ● יו"ר הדירקטוריון של החברה יהיה איימן סייף, לשעבר מנהל הרשות לפיתוח כלכלי בחברה הערבית ולשעבר פרויקטור הקורונה בחברה הערבית

גלית פנינה אבינעם, אדריכלית ומעצבת פנים / צילום: רונן מחלב

"יצא משהו מאוד מרגש מהקורונה: לקוחות מלפני עשור מבקשים ממני לחזור לעצב את אותם חללים שעיצבתי"

גלית פנינה אבינעם, בת 48 מנס ציונה ● אדריכלית ומעצבת פנים ● "אני עדיין לא ברף ההכנסות שהיה לי בפרויקטים הגדולים לפני הקורונה, אבל זו חוויה אחרת והעניין הכלכלי יסתדר בעצמו" • גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

קים ג'ונג און באספה הכללית של מפלגת הפועלים של צפון קוריאה / צילום: Associated Press, Korean Central News Agency/Korea News Service

צפון קוריאה פותחת קו חם לתקשורת עם דרום קוריאה, אחרי שנה של הדממה

הצעד של ממשל קים ג'ונג און עשוי לסמן שפיונגיאנג מוכנה שוב לדיפלומטיה

המפעל של בן אנד ג'ריס / צילום: Reuters, Ronen Zvulun

5 מדינות בארה"ב הודיעו על כוונתן להטיל עיצומים על בן אנד ג'ריס

"חשוב שיהיה ברור כי החרם נגד ישראל הוא חרב פיפיות הפוגעת יותר במחרים מאשר במי שהוא מתכוון לפגוע", אמר אתמול סמנכ"ל דיפלומטיה ציבורית במשרד החוץ, נועם כץ, בדיון בין-משרדי בנוגע להחלטת בן אנד ג'ריס לא למכור את תוצרתה ביהודה ושומרון

סימון ביילס / צילום: Associated Press, Ashley Landis

סימון ביילס לא תשתתף בגמר קרב רב: "תתרכז במצבה המנטלי"

אחרי שפרשה במהלך הגמר הקבוצתי, איגוד ההתעמלות האמריקאי פרסם הודעה בנוגע לספורטאית האגדית: "ההחלטה התקבלה אחרי הערכה רפואית נוספת. בימים הקרובים יתקבלו החלטות בנוגע למקצועות היחידיניים"