שר האוצר משה כחלון / צילום: יוסי אלוני
ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2018 - כך עולה מנתוני התחלות הבנייה שפרסמה היום (ג') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). נתוני הרבעון הראשון מעידים על ירידה בשיעור כ-14.6% לעומת הרבעון הקודם וצניחה בשיעור כ-34% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
נציין כי נתוני התחלות הבנייה מעידים כבר שנה שלמה על מגמת ירידה (כולל העדכונים בדיעבד של הנתונים ועל כך הרחבה בהמשך), ועל פי נתוני הרבעון הראשון של השנה מגמה זו ממשיכה ביתר שאת.
הירידה בהתחלות הבנייה לא מפתיעה, במיוחד לאור העובדה שמחיר למשתכן משפיעה במקרה הזה על השוק במידה גדולה יותר מזו שהיא משפיעה על מחירי הדירות. הסיבה לכך היא שכבר כמעט שלוש שנים כל מכרזי הקרקע של המדינה משווקים במסגרת התוכנית הממשלתית, מה שגרם לכך שלא מעט חברות (גדולות, בינוניות וקטנות) יצאו מהמשחק.
במקביל, לא מעט קבלנים שרואים את הסנטימנט השלילי של המשקיעים, את הירידה במחירי הדירות על פי נתוני הלמ"ס וגם את הירידה המשמעותית ברכישת תושבי החוץ, לא ממהרים לצאת עם פרויקטים חדשים.
במקביל, הירידה בהתחלות הבנייה מעידה במקביל גם על התמשכות תהליכי הרישוי והבנייה בתוכנית מחיר למשתכן. נזכיר כי התוכנית הממשלתית הניבה כבר למעלה מ-50 אלף דירות מוזלות במכרזים שנסגרו ונרכשו על ידי קבלנים, אבל רק חלק קטן מהם החל להיבנות בשטח. הרשויות המקומיות לא תמיד ששות להנפיק היתרי בנייה ולא מעט פרויקטים טרם החלו להיבנות בפועל.
במקביל, נתוני גמר הבנייה (דירות שבנייתן הסתיימה) מעידים כי נתון זה ממשיך ועולה ברמה השנתית, וככל שהיקפי העסקאות בשוק נותר נמוך, מציאות זו עשויה ולהמשיך להגדיל האפשרות לירידה במחירי הדיור, בעיקר במקומות בהם תוכנית מחיר למשתכן כבר מתקדמת ובריכוזים משמעותיים שמשפיעים על השוק מסביב.
עם זאת, בנתון הרבעוני המתייחס לרבעון הראשון של 2018 ניכרת ירידה גם בנתון זה, כמו גם בנתוני הבנייה הפעילה. ירידה זו עשויה לנבוע גם מהתמשכות תהליכי הבנייה אבל גם מהתמשכות תהליכי המכירה בפרויקטים שמובילה להתקדמות איטית יותר בבנייה עצמה.
התחלות הבנייה ברבעון הראשון הנמוכות ביותר מאז 2012
על פי הנתונים, ברבעון הראשון של 2018 נרשמו התחלות בנייה ל-9,290 יחידות דיור ברחבי הארץ. סקירת נתוני התחלות הבנייה ברבעונים הקודמים מעלה כי מדובר בנתון הנמוך ביותר מאז הרבעון השלישי של 2012 אז עמדו התחלות הבנייה על 8,938 יחידות דיור ברבעון. חשוב להזכיר כי מדובר בנתון ארעי בסקירת הלמ"ס, כלומר נתון שעוד צפוי להשתנות בפרסומים הבאים. סקירת הנתונים בדיעבד מעלה כי כמעט כל פרסום כולל עדכון כלפי מעלה של מספר התחלות הבנייה, ועבודת מחקר שפורסמה על ידי בנק ישראל בפברואר 2017 העידה כי נתוני התחלות הבנייה הארעיים של הלמ"ס מוטים כלפי מטה בכ-10%. עם זאת, אי אפשר להתעלם מהמגמה של הרבעונים האחרונים שמעידה על ירידה עקבית בהתחלות הבנייה. כך, ברבעון האחרון של 2017 עמדו התחלות הבנייה על 10,879 יחידות דיור, ברבעון השלישי של 2017 על 11,212 יחידות דיור, ברבעון השני של אותה השנה על 11,968 יחידות דיור וברבעון הראשון על 14,118 יחידות דיור. מגמת הירידה אם כך בולטת, והיא אגב שומרת על אותה המגמה גם בהשוואת הנתונים הארעיים לאלה שכבר הספיקו להתעדכן.
חישוב היקף התחלות הבנייה באחוזים מעיד על הירידה המשמעותית בנתונים. כך, נתוני הרבעון הראשון מעידים על ירידה בשיעור כ-14.6% לעומת הרבעון הקודם וצניחה בשיעור כ-34% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
עם זאת, חשוב לציין שבנתונים השנתיים הנוגעים להתחלות הבנייה עודכנו המספרים כלפי מעלה. כך, בשנת 2017 כולה החלו להיבנות 48,177 דירות (לעומת הנתון המקורי שעמד על 46,320 דירות) ובשנת 2016 החלו להיבנות 55,030 דירות (לעומת 53,950 בנתון הארעי).
מספר התחלות הבנייה במחוז ירושלים בצניחה
על פי נתוני התחלות הבנייה המפולחים למחוזות השונים, בולטת ירידה משמעותית במחוז ירושלים. על פי הנתונים, במחוז זה נחתך היקף התחלות הבנייה בכמחצית בהשוואה לרבעון הקודם. כך, במחוז ירושלים החלו להיבנות ברבעון הראשון של 2018 רק 677 דירות וזאת לעומת 1,246 התחלות בנייה במחוז זה ברבעון הקודם. ירידה בהיקף התחלות הבנייה בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה גם במחוזות צפון, תל-אביב, דרום, מרכז ויהודה ושומרון. רק במחוז חיפה נרשמה עלייה בהתחלות הבנייה מרמה של 860 דירות ברבעון הקודם ל-1,030 ברבעון הנסקר. עם זאת, עדיין מדובר במספר נמוך של התחלות הבנייה במחוז זה בהשוואה לרבעונים המוקדמים יותר.
ירידה בשיעור 22% ב-12 החודשים האחרונים לעומת התקופה המקבילה
על פי חישוב של 12 החודשים האחרונים (אפריל 2017- מרץ 2018) בהם החלו להיבנות כ-43.3 אלף דירות, מדובר בירידה בשיעור כ-22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. 23% מהדירות בתקופה זו נבנו בבניינים בני 2-1 דירות (בתים בודדים ובתים דו-משפחתיים) והשאר בבנייה רוויה. נתוני הלמ"ס מעידים עוד כי בתקופה זו המחוז בו נרשמה הירידה החדה ביותר בהתחלות הבנייה (בניכוי יו"ש) הוא מחוז חיפה עם ירידה בשיעור כ-33.8%. נציין כי על פי הנתונים ירידה נרשמה בכלל המחוזות.
בפילוח בין ערים שונים שמספקת הלמ"ס, נראה שבתקופה זו (12 החודשים האחרונים אלה מול 12 החודשים הקודמים להם) נרשמו ירידות משמעותיות בהתחלות הבנייה ביישובים לוד (ירידה בשיעור 61%), נתיבות (ירידה בשיעור 56%), בית שמש (ירידה בשיעור 59%), חדרה (ירידה בשיעור 57.6%) ובאר-שבע (54% ירידה). במקביל, עלייה משמעותית נרשמה ביישובים מודיעין-מכבים-רעות (489%), ראשון-לציון (132%), הוד-השרון (79.9%) וחיפה (76.8%).
גמר בנייה: ירידה רבעונית לצד עלייה שנתית
בכל הנוגע לנתוני גמר הבנייה, ניתן לראות כי נתון זה עדיין נמצא בעלייה ברמה השנתית - כ-47.8 אלף דירות ב-2017 לעומת כ-46.1 אלף דירות בשנת 2016 וכ-43.8 אלף דירות בשנת 2015. עם זאת, נתוני הרבעון הראשון של 2018 מעידים כי חלה ירידה בגמר הבנייה כאשר הנתון הרבעוני עומד על 10,981 דירות לעומת 11,256 דירות ברבעון הקודם ו-12,472 דירות ברבעון שלפניו.
הנתונים מעידים גם על ירידה בהיקף הדירות שנמצא בבנייה פעילה. נתון זה עומד ברבעון הראשון של 2018 על כ-113.4 אלף דירות לעומת כ-115.1 אלף דירות ברבעון הקודם.
בתגובה לנתוני הלמ"ס על הירידה בהתחלות הבנייה נמסר היום ממטה הדיור במשרד האוצר כי: "בשנה וחצי האחרונות שחררו המשקיעים לשוק 12,000 יח"ד רק כתוצאה מהכבדת המיסוי על דירות להשקעה ובכך הגדילו את ההיצע עבור הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. 12 אלף דירות שעברו מהמשקיעים לצעירים. יש לזכור כי הקבלנים אוחזים במלאי אדיר של עשרות אלפי דירות המוצעות למכירה לקהל הרחב ללא הצלחה. הצעירים מצביעים ברגליים ופונים לתוכנית 'מחיר למשתכן'. יותר ויותר דירות ממתינות על המדף וקונים - אין. על פי נתוני הלמ״ס בחודש אפריל האחרון, זמן ההמתנה למכירה חדשה עמד על למעלה מ-14 חודשים. בנוסף, נתוני חברת חשמל מראים עלייה ברורה בקצב מסירת הדירות כתוצאה מבקשות לחיבורי חשמל. מהנתונים שנמסרו לנו היום מהחברה עולה כי בשנת 2017 חוברו כ-62,000 חיבורים חדשים לחשמל. מדובר בעלייה של כ-20% משנת 2016 אשר במהלכה חוברו 51,600 דירות לחשמל. עוד עולה מהנתונים כי קצב החיבורים החדשים לחשמל צפוי להמשיך לצמוח ולהתייצב על קצב של כ-70,000 חיבורים בשנה. מדובר בנתון כמעט כפול מתחילת העשור שכן בשנת 2010 חוברו 39,000 חיבורים חדשים בלבד. הירידה במספר התחלות הבנייה מתרחשת בהתאמה לתהליכים המתרחשים בשוק הנדל"ן. מטה הדיור ימשיך לעקוב אחר תפוקת ענף הבנייה וייצור הדירות ובמידת הצורך לא יהסס לפעול בכלים העומדים לרשותו להגדלת היצע הדירות".
במקביל, מהתאחדות בוני הארץ נמסר בתגובה לנתוני הלמ"ס כי: "הנתונים החדשים מצביעים על הצלחתו של שר האוצר משה כחלון. שר האוצר של ישראל הצליח לפגוע פגיעה אנושה ביכולת של ענף הבנייה שלנו לספק את היקף הבנייה הנדרש באמת לציבור רוכשי הדירות בישראל על ידי מניפולציה של השוק והבטחות שווא. שר האוצר עשה כל מה שהוא יכול כדי להקפיא את שוק הדיור, בהנחה שכך הוא יגרום למחירי הדירות לרדת. אבל האמת הכלכלית הפשוטה היא, שכאשר מוצר שחסר בשוק בזמן שהביקוש למוצר הזה עולה ועולה - גם מחירו יעלה ויעלה. המחיר שכולנו - הבונים, הקונים והמשק כולו נשלם על חוסר היכולת של שר האוצר להודות בטעותו, יהיה מחיר כבר מנשוא עבור רוב חלקי הציבור. ממשלת ישראל צריכה לשנות מיד את הדרך בה היא מנהלת את משק הדיור, לשחרר לבנייה קרקעות בכל מקום שבו נדרשים פתרונות דיור לתושבי ישראל, ולאפשר לכל תושב שצריך דירה לקנות אותה".