גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

איך קפץ שווי קרקע בכמעט חצי מיליארד שקל בתוך שנה וחצי

השומה שהעמיד השמאי הממשלתי ל"פארק החורשות" תוקנה מ-298 מיליון שקל ל-723 מיליון שקל לאחר שרמ"י, שאמורה ליהנות מכ-51% משווי הקרקע, עיכבה את האישור ● המהלך מביא לשיא חדש את היחסים המתוחים בין שני הגופים

פארק החורשות / צילום: איל יצהר
פארק החורשות / צילום: איל יצהר

עד כמה ניתן לסמוך על שומות מקרקעין שנקבעות? הסיפור הבא, שעוסק באחת הקרקעות החמות היום של תל-אביב ימחיש עד כמה רב המרחק בין הקביעה הראשונית לסופית, וימחיש את היחס הסקפטי ואפילו החשדני כלפי השומות הנקבעות. הוא מגולל גם עוד נקודה במערכת היחסית המתוחים בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבין אגף השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, המספק לרמ"י את השומות. רמ"י, כפי שפורסם לראשונה ב"גלובס", שואפת לאוטונומיה בתחום שומות המקרקעין, ולפחות בשלב השומה הראשונה.

מדובר במתחם המכונה "פארק החורשות" בתל-אביב, 28 דונם ברחוב הרצל פינת התחיה, מול בית הספר לטבע באבו כביר על גבול יפו. למתחם תוכנית מאושרת מתחילת 2015 (תא/4000) לבניית 730 דירות ועוד שטחי מסחר, ולדברי יזמים שבחנו את נתוני העסקה, מדובר על מכירות במתחם בהיקף של 2 מיליארד שקל לפחות.

השטח היה בבעלות רשות הפיתוח ובחכירה היסטורית לבזק בתנאים יחודיים. בזק מכרה את הקרקע לחברת ריאליטי, שמכרה חלק מהקרקע, לבניית 550 יח"ד ועוד שטחי מסחר, לשותפות של חברת טארה יסודות נדל"ן וחברת מבואות יפו א.ק, מקבוצת אקרו נדל"ן.

היזמים ביקשו ב-2017 לבצע מול רשות מקרקעי ישראל עסקה הקרויה "שינוי יעוד וניצול", מה שחייב שומה חדשה של רמ"י על שווי הקרקע, מול השווי ההיסטורי שלה.

שמאי מקרקעין מהמאגר של השמאי הממשלתי הראשי, אייל שיחור, העריך בתחילת 2017 עבור רמ"י את שווי הקרקע החדש אחרי שינוי הייעוד ב-298 מיליון שקל. מכאן נגזר תשלום לרמ"י של כ-130 מיליון שקל - בגין מנגנון הקובע כי מגיע לרמי 51% משווי הזכויות החדשות, בניכוי הזכויות המוקנות ערב שינוי הייעוד. מחוז מרכז של השמאי הממשלתי אישר את השומה.

העסקה הובאה באוגוסט 2017 לוועדת העסקאות של רמ"י במחוז תל-אביב, במסגרת הליך של פטור ממכרז. במחוז לא אהבו את העובדה, שמטעם הקונים פועלת עובדת לשעבר של רמ"י. בשלב הזה התעוררו ברמ"י ספקות לגבי השומה.

צחי דוד, מנהל מחוז תל-אביב ברמ"י, סבר שהשומה שנקבעה נמוכה מדי. הוא עיכב את אישור השומה ויזם פנייה נוספת לשמאי הממשלתי הראשי. השמאית הראשית של רמ"י, מירי רימון, סברה שהשומה נמוכה ב-25% לפחות, מה שהיה מביא את שווי הקרקע לכ-375 מיליון שקל ואפילו יותר. רימון מרמ"י פנתה לשמאית המחוז שושן מהשמאי הממשלתי, אולם שושן סירבה לתקן את השומה. 

השינויים בשווי הקרקע בפארק החורשות

"מישהו מעכב את העסקה"

טארה ואקרו הגישו באוקטובר 2017 בקשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב שיורה בדחיפות לרמ"י לספק את השומה כדי לקדם את מימוש העסקה. השומה הפורמלית עמדה אז כאמור על 298 מיליון שקל, נתון שהיה אמור להיות חסוי.

היזמים טענו שרמ"י משהה למעלה משנה את מתן השומה "בחוסר הגינות ובחוסר תום לב" וגורמת להם נזקים עצומים. "מתעמרים בנו", טענו היזמים בבית המשפט. 

מנהל מחוז תל-אביב ברמ"י התעקש לבחון את שווי הקרקע גם לאור מרכיב נוסף שנכנס לתמונה: דואר ישראל העמיד למכירה מגרש באותה חטיבת קרקע, עם זכויות בנייה דומות, במצב תכנוני מעט יותר מתקדם. ברמ"י היו כאלה שהופתעו לשמוע, שהמציע היחידי במכרז של הדואר הייתה חברת טארה יסודות נדל"ן, אחת השותפות בפרויקט "פארק החורשות".

העסקה של הדואר עם חברת טארה יסודות נדל"ן נערכה בסוף 2017, באותו מתחם עצמו. לפי חישובי רמ"י, בעסקה זו נקבע מחיר המשקף שווי קרקע גבוה בכ-40% יותר מאשר ההערכה של שווי הקרקע בעסקת בזק עם טארה יסודות נדל"ן.

בעקבות עסקת בזק, בינואר 2018 ערכה שמאית רמ"י מירי רימון חישוב חדש של שווי הקרקע, והעמידה אותה על 420 מיליון שקל. רימון שלחה בתחילת השנה את החישוב שלה לשמאי הראשון מטעם השמאי הממשלתי. השמאי הממשלתי הודיע באופן מיידי לשמאית המחוז שהשומה הראשונה שלו היא הנכונה והקובעת.

בשלב הזה נוצר קרע בין רמ"י לבין השמאי הממשלתי הראשי. הרקע הוא כאמור חוסר שביעות רצון של רמ"י מהשירות המספק לו השמאי הממשלתי, ורצון של רמ"י לבצע שומות באופן עצמאי, ולפחות את השומות הראשונות בתהליך. 

בסופם של מגעים הוזמנה שומה חדשה. שמאית המאגר של השמאי הממשלתי, סער קינן, הכינה טיוטה ראשונה של שומה. גורם ברמ"י אמר, כי לפי הטיוטה שווי הקרקע הוא כ-900 מיליון שקל.

רמ"י העבירה את הענין לבחינה של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ. מסקנתו של קמיניץ הייתה, שלאור הטענות כלפי השומה המקורית, יש מקום לערב את הסמכות המקצועית העליונה באגף השמאי הממשלתי הראשי. בעקבות התערבותו של קמיניץ הוכנה באגף השמאי הממשלתי שומה חדשה ל"פארק החורשות".

בסיומה של הסאגה, אישר בתחילת מאי 2018 חתם השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני על שומה חדשה, לפיה שווי הקרקע הוא 723 מיליון שקל, מה שיביא את דמי ההיתר במשולמים לרמ"י לכ-350 מיליון שקל.

היזמים, שבחרו לא להגיב, צפויים להגיש השגה על השומה.

מרמ"י נמסר: "הגורמים המקצועיים ברשות אשר נדרשו לאשר את עסקת ההקצאה, לרבות שמאית רמ"י, סברו שיש לערוך שינויים מהותייים בטיוטת שומת השמאי הממשלתי, וכי זו אינה משקפת את הערך הריאלי של הקרקע. מטבע הדברים פעילות זו אורכת זמן, ובסופו של דבר אישרה רמ"י את עסקת ההקצאה בהתאם לשומה הסופית שהונפקה למתחם. אין שחר לטענות בדבר 'התעמרות' או 'חוסר הגינות' מטעם רמ"י. להיפך, רשות מקרקעי ישראל תמשיך לשמור על זכויות הציבור במקרקעי הלאום, תדאג להקצותם בשווים הריאלי ולא תאפשר ליזמים להתעשר על חשבון הציבור. המחלוקות המקצועיות של רמ"י אל מול השמאי הממשלתי הראשי יתבררו כמקובל בין משרדי הממשלה".

עוד כתבות

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון./ צילום: רפי קוץ

הממשלה אישרה את הקיצוץ התקציבי; הנגיד: "לממשלה הבאה לא תהיה ברירה, תצטרך להעלות את שעורי המס"

(עדכון) - הממשלה אישרה היום את צעדי ההתאמות לתקציב המדינה, במסגרתם תהיה הפחתה בסך 1.234 מיליארד שקל מתקציבי משרדי הממשלה לטובת מימון פרויקט ביטחוני, סבסוד הצהרונים פ וטיפול בנפגעי שריפות ● נגיד בנק ישראל אמיר ירון אמר בישיבת הממשלה כי רמת הגירעון בישראל גבוהה מאד בהשוואה בינ"ל ● להערכתו, הגירעון הצפוי ללא צעדים מתקנים הוא מעל 4.5 אחוזי תוצר

פרשמרקט / צילום: יחצ

רשת פרש מרקט הציבורית בדרך לרכוש את רשת סופר דוש מבת ים

פרשמרקט שהונפקה השנה בבורסה בתל אביב מנהלת משא ומתן מתקדם לקראת חתימה על עסקה הכוללת 4 סניפים

ראש עיריית  ת"א, רון חולדאי / צילום: איל יצהר, גלובס

"אחד מכל שלושה תיירים בת"א לן בדירה. אם לא נטפל בשוק הפרוץ הזה, זה יפגע בנו"

עיריית ת"א השיקה תוכנית-אב לתיירות, שעיקריה הם פיתוח של אתרי התיירות ופריסתם על חלקים נרחבים יותר בעיר ● חולדאי: "ת"א רחוקה מהתופעות השליליות של תיירות בעולם, אבל צריך להתייחס לאתגרים כמו יציאה של דירות משוק השכירות לטובת תיירים, לצד מחסור בחדרי לינה"

תעבורת האינטרנט/ צילום: Shutterstock

השיטה המתוחכמת של החברות הסיניות "לחטוף" את תעבורת האינטרנט

שני אירועים חריגים שאירעו בחודשים האחרונים הובילו ל"השתלטות" של חברת צ'יינה טלקום הסינית על הרשתות שבהן עבר המידע לשירותי גוגל ולספקיות סלולר אירופיות ● פרופ' יובל שביט, שהקים חברה שמנסה למנוע "חטיפה" של תעבורת רשת, מסביר כיצד ניתן לבצע כך מתקפות סייבר, מה הקשר של האיראנים ואיך אפשר להתגונן

איתי בן זאב/ צילום: שלומי יוסף

הבורסה בחרה מפיצים להנפקתה: לידר, ברק קפיטל, לאומי פרטנרס, דיסקונט קפיטל ופועלים אי.בי.אי

הבורסה מצרפת את חברות החיתום כמפיצות מקומיות של המניות שיוצעו בהנפקתה בת"א, וזאת תחת מנהל ההנפקה, בנק ההשקעות הזר ג'פריס ● גם אוריון עשויה לקחת חלק בהפצה ● לפי הערכות הבורסה שואפת להנפיק במהלך הרבעון השלישי, לפי שווי של יותר מ-600 מיליון שקל

בצלאל סמוטריץ' בכנס לשכת עורכי הדין באילת / צילום: ליאב פלד

לקראת בחירות: חברי מרכז האיחוד הלאומי אישרו הרשימה

חברי מרכז האיחוד הלאומי אישרו מחדש ברוב גדול את רשימת מועמדי המפלגה לבחירות לרבות בצלאל סמוטריץ' בראש המפלגה ● במקביל אישרר מחדש המרכז את ההסכמים הפוליטיים ככתבם וכלשונם אשר נחתמו עם מפלגות הבית היהודי ועוצמה יהודית לריצה משותפת

שוחד / צילום: שאטרסטוק

כתב אישום נגד אב ובנו שחשודים במתן שוחד לבכירים בתע"א

על פי החשד, שלום אחרק ובנו עומר להט נתנו שוחד לבכירים בתע"א בתמורה לקידום זכייתם במכרזים ● לפי כתב האישום, השניים נתנו לראש תחום רכש וקבלנות משנה במל"מ שוחד בסך כמאה אלף שקל במזומן, וכן הציעו אחוזים מכל הזמנת עבודה שתועבר לחברה ● עובדי התע"א דיווחו על הצעות השוחד למשטרה

בנימין נתניהו וניקולאי פטרושב / צילום: חיים צח, לע"מ

מזכיר המועצה לביטחון לאומי של רוסיה: "ביטחון ישראל הוא גם אינטרס שלנו"

נתניהו נפגש עם היום מזכיר המועצה לביטחון לאומי של רוסיה ניקולאי פטרושב ● מחר צפוי כינוס משולש, של היועצים לבטחון לאומי של ישראל, של ארה"ב ושל רוסיה ● נתניהו אמר בקשר לאיראן: "הגנה עצמית זה לקח חשוב מאוד בהיסטוריה של המאה ה-20, בוודאי עבור העם היהודי ומדינתו"

דוד פורר / צילום: רפי דלויה	,

נחתמה העסקה: סרצ'לייט ופורר רכשו את השליטה בביקום

השלמת העסקה תאפשר הזרמה כוללת של כ-640 מיליון שקל, אשר צפויים לייצב ולשפר משמעותית את מצבה הפיננסי ● כעת ניתן יהיה לפרוע במלואה את יתרת החוב של ביקום למחזיקי אגרות החוב מסדרה ב' ולבצע פירעון מוקדם בהיקף של כ-614 מיליון שקל של אגרות החוב מסדרה ג'

בניין מטה הפדרל ריזרב בוושינגטון / צילום: רויטרס Leah Millis

טראמפ מבקר את הפד, אבל הוא ממש לא הראשון שהפגין עוינות כלפי הבנק המרכזי

הלקאת הבנק המרכזי של ארה"ב התחילה כבר בימיה הראשונים של ארה"ב ● בעוד שבארה"ב הבנק זוכה למוניטין מושמץ, מדינות אחרות מהללות את הבנקים המרכזים שלהן

עמירם ברקת / צילום: חן אסרף

מורה נבוכים לגירעון: מה הבעיה והאם צריך לדאוג?

בטח שמעתם על הגירעון החמור שמסתמן בשנת 2020, בגובה 4% מהתוצר ● מה הסיפור ומה זה בעצם אומר? ● "גלובס" עושה סדר

משה כחלון ורוני חזקיהו / צילומים: כדיה לוי, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הממשלה אישרה קיצוץ רוחבי במשרדי הממשלה בפעם ה-15: לאן הולכים מכאן?

ברקע הגירעון התופח וחרף התנגדותם של השרים גלעד ארדן וחיים כץ, הממשלה אישרה קיצוץ רוחבי נוסף - כ–1.2 מיליארד שקל - שיפגע בכל משרדי הממשלה ● נגיד בנק ישראל טוען שלממשלה הבאה לא יהיה מנוס מהעלאת מסים והטלת גזירות על הציבור ● האם אנחנו במשבר עמוק או בעוד ירידה קלה בדרך לעלייה?● שתי דעות

דלית זילבר / צילום: ניב קנטור	,

מנכ"לית מינהל התכנון: "תמ"א 38 מסיימת את הדרך"

את הדברים אמרה דלית זילבר בפאנל בנושא דיור בו חשפה כי מינהל התכנון יחל לתכנן שכונות שלמות בערים, תכנון שיחליף את התמ"א הנקודתית ● מנהל רשות מקרקע ישראל עדיאל שמרון הבהיר לממשלה: "הכנסות רמ"י תלויות בפינוי שדה דב" , הוא גם קרא להמשיך את תוכנית מחיר למשתכן

טביעות אצבע, מאגר ביומטרי / צילום: שאטרסטוק

שני אירועי אבטחה בשנתיים: חומרים חדשים נחשפים בעתירה נגד המאגר הביומטרי

שני האירועים התרחשו ב-2017 ו-2018, ונחשפו לראשונה במסמכים שהגישה המדינה לתנועה לזכויות דיגיטליות במהלך דיון בבג"ץ ● רשות האוכלוסין: "מדובר באירועים תפעוליים שאינם נוגעים לאבטחת המאגר הביומטרי עצמו או לחשש מפני דליפת מידע מהמאגר הביומטרי"

בינה מלאכותית/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

עולם בלי קניין רוחני? הבינה המלאכותית משנה את עולם היזמות

הקושי להתחקות אחר תהליך הפיתוח שנעשה על-ידי מערכות בינה מלאכותית מזעזע את עולם הקניין הרוחני, ועשוי בסופו של דבר להוביל לחיזוק של ענקיות הטכנולוגיה ● "בעולם התוכנה יודעים מי ישב וכתב את הקוד, כאן לא", אומר עו"ד אסא קלינג, לשעבר ראש רשות הפטנטים

אביגדור ליברמן במסיבת העיתונאים היום / צילום: שלומי יוסף

ליברמן: נתניהו מכשיר ממשלה צרה בתמיכת ערבים מבחוץ

יו"ר ישראל ביתנו אמר היום בישיבת סיעת מפלגות כי "נתניהו נוהר לכיוון המפלגות הערביות, וזה יעלה למשלם המסים הרבה מאוד כסף" ● ליברמן התייחס למאמרי הדעה של נתן אשל שקראו לשיתוף-פעולה בין הימין והציבור הערבי, ואמר: "מאמרים אלה לא יכולים להתפרסם ללא ידיעת ראש הממשלה"

חגיגות הניצחון של תומכי אקרם איממוגלו באיסטנבול / צילום: Kemal Aslan, רויטרס

סימני דמוקרטיה בטורקיה: מה אפשר ללמוד מהתבוסה של ארדואן באיסטנבול

אקרם איממוגלו, ממפלגת האופוזיציה (CHP), זכה אתמול בראשות העיר הגדולה והחשובה במדינה ● המכה הפוליטית באיסטנבול היא איתות אזהרה לארדואן שעליו לרסן את שלטונו הסמכותני, אבל הוא מעולם לא לקח בקלות תבוסות פוליטיות או אחרות ● הלירה הטורקית מזנקת בכ-1% מול הדולר ● פרשנות

קו המלונות בתל אביב / צילום: תמר מצפי

למרות האירוויזיון: ירידה של 2% במספר הלינות בת"א במאי 2019

לפי התאחדות המלונות, 2.28 מיליון לינות נרשמו בחודש החולף בבתי המלון בארץ, מתוכם כ-1.2 מיליון לינות של תיירים (עלייה של 3% לעומת מאי אשתקד) וכ-1.1 מיליון לינות של ישראלים (ללא שינוי מהשנה הקודמת)

שי ניצן / צילום: איל יצהר

מרים פיירברג ושי ברס לא לבד: כך נוקטת הפרקליטות סחבת שפוגעת באזרחים ומערערת את אמון הציבור

אחרי שנים של סיפורים, עלבונות, רמיזות והאשמות, הודיעה הפרקליטות על סגירת התיק נגד ראשת עיריית נתניה, מנהלי נתיבי ישראל, הרופאים הבכירים באיכילוב, ראש עיריית קריית מוצקין ועוד ועוד ● סחבת ועינוי דין זה הסיפור - ועל זה אחראית רק הפרקליטות ● פרשנות

ארנון בר–דוד/ צילום: תמר מצפי

יו"ר ההסתדרות לרה"מ: המעורבות שלך נחוצה למניעת סגירת שדה דב

יו"ר ההסתדרות שלח מכתב דחוף לראש הממשלה במטרה לעצור את סגירת שדה דב, שאמורה להתבצע שבוע הבא ● "שעת האפס שקרבה מאמתת אותנו עם ההשלכות ההרסניות שעשויות להיות למהלך"