גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

איך קפץ שווי קרקע בכמעט חצי מיליארד שקל בתוך שנה וחצי

השומה שהעמיד השמאי הממשלתי ל"פארק החורשות" תוקנה מ-298 מיליון שקל ל-723 מיליון שקל לאחר שרמ"י, שאמורה ליהנות מכ-51% משווי הקרקע, עיכבה את האישור ● המהלך מביא לשיא חדש את היחסים המתוחים בין שני הגופים

פארק החורשות / צילום: איל יצהר
פארק החורשות / צילום: איל יצהר

עד כמה ניתן לסמוך על שומות מקרקעין שנקבעות? הסיפור הבא, שעוסק באחת הקרקעות החמות היום של תל-אביב ימחיש עד כמה רב המרחק בין הקביעה הראשונית לסופית, וימחיש את היחס הסקפטי ואפילו החשדני כלפי השומות הנקבעות. הוא מגולל גם עוד נקודה במערכת היחסית המתוחים בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבין אגף השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, המספק לרמ"י את השומות. רמ"י, כפי שפורסם לראשונה ב"גלובס", שואפת לאוטונומיה בתחום שומות המקרקעין, ולפחות בשלב השומה הראשונה.

מדובר במתחם המכונה "פארק החורשות" בתל-אביב, 28 דונם ברחוב הרצל פינת התחיה, מול בית הספר לטבע באבו כביר על גבול יפו. למתחם תוכנית מאושרת מתחילת 2015 (תא/4000) לבניית 730 דירות ועוד שטחי מסחר, ולדברי יזמים שבחנו את נתוני העסקה, מדובר על מכירות במתחם בהיקף של 2 מיליארד שקל לפחות.

השטח היה בבעלות רשות הפיתוח ובחכירה היסטורית לבזק בתנאים יחודיים. בזק מכרה את הקרקע לחברת ריאליטי, שמכרה חלק מהקרקע, לבניית 550 יח"ד ועוד שטחי מסחר, לשותפות של חברת טארה יסודות נדל"ן וחברת מבואות יפו א.ק, מקבוצת אקרו נדל"ן.

היזמים ביקשו ב-2017 לבצע מול רשות מקרקעי ישראל עסקה הקרויה "שינוי יעוד וניצול", מה שחייב שומה חדשה של רמ"י על שווי הקרקע, מול השווי ההיסטורי שלה.

שמאי מקרקעין מהמאגר של השמאי הממשלתי הראשי, אייל שיחור, העריך בתחילת 2017 עבור רמ"י את שווי הקרקע החדש אחרי שינוי הייעוד ב-298 מיליון שקל. מכאן נגזר תשלום לרמ"י של כ-130 מיליון שקל - בגין מנגנון הקובע כי מגיע לרמי 51% משווי הזכויות החדשות, בניכוי הזכויות המוקנות ערב שינוי הייעוד. מחוז מרכז של השמאי הממשלתי אישר את השומה.

העסקה הובאה באוגוסט 2017 לוועדת העסקאות של רמ"י במחוז תל-אביב, במסגרת הליך של פטור ממכרז. במחוז לא אהבו את העובדה, שמטעם הקונים פועלת עובדת לשעבר של רמ"י. בשלב הזה התעוררו ברמ"י ספקות לגבי השומה.

צחי דוד, מנהל מחוז תל-אביב ברמ"י, סבר שהשומה שנקבעה נמוכה מדי. הוא עיכב את אישור השומה ויזם פנייה נוספת לשמאי הממשלתי הראשי. השמאית הראשית של רמ"י, מירי רימון, סברה שהשומה נמוכה ב-25% לפחות, מה שהיה מביא את שווי הקרקע לכ-375 מיליון שקל ואפילו יותר. רימון מרמ"י פנתה לשמאית המחוז שושן מהשמאי הממשלתי, אולם שושן סירבה לתקן את השומה. 

השינויים בשווי הקרקע בפארק החורשות

"מישהו מעכב את העסקה"

טארה ואקרו הגישו באוקטובר 2017 בקשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב שיורה בדחיפות לרמ"י לספק את השומה כדי לקדם את מימוש העסקה. השומה הפורמלית עמדה אז כאמור על 298 מיליון שקל, נתון שהיה אמור להיות חסוי.

היזמים טענו שרמ"י משהה למעלה משנה את מתן השומה "בחוסר הגינות ובחוסר תום לב" וגורמת להם נזקים עצומים. "מתעמרים בנו", טענו היזמים בבית המשפט. 

מנהל מחוז תל-אביב ברמ"י התעקש לבחון את שווי הקרקע גם לאור מרכיב נוסף שנכנס לתמונה: דואר ישראל העמיד למכירה מגרש באותה חטיבת קרקע, עם זכויות בנייה דומות, במצב תכנוני מעט יותר מתקדם. ברמ"י היו כאלה שהופתעו לשמוע, שהמציע היחידי במכרז של הדואר הייתה חברת טארה יסודות נדל"ן, אחת השותפות בפרויקט "פארק החורשות".

העסקה של הדואר עם חברת טארה יסודות נדל"ן נערכה בסוף 2017, באותו מתחם עצמו. לפי חישובי רמ"י, בעסקה זו נקבע מחיר המשקף שווי קרקע גבוה בכ-40% יותר מאשר ההערכה של שווי הקרקע בעסקת בזק עם טארה יסודות נדל"ן.

בעקבות עסקת בזק, בינואר 2018 ערכה שמאית רמ"י מירי רימון חישוב חדש של שווי הקרקע, והעמידה אותה על 420 מיליון שקל. רימון שלחה בתחילת השנה את החישוב שלה לשמאי הראשון מטעם השמאי הממשלתי. השמאי הממשלתי הודיע באופן מיידי לשמאית המחוז שהשומה הראשונה שלו היא הנכונה והקובעת.

בשלב הזה נוצר קרע בין רמ"י לבין השמאי הממשלתי הראשי. הרקע הוא כאמור חוסר שביעות רצון של רמ"י מהשירות המספק לו השמאי הממשלתי, ורצון של רמ"י לבצע שומות באופן עצמאי, ולפחות את השומות הראשונות בתהליך. 

בסופם של מגעים הוזמנה שומה חדשה. שמאית המאגר של השמאי הממשלתי, סער קינן, הכינה טיוטה ראשונה של שומה. גורם ברמ"י אמר, כי לפי הטיוטה שווי הקרקע הוא כ-900 מיליון שקל.

רמ"י העבירה את הענין לבחינה של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ. מסקנתו של קמיניץ הייתה, שלאור הטענות כלפי השומה המקורית, יש מקום לערב את הסמכות המקצועית העליונה באגף השמאי הממשלתי הראשי. בעקבות התערבותו של קמיניץ הוכנה באגף השמאי הממשלתי שומה חדשה ל"פארק החורשות".

בסיומה של הסאגה, אישר בתחילת מאי 2018 חתם השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני על שומה חדשה, לפיה שווי הקרקע הוא 723 מיליון שקל, מה שיביא את דמי ההיתר במשולמים לרמ"י לכ-350 מיליון שקל.

היזמים, שבחרו לא להגיב, צפויים להגיש השגה על השומה.

מרמ"י נמסר: "הגורמים המקצועיים ברשות אשר נדרשו לאשר את עסקת ההקצאה, לרבות שמאית רמ"י, סברו שיש לערוך שינויים מהותייים בטיוטת שומת השמאי הממשלתי, וכי זו אינה משקפת את הערך הריאלי של הקרקע. מטבע הדברים פעילות זו אורכת זמן, ובסופו של דבר אישרה רמ"י את עסקת ההקצאה בהתאם לשומה הסופית שהונפקה למתחם. אין שחר לטענות בדבר 'התעמרות' או 'חוסר הגינות' מטעם רמ"י. להיפך, רשות מקרקעי ישראל תמשיך לשמור על זכויות הציבור במקרקעי הלאום, תדאג להקצותם בשווים הריאלי ולא תאפשר ליזמים להתעשר על חשבון הציבור. המחלוקות המקצועיות של רמ"י אל מול השמאי הממשלתי הראשי יתבררו כמקובל בין משרדי הממשלה".

עוד כתבות

דירות חדשות בבנייה. 20% מהתשלום בעת החתימה על החוזה, ו־80% בכניסה לדירה  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מדד ספטמבר ירד 0.2%; מחירי הדיור עלו ב-1.3% בחישוב שנתי

שיעור האינפלציה נסוג ומעמיד את בנק ישראל בבעיה: קצב האינפלציה הנמוך עשוי להצדיק הפחתה של הריבית ● ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפי תרבות ובידור (מינוס 2.8%) ● מחירי הדירות בחודשים יולי-אוגוסט עלו ב-0.1% לעומת יוני-יולי, אולם, במחירי הדירות החדשות (בעיקר מחיר למשתכן) נרשמה ירידה של 2.8%

אמיר אוחנה, נעמה יששכר / צילום: כדיה לוי, רויטרס

פרשת נעמה יששכר: האם הסמכות להסגרת ההאקר הרוסי נתונה בידי שר המשפטים?

בג"ץ קבע בעבר כי "בידי השר הכוח שלא להסגיר, אך רק בנסיבות מיוחדות וכבדות-משקל" ● האם מקרה שבו אזרחית ישראלית מוחזקת כבת-ערובה ברוסיה על החזקת כמות מינימלית של סמים קלים, כקלף מיקוח נגד הסגרת האקר רוסי לארה"ב, נחשב לנסיבות כאלה?

אתר בנייה בראשל"צ / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הפתעה: תל-אביב הפכה לשיאנית הבנייה החדשה. ומה קרה לפתח-תקווה ולנתניה?

מאמצע 2015 נבנו בת"א מעל 13 אלף דירות, כשבמקום השני ירושלים עם כ-10.3 אלפי דירות ● תוכנית מחיר למשתכן הכניסה 5 ערים לרשימת שיאניות הבנייה, בהן אשקלון וראש-העין ● ההפתעה: פ"ת ונתניה, שכיכבו בעבר בצמרת הבנייה, נדחקו אחורה ● בדיקת "גלובס"

פרויקט רקנאטי בתל אביב / צילום: יח"צ

לוח הכפל הקשה של היזמים בתחום ההתחדשות העירונית

כמה דירות חדשות הגיוני לבנות בפרויקט של פינוי-בינוי? ● איפה זה כלכלי ואיפה לא? ● בדיקה שערך השמאי ליאור יוסף בדש חושפת מסקנות לא מעודדות

שרון זכות / צילום: אלון רון

שרון זכות ייפרד מרבד עם מענקים של עד 1.7 מיליון שקל 

החברה מבקשת מבעלי מניותיה לאשר את חבילת הפרישה למנכ"ל היוצא, שיחד עם עלות העסקתו השוטפת צפויה להצטבר בסיכום 2019 לכ-3.3 מיליון שקל

כידן דהרי וירון אדיב  / צילום: איל יצהר, גלובס

"הקונץ זה לקנות אדמה בזול": היזמים שמפסיקים לפזול הצידה

מאז רכשו את תנופורט לפני שנתיים וחצי, הבעלים החדשים ירון אדיב וכידן דהרי עסוקים בהשבחת נכסי החברה ● הם שקלו לרכוש את השליטה בבזק כי "הייתה הזדמנות עסקית", אך החליטו להישאר עם מה שהם יודעים לעשות – נדל"ן בארץ, בלי פזילות החוצה, לא לקנאביס ואפילו לא לנדל"ן בחו"ל

הכלכלנית זוכת פרס הנובל אסתר דופלו / צילום: Eloy Alonso, רויטרס

המחקר פורץ הדרך שהפך היום את אסתר דופלו לאישה השנייה אי פעם עם נובל בכלכלה

איך גורמים לילדים להתחסן יותר ומעודדים חקלאים להשתמש בשיטות חדשניות? דופלו, באנרג'י וקרמר יצאו לענות על השאלות האלה בניסויים מבוקרים בשטח, וחוללו מהפכה ● דופלו היא האישה השנייה בהיסטוריה שזכתה בנובל לכלכלה: "מקווה שההדגמה שנשים יכולות להצליח, תיתן השראה לאחרות"

יוזמה להפחתת קשיות פלסטיק חד פעמיות במסעדות ובתי קפה    / צילום: שני מוזס, גלובס

מזמינים שתייה קרה בבית קפה? אולי תקבלו אותה בלי קש

עמותת "מסעדנים חזקים ביחד" קוראת לבתי קפה ולמסעדות להפחית את השימוש בקשיות פלסטיק חד-פעמיות ע"י חלוקתן רק עפ"י בקשה או מעבר לחלופות מזהמות פחות ● עשרות בתי עסק ברחבי הארץ התגייסו למהלך - אך מה בנוגע לעלויות?

ח״כ אביגדור ליברמן, יו״ר ישראל ביתנו / צילום: טל שניידר

ליברמן: נשמח לשמוע שנתניהו מפרק את גוש הליכוד-חרדים

באשר לאמירות כאילו נתניהו מתעכב עם השבת המנדט לנשיא כי הוא מחכה לשמוע שליברמן מתנער מתמיכה בממשלת גנץ מבחוץ באמצעות הסיעה המשותפת, אמר ליברמן: "היחיד ששיתף פעולה לאורך שנים עם הח"כים הערבים, זה נתניהו"

הדור שמגיע לו הכול פוגש בשוק פיננסי שאין לו לתת / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

מה קורה כשהדור שמגיע לו הכל פוגש עולם פיננסי שאין לו מה לתת

ילידי שנות ה-70 המאוחרות ואילך נולדו לתקופה של צמיחה כלכלית ושינויים תעשייתיים וטכנולוגיים מרחיקי לכת ●  קל לזנוח את ההתייחסות למה עלול לקרות אם הצמיחה הזו תיעצר או אפילו רק תואט באופן משמעותי

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

נתניהו לא התקדם עם הרכבת הממשלה, אך מתכנן נסיעה ליפן

20 ימים חלפו מאז קיבל נתניהו את מלאכת הרכבת הממשלה, אך נראה כי המו"מ תקוע ● חדשות 12 פרסמו כי רה"מ שוקל נסיעה ליפן החל ממוצאי שבת

ג'יימי דיימון / צילום: רויטרס

הבנקים בארה"ב פתחו את עונת הדוחות ברגל ימין: ג'יי.פי מורגן וסיטיגרופ עקפו את התחזיות לרבעון השלישי

הכנסותיו של גי.פי מורגן הסתכמו ב-28.5 מיליארד דולר; בשורה התחתונה, הרווח למניה עלה ב-4.7% ל-2.45 דולר ברבעון השלישי ● סיטיגרופ היכה את תחזית הרווח וההכנסות, ומנגד גולדמן זאקס עמד בתחזית ההכנסות אך פספס את תחזית הרווח למניה ב-2 סנט

 סיגל רגב–רוזנברג/צילום: אורית פניני

"יש כרוניקה של מוות ידוע מראש, צריך להחליט - ארבע קופות חולים טובות או רק שתיים"

זמן קצר לאחר מינויה למנכ"לית קופת חולים מאוחדת, גילתה סיגל רגב-רוזנברג כי הגירעון השנתי זינק ב-2018 ל-440 מיליון ש' - הגבוה מאז הקמתה ● בראיון ל"גלובס" היא מדברת על התחרות, על ההתמודדות עם משרדי האוצר והבריאות וכיצד היא מתכוונת לייצב את הקופה ולהביא מבוטחים חדשים

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

נעילה שלילית בארה"ב; טראמפ הקפיץ את המכס על יבוא פלדה מטורקיה

הנפט נופל מעל ל-2% ● המסחר באירופה ננעל בירידות ● מזכיר האוצר האמריקאי סטיבן מנוצ'ין ציין כי הייתה התקדמות משמעותית במשא ומתן בשבוע האחרון, אך סין מקררת מעט את האופטימיות ● בורסת יפן בחופש

במרכז: גרג הגארטי ודניאל פדרסקי מקבלים את הפרס / צילום: AA Hotel and Hospitality Services

רשת פארק פלאזה של אלי פפושדו קיבלה פרס הערכה בבריטניה

פרס ההערכה "קבוצת המלונאות הגדולה בבריטניה" לשנת 2019-2020, שיש המכנים אותו כ"מישלן" של עולם המלונאות, הוענק בחודש שעבר לקבוצת פארק פלאזה הוטל

סניף של ארומה אספרסו בר / צילום: יחצ

תגובה אלרגית חריפה לטונה: שני אנשים אושפזו לאחר שאכלו בסניף ארומה ת"א

שני בני אדם שאכלו טונה בסניף ארומה ברחוב מנחם בגין טופלו במרכז הרפואי איכילוב ● אישה בת 41 במצב קשה מאוד לאחר שאיבדה את הכרתה והייתה במצב של שוק עמוק ● האדם השני הוא גבר בן 34 שהגיע לקבל טיפול בעקבות כאבי ראש ודפיקות לב מואצות ● המקרים דווחו למשרד הבריאות

הבורסה לני"ע בת"א. / צילום: תמר מצפי

הבורסה ננעלה בעליות: מדד ת"א 35 קפץ ב-1.2%, אנרג'יאן זינקה ב-9.6%

המדדים המובילים עלו בדומה לסנטימנט מעבר לים, ת"א 90 הוסיף 0.9% לערכו, מדד הבנקים טיפס ב-0.7% ● תמר פטרוליום דיווחה על חלוקת דיבידנד של 10 מיליון דולר ● טאואר זינקה ב-6.2%, לאומי עלתה ב-1.17%, בזק איבדה 2.5%, קנון זינקה ב-5.3%, מנורה קפצה ב-5.1%, אנלייט אנרגיה עלתה ב-3.7%

יצחק סוארי, יו"ר אלייד צילום: תמר מצפי

אקזיט המכוניות המשומשות: סוארי רוכש 51% מאוטודיל תמורת 100 מיליון שקל

צמד המייסדים, מאיר אוחיון ותומר דותן, ימשיכו לנהל את רשת הטרייד-אין גם לאחר מכירת החזקותיהם לידי אלייד, חברת ההשקעות שמוביל יצחק סוארי

שי נשר / צילום: יוסי כהן

פוצץ המו"מ בין עובדי הקולנוע והטלוויזיה לבין המפיקים

באקט טוענים כי ההסכם הקיים מגדיר את היחסים בין עובדי הארגון למפיקים כ"נותני שירות", אולם ההגדרה איננה תואמת את מהות יחסי העבודה ● מנגד, המפיקים טוענים: "אין כל רצף עבודה של עובדי התעשייה שמצדיק הפיכתם לשכירים"

נאום מלכת בריטניה אליזבת השנייה בפרלמנט / צילום: REUTERS/Toby Melville

"להבטיח את היציאה מהאיחוד האירופי ב-31 באוקטובר": שבוע ה"ברקזיט" המכריע של ג'ונסון נפתח בנאום המלכה בפרלמנט

מלכת בריטניה אליזבת השנייה הציגה היום את עיקרי המדיניות של הממשלה הבריטית ● "העדיפות העליונה של ממשלתי הייתה תמיד להבטיח את היציאה מהאיחוד האירופי ב-31 באוקטובר"