תל אביב / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
תוכנית 3,700 בצפון מערב תל-אביב-יפו, המשתרעת על פני כ-2,000 דונם ועתידה לכלול בניית כ-12 אלף יחידות דיור, כ-147 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, כ-68 אלף מ"ר שטחי מסחר וכן כ-60 אלף מ"ר שטחי מלונאות (כ-1,500 חדרי מלון) אושרה להפקדה בשנת 2015. מאז קודמו תוכניות לחמישה מתחמים וכעת הגיע שלב האיחוד והחלוקה של הזכויות השונות במתחם. רגע לפני שהתוכנית ממשיכה בהליכי האישור, כאשר מועד הגשת ההתנגדויות פג בימים האחרונים, מכתב שנשלח לעיריית תל-אביב-יפו לאחרונה מעלה טענה כי טבלאות האיזון של התוכניות המפורטות אינן עומדות בתקן הנדרש וכי מסיבה זו יש לבטל את הפקדתן.
מדובר במכתב ששלח רונן וגנר, שמאי מקרקעין ומשפטן ממשרד וגנר-כרובי, למרכזת ועדת המשנה לתכנון ובנייה תל-אביב אלה דוידוף וליועצת המשפטית לוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב עו"ד הראלה אברהם אוזן. במכתב מעלה וגנר את הטענה כי במסגרת הטבלאות שפורסמו לעיון הציבור מופיעים מקדמים שאינם ברי בדיקה: "כל אחת מהתוכניות כוללות 'נספח עקרונות שומה לטבלאות איזון והקצאה' ו'נספח טבלאות איזון והקצאה' הקובעים את אופן חלוקת הזכויות. תכלית ההקצאה בטבלאות האיזון הנה חלוקת ההון בין בעלי הזכויות. בחלוקה לא מאוזנת יש את המפסידים ויש את המרוויחים על חשבונם. תכלית בדיקת הציבור בתקופת ההפקדה הנה בחינה כלכלית של נכונות ההקצאה... התבקשתי על ידי מספר בעלי זכויות במקרקעין בתחום התוכניות המופקדות לבדוק את 'טבלאות האיזון'. בהתאם לממצאי בדיקתי 'טבלאות האיזון' אינן עומדות, לכאורה, הוראות תקן 15 'פרוט מזערי נדרש בטבלת הקצאה ואיזון הנערכת לתוכנית איחוד וחלוקה' של מועצת שמאי המקרקעין/משרד המשפטים". וגנר טוען במכתב כי בטבלה שני מקדמים, מקדם "אחר" א' ומקדם "אחר" ב' שאינם מוסברים: "הואיל ועמודות 'מקדמי המשנה' הוסתרו מעיני הציבור לא ניתן לדעת היכן הופעלו מקדמי יחס אלה ומה מהותם המסוימת... הואיל ו'בטבלאות האיזון' אין כל הסבר מהו מקדם 'אחר' והוסתרו העמודות המפרטות לגבי אלה מגרשים הופעל מקדם זה קיים חשש שהציבור יסבור שמדובר ב'מקדם השיקולים הזרים', דהיינו; כלי בלתי לגיטימי לחלוקת ההון באופן שרירותי ומכוון לכאורה".
"על מנת שהוועדה המחוזית היא שתדון בתוכנית"
כאמור, מלבד המכתב ששלח וגנר לוועדה המקומית, הוגשו גם התנגדויות מצד בעלי קרקע במתחם. חלק מההתנגדויות הוגשו על ידי עו"ד דוד בסון שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' המייצג מספר בעלי קרקעות. התנגדויות נוספות הוגשו על ידי עוה"ד יוסף גיא מוסרי ומורן חביב בשם 120 בעלי קרקע במתחם.
עו"ד בסון טוען בהתנגדות כי על הוועדה המחוזית לטפל בתוכנית המופקדת, תוך שתבטל את הפקדת הנוכחית של התוכנית ותפקיד את התוכנית אצלה מחדש. "התנגדות זו מועברת גם לוועדה המחוזית", כך נכתב בהתנגדות, "בין היתר בבקשה כי התוכנית נשוא ההתנגדות תיבדק היטב על ידי הוועדה המחוזית, על מנת שהוועדה המחוזית היא שתדון בתוכנית זאת ובהתנגדויות שהוגשו לה".
הסיבה לדברי עו"ד בסון: "מאחר שלעיריית תל-אביב זכויות במגרשים סחירים רובם בשלמות ומקצתם בחלקים היא מצויה, לכאורה, בניגוד עניינים מובנה ומסוים, בשל היותה בעלת עניין בתוצאות ההליך". בנוסף עו"ד בסון טוען כי התוכנית פורסמה להפקדה בחוסר שקיפות מכיוון שטבלאות ההקצאה הוצגו לציבור ללא שניתן לבדוק אותן באופן ראוי. לפיכך, דורש מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב לפרסם מחדש את התוכנית המופקדת עם טבלאות הקצאה ואיזון מלאות, מפורטות ומנומקות.
עו"ד בסון מסביר כי "טבלאות האיזון והחלוקה אמורות לאפשר לכל בעל קרקע לדעת מה יהיה יעוד הקרקע בחלקה שבבעלותו ומי יהיו שותפיו ומה יהיה המתחם שאליו תשויך הקרקע. לא כל בעל קרקע יקבל זכות לדירת מגורים, אלא יש בעלי קרקע שיקבלו זכויות לפי אותו שווי יחסי, אבל ביעודים שונים. לפיכך קיימת חשיבות רבה לשקיפות המידע על בסיסו חולקו הזכויות בטבלאות".
עוד טענות שעולות בהתנגדויות הן שלא ניתן מקדם "נוף לים" המבטא את שווי הדירות המצויות בחזית ראשונה לחוף הים. עוה"ד גיא-מוסרי וחביב טוענים בהקשר זה בהתנגדות כי "נתנו מקדמי שווי מוטעים שגורמים לפגיעה מהותית בבעלים כי קבעו שמי שנמצא בקו ראשון לים ומי שנמצא מטר אחד מערב מאבן גבירול מקבלים את אותם זכויות למרות שהזכויות שלהם מבחינה כלכלית שונות בכרבע מיליון שקל ליחידה".
"נעשתה עבודה שמאית המשקפת את כל המחויב על פי חוק"
מעיריית תל-אביב נמסר בתגובה כי "בניגוד לנטען, במסגרת הכנת התוכנית נעשתה עבודה שמאית המשקפת את כל המחויב על פי חוק ועל פי כל הקריטריונים המקובלים. כמו כן, בנספח עקרונות השומה לחמש התוכניות המפורטות, נכלל פירוט של מקדמי השמאים ששימשו לצורך הפירוט לכל מגרש ולשמירת השווי היחסי של זכויות כל אחד מהבעלים. אין העירייה סבורה שכעת, עם סיום תקופת שלושה חודשי ההפקדה, קיימת סיבה שתוביל לביטול ההפקדה ולפגיעה בבעלים הרבים אשר ממתינים לסיום הליכי אישור התוכניות. נוסיף, שהתנגדויות פרטניות ומנומקות יזכו למלוא ההתייחסות והמענה במסגרת הדיונים בוועדה המקומית".