דירות למכירה בת"א / צילום שלומי יוסף
אתר מידרג (midrag.co.il), המוכר לציבור בעיקר כאתר שבו מדורגים בעלי מקצוע מתחום הצווארון הכחול, נכנס גם לתחומי הנדל"ן והחל לדרג יועצי משכנתאות, שמאי מקרקעין, מתווכים ועוד. לפני כשנה פרסמתי כאן סקר של האתר, שכלל 120 בעלי מקצוע בתחום הזה - 50 מתווכים, 40 יועצי משכנתאות ו-30 שמאי מקרקעין, וחזה את מגמת בלימת הבחירים בצורה די מדויקת. בזמנו, 46% מבעלי המקצוע בתחום הנדל"ן חשבו שהמחירים יקפאו, 38% חשבו שהם ימשיכו לעלות ו-16% חשבו שהם ירדו. כלומר, לפני שנה חשבו 62% מקרב בעלי המקצוע שאין לצפות לעליית מחירים, וזה אכן מה שקרה בשטח בשנה החולפת: בלימת מחירים ואף סימנים בולטים לירידתם.
אמנם סקר הוא רק סקר ולא תמיד הוא משקף את המציאות, אבל לסקר של מידרג יש יתרון - הוא מביא את הקולות מהשטח - קולות של פעילים בשוק הנדל"ן, אלה שמתפרנסים מהענף, דוגמת מתווכים שחשים את הדופק של השוק מדי יום, שמאי מקרקעין ויועצי משכנתאות. ברור שלכולם בשוק הזה יש אינטרס, אין טבעי מכך - כל אחד מעוניין להרוויח כמה שיותר בתחומו, אבל הסקר מספק תמונה רחבה דייה, גם אחרי שמנטרלים את ההטיות והאינטרסים הטבעיים.
נוחם אוחנה, מנהל האתר, הוא מאמין גדול בקולות האלה מהשטח. "אחרי 15 שנה בתחום הדירוג, אני יודע שחוכמת ההמונים עובדת ולכן אני מאוד מאמין בחוות-דעת אותנטיות מהשטח", הוא אומר. "עם כל הכבוד למדדים שמגיעים באיחור, מי שיודע מה באמת קורה כרגע בשטח הם אנשי המקצוע שחווים את השוק יום-יום. כאשר הוצאנו את סקר הנדל"ן לראשונה לאוויר, לפני שנה, 120 אנשי המקצוע ששאלנו היו בין הראשונים לזהות נכון את המגמה, שהתבררה לאורך השנה כעובדה. בקיצור, חוכמת ההמונים עובדת שוב".
אני מסכים עם אוחנה לחלוטין בעניין המדדים הרשמיים של מכוני המחקר השונים, ובראשם הלמ"ס. בדרך כלל הסטטיסטיקה, ויש לכך תימוכין, מפגרת בכמה חודשים אחרי מה שקורה בשטח בתחומים הכלכליים. ובכלל, כיוון שתחום הדיור הוא כה מורכב ומושפע משפע של גורמים (ריבית, מיסוי, היצע וביקוש ועוד), ונמדד במגוון רחב של מדדים (מדדי דיור, התחלות בנייה, גמר בנייה ועוד), יש חשיבות לעוד כלי, כמו סקר בעלי מקצוע, כדי לקבל אינדיקציות נוספות על מה שקורה באמת בשוק הדיור.
הסקר שביצע האתר השנה כלל 154 בעלי מקצוע: 78 מתווכים, 43 יועצי משכנתאות ו-33 שמאי מקרקעין. מהסקר עולה בבירור שהנטייה לבלימת מחירים ולירידת מחירים בשוק הדיור התחזקה: כ-43% סבורים שהמחירים ימשיכו לקפוא, כ-27% מאמינים שהמחירים ירדו (עלייה מהסקר הקודם) וכ-30% סבורים שהמחירים יחזרו לעלות (ירידה מהסקר הקודם). השורה התחתונה: 70% מבעלי המקצוע בשוק הנדל"ן סבורים שהמחירים יקפאו ואף ירדו. מדובר בעלייה לעומת הסקר הקודם, מה שמחזק את המגמה הנוכחית בשוק הדיור. חשוב לציין שהדומיננטיות של המתווכים בהרכב הסקר הייתה עלולה להטות אותו "לטובת" עליות בשוק הדיור, כי המתווכים הם מתפרנסים ישירות מכך ולכן יש להם אינטרס טבעי בהמשך העליות.
בנוגע ל"מחיר למשתכן", על פי הסקר הדעות חלוקות לגבי מידת ההשפעה של התוכנית ומשקפות את הדיון הציבורי על מידת יעילותה. כ-49% סבורים שהתוכנית השפיעה במידה רבה מאוד עד בינונית על מחירי הדיור ואילו 49% האחרים סבורים שהתוכנית השפיעה במידה מועטה או לא השפיעה כלל. 2% הנותרים השיבו שהם לא יודעים.
הנה כמה ציטוטים מעניינים מהתשובות של אנשי הנדל"ן בסקר:
איתי מרדיקס, יועץ משכנתאות: "שילוב של תשואה נמוכה, ומס רכישה ושטח, גורם למשקיעים בשוק הנדל"ן לשבת כרגע על הגדר. הרוכשים כרגע יכולים להכתיב את המשא ומתן והמוכרים מתפשרים קצת יותר במחיר הנכס. נכון לשנה הנוכחית, מגיעים אליי הרבה יותר לקוחות משנים קודמות, שעומדים בפני רכישת נכס ועדיין לא הצליחו למכור את הנכס שלהם. ומה הייתי מציע לקרוב משפחה? אם הוא משפר דיור או קונה דירה ראשונה למגורים, שילך וירכוש. אם הוא מעוניין לקנות נכס להשקעה, שיהיה סבלני. חלק מהמוכרים בלחץ, וניתן לרכוש נכסים גם בפער של 5%-10% מתחת למחיר השוק. בטווח של 5 השנים הקרובות, אני לא צופה צניחת מחירים - המחירים יישארו בטווח של פלוס או מינוס 5%-10% ולא מעבר".
מתווך דירות באזור פתח-תקווה וראש-העין: "השוק במצב די קפוא. הן המוכרים והן הקונים די פסיביים, ועסקאות מתקיימות בדרך כלל בנסיבות של מימושים או אילוצים. מספר העסקאות נמוך מאוד, ומבחינת מחירים נכון לשנה האחרונה מדובר בירידות של אחוזים בודדים. בניתוח יותר מעמיק, על דירות קטנות של עד 3 חדרים יש ביקוש עם לחץ מלמטה, קרי עליות מחירים קלות. באזורים מסוימים גם על דירות 3.5 חדרים יש ביקושים עם עליות. בדירות גדולות יותר השוק קפוא עם ירידות קלות מאוד. ניתוח זה נכון לאזור ההתמחות שלי".
יערה ליפקיס, שמאית מקרקעין: "קיימת אי-ודאות מאוד גדולה בשוק, יש פרסומים על ירידה במחירים ונראה לי שמחיר למשתכן לא הניבה את התוצאות הרצויות. לדעתי המגמה כיום מבטאת אפקט פסיכולוגי לטווח קצר, בעיקר עקב חוסר הוודאות כיום בשוק הנדל"ן. עם זאת, יש ירידה בהתחלות הבנייה, כלומר ההיצע קטן. במובן הפשוט ביותר, בטווח הארוך המחירים יעלו. כדי להוריד את מחירי הנדל"ן באופן משמעותי נדרש להגדיל את ההיצע, 'לשחרר' לשוק קרקעות מדינה לבנייה במחיר נמוך יותר מהמוצע כיום, להפחית את הרגולציה, לסייע ליזמים לבנות, לתמוך ברשויות מקומיות (תשתיות, מוסדות ציבור וחינוך וכיו"ב) כדי שיעודדו התחדשות עירונית בתחומם וליצור תוכנית מערכתית כוללת להקמת יישובים חדשים בזמן בנייה קצר, כמו שבוצע בזמנו בשנות התשעים".
לפי החגיגות של האינטרסנטים בשוק הנדל"ן סביב מדד מארס-אפריל, ולפי חלק מהכותרות על חזרה כביכול למגמת עליות, ניתן היה לחשוב שמדובר במדד חיובי בצורה קיצונית. אז לפני שפותחים את בקבוקי השמפניה, אולי כדאי להזכיר שהמדד הכללי האחרון עמד על 0%, והמדד המחוזי הצביע על שלושה חודשים רצופים של ירידות במחוז ת"א, למי שחושב שמחירי הדירות בת"א חסינים לנצח נצחים. אולי כדאי להזכיר גם שרק לפני שנה לעגו לכל מי שחשב שהמחירים נבלמים והמציאות טפחה על פניהם.
ול"חגיגות" סביב הירידה בהתחלות הבנייה: אכן, התחלות הבנייה הן אינדיקטור שלילי, אבל צריך להבהיר את הסיפור של הנתון הזה וההיסטוריה שלו. אכן, יש ירידה אבל לבטח לא בשיעורים שעליהם הצביע הלמ"ס. מצורפת כאן טבלה המסכמת את הפער בהתחלות הבנייה בין הפרסום הקודם של הלמ"ס (מארס 2018) לבין הפרסום הנוכחי. אפשר לראות כאן דבר מדהים: בפרסום הנוכחי עודכן כלפי מעלה נתון הרבעון השלישי של 2016 ב-5.5%! העדכון הוא אפילו לא לעומת הפרסום הראשוני של הרבעון השלישי ב-2016, אלא לעומת פרסום מלפני שלושה חודשים.
נלך הלאה עם הטבלה ונתמקד ברבעון הראשון לפני שנתיים: הפער בין שני הפרסומים האחרונים היה שולי ועמד על 0.6, אבל אם נחזור ל"קריאה הראשונה" של הנתון הזה, ביוני 2016, נראה שהוא עמד אז על 11,812 התחלות בנייה. בפרסום שהוציאה אתמול (ד') הלמ"ס, הנתון היה 13,563 - פער משמעותי של 15%(!). המסקנה היא שהחגיגות מוקדמות מאוד, ושוב, זו הוכחה שהסטטיסטיקה מפגרת בכמה חודשים (ואף שנים במקרה הזה). לכן החגיגה השבוע על ירידה של 15% בין הרבעון הראשון של 2018 לרבעון הקודם לו אכן אמיתית. כמובן, כל האינטרסנטים "שכחו" לציין שהרמה שנרשמה ברבעון הראשון אשתקד הייתה חריגה במיוחד, כנראה על רקע הבשלת פרויקטים של "מחיר למשתכן", ולכן ההשוואות הרבעוניות השנתיות מעוותות. בקיצור, תפסיקו לשחק עם המספרים בהתאם לאינטרס. נתוני אמת ועובדות, במיוחד בשוק הדיור, אינם אופציה, הם חייבים להיות נכס בסיס בשיח הציבורי.
2%, זו הרמה של הריבית בארה"ב לאחר העלאתה בשבוע שעבר. בישראל לא תהיה ברירה אלא להצטרף למגמה, במיוחד לאור העובדה שיש סימנים ראשוניים לאינפלציה. השחקנים בשוק לא הפנימו עדיין שעידן הכסף הזול קרב לקצו. זה הגורם הכי משפיע בשוק הנדל"ן, וכמו שהוא השפיע בסחרור המחירים, הוא גם ישפיע לצד השני.