גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סקר: 70% משוק הנדל"ן חושבים שמחירי הדירות יקפאו או ירדו

אמנם סקר הוא רק סקר ולא תמיד הוא משקף את המציאות, אבל לסקר של מידרג יש יתרון - הוא מביא את הקולות מהשטח - קולות של פעילים בשוק הנדל"ן, אלה שמתפרנסים מהענף, דוגמת מתווכים שחשים את הדופק של השוק מדי יום, שמאי מקרקעין ויועצי משכנתאות

דירות למכירה בת"א / צילום  שלומי יוסף
דירות למכירה בת"א / צילום שלומי יוסף

אתר מידרג (midrag.co.il), המוכר לציבור בעיקר כאתר שבו מדורגים בעלי מקצוע מתחום הצווארון הכחול, נכנס גם לתחומי הנדל"ן והחל לדרג יועצי משכנתאות, שמאי מקרקעין, מתווכים ועוד. לפני כשנה פרסמתי כאן סקר של האתר, שכלל 120 בעלי מקצוע בתחום הזה - 50 מתווכים, 40 יועצי משכנתאות ו-30 שמאי מקרקעין, וחזה את מגמת בלימת הבחירים בצורה די מדויקת. בזמנו, 46% מבעלי המקצוע בתחום הנדל"ן חשבו שהמחירים יקפאו, 38% חשבו שהם ימשיכו לעלות ו-16% חשבו שהם ירדו. כלומר, לפני שנה חשבו 62% מקרב בעלי המקצוע שאין לצפות לעליית מחירים, וזה אכן מה שקרה בשטח בשנה החולפת: בלימת מחירים ואף סימנים בולטים לירידתם.

אמנם סקר הוא רק סקר ולא תמיד הוא משקף את המציאות, אבל לסקר של מידרג יש יתרון - הוא מביא את הקולות מהשטח - קולות של פעילים בשוק הנדל"ן, אלה שמתפרנסים מהענף, דוגמת מתווכים שחשים את הדופק של השוק מדי יום, שמאי מקרקעין ויועצי משכנתאות. ברור שלכולם בשוק הזה יש אינטרס, אין טבעי מכך - כל אחד מעוניין להרוויח כמה שיותר בתחומו, אבל הסקר מספק תמונה רחבה דייה, גם אחרי שמנטרלים את ההטיות והאינטרסים הטבעיים.

נוחם אוחנה, מנהל האתר, הוא מאמין גדול בקולות האלה מהשטח. "אחרי 15 שנה בתחום הדירוג, אני יודע שחוכמת ההמונים עובדת ולכן אני מאוד מאמין בחוות-דעת אותנטיות מהשטח", הוא אומר. "עם כל הכבוד למדדים שמגיעים באיחור, מי שיודע מה באמת קורה כרגע בשטח הם אנשי המקצוע שחווים את השוק יום-יום. כאשר הוצאנו את סקר הנדל"ן לראשונה לאוויר, לפני שנה, 120 אנשי המקצוע ששאלנו היו בין הראשונים לזהות נכון את המגמה, שהתבררה לאורך השנה כעובדה. בקיצור, חוכמת ההמונים עובדת שוב".

אני מסכים עם אוחנה לחלוטין בעניין המדדים הרשמיים של מכוני המחקר השונים, ובראשם הלמ"ס. בדרך כלל הסטטיסטיקה, ויש לכך תימוכין, מפגרת בכמה חודשים אחרי מה שקורה בשטח בתחומים הכלכליים. ובכלל, כיוון שתחום הדיור הוא כה מורכב ומושפע משפע של גורמים (ריבית, מיסוי, היצע וביקוש ועוד), ונמדד במגוון רחב של מדדים (מדדי דיור, התחלות בנייה, גמר בנייה ועוד), יש חשיבות לעוד כלי, כמו סקר בעלי מקצוע, כדי לקבל אינדיקציות נוספות על מה שקורה באמת בשוק הדיור.

הסקר שביצע האתר השנה כלל 154 בעלי מקצוע: 78 מתווכים, 43 יועצי משכנתאות ו-33 שמאי מקרקעין. מהסקר עולה בבירור שהנטייה לבלימת מחירים ולירידת מחירים בשוק הדיור התחזקה: כ-43% סבורים שהמחירים ימשיכו לקפוא, כ-27% מאמינים שהמחירים ירדו (עלייה מהסקר הקודם) וכ-30% סבורים שהמחירים יחזרו לעלות (ירידה מהסקר הקודם). השורה התחתונה: 70% מבעלי המקצוע בשוק הנדל"ן סבורים שהמחירים יקפאו ואף ירדו. מדובר בעלייה לעומת הסקר הקודם, מה שמחזק את המגמה הנוכחית בשוק הדיור. חשוב לציין שהדומיננטיות של המתווכים בהרכב הסקר הייתה עלולה להטות אותו "לטובת" עליות בשוק הדיור, כי המתווכים הם מתפרנסים ישירות מכך ולכן יש להם אינטרס טבעי בהמשך העליות.

בנוגע ל"מחיר למשתכן", על פי הסקר הדעות חלוקות לגבי מידת ההשפעה של התוכנית ומשקפות את הדיון הציבורי על מידת יעילותה. כ-49% סבורים שהתוכנית השפיעה במידה רבה מאוד עד בינונית על מחירי הדיור ואילו 49% האחרים סבורים שהתוכנית השפיעה במידה מועטה או לא השפיעה כלל. 2% הנותרים השיבו שהם לא יודעים.

הנה כמה ציטוטים מעניינים מהתשובות של אנשי הנדל"ן בסקר:

איתי מרדיקס, יועץ משכנתאות: "שילוב של תשואה נמוכה, ומס רכישה ושטח, גורם למשקיעים בשוק הנדל"ן לשבת כרגע על הגדר. הרוכשים כרגע יכולים להכתיב את המשא ומתן והמוכרים מתפשרים קצת יותר במחיר הנכס. נכון לשנה הנוכחית, מגיעים אליי הרבה יותר לקוחות משנים קודמות, שעומדים בפני רכישת נכס ועדיין לא הצליחו למכור את הנכס שלהם. ומה הייתי מציע לקרוב משפחה? אם הוא משפר דיור או קונה דירה ראשונה למגורים, שילך וירכוש. אם הוא מעוניין לקנות נכס להשקעה, שיהיה סבלני. חלק מהמוכרים בלחץ, וניתן לרכוש נכסים גם בפער של 5%-10% מתחת למחיר השוק. בטווח של 5 השנים הקרובות, אני לא צופה צניחת מחירים - המחירים יישארו בטווח של פלוס או מינוס 5%-10% ולא מעבר".

מתווך דירות באזור פתח-תקווה וראש-העין: "השוק במצב די קפוא. הן המוכרים והן הקונים די פסיביים, ועסקאות מתקיימות בדרך כלל בנסיבות של מימושים או אילוצים. מספר העסקאות נמוך מאוד, ומבחינת מחירים נכון לשנה האחרונה מדובר בירידות של אחוזים בודדים. בניתוח יותר מעמיק, על דירות קטנות של עד 3 חדרים יש ביקוש עם לחץ מלמטה, קרי עליות מחירים קלות. באזורים מסוימים גם על דירות 3.5 חדרים יש ביקושים עם עליות. בדירות גדולות יותר השוק קפוא עם ירידות קלות מאוד. ניתוח זה נכון לאזור ההתמחות שלי".

יערה ליפקיס, שמאית מקרקעין: "קיימת אי-ודאות מאוד גדולה בשוק, יש פרסומים על ירידה במחירים ונראה לי שמחיר למשתכן לא הניבה את התוצאות הרצויות. לדעתי המגמה כיום מבטאת אפקט פסיכולוגי לטווח קצר, בעיקר עקב חוסר הוודאות כיום בשוק הנדל"ן. עם זאת, יש ירידה בהתחלות הבנייה, כלומר ההיצע קטן. במובן הפשוט ביותר, בטווח הארוך המחירים יעלו. כדי להוריד את מחירי הנדל"ן באופן משמעותי נדרש להגדיל את ההיצע, 'לשחרר' לשוק קרקעות מדינה לבנייה במחיר נמוך יותר מהמוצע כיום, להפחית את הרגולציה, לסייע ליזמים לבנות, לתמוך ברשויות מקומיות (תשתיות, מוסדות ציבור וחינוך וכיו"ב) כדי שיעודדו התחדשות עירונית בתחומם וליצור תוכנית מערכתית כוללת להקמת יישובים חדשים בזמן בנייה קצר, כמו שבוצע בזמנו בשנות התשעים".

לפי החגיגות של האינטרסנטים בשוק הנדל"ן סביב מדד מארס-אפריל, ולפי חלק מהכותרות על חזרה כביכול למגמת עליות, ניתן היה לחשוב שמדובר במדד חיובי בצורה קיצונית. אז לפני שפותחים את בקבוקי השמפניה, אולי כדאי להזכיר שהמדד הכללי האחרון עמד על 0%, והמדד המחוזי הצביע על שלושה חודשים רצופים של ירידות במחוז ת"א, למי שחושב שמחירי הדירות בת"א חסינים לנצח נצחים. אולי כדאי להזכיר גם שרק לפני שנה לעגו לכל מי שחשב שהמחירים נבלמים והמציאות טפחה על פניהם.

ול"חגיגות" סביב הירידה בהתחלות הבנייה: אכן, התחלות הבנייה הן אינדיקטור שלילי, אבל צריך להבהיר את הסיפור של הנתון הזה וההיסטוריה שלו. אכן, יש ירידה אבל לבטח לא בשיעורים שעליהם הצביע הלמ"ס. מצורפת כאן טבלה המסכמת את הפער בהתחלות הבנייה בין הפרסום הקודם של הלמ"ס (מארס 2018) לבין הפרסום הנוכחי. אפשר לראות כאן דבר מדהים: בפרסום הנוכחי עודכן כלפי מעלה נתון הרבעון השלישי של 2016 ב-5.5%! העדכון הוא אפילו לא לעומת הפרסום הראשוני של הרבעון השלישי ב-2016, אלא לעומת פרסום מלפני שלושה חודשים.

נלך הלאה עם הטבלה ונתמקד ברבעון הראשון לפני שנתיים: הפער בין שני הפרסומים האחרונים היה שולי ועמד על 0.6, אבל אם נחזור ל"קריאה הראשונה" של הנתון הזה, ביוני 2016, נראה שהוא עמד אז על 11,812 התחלות בנייה. בפרסום שהוציאה אתמול (ד') הלמ"ס, הנתון היה 13,563 - פער משמעותי של 15%(!). המסקנה היא שהחגיגות מוקדמות מאוד, ושוב, זו הוכחה שהסטטיסטיקה מפגרת בכמה חודשים (ואף שנים במקרה הזה). לכן החגיגה השבוע על ירידה של 15% בין הרבעון הראשון של 2018 לרבעון הקודם לו אכן אמיתית. כמובן, כל האינטרסנטים "שכחו" לציין שהרמה שנרשמה ברבעון הראשון אשתקד הייתה חריגה במיוחד, כנראה על רקע הבשלת פרויקטים של "מחיר למשתכן", ולכן ההשוואות הרבעוניות השנתיות מעוותות. בקיצור, תפסיקו לשחק עם המספרים בהתאם לאינטרס. נתוני אמת ועובדות, במיוחד בשוק הדיור, אינם אופציה, הם חייבים להיות נכס בסיס בשיח הציבורי.

2%, זו הרמה של הריבית בארה"ב לאחר העלאתה בשבוע שעבר. בישראל לא תהיה ברירה אלא להצטרף למגמה, במיוחד לאור העובדה שיש סימנים ראשוניים לאינפלציה. השחקנים בשוק לא הפנימו עדיין שעידן הכסף הזול קרב לקצו. זה הגורם הכי משפיע בשוק הנדל"ן, וכמו שהוא השפיע בסחרור המחירים, הוא גם ישפיע לצד השני.

עוד כתבות

צילום: יונתן בלום

דעה: כריך של רִיק

מה בין יום השואה ליום הפרטיות מלבד סמיכות מקרית על לוח השנה? ● דעה

צילום האלבום / צילום: צחי אלגיא

זמנך גָּבַר: איך נשמע האלבום החדש של אהוד בנאי?

באלבום "הולך ומתקרב" אהוד בנאי מלכד את זהויותיו המוזיקליות, מתכתב עם יצירתו וממשיך להתפתח ולהשתבח

הרשי פרידמן / צילום: תמר מצפי

אזורים ריט בדרך לבורסה: ביקושים של 285 מיליון שקל ממוסדיים

בהודעה לבורסה אמש עדכנה אזורים כי היא תשקיע כ-260 מיליון שקל בהון של אזורים ריט, שתונפק לפי שווי חברה של כ-220 מיליון שקל

עמנואל מקרון בביקורו בישראל / צילום: Atef Safadi, רויטרס

מקרון גער בשוטרים הישראלים; בצרפת מבקרים אותו על חוסר תכנון

נשיא צרפת גער בשוטרים הישראלים שרצו ללוות אותו לתוך כנסיית סנטה אנה בירושלים ● התקרית סוקרה בהרחבה בתקשורת הצרפתית, שביקרה את הנשיא על החלטתו "לצאת לטיול מאולתר" בעיר העתיקה

דיוויד סולומון. /צילום: רויטרס - Lucy Nicholson

אין נשים, אין הנפקה: ההכרזה המפתיעה של מנכ"ל גולדמן זאקס

מנכ"ל הבנק, דיוויד סולומון, מציג: כך נפעל להגברת השוויון והמגוון בחברה וקידום אג'נדות חברתיות

7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע - “רובע החדשנות” בב”ש / צילום: HQ אדריכלים

בחיפה ובב"ש מפנטזים על חדשנות ועסקת ענק לשפיר. כותרות הנדל"ן

בחיפה הציגו השבוע את תוכנית הענק "עמק החדשנות", ובבאר שבע הציגו את "רובע החדשנות", האם יימצאו תקציבים תואמים? שפיר ואוריין ניצחו ארבע קבוצות חזקות וייבנו את מרכזי הלוגיסטיקה העצומים של צה"ל ● ומחיר למשתכן יצאה לדרך בפעם העשירית

יעל טרויכין / צילום: יונתן בלום

"חייבים למצוא דרכים חדשות להתגונן מפני האקרים. אין פתרון קסם שיכול להרוג מכשפות ומפלצות בבת אחת"

יעל טרויכין, שמכהנת כמנכ"לית חברת סייבר כבר בגיל 26, מספרת ל"ליידי גלובס" איך היא מתאמנת 30 פעם לפני פיטורי עובד, מתי שווה לצאת עם כפיף לדרינק כדי לבנות אמון, וכן, גם על הפחד לאכזב וליפול

עבדאללה מלך ירדן / צילום: רויטרס

הסכנה המרחפת: אובדן הסכם השלום עם ירדן | פרשנות

ההשלכות של תכנית סיפוח או החלת ריבונות על משבצות שטח חלקיות או כל הסדר המשנה באופן מהותי את הריבונות החוקית באיזורי מזרח ישראל - יכולות להיות כבדות מאוד, עלינו, כל הישראלים

בייג'ינג, סין / צילום: Jason Lee, רויטרס

מעמיקות הירידות בוול סטריט בעקבות דיווח על מקרה שני בארה"ב של הידבקות בווירוס קורונה הקטלני

ארגון הבריאות העולמי מסר היום שהתפשטות וירוס הקורונה עדיין לא מהווה "מצב חירום עולמי" ● למרות זאת נגיף הקורונה מתפשט בסין במהירות, ועל פי דיווחים רשמיים במדינה מניין המתים עומד כבר על 26 ● אינטל היכתה את התחזיות והמניה מזנקת בכ-8.3%

נתניהו וריבלין בעת הצילום המשותף של המנהיגים שהשתתפו בארוחת הערב בבית הנשיא / צילום: רויטרס, POOL

פרשנות: החמימות שגילו מנהיגי העולם לא הפשירה את יחסי נתניהו-ריבלין

בערב קר רשמה ישראל הישג דיפלומטי כשהצליחה לכנס בבית הנשיא רשימה נכבדה של מנהיגים בינלאומיים ● בערב כזה אי אפשר להכחיש את כישרונו המוכח של נתניהו לדיפלומטיה בינלאומית ● למרות ההצלחה, הנוכחים בארוחה היו צריכים לגלות דיפלומטיה ביחסים עם הנשיא ורה"מ ● פרשנות

בניין אינטל / צילום : צילום: Reuters, Ronen Zvulun

אינטל עקפה את תחזיות ההכנסות והרווח ברבעון: המניה קופצת במסחר המאוחר

פעילות השבבים לחוות השרתים דחפה את אינטל להכנסות של 20 מיליארד דולר - כמיליארד דולר מעל לתחזיות האנליסטים ● ההכנסות הרבעוניות משקפות צמיחה של 8% לעומת הרבעון המקביל, הרווח הנקי עלה ב-1% • מובילאיי סיימה את 2019 עם הכנסות של 879 מיליארד דולר וצמיחה של 26%

הטרדה מינית. / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

אחריות המעסיק: המעסיק מחויב לטפל תוך שבעה ימים בתלונה על הטרדה מינית

מעסיק שתחתיו יותר מ-25 עובדים מחויב לקבוע תקנון שבו יובאו עיקרי הוראות החוק בדבר הטרדה מינית ויפורטו בו דרכי הגשת תלונות

לוגו GETT גט טקסי

רווח תפעולי? ל-Gett יש דרך מעניינת להסתכל על המציאות

חברת Gett (גט) הודיעה שהיא עברה לרווחיות תפעולית, אבל מה מסתתר באותיות הקטנות?

37 אלף נשים בישראל דיווחו על הטרדה במקום העבודה בתוך שנה / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

הגיע הזמן לחשוף את שמות החברות שבוצעו בהן הטרדות מיניות

37 אלף נשים בישראל דיווחו על הטרדה במקום העבודה בתוך שנה ● החברות מצידן מצליחות בחסות בית המשפט למנוע את חשיפתן לאורך ההליכים המשפטיים, בטענה לפגיעה במוניטין - ומשמרות תדמית נקייה ●  "גלובס" מוביל את המאבק לחשיפת החברות המטרידות וליצירת מקומות עבודה נקיים ובטוחים יותר

משה כחלון/ צילום:  איל יצהר

האם כחלון היה שר אוצר גרוע, או היחיד שראה את האזרחים באמת?

הבטחות הבחירות שלו - להוריד את מחיר הנדל"ן ולהילחם בבנקים לא ממש התגשמו, היחסים העכורים עם פקידי המשרד העיבו על הדרך והחברות עם הטייקון קובי מימון ריסקה את התדמית החברתית שביקש ליצור לעצמו ● האזינו לפודקאסט הצוללת

הדס שטייף/  צילום: שלומי יוסף

חומרי החקירה שדולפים בפרשת אפי נוה: מהתקופה שהיו אצל שותפה של הדס שטייף

בדיקת "גלובס" מגלה כי מדובר בחומרים שהופקו מהמכשירים הניידים של נווה בין התאריכים 19 לדצמבר 2018 ל-23 לדצמבר 2018 ● החומרים תויקו לתיקיות עם שמות לפי נושאים ואישים חשובים, לרבות שופטים, והועברו להתקן נייד

נוא ג'השאן / צילום: איל יצהר

"בישראל העסקת מיעוטים מכוונת רק לבעלי מוגבלויות, וחבל"

פורטפוליו עם נוא ג'השאן בטשון, מנכ"לית קו אימפקט, ארגון המתמקד בתעסוקת עובדים ערבים במגזר העסקי הפרטי ● על הילדות בבית שוויוני, על השאיפות ועל הקושי למצוא עבודה או אפילו התמחות רק בגלל ההשתייכות המגזרית

ארז נץ / צילום: כפיר זיו

ארז נץ עזב נוחות וכסף בשביל הרוקנרול

ארז נץ, כבר בן 62 ובלי קוקו, סוגר מעגל עם שלום חנוך כגיטריסט שלו, מופיע בעולם עם "אינפקטד משרום", ובארץ במופע שורשים, וגם מספיק להיות מורה לגיטרה נחשק

יו"ר כחול לבן, בני גנץ / צילום: דוברות כחול לבן, יח"צ

כחול לבן: עדיין לא החלטנו אם להיענות להזמנת הבית הלבן

בהודעת הבית הלבן אתמול נכתב ששני הצדדים כבר הסכימו לבוא, אולם בכחול לבן הבינו היום שמדובר בהפקה שנועדה לשרת את נתניהו וחוששים ממופע ראווה גדול למען ראש הממשלה המכהן אשר יציג את בני גנץ ככינור שני

נועה קירל בקמפיין החדש של ביטוח ישיר  / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ביטוח ישיר

סקר הפרסומות: 9 מיליון הכי אהובה, ביטוח ישיר הכי זכורה

הקמפיין ל-yes באמצעות אדלר חומסקי הוא המושקע ביותר השבוע עם היקף השקעה של כ-751 אלף שקל