משרדים הסמוכים בכפר ביל"ו / צילום: איל יצהר
לא בכל יום מזדמן לראות פערי שומות גבוהים כל כך בנכסים דומים כל כך - שמבליטים את האבסורד בדוחות שמפיקים שמאי המקרקעין. על אחת כמה וכמה כשמדובר באותו שמאי, שקובע את גובה השומה לתשלום עבור המדינה - רשות מקרקעי ישראל, בעלת הקרקע.
להבדיל מעשרות מקרים אחרים שבהם יכולה הייתה המדינה להסביר שמדובר ביישוב שונה, ברחובות אחרים, במרחק מהכביש ועוד ועוד, פערי השומות באותו רחוב ובאותו מושב אילצו בסופו של דבר את רשות מקרקעי ישראל לרדת מהעץ, ולהתיישר על השומה הנמוכה.
דמי שימוש למדינה
בכפר ביל"ו יש מעט יותר מ-200 יחידות דיור רשמיות: 102 הן נחלות חקלאיות הרשומות באגודה החקלאית ועוד 107 יחידות בשיכון הבנים. שטח המושב הוותיק נחתך לשניים על ידי כביש 40, כך שחלקו הצפוני (ביל"ו א') גובל בעיר רחובות וחלקו הדרומי (ביל"ו ב') גובל בשטח מועצה מקומית קרית עקרון.
שלוש שומות התבצעו בבקשה להסבת מבני משק למשרדים באותו רחוב, מרחק עשרות מטרים זה מזה, בכפר ביל"ו ב'. בגין השימוש החדש נדרש מגיש הבקשה לשלם דמי שימוש לרשות מקרקעי ישראל, לפי שומה שקובע שמאי שמגיע למקום.
לפי שומה שהוציא השמאי אורן שמני באוגוסט 2016, ביחס לקרקע בשטח של 98.14 מ"ר המבקשת לקבל אישור לשימוש למשרדים, נקבע אומדן שווי מרכיב הקרקע בסך 167.3 אלף שקל - 1,705 שקל למ"ר.
בעל הנחלה אינו יכול כמובן למכור את המשרד הלאה, אולם שמני מדגיש בשומה כי בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מאפריל אותה שנה (1458), לבעל הזכויות בנכס קיימת אפשרות להשכיר את המבנה, "ובהתאם לכך לא הובאה בחשבון התאמה בגין אי סחירות". בדיקת עסקאות במושבים באזור העלתה כי דמי השכירות המתואמים למ"ר עומדים על כ-50 שקל בממוצע למ"ר.
פחות משנה לאחר מכן נערכה שומה לנכס סמוך שביקש לייעד מבנה למשרדים בשטח 77.11 מ"ר. השמאי גיא שרת מציין כי הפחית מהשומה 10% "בגין מגבלות המשתמשים". דמי השכירות שהשמאי הנוכחי מצא למשרדים באזור עמדו על 51.5 שקל בממוצע. בשורה התחתונה, ננקב שווי קרקע בסך 217 אלף שקל - 2,814 שקל למ"ר - קפיצה של 65% בתוך פחות משנה.
שלושה חודשים עברו, ובאוקטובר 2017 התבקש השמאי שרת לקבוע שומה למשרדים בשטח 100 מ"ר בביל"ו ב'. הפעם דמי השכירות הממוצעים למשרדים קרובים עמדו על 56 שקל למ"ר, ושווי הקרקע הוערך ב-349.4 אלף שקל - 3,494 שקל למ"ר - קפיצה של 24% באומדן הקרקע בתוך רבעון אחד וזינוק של יותר מפי שניים בשומה בתוך שנתיים.
"תיקונים ועדכונים"
אבל הסיפור קיבל תפנית מפתיעה. עו"ד אורן אבלה, בעצמו בעל משרד בכפר ביל"ו, שלח לרשות מקרקעי ישראל דרישה לתיקון השומות, "הגורמים לעיוות דין ממשי". אבלה ציין כי "מדובר בהפרשים כה גדולים ולא מידתיים בכל קנה מידה, ולמען הסר ספק יובהר כי מדובר באותו שמאי שערך את שתי השומות האחרונות בהפרש של חודשיים לערך, וכי המשקים סמוכים זה לזה".
רמ"י דחתה באופן רשמי את דרישתו ושלחה אותו להגיש השגה רשמית, הליך יקר ומסורבל הדורש בין השאר תשלום מידי בסך 75% מהשומה.
רק אחרי שביקש "שוברים להגשת השגה", נשלחו במפתיע שתי שומות חדשות - המשרד בשטח 77.11 מ"ר הוערך לפתע לפי שווי של 133,400 שקל. המשרד בשטח של 100 מ"ר הוערך בשווי 173 אלף שקל - שווי של 1,730 שקל למ"ר בשתי השומות, עלייה זניחה של 1.5% מול האומדן שיצא בקיץ 2016. בהינף קולמוס ויתרה המדינה על תשלום בסך 260 אלף שקל. למעשה, המדינה הודתה כי השומה הראשונה שהוציא שמני הוא המחיר האמיתי של היעוד החדש.
איך משתנות ככה שומות לקרקע? לדברי שרת, "אני לא מתעסק בשומות אחרי שהן יוצאות. אם היה שינוי, יכול להיות שהגיעו ברמ"י להסכמות והסדרים מאחורי הקלעים. אני בסה"כ מקבל מרמ"י בקשה לשומות, לתיקונים ולעדכונים".
אבל בשורה התחתונה, הסיפור בכפר ביל"ו רק משמש דוגמה לנוהל קביעת דמי שימוש ושומות בלתי סביר. אלמלא נעשו שלוש עסקאות סמוכות כל כך, ואלמלא ידעו בעלי הנחלות זה על זה, קרוב לוודאי שהתשלום למדינה היה מתבצע - ללא השגה ולמרות הפרשים של עשרות אלפי שקלים.
יתרה מכך, הפערים הגדולים גם מצביעים על אי הוודאות בנוגע לכדאיות ולגובה התשלום בעת שינוי השימוש במבנים לא חקלאיים במושבים, מה שכמובן מונע מרבים לבצע את המהלך או להכשיר אותו כחוק בדיעבד. וכפי שמציין עו"ד אבלה, "כל זה יכול היה להיפטר על ידי פרסום טבלאות שווי מסודרות וידועות מראש, במקום כרוניקה של שליחת שומות פרטניות, המייצרות פערים בלתי סבירים".