ענבל אור / צילום: איל יצהר
תזכיר חוק קבוצות הרכישה שפרסם משרד המשפטים להערות הוא צעד משמעותי בתחום שעד היום לא היה נתון לרגולציה. התזכיר כולל מספר נקודות חשובות שעשויות להפוך את התחום הפרוץ כיום לשקוף יותר וגם להעניק לחברי הקבוצות, או יותר נכון למי ששוקל להצטרך לקבוצת רכישה, תמונה אמינה יותר מזו שהיה מקבל עד כה. אבל בעוד תזכיר החוק כולל שורה ארוכה של צעדים, חלקם משמעותיים יותר וחלקם פחות, הוא לא כולל מספר נקודות שעלו בהמלצות שגיבש צוות מיוחד שעל בסיסו גובש התזכיר.
סימן שאלה נוסף שמעלה תזכיר החוק הוא העובדה שהוא אינו כולל עונשים או קנסות שיוטלו על מי שלא יעמוד בכללים החדשים, אלא רק מהווה עילה לביטול חוזה.
חשוב לציין כי מדובר בתזכיר חוק שפורסם להערות הציבור, וככזה הוא רק בתחילת דרך החקיקה. חלק מהדברים שאינם מופיעים בו היום יכולים להופיע בו בשלב מאוחר יותר, כמו שגם חלק מהדברים שנמצאים בו היום עשויים להיעלם במהלך דיונים בוועדות הכנסת מלחץ כזה או אחר.
להלן חמש נקודות שעולות מתזכיר החוק, הדברים שלא מופיעים בו וגם היתרונות הגדולים שיכולים לעשות שינוי אפילו בקבוצות שהתגבשו עוד טרם יאושר החוק.
1. אין קבוצה גדולה מידיי
נתחיל דווקא במה שלא כולל תזכיר החוק - גודל קבוצת הרכישה. נכון להיום קבוצת רכישה אינה מוגבלת בגודל והיא יכולה להיות מורכבת מבודדים עד מאות משתתפים. ההסכמה אליה הגיעו מחברי דוח שהתזכיר מבוסס עליו, גורסת כי ההסדרה תחול על קבוצת רכישה שתהיה גדולה מ-20 משתתפים. בנוסף עלתה אפשרות לאסור לחלוטין התארגנות של "יותר ממספר מאות של משתתפים".
סעיף 17 בתזכיר החוק מתייחס לגודל הקבוצה וקובע רק שהחוק המוצע לא יחול על קבוצת רכישה המונה 10 משתתפים או פחות. אין בתזכיר כל התייחסות לגודל המקסימלי של הקבוצות. נזכיר כי בעבר גובשו לא מעט קבוצות ענק של מאות חברים והבעיות שעלולות להיווצר ממצב זה כבר התממשו במציאות. כך לדוגמה מגדלי הצעירים המפורסמים בתל אביב, שנכון להיום אומנם נמצאים בבנייה פעילה אולם שלב זה הגיע לאחר שנים ארוכות בהן הקרקע עמדה שוממה.
שיחות עם גורמים המעורים בתזכיר החוק העלו כי מדובר בנושא שהיה במחלוקת ועודנו נמצא על השולחן, כאשר שלב ההערות לתזכיר החוק אמור לסייע בקבלת ההכרעה בנושא. מנגד, גורם אחר בענף הסביר שבבחינת השוק עלה שדווקא הקבוצות הגדולות הצליחו בדרך כלל להתקדם, והשאלה הגדולה היא זהות ומקצועיות המארגנים, נושא שתזכיר החוק נוגע בו מהותית. כך או כך, כל עוד תזכיר החוק אינו נוגע בקבוצות הגדולות, גיבושן עדיין לגיטימי.
2. אין קנסות או עיצומים
נושא מהותי נוסף שאינו נכלל בתזכיר החוק קשור לקביעת סעדים או עונשים למי שלא יעמוד בכללים. גם לנושא זה הייתה התייחסות ברורה בדוח המקדים, שבו נכתב כי "על מנת להבטיח כי ההסדרה המוצעת אכן תשיג את תכליתה, מוצע לבחון בשלב גיבוש תזכיר החוק את האפשרות להסמיך את הרשות להגנת הצרכן להפעיל סנקציות מנהליות, דוגמת עיצומים כספיים, על מארגני קבוצות רכישה שלא יעמדו בחובות המהותיות שייקבעו (חובות הגילוי בשלבי השיווק והפרסום, חובות הנאמנות, החובות הנוגעות לטיפול בכספי החברים ועוד)".
אבל, בתזכיר החוק לא מופיע שום סעיף המתייחס לכך. הסיבה לכך היא החלטה מודעת של יוזמי תזכיר החוק ללכת לכיוון של 'הסדרה רכה' או 'רגולציה רכה' של התחום ללא הטלת עיצומים או קביעה כי גוף מסוים יהיה זה שאמון על הפיקוח או העונשים למי שיפר את הכללים.
נדגיש כי אין הדבר אומר שהחוק לא מחייב את מארגני הקבוצות. הוא מחייב, ומי שלא יעמוד בכללים יוביל לכך שלחבר או חברי הקבוצה תהיה עילה לביטול החוזה. אומנם מדובר במהלך חיובי, אבל תזכיר החוק, כפי שהוא כיום, מטיל את חובת ההוכחה על חבר הקבוצה ועשוי לחייב אותו גם בהליך משפטי.
הבעיה במקרה הזה, היא שחלק מחברי קבוצות הרכישה שהחוק בא להגן עליהם לא תמיד מצליחים להבין בזמן הנכון לאן נכנסו. החוק אמור לספק מענה לבעיה זו, אבל נשאלת השאלה האם אותם חברי קבוצה ידעו ללכת את כברת הדרך הדרושה לביטול ההסכם כי האחריות במקרה הזה תהיה עליהם. תמיד קיים סיכון שבבית המשפט יחליט שהטיעון שלהם בסופו של דבר לא תופס.
יכול להיות שהיה נכון יותר לקבוע קנסות מפורשים ולו רק לשם ההרתעה והרחקת גורמים לא מקצועיים או אמינים מהענף. גורמים הבקיאים בניסוח תזכיר החוק מסבירים שהחלטה הזו התקבלה בשל אי-רצון להקשות יותר מידיי על הקבוצות וכי הנוסח הקיים מאוזן ומעניק לחברי הקבוצה יתרון. במקביל, אותם גורמים גם מאשרים שבמידה שמסלול זה לא יוכיח עצמו בשנים הקרובות תיתכן החמרה בהמשך הדרך.
3. נגמרו הימים של שיווק ללא תב"ע
לצד הדברים שאינם נכללים בתזכיר החוק, יש שורה ארוכה של כללים חשובים שבכוחם להסדיר את הענף ובעיקר לחייב מארגנים לפעול בשקיפות מול חברי הקבוצה. אחד הנושאים המרכזיים הוא איסור מוחלט על ארגון, פרסום או שיווק קבוצת רכישה על מגרש שאין לגביו תוכנית מפורטת.
הכוונה היא למגרשים עליהם התב"ע עוד לא אושרה סופית ברמה מפורטת שיכולה להעיד מה ייעודו של השטח, מה בדיוק ייבנה עליו ומה היקף הזכויות שניתן לבנות בפועל. עד היום, קבוצות שהתגבשו בשלב מוקדם בדרך כלל התעכבו משמעותית ביציאה לבנייה. במצב כפי שהוא היום, גם תנאי הפרויקט יכולים להשתנות מהותית לאחר אישור התוכנית המפורטת. המשמעות של הדברים היא עלות כספית גבוהה יותר במקרה הטוב ועיכובים ארוכים עד הפסדים במקרה הרע. האיסור לארגון קבוצת רכישה על קרקע שאין לגביה תוכנית מפורטת, נועד בכדי לתת מענה לבעיות אלו.
4. אפשרות שחרור של חברי קבוצה
אחת הבעיות בקבוצות רכישה הייתה שגם אם הקרקע לא נרכשת וגם אם בניית הפרויקט מתעכבת שנים ארוכות, חבר הקבוצה היה 'נעול' בפנים. אם חבר הקבוצה היה רוצה לצאת ממנה, הוא היה חייב למצוא מישהו שייכנס לנעליו ולא בטוח שהיה מקבל את הכספים שהשקיע עד כה בקבוצה חזרה.
אחד הסעיפים של תזכיר החוק מתייחס לנקודה זו וקובע כללים ברורים בנושא. כך, אם חלפו שלוש שנים מיום הצטרפותו של החבר הראשון לקבוצה ולא נחתם הסכם לרכישת הקרקע על ידי הקבוצה, רשאי כל חבר בקבוצה לבטל את התחייבותו כלפי הקבוצה והמארגן.
במקרה כזה קובע תזכיר החוק כי הכספים ששילם החבר יוחזרו לו בניכוי דמי ההצטרפות וחלקו היחסי בשכר טרחת המארגן בעבור התקופה שעד מועד הביטול. עוד קובע תזכיר החוק כי אם חלפו ארבע שנים מיום רכישת הקרקע ולא ניתן היתר בניה, זכאים חברי קבוצת הרכישה בהחלטת רוב חברי הקבוצה להחליט על מכירת זכויותיהם בקרקע וסיום פעילות הקבוצה ומהלך זה לא ייחשב הפרה של ההסכם.
במקרה כזה, כספי התמורה יחולקו בין חברי הקבוצה בהתאם לשיעור התשלומים ששילם כל חבר קבוצה עד מועד המכירה. מדובר בסעיף חשוב שיכול לשים סוף לקבוצות רכישה שנתקעו ולא התקדמו שנים ארוכות.
5. תזכיר החוק מתייחס גם לקבוצות פעילות
סעיף משמעותי בתזכיר החוק מתייחס גם לקבוצות רכישה פעילות ולא רק לאלו שיתגבשו לאחר שהחוק יאושר. אומנם רוב סעיפי החוק מתייחסים רק לקבוצות חדשות מיום אישור החוק אבל תזכיר החוק מציין מפורשות שסעיפים 12 עד 16 יחולו גם על קבוצות קיימות.
סעיפים אלו נוגעים למספר סוגיות מהותיות כחיוב רישום הזכויות של חברי הקבוצה בקרקע והערות אזהרה; חובה של מארגן הקבוצה לפעול בצורה מקצועית ולדווח פעם בחצי שנה באופן מלא על פעילות הקבוצה; כללים למינוי נציגות ואפשרות להחלפתה; חובת אמון של המארגן, הנאמן ונציגות החברה לכלל חברי הקבוצה וגם הכללים הנוגעים לאפשרות שחרור של חברי הקבוצה (ראה סעיף קודם).
עם זאת, בכל הנוגע לתקופות בהן זכאים חברי הקבוצה להשתחרר מהקבוצה 'שעון החול', במקרה של קבוצות קיימות עוד לפני אישור החוק, יתחיל לפעול רק מיום אישור החוק, כלומר רק מאותו היום התקופה תתחיל להיספר.
סעיף זה בתזכיר החוק הוא סעיף מהותי שעתיד לעורר לא מעט ויכוחים בעת תהליכי החקיקה. מדובר בכללים שיחולו על קבוצות רכישה רבות שעד כה לא בטוח פעלו לפי הכללים האמורים, וביום בו יאושר החוק פתאום יצטרכו לעמוד מול מציאות חדשה.
התגובות בענף: תזכיר החוק חשוב, אך דורש שיפור משמעותי
"יש בתזכיר דברים חשובים, אבל הנוסח הסופי חסר כמה נקודות חשובות לדעתי. קודם כל נוסח התזכיר מתייחס רק לקבוצות רכישה למגורים, וכיום יש גם קבוצות רכישה למשרדים, מסחר ומרכזים לוגיסטיים. מדובר בבעיה רוחבית שיש לתת לה פתור כולל", אומר עו"ד שי אליאב ממשרד עוה"ד גינדי כספי שלקחו חלק בגיבוש תזכיר החוק.
"עוד דבר שחסר כאן הם תנאי הסף למארגן - הניסיון שלו לדוגמה. גם בכל מה שקשור לדמי ההצטרפות נעשתה רק חצי עבודה. יש אומנם הגבלה של הסכום, אבל אין התייחסות למועדים. אני מזכיר שבמקרה של ענבל אור נגבו 100 אלף שקל ונאמר שהם יוחזרו למי שירצה לבטל, אבל רק אחרי חצי שנה. זה בעצם מימון בחינם למארגן. הגבלה של סכום בלי קביעה מדויקת למועדים זו בעיה. גם הפעולות שהמארגן צריך לנקוט במסגרת קידום הפרויקט לא קיבלו התייחסות בתזכיר. אין בו הנחיות ברורות כמו שיש למשל במכרזים של משרד הבינוי והשיכון שקבוצות רכישה יכולות לגשת אליהם. שם תמיד מופיע נספח שמתייחס למחויבות המארגן בקבוצה - מה הוא צריך לעשות", מוסיף עו"ד אליאב.
במקביל, עו"ד אליאב מזכיר גם כמה נקודות נוספות שהופיעו בטיוטות או בדיונים לפני גיבוש התזכיר הסופי והושמטו ממנו: "אין מילה על חברת פיקוח הנדסי. הרי בקבוצת רכישה חייבים לקחת חברה כזו וזה לא מופיע, זה חלק משמעותי. גם בכל הקשור לנציגות, לא נאמר שאסור שיהיה לה קשר למארגן ולא נאמר שמארגן לא יכול להיות חבר קבוצה".
נחשון קיויתי, בעלי קבוצת בסר הפועלת בתחום קבוצות הרכישה כבר עשרות שנים התייחס אף הוא לתזכיר החוק בשיחה עם "גלובס". קיויתי משבח מצד אחת את היוזמה, אך סבור שיש כמה דברים מהותיים שאינם מופיעים בתזכיר החוק. "אני מצדיע למערכת המשפטית, לשרת המשפטים ולצוות שמינתה שסוף סוף הבינו איך פועלות קבוצות הרכישה ומה כללי המשחק שצריכים להיות כדי לשמור על הרוכשים, רק חבל שזה קרה רק ב-2018, ולא לפני 10 שנים. ככה היו יכולים למנוע הרבה מאוד נפילות של חובבנים וחובבניות".
קיויתי מוסיף כי בתזכיר חסרות מספר נקודות חשובות: "חשוב לקבוע סיווג למארגן. כמו שיש סיווג לקבלנים צריך להיות סיווג למארגנים. קבלן שיפוצים עם סיווג נמוך ג'1 לא יכול לבנות מגדל של 30 קומות. מי שיכול לבנות מגדל 30 קומות זה רק סיווג של ג'5. עוד בעיה של התזכיר הזה, שהוא רק לפרויקטים של מגורים. לא מתייחס בכלל למשרדים. גם בתחום הזה יש קבוצות רכישה וגם שם יש בעיות. כדאי שיתייחסו גם לתחום הזה".
גם בלשכת עוה"ד יש מי שמלין על התוצאה הסופית של תזכיר החוק. עו"ד אברהם ללום, יו"ר משותף של פורום קניין ומקרקעין, מברך על עצם פרסום תזכיר החוק אבל במקביל סבור כי: "חסר בתזכיר פרק שעוסק באחת השאלות המהותיות ביותר, שהוא מי יכול להיות גורם מארגן.
"בנוסף, בכל הקשור לדוח השמאי שעל המארגן להציג, כדאי לחדד את הדברים לקבוע אומדן שישקף את הערכת כלל העלויות לביצוע הפרויקט ועלות הדירה עבור כל אחד מהמשתתפים, הנתמכת בחוות דעת של שמאי מקרקעין.
"כדאי גם לקבוע הגדרה ברורה יותר למינוי נאמן וחשוב מאוד שהחוק יקבע כי המארגן יקבל את שכרו בהתאם לאבני דרך שנקבעו מבלי שמארגן יוכר בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין כיזם מה שלא יאפשר בפועל מבחינתו להתחייב כלפי חברי הקבוצה. נקודה נוספת היא שכדאי לקבוע פרוצדורה ברורה של השבת כספים במקרה של ביטול בקשת ההצטרפות ו/או קבוצת הרכישה".