נדל"ן / איור: גיל ג'יבלי
מס שבח חל על כולם, אבל אם מדובר בדירה יחידה, אין מס שבח בתנאי שהדירה הוחזקה לפחות 18 חודשים.
אם אתם מתכוונים להפוך למשקיעים בשוק הדירות, או שיש לכם יותר מדירה אחת, המס רלוונטי לגביכם.
מס שבח השתנה בשתי פעימות - פעימה ראשונה ב-2014, ופעימה שנייה - ב-2018. למעשה, משנת 2018 ואילך, חישוב המס ברור ופשוט.
השבח (הרווח) שחל עד שנת 2014 פטור. השבח/ רווח בשנים אלו חייב ב-25%, כך שבסה"כ מדובר במס לינארי על כל התקופה, והנה דוגמה:
נניח שרכשתם דירה בשנת 2000 ומכרתם בשנת 2018. משך ההחזקה שלכם הוא 18 שנה. עד שנת 2014 - במשך 14 שנה הדירה פטורה ממס (השבח על הדירה פטור ממס), ובמשך 4 שנים יש מס שבח של 25%.
מניחים שהרווח הוא לינארי על פני כל התקופה, והמשמעות שעל 4 שנים מתוך 18 - 22.2% מהתקופה משלמים מס של 25%, ולכן מדובר במס משוקלל של 5.55% (22.2% כפול 25%) על הרווח.
למחשבון מס שבח
אם הדירה הזו הייתה נרכשת בשנת 1990 - שיעור המס כמובן היה נמוך יותר (תקופת הפטור רחבה יותר) - על 24 שנה יש פטור ועל 4 שנים יש מס - כלומר, בהינתן החישוב הלינארי, מדובר על 4 מתוך 28 שנים חייבות - 14.28% מהשנים.
בהינתן מס בשיעור של 25% - מדובר על מס משוקלל של 3.57% . פחות, אבל האמת שברגע שמדובר על 15-20 שנה ומעלה מיום הרכישה, זה כבר פחות אפקטיבי לתשלום המס הכולל.
מנגד, אם הרכישה הייתה נעשית 10 שנים מאוחר יותר - ב-2010, אזי היו 4 שנים חייבות ו-4 שנים פטורות, משמע חצי מהתקופה חייבת - שיעור מס של 12.5 .
ואם מדובר על רכישה של דירה ב-2015 - המס יהיה מלא - 25%.
והאם יש לחישוב הזה השפעה על שוק הדירות. נראה שיש לא מעט משקיעים שחיכו לגמר תקופת "הצינון" ולמכור דירה/ דירות בשיעור מס מופחת (בהנחה שניצלו את יתר הפטורים שלהם על דירות אחרות). מכירת דירה שנרכשה לפני שנים רבות בשנת 2018 אינה חייבת במס משמעותי. האבסורד שאם מדובר במשקיע עם מספר רב של דירות, החוק הזה מיטיב עימו. בעבר הוא היה יכול למכור כל 4 שנים דירה בפטור ממס, ועכשיו הוא יכול למכור (בהנחה שמדובר בדירות שנרכשו לפני 10-20 שנה) מספר דירות ולשלם מס אפקטיבי נמוך במיוחד. עם זאת, חשוב להבהיר שמס הכנסה עשוי לראות בעסקאות רבות עסק לכל דבר ועניין ואז לדרוש מס הכנסה מלא ולא חלקי.
שינויים נוספים - דירה שהתקבלה במתנה
דירה שהתקבלה במתנה ושימשה דרך קבע למגוריו של המוכר משך 3 ומעלה אזי ניתן לקבל את חישוב המס הלינארי המוטב גם לדירה זו, וזה בניגוד למצב עד 2017. כלומר מדובר בהטבה שנכנסה לתוקף החל משנת 2018.
בד בבד, המחוקק סיפק הטבה לתושבי חוץ. כדי לקבל פטור ממס שבח היה צורך להוכיח שאין לתושב החוץ דירה נוספת. זה השתנה בתיקון לחוק - תושב החוץ יכול להחזיק דירות אחרות (שלא במקום מושבו/ מקום התושבות), כך שבמידה ואין לו דירה במקום מושבו והוא ירכוש דירה בישראל, היא תיחשב דירה יחידה לצורך חישוב מס רכישה מופחת וחישוב מס שבח בעת המכירה.
מדריכים מאתר הון:
מדריך מס שבח המלא
מדריך מס רכישה
מחשבון מס שבח
* המדריך נכתב על ידי מערכת אתר הון, מדריכים פיננסים. המידע והנתונים במדריך אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור נכסים כלשהם; וכן אינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.