משה כחלון / צילום: תמר מצפי
מחירי הדירות יורדים או עולים? השאלה הזאת לא מקבלת תשובה ברורה, במיוחד לא אחרי שמדד מחירי הדירות שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), חשף את חוסר הרצינות של הנתונים. המדד נותר ללא שינוי, אבל המדד לחודש הקודם עודכן - מירידה לעלייה.
מה שמגוחך זה שאחרי שדווח על ירידה משמעותית במדד מחירי הדירות החדשות, הוא זינק בפרסום האחרון ב-1.6%. זה לא רציני. הוא לא באמת ירד בעבר בחדות, וגם לא עלה עכשיו בחדות.
אז אולי המחירים בהקפאה, או בירידה מסוימת בכמה מהאזורים. אחרי הכול, כשבונים דירות בתוכנית מחיר למשתכן, זה משפיע על כל הסביבה. ואולם, אני ממש לא השתכנעתי שמחירי הדירות בירידה אמיתית ואיכותית.
גם בשוק ההון לא השתכנעו, וכדאי לכם להקשיב לאינדיקציות מהבורסה. אנשים שם לא סתם מדברים, הם שמים את הכסף שלהם על ההערכה שלהם. מניות יזמיות הנדל"ן אמנם מתנהגות בהססנות, אבל רובן עדיין קרובות למחירי שיא, בעיקר המניות של היזמים הדומיננטיים של השנים האחרונות - דמרי ופרשקובסקי.
כן, למרות המלחמה של שר האוצר, משה כחלון, ולמרות שמחירי הדירות גבוהים מאוד, החברות האלה לא עוצרות - לא בבורסה, וגם לא בדוחות הכספיים. היזמיות האלה צוחקות כל הדרך אל הבנק.
אזורים מאמינה במחיר למשתכן
אתחיל בחברה שהיא בגדר תעלומה: חברת אזורים, אחת מיזמיות הנדל"ן הגדולות בישראל, נהנית ממוניטין גבוה, מותג חזק, פעילות משומנת של יזמות, משלב איתור המקרקעין ועד לשלב המסירה של הדירות. ואולם, היא לא מרוויחה מספיק כסף.
טוב, זה לא מדויק. רווח של 70 מיליון שקל בשנה שעברה, ו-10 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2018, זה לא קצת. אבל אזורים התחילה את הגאות האחרונה בשוק הנדל"ן ב"פור" גדול על פני רוב השחקניות בתחום, ואיכשהו איבדה את הפער הזה לטובת שחקניות שהיו בדרג שני ושלישי.
במקביל לדוחות הכספיים לרבעון הראשון, הציגה הנהלת אזורים את האני מאמין שלה - "מצב השוק ונקודת המבט שלנו". אז נכון, תקראו את זה עם זהירות - יש לה אינטרס ברור, החברה רוצה בעליית מחירים, היא רוצה בכישלון מחיר למשתכן. אופס, רגע, האינטרס שלה בעצם לא כל-כך ברור. לצד הפרויקטים הרגילים שלה, אזורים היא שחקנית גדולה בפרויקטים של מחיר למשתכן (כמחצית מהדירות בהקמה בחברה הן במחיר למשתכן). על פניו, נראה כי חלק מרכזי מאוד מהרווח העתידי של החברה יגיע ממחיר למשתכן. אז אולי היא בכל זאת אומרת אמת?
הנהלת החברה מנתחת את הכיוונים העתידיים של שוק הדירות. להערכתה, בצד הביקוש לדירות יהיה "צמצום זמני של הביקוש. צמצום פעילות המשקיעים. פרסום הגרלות שמקבעות עסקאות עתידיות". ובצד ההיצע, "שיווק קרקעות בעיקר במסגרת מחיר למשתכן. קיטון בהתחלות בנייה, היצע יורד".
לגבי הטווח הקצר מעריכים באזורים, "תהיה ירידה בהיקף העסקאות בשוק, לצד יציבות ברמת המחירים". ובטווח הבינוני והארוך הם מצפים למגמות האלה: "אי הוודאות מחלישה קטנים ומחזקת גדולים. אי הוודאות מקטינה התחלות בנייה. הביקוש לדירות יציב כפי שהיה". וכן, הם מעלים שאלות: "מחיר למשתכן - עד מתי? מחיר למשתכן - איפה וכמה?"
ועל רקע זה, אזורים פונה לשני תחומים עיקריים: מחיר למשתכן והתחדשות עירונית. החברה מגדירה את הפרויקטים של מחיר למשתכן כמנוע צמיחה לטווח הקצר (קצר בנדל"ן זה כמה שנים טובות), כשמנוע הצמיחה לטווח הבינוני והארוך הוא התחדשות עירונית.
והאמת, נשמע הגיוני - כמה זמן יוכלו להמשיך עם תוכנית מחיר למשתכן, שעולה לנו הרבה מאוד כסף. הרי מדובר בתוכנית שבה לוקחים את המשאב של כולם (קרקעות) ונותנים אותו לקבוצה מסוימת. האם אנחנו צריכים לממן דירה שהוגרלה לזוג צעיר בעפולה? אם היו לוקחים מאתנו עוד מסים כדי לממן את התוכנית הזאת, היתה צעקה גדולה. אבל לוקחים לנו קרקעות. זה אותו דבר, רק שאנחנו לא מרגישים את זה בכיס, אז אנחנו שותקים.
פרשקובסקי האלמונית עלתה לצמרת
ובחזרה לדוחות. שיכון ובינוי - עוד מותג חזק בתחום דירות המגורים. שיכון ובינוי עוברת משרי אריסון לנתי סיידוף, שבוודאי יודע שהנכס הגדול של החברה הוא פעילות יזמות הנדל"ן המקומית. הפעילות הזאת היא עוגן מול חוסר הוודאות בפעילות התשתיות והקבלנות באפריקה, שמצויה בחקירה בחשד למתן שוחד. ובכלל, הפעילות הזאת היא מרכז הרווח של החברה. פשוט, אי של יציבות.
ברבעון הראשון הרווח המגזרי בתחום יזמות דירות בישראל של שו"ב הסתכם ב-60 מיליון שקל. הרווח המגזרי הכולל הסתכם ב-51 מיליון שקל. אלמלא פעילות היזמות הזאת, שו"ב היתה מפסידה. וזה לא רבעון חד-פעמי. בשנת 2017 כולה, הרווח המגזרי של פעילות היזמות הסתכמה ב-275 מיליון שקל, כשהרווח המגזרי הכולל הסתכם ב-360 מיליון שקל.
מצב דרמטי יותר קיים בחברת אפריקה השקעות. אוטוטו היא תיעלם בתוך הקבוצה של מוטי בן משה, כשלאורך השנים הקבוצה הזאת סיפקה בעיקר כישלונות, לצד נכס אחד שהושבח בעקביות - אפריקה מגורים (גם אפריקה נכסים, שפועלת באירופה, השביחה, אבל לא כמו אפריקה מגורים). אפריקה מגורים הרוויחה 140 מיליון שקל בשנה שעברה ו-15 מיליון ברבעון הראשון של השנה.
עד כאן, שלוש ה"שמות" הגדולים בתחום. ואולם, הגאות האחרונה ייצרה לנו שחקניות דומיננטיות נוספות. אזורים, שיכון ובינוי ואפריקה מגורים אמנם חוגגות את הגאות בתחום, אבל שורה של חברות נדל"ן קטנות ובינוניות, ובעיקר גמישות, עשו לגדולות בית ספר.
דמרי היה עד לפני עשור קבלן בינוני (גדול יחסית באזור הדרום), וכיום הוא משקיף מלמעלה על אזורים ואפריקה מגורים, כשהחברה הציבורית שלו שווה יותר מ-1 מיליארד שקל. דמרי מוכר בסדרי גודל של אפריקה מגורים (ויותר מאזורים), והוא הרוויח בשנה שעברה יותר מ-100 מיליון שקל, וברבעון הראשון של השנה 28 מיליון שקל.
רווח גבוה יותר מספקת החברה המשפחתית פרשקובסקי. פרשקובסקי הייתה חברה אלמונית, עד שכמה פרויקטי ענק הפכו אותה לרווחית ביותר בתחום, ולחברה של מאות מיליוני שקלים - שווי של 540 מיליון שקל. החברה מכרה אשתקד בסדרי גודל של אפריקה מגורים ודמרי, והרוויחה 186 מיליון שקל. ברבעון הראשון הרווח הסתכם ב-24 מיליון שקל.
אלה החברות הבולטות, אבל יש בבורסה שורה ארוכה של חברות בתחום שהגדילו פעילות, הגדילו רווחים, ובהתאמה המניה שלהם בכיוון למעלה. ואלה רק חברות ציבוריות - ומה עם כל עשרות החברות הפרטיות? עליית מחירי הדירות הניבה ליזמים (חברות ציבוריות ופרטיות) מיליארדים רבים - על פי הערכה גסה, 4-5 מיליארד שקל בשנה - עשרות מיליארדים בגאות של עשר השנים האחרונות.
עם זאת, יש גם כישלונות בתחום. יש חברות שלא מצליחות להרוויח משמעותית (כמו חברת בוני תיכון), יש חברות שנכנסו לבעיות תזרים (מצלאווי). ועדיין, עלייה במחירי הדירות העשירה את הקבלנים.
זה צריך להיפסק. מחירי הדירות גבוהים והם צריכים לרדת בעתיד או לפחות להפסיק לעלות (בינתיים, כאמור, זה לא ירידות אמיתיות או משמעותיות). הירידות האלה מתבקשות, ולא בגלל תוכנית מחיר למשתכן, שאמנם משפיעה על המחירים, אבל היא לא כאן כדי להישאר (סוג של השפעה חד-פעמית, אם כי ממושכת). זה בגלל שלאנשים פשוט אין כסף לקנות דירות במחירים כאלה. אז נעזרים בהורים, שמקדימים בעצם ירושות, אבל עד מתי?
■ הכותב הוא מרצה לחשבונאות, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, ויועץ בתחומים אלה. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו.