המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר
בשבוע שעבר התקיים דיון בהצעת החוק "דייר סרבן" בוועדת הרפורמות בכנסת. בדיון זה נחשף בפעם הראשונה הנוסח של הצעת החוק, לאחר חודשים ארוכים של דיונים בנושא.
לחוק שני נוסחים אפשריים שיעלו לדיון בוועדה, האחד גובש על ידי הממשלה והשני על ידי הוועדה.
גורמים שונים שעברו על הצעת החוק טרם הדיון בוועדה הופתעו מהנוסח שסטה מהסכמות שונות אליהן הגיעו חברי הוועדה ונציגי הציבור במהלך הדיונים. כרגע נראה כי אף אחד מבעלי העניין אינו מרוצה מההסכמות.
לאחר ש"גלובס" חשף בשבוע שעבר, רגע לפני הדיון בוועדה, את העמדה החריפה של מרכז הגר ועמותת במקום שהועברה ליו"ר הוועדה ולחברי הוועדה, מסתבר שגם הקבלנים אינם מרוצים מהנוסח החדש.
במכרז ששלחו נציגי התאחדות בוני הארץ למשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, טוענים הקבלנים כי הנוסח בעייתי וכי: "התאחדות בוני הארץ, היא הראשונה שתתמוך ותקדם פתרונות להתרת חסמים בהתחדשות עירונית, אך בצורה בה הדברים באים לידי ביטוי, מוטב כי הצעה זו תיגנז לאלתר".
עוד כותבים הקבלנים כי: "מטיוטת תזכיר החוק עולה באופן שאינו משתמע לשני כיוונים כי הצעת החוק במתכונת שפורסמה לא רק שלא תקדם את הפרויקטים אלא תייצר סרבול ועיכובים נוספים.
"לצערנו הרב, לשון החוק במתכונתה הנוכחית רחוקה מלהיות ברורה, וכוללת שלל אמירות כלליות או כוללניות כך שתייצר שובל ארוך של פרשנויות ומחלוקות שייצרו סחבת נוספת בערכאות המשפטיות השונות.
"לעניין זה השפעה דרמטית בעסקה שבה מעורבים בעלי דירות רבים ותוביל לסחטנות נוספת של בעלי דירות שינצלו את אי הבהירות החוקתית.
"כמו כן, ניכר כי לא נעשתה עבודה כלכלית רצינית שתבחן את המשמעויות להצעות השונות, בין אם בהכבדה על כדאיות הפרויקטים, בזוויות המיסוי, ובתמורות לדיירים, ולצערנו הרב תוביל לנזקים משמעותיים".
המשנה ליועמ"ש: "מוצר חלקי אבל מאוזן"
במהלך הדיון הוקראו סעיפי החוק השונים, והוצגו גם ההסתייגויות השונות. עו"ד קמיניץ הגיע אף הוא לדיון וחשף את עמדת הממשלה בנושא.
"התחדשות עירונית היא אחד הדברים החשובים ביותר שעומדים על סדר היום", אמר. "יש קושי עצום בתחום הזה, התחדשות עירונית היא חלק משמעותי מהפתרון וזו אמירה חשובה ונכונה, אבל כדי לקדם את התחום צריך להבין שצריך גם לשלם במשהו. לא בכסף, אלא בעקרונות מסוימים", כך עו"ד קמיניץ בדיון.
"יש הרבה דברים טובים בהתחדשות עירונית: שמירה על שטחים פתוחים, חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, עירוניות מתחדשת וגם רווחה לתושבים בתוך הפרויקט. אבל פלוני שמסרב לפרויקט או חושש, חבריו לבית המשותף, אפילו כרוב משמעותי, ניצבים בפני מחסום בלתי עביר.
"זכות הקניין היא כמו זכות וטו משפטית, והיא חוסה תחת סעיף בחוק האדם וחירותו. אבל צריך להבין שגם לזכות הווטו הזו, שאומרת 'אל תפריע לי בביתי' היא בת איזון. במקומות מסוימים אף חייבים לאזן אותה. עושים את זה בהפקעות למשל, והגענו למסקנה שתמורת התועלות הרבות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, אפשר בצורה מידתית מאוזנת ונכונה לפגוע גם בזכות הקניין של הפרט.
"כאשר מגיעה אמירה של גורמים מקצועיים שאם לא נאזן נכונה את זכות הקניין לא יהיה פרויקט, להבנתנו אמירה זו נכונה לפעמים ולפעמים לא נכונה".
עוד אמר עו"ד קמיניץ בדיון כי: "משרד המשפטים עבר תהליך. בסופו של דבר, אנחנו לא עוסקים בהתחדשות עירונית רק ביזם מול דיירים. ההתייחסות בצורה הזו מרדדת את השיח. יש חובה לגבי החברה לוותר במקומות מסוימים עם כל הרצון ליהנות מזכות הקניין. וצריך לזכור שאנחנו לא לוקחים את הקניין. אנחנו מפצים ביותר מהדירה הקיימת. יש בעולם המערבי מדינות שנוטלות זכות הקניין ומפצות באותו הערך. זה לא המצב כאן.
"מוטלת עלינו החובה לנסות ולהגיע לאיזון הנכון. ואני חושב שההערות שראיתי, שקיבלנו מכל הצדדים, מעידות שהגענו לאותו איזון. היום אנחנו אחרי דיונים ארוכים וצריכים להחליט: האם מייצרים מוצר מאוזן אבל לא מלא, או שלא עושים מוצר בכלל.
"בשורה התחתונה צריך לזכור שהיום מצבם של הקשישים לא יותר טוב ממה שהצעת החוק הזו תעשה, וגם מצב הדיירים שלא מקבלים היום חובה לכינוס אסיפה או חובה לתת להם את כל הנתונים כמו שמוצע בהצעת החוק לא טוב יותר ללא החוק הזה.
"זו הצעה ממשלתית ואנחנו עומדים מאחוריה. אבל מבחינת משרדי הממשלה ההצעה היא הקו האדום ולא נוכל ללכת מרחק גדול מזה. כי המרחק הנוסף שנלך אם הוועדה תדרוש זאת יפגע באיזון כפי שהוא נראה בעיני רוחנו. אנחנו מאמינים שהוא נכון כרגע. צעד נוסף לא יהיה מאוזן והתוצאה היא שלא יהיו פרויקטים. ואז כולם יצאו מופסדים".
כולם רוצים חוק שיהיה אפשר ליישם אותו
ח"כ רחל עזריה (כולנו), יו"ר הוועדה אמרה בדיון: "יש לנו שני ערכים שעבדנו קשה לבצע ביניהם סינרגיה. היזמים חוששים שההצעה תביא לעיכוב של עסקאות ומצד שני הדיירים טוענים שהיא לא מגנה על מי שלא מעוניינים לחתום. יש בהצעה פריצות דרך רבות והיא מייצרת איזונים ראויים בין הערכים. בשנת 2048 נהיה המדינה הצפופה ביותר ב-OECD, לכל מי שאכפת לו מעתיד התחדשות עירונית יש אינטרס בקידום ההצעה"
חבר הכנסת דב חנין אמר בדיון כי: "הדברים שנאמרו חשובים ואני מסכים איתם. זכות הקניין אינה אבסולוטית ולעתים הייתי שמח שמשרד המשפטים יציין את זה גם במקרים שבהם אנחנו נלחמים בנושא הזה עם יזמים. אבל אני חושב שאותם אנשים שזקוקים לזה, לא רואים אותם בהצעת החוק. אתם אמורים לחשוב עליהם יותר ולהגן עליהם יותר. גם בבחינה החוקתית, וגם בראייה המעשית".
נציג התאחדות בוני הארץ בדיון, יוני ויצמן, סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובניה, אמר: "לשון החוק מאוד מבולבלת. זה לא מאוזן וזה יגרור לזה שפרויקטים לא יצאו או פרויקטים יעוכבו. הנוסח שמונח על השולחן דווקא עשוי להגביר את הסרבנות".
עו"ד ישי איצקוביץ, שותף במשרד אגמון, רוזנברג הכהן ושות', אמר בדיון: "יש כאן מטרה משותפת של כולם, שלא יהיה חוק שאי אפשר יהיה ליישם אותו. הקשישים צריכים לקבל פתרון בהצעת החוק אבל הוא אמור לטפל גם בסחטנים".
עוד על פי עו"ד איצקוביץ: "על הצעת החוק לעמוד במבחן הכלכליות, היישימות והנוסח הנהיר. ראשית, יש לוודא מהן ההשלכות הכלכליות של ההסדרים המוצעים והנטל הכלכלי הנוסף שיוטל על הפרויקט כתוצאה מהם (לרבות ליתן לכך ביטוי לכך בתקן 21) וזאת על מנת שהתיקון לחוק לא יביא לכך שיהיו מתחמים שבהם לא יקודמו פרויקטים של פינוי-בינוי. באותו מישור, יש לוודא כיצד המערכת הבנקאית המימונית תתמודד עם ההסדרים שהצעת בחוק ובאופן שלא ייקר את עלויות המימון. כמו כן, יש לוודא כי יערכו במקביל כל התיקונים העקיפים הנדרשים בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מס ערך מוסף על מנת לוודא מתן פטור מלא במס שבח, מס רכישה ומע"מ. שנית, יש לוודא שההסדרים ניתנים ליישום ותואמים את הפרקטיקה הנוהגת שלא יהיה בהם כדי לעכב או לסכל הוצאה לפועל של פרויקטים ולמנוע מרוב בעלי הדירות לממש את זכותם למימוש עסקה ראויה והוגנת. בנוסף, יש להימנע מנוסח רחב ומעורפל אשר יבא לכך שבתי המשפט ידרשו לפרש את החוק חדשות לבקרים, דבר שעלול להביא לעיכוב בהוצאה לפועל של הפרויקטים. בהקשר להוראות שהצעת החוק בכלל, ובדבר חובת עריכת הכינוס בפרט, יש לזכור כי פרויקט פינוי-בינוי אינו מתמצה רק ביחסים בין היזם לבין בעלי הדירות אלא גם בין בעלי הדירות לבינם ובין בעלי הדירות לבין הנציגות. לפיכך יש לתת את הדעת לנסיבות בהן מרבית בעלי הדירות יבקשו לקדם את הפרויקט, ובכלל המבוגרים אך הוראות החוק והפרוצדורות ישמשו ככלי ניגוח בידי מתנגדים לפרויקט מטעמים שאינם עניינים".
בשורה התחתונה, עתידו של חוק דייר סרבן לוט כרגע בערפל לאור ההתנגדויות. השבוע עתידה הוועדה לשוב ולדון בו, אולם גורמים שונים מעריכים היום כי לא מן הנמנע שהנוסח המוצע עשוי להוביל למצב שהצעת החוק לא תאושר בסופו של דבר.