גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הולכים על בטוח: יתרונות ההשקעה במשרדים קטנים כנכסים מניבים

התשואה בנדל"ן מסחרי גדולה יותר מאשר בנדל"ן למגורים והביקוש למשרדים גבוה ● אילו שינויים בשוק הנדל"ן הניעו משקיעים לעבור לתחום הנדל"ן המסחרי, ומדוע כדאי למשקיעים קטנים ובינוניים להשקיע במשרדים קטנים?

ביקוש גדול למשרדים קטנים ובינוניים/הדמיה: סטודיו פיבוט
ביקוש גדול למשרדים קטנים ובינוניים/הדמיה: סטודיו פיבוט

הכתבה בשיתוף אלדד פרי נדל"ן

עולם ההשקעות בנדל"ן למגורים נמצא באי ודאות גדולה בתקופה האחרונה, מאז כניסתן של הרפורמות השונות לשוק בהן מחיר למשתכן, מיסוי דירה שלישית ועוד. חלק מהנתונים שמפרסמים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וביד 2 מצביעים על ירידה בביקושים לדירות חדשות. בנוסף, מצביעים הנתונים על מגמת ירידה במחירים: ירידה של 8.4% בביקושים לדירות חדשות בחודשים פברואר-אפריל השנה, וירידה של 1.2% במדד מחירי הדירות בחצי השנה האחרונה.

בעוד שחלק מהמשקיעים בורחים לאפיקים אחרים, שאינם נדל"ניים או מחוץ לישראל, אחד האפיקים הנדל"ניים שעדיין מניבים תשואה נאה למשקיעים הוא הנדל"ן המסחרי ובאופן ספציפי, המשרדים להשכרה. על פי נתוני הרבעון הראשון לשנת 2018 של מאן-CBRE, עומדים דמי השכירות הממוצעים בהשכרת משרדים על קרוב ל-66 שקל למ"ר, כאשר באזורי ביקוש שיא כמו תל אביב שכר הדירה מאמיר עד 94 שקל למ"ר. משרדים הם גם נכס נדל"ני חם, כאשר כ-90% מהם מאוישים ומניבים לבעלים שכירות חודשית על פי אותם נתונים. לפי מחיר קנייה ממוצע של 16,114 שקל למ"ר, על פי נתוני מאן-CBRE, מדובר בתשואה של כ-7% שיכולה בחלק מהמקרים להגיע גם ל-10%. הרבה יותר מהתשואה הממוצעת על נדל"ן למגורים, שנעה סביב 2.5%-4%. גם בעיר פחות מרכזית כמו רחובות, עם מחיר קנייה ממוצע של 9,086 שקל למ"ר ושכירות של כ-53 שקל למ"ר, ניתן להגיע לתשואה של כמעט 7%, כאשר ההשקעה הראשונית הנדרשת קטנה יותר.

יזם הנדל"ן אלדד פרי: "התשואה בנדל"ן מסחרי גבוהה יותר"

לאור הנתונים הללו, חלה בתקופה האחרונה פריחה בשוק הנדל"ן המסחרי, בדגש על משרדים קטנים, שדורשים הון ראשוני קטן יותר ומאפשרים גם למשקיעים קטנים יותר להשקיע. "התשואה בנדל"ן מסחרי גדולה יותר מאשר בנדל"ן למגורים והביקוש למשרדים גבוה. משקיעים קטנים ובינוניים מגלים עניין רב ברכישת משרדים קטנים להשקעה בפרויקטים שלנו", אומר אלדד פרי, יזם נדל"ן ובעלי חברת אלדד פרי נדל"ן, שהחלה לשווק לאחרונה את מגדל העסקים Peri Business Place. המגדל החדש מציע משרדים להשקעה בגדלים של 14 מ"ר ויותר, והחל ממחיר של 129 אלף שקל.

השקעה במשרדים - לרכוש נדל"ן מניב בלי מינוף>>

מגדל העסקים Peri Business Place  | הדמיה: סטודיו AA

בניין המשרדים החדש, שיוקם בפארק המדע ברחובות, סמוך לתחנת הרכבת ולצירי תנועה מרכזיים, יכיל טרקלין עסקים וחדר ישיבות משותף לכלל המשרדים בכל קומה, באופן שיהווה תמריץ ללקוחות לשכור גם משרדים קטנים יותר, וליהנות מהשטחים המשותפים. מדוע מתרחשת כיום עלייה בהתעניינות במשרדים קטנים להשקעה? מלבד תשואה גבוהה יותר בנדל"ן מסחרי, יש למגמה הזו סיבות נוספות.

חסמי כניסה נמוכים למשקיעים קטנים ובינוניים

אחת הטעויות הגדולות של משקיעים בנדל"ן הוא חישוב שגוי של התשואה על הנכס. במקרים רבים, משקיעים קטנים ובינוניים לא מגיעים עם מספיק כסף מהבנק כדי לרכוש נכס יקר, ונדרשים למנף את הרכישה באמצעות הלוואה מהבנק או משכנתא. במקרה כזה, לא ניתן להתייחס רק ליחס בין עלות הנכס לדמי השכירות שלו כתשואה נקייה וצריך לשקלל גם את הריבית שמשלם המשקיע על ההלוואה, מה שפוגע באופן ניכר בתשואה שלו.

משקיעים קטנים ובינוניים שיש להם סכום כסף שלא מספיק לרכישת נכס יקר, יכולים להשקיע במשרד קטן יותר, בעלות נמוכה יותר. גם עבור משקיעים שיש להם סכומי כסף גדולים יותר, השקעת סכום קטן בנדל"ן מסחרי מסוג משרד מהווה פיזור השקעות וסיכונים בין ההשקעות השונות שלהם.

אלדד פרי, מייסד ובעלים של אלדד פרי נדל"ן/צילום: יח"צ

שוכרים יציבים ולפרקי זמן ארוכים יותר וניהול שקט

כאמור, משרדים הם נדל"ן שלרוב מאויש. 85% מהמשרדים ברחובות מאוישים ומעניקים לבעליהם שכירות חודשית קבועה. כמו כן, מסקר שערך משרד האוצר בשנת 2016 עולה, שבעוד שבנדל"ן למגורים משך השכירות הממוצע הוא 3.5 שנים (המשמעות היא שכל 3.5 שנים בממוצע, צריך למצוא שוכרים חדשים), במקרה של נדל"ן מסחרי שוכרי המשרדים יכולים להישאר בנכס למשך תקופות ממושכות, דבר שמבטיח שקט נפשי ודמי שכירות מובטחים למשך זמן ארוך.

במקרה של בניין משרדים ולא משרד בודד, נהנים המשקיעים גם משירותיהן של חברות ניהול שאחראיות לתפעול השוטף של הבניין תמורת תשלום חודשי, מה שחוסך מהמשקיעים התעסקות עם אחזקת הנכס עצמו.

ביקוש גדול יותר למשרדים קטנים

בתקופה האחרונה מורגשת בשוק הנדל"ן נהירה של שוכרים דווקא לכיוון המשרדים קטנים, שהם חלק ממתחם או בניין משרדים, שמעניק שירותים וחללים משותפים לעובדי המשרדים. לא קיימים מספרים מדויקים שבוחנים את התופעה, אך זוהי ההערכה הרווחת.

הסיבה לכך היא פשוטה: משרדים קטנים שהם חלק ממתחם גדול ומשותף, מאפשרים לשוכרים לשלם שכירות על שטח קטן יחסית אך ליהנות משימוש במתחם גדול בהרבה, שכולל גם את החללים המשותפים כמו מטבחון, חדרי ישיבות, טרקלינים מפוארים ועוד. באופן זה, חברות וארגונים רבים לא מרגישים צורך לשלם יותר על משרדים גדולים ופונים אל המשרדים הקטנים, שמהווים חלק ממתחם או בניין משרדים.

שכירות חודשית קבועה ולטווח ארוך/הדמיה: סטודיו פיבוט

אפשרות למימוש מהיר של הנכס

הנגזרת של כל היתרונות שהוזכרו לעיל, היא בסופו של דבר גם אפשרות מימוש מהירה של הנכס, במקרה שהרוכש מעוניין למכור אותו. מאחר שמדובר בעלות לא גבוהה במיוחד, בנכס יציב עם ביקוש יחסית גבוה ותפוסה ממושכת - הביקוש, נכון להיום, גבוה. עם תנופת הנדל"ן המסחרי בשנתיים האחרונות, לא ניתן עדיין להאריך מה יהיו הביקושים בשנים הבאות, ובהחלט ייתכן שבהמשך השוק עשוי להגיע לרוויה. אך כעת, לפחות, כפי שמראים הנתונים שהוזכרו בתחילת הכתבה, המגמה היא חיובית.

בניין המשרדים החדש של קבוצת אלדד פרי הוא חלק ממתחם בן 100 אלף מטרים רבועים, הכולל גם דירות המיועדות לסטודנטים. בניין המשרדים ישתרע על פני 12 קומות ויציע את כל היתרונות להשקעה במשרדים קטנים: מחסמי כניסה נמוכים, דרך תשואה גבוהה יותר ואפשרות להסתמך על ביקושים יציבים וגבוהים. מדובר בפרויקט נדל"ן מסחרי חדש, שבהחלט יכול לפנות למשקיעים הקטנים והבינוניים ולהציע להם עוד אפיק לפיזור ההשקעות שלהם.

למידע נוסף בקרו באתר חברת אלדד פרי נדל"ן>>

פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם

עוד כתבות

חוות הכרייה של בקבון (Bitfarms) בקוויבק /  צילום: קריסטינ מוסצ'י, רויטרס

ביטפארמס מרחיבה פעילות: משיקה מאגר לכריית ביטקוין

החברה, המפעילה חוות לכריית ביטקוין בקוויבק, הודיעה כי בתחילת אוקטובר תקיים השקה מסחרית ציבורית של מאגר הכרייה, שהיא מקווה למשוך אליו "צדדים שלישיים כלקוחות" ● מניית החברה ירדה מתחילת השנה ביותר מ-87% ● הביטקוין נסחר היום לפי שער של כ-6,450 דולר, הנמוך ב-53% ממחירו בתחילת 2018

סוחר בבורסת ניו יורק / צילום: רויטרס

עליות בוול סטריט; הדאו קופץ בכ-250 נק', אפל עולה

מדד המניות S&P 500 עלה בפתיחת המסחר בניו יורק לשיא של כל הזמנים ● מדד דאו ג'ונס פתח את המסחר ברמה הגבוהה ביותר שלו זה 8 חודשים ● המסחר באירופה ננעל בעליות שערים ● ג'ק מא, מייסד עליבאבא, אמר כי לאור החרפת מלחמת הסחר החברה אינה מעוניינת עוד להביא מיליון מקומות עבודה לארה"ב

רחפנים / צילום: שאטרסטוק

השנה שתהיה בהייטק: המהפכות הטכנולוגיות יתבהרו

ההמתנה למהפכות הטכנולוגית - כמו רכבים אוטונומיים או שימשו נרחב ברחפנים - אולי לא תסתיים בתשע"ט, אבל נתחיל להבין לאן אנחנו הולכים ● כתבי "גלובס" בתחזית לשנה הקרובה

שיטת המס הישראלית / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטי

הילד החורג של שיטת המס הישראלית

האינטרס של מי שנותן הלוואה ללא ריבית לחברה המוקמת על-ידיו במטרה לסייע לה, הוא אינטרס לגיטימי שלא מן ההכרח למסותו ● ואולם, סעיף 3(י) - המבוסס על הנחת עבודה שאין לה עוד מקום בשיטת המס מקשה מאוד על השקעה בדרך של הלוואת בעלים נטולת ריבית

מוצרי חלב על מדפי שופרסל / צילום: תמר מצפי

בג"ץ למדינה: נמקו למה לא אושר ייקור מחירי החלב שבפיקוח

שוב דחייה בהחלטה על מחירי החלב המפוקחים: בג"ץ דן היום בעתירת תנובה נגד האוצר וקבע כי תוך 45 ימים המדינה תשיב מדוע לא אישרה את ייקור מחירי מוצרי החלב שבפיקוח כפי שאישרה ועדת המחירים ● בנוסף קבע בג"ץ כי אין חוק שמחייב את השרים לקבל את עמדת ועדת המחירים, אולם במקרה כזה נדרש נימוק מדוע

סניף בנק אוצר החייל / צילום:  אבשלום ששוני

עכשיו זה רשמי: הבינלאומי ימזג לתוכו את בנק אוצר החייל

עלות פרישת העובדים הצפויה תעמוד על כ-40 מיליון ש' ● בבנק קיימו שיחות עם הוועד וההסתדרות בחודשים האחרונים אך לא הגיעו להבנות, וכעת לא מן הנמנע כי הסכסוך בין הצדדים יחריף ● בוועד העובדים כבר הכריזו בעבר סכסוך עבודה על רקע מהלכים אלה

מטוס ישראייר / צילום: מוני שפיר

ישראייר מקזזת את העמלות לסוכני הנסיעות

העלייה בהוצאות ובמחירי הדלק תוביל לכך שסוכני הנסיעות יקבלו פחות עמלות גם מקבוצת ישראייר ● החברה הודיעה כי מינואר 2019 היא מקזזת את העמלה המשולמת לסוכני הנסיעות שימכרו את מוצריה, כאשר הם יקבלו עמלה אחידה של 5%

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

הבורסה ננעלה בעליות; ת"א-125 בשיא כל הזמנים

מדד ת"א-125 חצה את הרף של 1,504 נקודות  - מעל לשיא שרשם באוגוסט 2015 ● מניות אופקו הלת' ומזור רובוטיקה בלטו בעליות שערים, ולצדן מניות איידיאיי ביטוח ובי קומיוניקיישנס ● מניית הבינלאומי עלתה על רקע הודעת הבנק על אישור המיזוג עם בנק אוצר החייל

פרדי רובינסון / צילום: איל יצהר

נשיא המדינה ריבלין חנן את איש העסקים פרדי רובינסון

רובינסון בן ה-72, שעמד בראש החברה הציבורית מילומור ומרצה מחודש מאי האחרון עונש מאסר בגין מרמה ● ביולי 2016 הורשע רובינסון תוך שיוחסו לו ביצוע משיכות כספים אסורות של עשרות מיליוני שקלים

דירה למכירה / צילום:איל יצהר

פקיד השומה בעקבות מתעשרי הנדל"ן

מס שבח בגובה 25% או מס שולי בגובה 47%? טוב יהיה לכל הצדדים אם ייקבעו חזקות משפטיות ברורות בנוגע למיסוי על מכירת דירות

ערן אדן וכפיר עובד / צילום: שלומי יוסף

חברת מימד גייסה 70 מיליון דולר מקבוצת משקיעים

את הגיוס הובילו קרן Ping An Global Voyager הסינית, חברת האלקטרוניקה הטיוואנית הענקית Foxconn, חברת קיסריה מדיקל אחזקות, מועדון האנג'לים OurCrowd, המוסדיים הישראלים כלל ביטוח והפניקס, קרן הורייזון ונצ'רס של לי קה שינג, קרן Social Capital ו-WTI ומשקיעים פרטיים

צינור גז / צילום: שאטרסטוק

מצרים וקפריסין חתמו על הסכם להקמת צינור הגז התת-ימי

בעקבות ההסכם שנחתם בין שתי המדינות להקמת צינור הגז, נשאלת כעת השאלה האם הגז ממאגר "לוויתן" יימכר למצרים דרך קפריסין ● לדברי שר האנרגיה הקפריסאי, יורגוס לקוטרופיס, ההסכם אמור "להבטיח את הפיתוח, הקמה והתפעול בזמן של הצינור התת-ימי ישירות למצרים דרך שתי המדינות"

רשת קשת וערוץ 10

עובדי חדשות עשר לרשות השנייה: "הערוץ עשוי לקרוס"

ועד עובדי החדשות מכתב להגיע לישיבה הבאה של המועצה כדי להציג בפניה את ההשלכות שעשויות להתרחש אם לא יאושר המיזוג של רשת עם ערוץ עשר

פליטים - שביל הבריחה / צילום: אסף אוני

עקפנו את הונגריה: ישראל ראשונה בעולם בסלידה מפליטים

באיזו מדינה בעולם יש הסלידה הגדולה ביותר מפליטים? בישראל ● סקר של מכון PEW מצא כי 57% מתושבי ישראל מתנגדים לפתוח את שעריה לפליטים ● רק הונגריה מתקרבת לישראל בסירובה לקלוט את הנמלטים מאלימות ומלחמה – 54% ● לשם השוואה: בגרמניה רק 16% מתנגדים, בארה"ב 29%, ובספרד 13%

משה כחלון / צילום: איל יצהר

לקראת הבחירות הבאות-באות: כחלון כבר פוזל לכיוון מ' החוץ

ראשי המפלגות מניחים שלמשך כשנה וחצי אחרי מערכת הבחירות הבאה נתניהו ימשיך להיות ראש הממשלה, אך זמנו יהיה שאול ● בינתיים, כחלון כבר מסמן את היעד הבא שיעזור לו להחליף את נתניהו: משרד החוץ ● חדי-העין כבר שמו לב לחיזוק קשרי החוץ-האוצריים בחצי השנה האחרונה ● פרשנות

חנויות סגורות בדרום תל אביב / קרדיט: באדיבות יוזמי מחאת הטקסטיל

הטלת ארנונה על נכס ריק – האמנם תמריץ לשימוש בו?

בית המשפט העליון פסק כי נכס ריק ישלם ארנונה לפי הסיווג שנקבע בהיתר הבנייה ולא בתוכנית, ומשמעות הדבר בדרך-כלל היא חיוב גבוה יותר ● פסק הדין יפגע דווקא בבעלי הנכסים הקטנים, ולא יפתור את בעיית הנכסים שעומדים ריקים

אמזון גו בסיאטל  / צילום:רויטרס

אמזון שוקלת לפתוח 3,000 חנויות אמזון גו ללא קופות עד 2021

לפי דיווח בבלומברג, בחנויות החדשות יימכר אוכל מוכן לצד מצרכים, או שהן יהיו מקום לקניית ארוחות קלות בלבד עבור אנשים מהרים

רחוב הבנים 13 רמת גן/ צילומים: אופיר שרון

מה קיבלו הדיירים בפרויקט תמ"א 38 ברחוב הבנים בר"ג?

הבניין הישן נהרס, ובמקום 12 דירות נבנה בניין חדש עם 37 דירות, שכולל חניון תת-קרקעי, מעלית ומרפסות

איתן כבל/ צילום:איל יצהר

"ועדת פישמן נועדה לעשות שיימינג לבנקאים? זו טענה רדודה"

אחרי החגים יתייצבו בכירי המערכת הבנקאית בפני ועדת החקירה הפרלמנטרית בנושא הסדרי החוב ללווים הגדולים ● בראיון ל"גלובס" לא מתחייב יו"ר הוועדה, איתן כבל, שהמוסדיים יזומנו להופיע, ומספר על האכזבה מחוסר שיתוף-הפעולה של בנק ישראל ● וכן, הוא לא אופטימי לגבי מפלגת העבודה: "לא עשינו חשבון נפש מאז 77'. המפלגה צריכה לעבור שינוי"

תחנת רכבל אוניברסיטת חיפה \ הדמיה: יפה נוף

ישראל רוצה לעבור לריחוף: רכבל הוא הפתרון לבעיית הפקקים?

ירושלים, נתניה, הרצליה, חיפה ונצרת עילית מקדמות תוכניות לבניית מערך רכבלים בשטחן ● הסיבה הרשמית: הקלה על עומס התחבורה ● המומחים מטילים ספק ביכולת של הרכבלים לספק פתרון תחבורתי יעיל, אך כשהבחירות באופק, אף אחד לא מקשיב להם