גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הולכים על בטוח: יתרונות ההשקעה במשרדים קטנים כנכסים מניבים

התשואה בנדל"ן מסחרי גדולה יותר מאשר בנדל"ן למגורים והביקוש למשרדים גבוה ● אילו שינויים בשוק הנדל"ן הניעו משקיעים לעבור לתחום הנדל"ן המסחרי, ומדוע כדאי למשקיעים קטנים ובינוניים להשקיע במשרדים קטנים?

ביקוש גדול למשרדים קטנים ובינוניים/הדמיה: סטודיו פיבוט
ביקוש גדול למשרדים קטנים ובינוניים/הדמיה: סטודיו פיבוט

הכתבה בשיתוף אלדד פרי נדל"ן

עולם ההשקעות בנדל"ן למגורים נמצא באי ודאות גדולה בתקופה האחרונה, מאז כניסתן של הרפורמות השונות לשוק בהן מחיר למשתכן, מיסוי דירה שלישית ועוד. חלק מהנתונים שמפרסמים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וביד 2 מצביעים על ירידה בביקושים לדירות חדשות. בנוסף, מצביעים הנתונים על מגמת ירידה במחירים: ירידה של 8.4% בביקושים לדירות חדשות בחודשים פברואר-אפריל השנה, וירידה של 1.2% במדד מחירי הדירות בחצי השנה האחרונה.

בעוד שחלק מהמשקיעים בורחים לאפיקים אחרים, שאינם נדל"ניים או מחוץ לישראל, אחד האפיקים הנדל"ניים שעדיין מניבים תשואה נאה למשקיעים הוא הנדל"ן המסחרי ובאופן ספציפי, המשרדים להשכרה. על פי נתוני הרבעון הראשון לשנת 2018 של מאן-CBRE, עומדים דמי השכירות הממוצעים בהשכרת משרדים על קרוב ל-66 שקל למ"ר, כאשר באזורי ביקוש שיא כמו תל אביב שכר הדירה מאמיר עד 94 שקל למ"ר. משרדים הם גם נכס נדל"ני חם, כאשר כ-90% מהם מאוישים ומניבים לבעלים שכירות חודשית על פי אותם נתונים. לפי מחיר קנייה ממוצע של 16,114 שקל למ"ר, על פי נתוני מאן-CBRE, מדובר בתשואה של כ-7% שיכולה בחלק מהמקרים להגיע גם ל-10%. הרבה יותר מהתשואה הממוצעת על נדל"ן למגורים, שנעה סביב 2.5%-4%. גם בעיר פחות מרכזית כמו רחובות, עם מחיר קנייה ממוצע של 9,086 שקל למ"ר ושכירות של כ-53 שקל למ"ר, ניתן להגיע לתשואה של כמעט 7%, כאשר ההשקעה הראשונית הנדרשת קטנה יותר.

יזם הנדל"ן אלדד פרי: "התשואה בנדל"ן מסחרי גבוהה יותר"

לאור הנתונים הללו, חלה בתקופה האחרונה פריחה בשוק הנדל"ן המסחרי, בדגש על משרדים קטנים, שדורשים הון ראשוני קטן יותר ומאפשרים גם למשקיעים קטנים יותר להשקיע. "התשואה בנדל"ן מסחרי גדולה יותר מאשר בנדל"ן למגורים והביקוש למשרדים גבוה. משקיעים קטנים ובינוניים מגלים עניין רב ברכישת משרדים קטנים להשקעה בפרויקטים שלנו", אומר אלדד פרי, יזם נדל"ן ובעלי חברת אלדד פרי נדל"ן, שהחלה לשווק לאחרונה את מגדל העסקים Peri Business Place. המגדל החדש מציע משרדים להשקעה בגדלים של 14 מ"ר ויותר, והחל ממחיר של 129 אלף שקל.

השקעה במשרדים - לרכוש נדל"ן מניב בלי מינוף>>

מגדל העסקים Peri Business Place  | הדמיה: סטודיו AA

בניין המשרדים החדש, שיוקם בפארק המדע ברחובות, סמוך לתחנת הרכבת ולצירי תנועה מרכזיים, יכיל טרקלין עסקים וחדר ישיבות משותף לכלל המשרדים בכל קומה, באופן שיהווה תמריץ ללקוחות לשכור גם משרדים קטנים יותר, וליהנות מהשטחים המשותפים. מדוע מתרחשת כיום עלייה בהתעניינות במשרדים קטנים להשקעה? מלבד תשואה גבוהה יותר בנדל"ן מסחרי, יש למגמה הזו סיבות נוספות.

חסמי כניסה נמוכים למשקיעים קטנים ובינוניים

אחת הטעויות הגדולות של משקיעים בנדל"ן הוא חישוב שגוי של התשואה על הנכס. במקרים רבים, משקיעים קטנים ובינוניים לא מגיעים עם מספיק כסף מהבנק כדי לרכוש נכס יקר, ונדרשים למנף את הרכישה באמצעות הלוואה מהבנק או משכנתא. במקרה כזה, לא ניתן להתייחס רק ליחס בין עלות הנכס לדמי השכירות שלו כתשואה נקייה וצריך לשקלל גם את הריבית שמשלם המשקיע על ההלוואה, מה שפוגע באופן ניכר בתשואה שלו.

משקיעים קטנים ובינוניים שיש להם סכום כסף שלא מספיק לרכישת נכס יקר, יכולים להשקיע במשרד קטן יותר, בעלות נמוכה יותר. גם עבור משקיעים שיש להם סכומי כסף גדולים יותר, השקעת סכום קטן בנדל"ן מסחרי מסוג משרד מהווה פיזור השקעות וסיכונים בין ההשקעות השונות שלהם.

אלדד פרי, מייסד ובעלים של אלדד פרי נדל"ן/צילום: יח"צ

שוכרים יציבים ולפרקי זמן ארוכים יותר וניהול שקט

כאמור, משרדים הם נדל"ן שלרוב מאויש. 85% מהמשרדים ברחובות מאוישים ומעניקים לבעליהם שכירות חודשית קבועה. כמו כן, מסקר שערך משרד האוצר בשנת 2016 עולה, שבעוד שבנדל"ן למגורים משך השכירות הממוצע הוא 3.5 שנים (המשמעות היא שכל 3.5 שנים בממוצע, צריך למצוא שוכרים חדשים), במקרה של נדל"ן מסחרי שוכרי המשרדים יכולים להישאר בנכס למשך תקופות ממושכות, דבר שמבטיח שקט נפשי ודמי שכירות מובטחים למשך זמן ארוך.

במקרה של בניין משרדים ולא משרד בודד, נהנים המשקיעים גם משירותיהן של חברות ניהול שאחראיות לתפעול השוטף של הבניין תמורת תשלום חודשי, מה שחוסך מהמשקיעים התעסקות עם אחזקת הנכס עצמו.

ביקוש גדול יותר למשרדים קטנים

בתקופה האחרונה מורגשת בשוק הנדל"ן נהירה של שוכרים דווקא לכיוון המשרדים קטנים, שהם חלק ממתחם או בניין משרדים, שמעניק שירותים וחללים משותפים לעובדי המשרדים. לא קיימים מספרים מדויקים שבוחנים את התופעה, אך זוהי ההערכה הרווחת.

הסיבה לכך היא פשוטה: משרדים קטנים שהם חלק ממתחם גדול ומשותף, מאפשרים לשוכרים לשלם שכירות על שטח קטן יחסית אך ליהנות משימוש במתחם גדול בהרבה, שכולל גם את החללים המשותפים כמו מטבחון, חדרי ישיבות, טרקלינים מפוארים ועוד. באופן זה, חברות וארגונים רבים לא מרגישים צורך לשלם יותר על משרדים גדולים ופונים אל המשרדים הקטנים, שמהווים חלק ממתחם או בניין משרדים.

שכירות חודשית קבועה ולטווח ארוך/הדמיה: סטודיו פיבוט

אפשרות למימוש מהיר של הנכס

הנגזרת של כל היתרונות שהוזכרו לעיל, היא בסופו של דבר גם אפשרות מימוש מהירה של הנכס, במקרה שהרוכש מעוניין למכור אותו. מאחר שמדובר בעלות לא גבוהה במיוחד, בנכס יציב עם ביקוש יחסית גבוה ותפוסה ממושכת - הביקוש, נכון להיום, גבוה. עם תנופת הנדל"ן המסחרי בשנתיים האחרונות, לא ניתן עדיין להאריך מה יהיו הביקושים בשנים הבאות, ובהחלט ייתכן שבהמשך השוק עשוי להגיע לרוויה. אך כעת, לפחות, כפי שמראים הנתונים שהוזכרו בתחילת הכתבה, המגמה היא חיובית.

בניין המשרדים החדש של קבוצת אלדד פרי הוא חלק ממתחם בן 100 אלף מטרים רבועים, הכולל גם דירות המיועדות לסטודנטים. בניין המשרדים ישתרע על פני 12 קומות ויציע את כל היתרונות להשקעה במשרדים קטנים: מחסמי כניסה נמוכים, דרך תשואה גבוהה יותר ואפשרות להסתמך על ביקושים יציבים וגבוהים. מדובר בפרויקט נדל"ן מסחרי חדש, שבהחלט יכול לפנות למשקיעים הקטנים והבינוניים ולהציע להם עוד אפיק לפיזור ההשקעות שלהם.

למידע נוסף בקרו באתר חברת אלדד פרי נדל"ן>>

פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם

עוד כתבות

שרת המשפטים איילת שקד בפורום האחד עשר / צילום: שלומי יוסף

האם שקד מתחמקת ממענה ברור בשאלת הסמכות של בג"ץ בעניין פוזננסקי-כץ?

נשיא העליון בדימוס א' גרוניס שעמד בראש בית הדין המשמעתי, קבע כי העונש עליו הסכימו הצדדים אינו בסמכות ביה"ד. על כך הגישה השופטת עתירה לבג"ץ ● בסיום הדיון בבג"ץ בעניינה של השופטת, ביקשו השופטים משקד כי תבהיר כיצד היא סבורה שיש לנהוג במקרה שיימצא כי העונש המוסכם חורג מסמכות ● היום הוגשה תגובת שקד: "העונש בסמכות. לא די בנזיפה"

בלונים שנתפסו במעבר כרם שלום / דוברות מתפ״ש

הפסקת אש? אלפי בלונים נתפסו במעבר כרם שלום בדרכם לעזה

את הבלונים גילו בודקים ביטחוניים של רשות המעברים היבשתיים במשרד הביטחון, בזמן שבחנו את התכולה של משאית שהכילה צעצועים המיועדים לילדי עזה

בנימין נתניהו/צילום:אלכס קולומויסקי

בתום פגישת נתניהו-בנט מסתמן: ישראל הולכת לבחירות

בתום פגישת ראש הממשלה ושר החינוך הובן כי נתניהו לא ייתן לבנט את תיק הביטחון ופניה של ישראל לבחירות ● נתניהו במאמצים אחרונים למנוע בחירות קרא לשרים "לא להפיל ממשלת ימין" אולם הסיכויים לבלימת הבחירות קלושים

נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

מדד מחירי הדירות עלה ב-0.1%; מדד המחירים לצרכן באוקטובר עמד בציפיות ועלה ב-0.3%

מחירי הדירות ב-12 החודשים האחרונים רשמו ירידה של 1.9% ומחירי הדירות החדשות ירדו באוגוסט-ספטמבר ב-0.6% ● מחוז הצפון בלט עם עלייה של 1.1% במחירי הדירות באוגוסט-ספטמבר ● קצב עליית המחירים ב-12 החודשים האחרונים עומד בעקבות המדד האחרון על 1.2%

קרלסברג / באדיבות החברה המרכזית למשקאות

קוקה קולה ישראל מייקרת גם את קלסברג וטובורג

למשל מדובר בייקור של בקבוקי 330 מ"ל של קרלסברג ב-2.8% ושל טובורג ב-3.2%

משה חוגג / צילום:יונתן בלום

התכתשות משפטית בין משה חוגג לבעלי מניות בחברה שרכש

17 בעלי מניות בחברת AOH, שעסקה בשיווק אופציות בינאריות ונרכשה על ידי IDC מקבוצת סינגולריטים, שנמצאת בשליטת חוגג, טוענים כי הוא מבריח נכסים, כספים וזכויות של IDC לתאגידים אחרים בשליטתו או לאנשי קש מטעמו • חוגג לא נשאר חייב: "הם רימו את סינגולריטים במצגי שווא מגמתיים. בקשת הפירוק היא תגובה לתביעה שהגשנו נגדם בקפריסין"

נתי כהן מנכל משרד התקשורת / יח"צ

בכיר במשרד התקשורת בכתב האשמה חריף: "נכשלנו. הידרדרנו למיקום מביך בכל המדדים"

חיים גרון, סמנכ"ל בכיר טכנולוגיות עתידיות וסייבר, כתב לראשי המשרד במכתב שהגיע לידי "גלובס": "כדי להציל את השוק נדרשים צעדים קשים וחישוב מסלול מחדש ברגולציה" ● גרון טוען קובע באופן חד-משמעי כי תחרות מחירים חריפה היא בבחינת פירות באושים שהובילה לעצירת השקעות ולדרדורה של ישראל בכל המדדים ההשוואתיים לעולם

בועז גלעד /צילום: אתר החברה

בעל השליטה בברוקלנד למחזיקי האג"ח: "אנחנו עובדים על פתרונות, אבל כרגע אין"

(עדכון) באסיפת מחזיקי האג"ח שנערכת כעת בתל אביב מסביר בעל השליטה, בועז גלעד: "הדבר המשמעותי ביותר שקרה קשור לאתרי הבנייה; יש התייקרות גורפת של מחירי הבנייה בניו יורק עקב התארכות האישורים מצד העירייה" ● לדבריו, גם אצל הקבלנים יש לחץ אשראי, בעוד הבנקים סוגרים קווי אשראי ● גלעד מזהיר מפני מה שידוע לכל: "יש חשש לתשלום החוב בדצמבר 2019"

אביחי מנדלבליט / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

מנדלבליט לזילבר: "אני רואה את ההתבטאות שלך בחומרה. עלייך לתאם עמי את הופעותייך"

היועמ"ש דורש מהמשנה שלו, עו"ד דינה זילבר, לתאם בתקופה הקרובה את העמדות שבכוונתה להציג בשמו בדיונים בכנסת או בממשלה ● "התבטאותך חרגה ממרחב ההתבטאות המקובל והראוי ליועץ משפטי בשירות הציבורי. מצפה ממך להימנע מהתבטאויות דומות" ● יחימוביץ': "ציד מכשפות וסתימת פיות מהסוג הקיצוני ביותר"

אביגדור וילנץ / צילום: תמר מצפי

הבאנה של אביגדור וילנץ גייסה עוד 75 מיליון דולר לפיתוח שבבי בינה מלאכותית

הבאנה, שעוסקת בפיתוח שבבי בינה מלאכותית, גייסה עד כה 120 מיליון דולר ● החברה, שנחשפה לראשונה בגלובס לפני כחודשיים, מתכננת לגייס עשרות עובדים נוספים

האמן דיויד הוקני / צילום: רויטרס

שיא המכירות לאמן חי: ציור של דיוויד הוקני נמכר ב-90.3 מיליון דולר

המכירה, שהתרחשה ביום חמישי האחרון, הדיחה את "כלב הבלון" שנמכר ב-58.4 מיליון דולר מהשיא

מנכ"ל מיקרוסופט סאטיה נדלה / צילום: רויטרס

עובדי מיקרוסופט יקבלו בונוסים על הגדלת מספר הנשים ובני המיעוטים המועסקים בחברה

מיקרוסופט מעוניינת להפוך מגוון בכוח העבודה שלה ל"עדיפות מרכזית" עבור כל אחד מעובדיה ● "עובדים ומנהלים יעברו שיחות בנושא הדרך שבה כל אינדיבידואל במיקרוסופט יוכלו לתרום להפיכת החברה ליותר מגוונת"

טדי שגיא / צילום: יונתן בלום

מטומי מוכרת לטדי שגיא את פלטפורמת הפרסום Mobfox ב-7.5 מיליון דולר; המניה מזנקת

חברת הפרסום הדיגיטלי מוכרת את Mobfox לחברת Tightline Holdings שנמצאת בשליטת המיליארדר טדי שגיא ● הפעילות הנמכרת הניבה למטומי הכנסות של 16.8 מיליון דולר במחצית הראשונה של 2018 ● מניית מטומי מזנקת היום ב-16% בלונדון, לאחר שבשנה האחרונה צנחה 77%

ויט ידליצ'קה, נשיא מדינת הקריפטו "ליברלנד" / צילום: איל יצהר

על גדות הדנובה ייסדתי את מדינת הבלוקצ'יין: נשיא ליברלנד אופטימי גם לאחר נפילת הביטקוין

"כמו שהביטקוין עשה במגזר הפיננסי, ליברלנד רוצה לחולל מהפכה בתחום הממשל באמצעות טכנולוגיית הבלוקצ'יין", אומר בראיון ל"גלובס" ויט ידליצ'קה, מייסד ונשיא מדינת ליברלנד, הדוגלת באידיאולוגיה ליברטריאנית ● אף שקרואטיה וסרביה מסרבות להכיר במיקרו-מדינה שהוקמה על הגבול ביניהן, כבר חצי מיליון איש הגישו בקשות לאזרחות בליברלנד, ובהם יותר מ-4,000 ישראלים

מתוך 106 המלונות של הוסט הוטלס ברחבי העולם / צילום: רויטרס

קחו לכם חדר במלון והשאירו את מלחמות הסחר בחוץ

על רקע כלכלה עולמית שעסוקה באירועי מאקרו גלובליים סוערים, כמו תהיות לגבי הסיכויים לפריצת משבר כלכלי או מלחמות סחר למיניהן - חשוב למצוא רעיונות השקעה פרטניים שצפויים לגלות עמידות לטלטלות הללו ● הוסט הוטלס היא חברת ריט בתחום המלונאות, הנסחרת בשווי של 14 מיליארד דולר ומדורגת בדירוג השקעה, ואיגרות החוב שלה מסתמנות כהשקעה סולידית בתקופה הקרובה

גוגל מאפס/ צילום: שאטרסטוק

אפליקציית המפות של גוגל תאפשר ללקוחות להתכתב עם עסקים מקומיים

פיצ'ר ההודעות שירכז את הצ'טים השונים של משתמש עם עסקים יופיע בתפריט הצד של גוגל מאפס באנדרואיד ו-iOS ● האפשרות להתחיל שיחה תופיע בפרופיל של העסק באפליקציה

עו"ד דינה זילבר, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה / צילום: איל יצהר

שקד לא תאפשר למשנה ליועמ"ש דינה זילבר להופיע בכנסת

שרת המשפטים הודיעה כי "לפי חוק יסוד: הכנסת, הסמכות על בחירת נציגי משרדי הממשלה בוועדות הכנסת נתונה לשר הממונה, ולו בלבד"

מריו דראגי / איל יצהר

דראגי רומז: האינפלציה באיחוד האירופי תעלה לאט מהצפוי

נגיד הבנק המרכזי של אירופה (ECB), מריו דראגי, נאם בפני קונגרס הבנקאות האירופי בפרנקפורט ● דראגי רמז בנאומו למהלכים הצפויים במדיניות המוניטרית של הבנק המרכזי האירופי

הליש"ט והאירו ראש בראש / אילוסטרציה: Shutterstock

שער הליש"ט צנח ב-5.2% מול הדולר מתחילת השנה: "דצמבר יהיה חודש קר מאוד עבור הפאונד"

התפטרותו של שר הברקזיט היום מובילה להתרסקות המטבע הבריטי ● מדד הדולר אינדקס עולה ב-0.44% מול סל המטבעות ● גם הין היפני מרוויח מצלילת הליש"ט ● השקל נחלש מול האירו, אבל מתחזק מעט מול הדולר ● סקירת המט"ח היומית של "גלובס"

עפרה שטראוס / צילום: סיון פרג'

מנצלת את רמות השיא: משפחת שטראוס מימשה מניות ב-150 מיליון שקל

המכירה של כ-1.5% מהון המניות נעשית על רקע רמת שיא בה נסחרת מניית שטראוס בימים אלה, המשקפת לחברה שווי נוכחי של 9.7 מיליארד שקל, וזאת אחרי טיפוס של כ-13% בערכה מתחילת השנה