פרויקט דירות להשכרה ברעננה / צילום: תמר מצפי
בחודש מאי נמכרו בישראל 1,959 דירות חדשות. מדובר בעלייה משמעותית בהשוואה לחודש הקודם (אפריל 2018) בשיעור כ-19%. עם זאת, בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, מאי 2017, בו נמכרו 2,186 דירות חדשות, מספר הדירות שנמכרו בחודש הנסקר רשם ירידה בשיעור כ-10% - כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו היום (ה').
נתונים אלה מעידים כי אומנם מספר הדירות החדשות שנמכרות עדיין נמוך יחסית לשנה שעברה, אבל החודש הנוכחי מעיד על התאוששות במכירת הדירות, לאחר חודשים ארוכים בהם נצפתה מגמת ירידה. מוקדם עוד לקבוע האם גם המגמה עצמה השתנתה, כי מדובר בחודש אחד בו נרשמה עלייה משמעותית, אך עדיין מדובר בנתון משמעותי שלא נרשם מאז יולי 2017.
נזכיר כי מכירת דירות חדשות בלמ"ס כוללת גם את דירות מחיר למשתכן, אבל רק כאלה שקיבלו היתר בנייה. על-פי סקירת האוצר שהתייחסה לחודש מאי, בחודש זה נמכרו כ-660 דירות במסגרת מחיר למשתכן, בעוד בסקירה שהתייחסה לאפריל צוין כי בחודש זה נמכרו כ-500 דירות במסגרת מחיר למשתכן. כך, אומנם מספר הדירות המוזלות שנמכרו עלה, אבל הפער עדיין מעיד על עלייה גם במספר הדירות שנמכרו במחירי שוק חופשי.
עם זאת, נתוני האוצר אודות מספר דירות מחיר למשתכן שנמכרו מבוססים על חתימת חוזה לרכישת דירה ולא על היתר בנייה, כך שהנתונים אינם חופפים. נסביר כי במחיר למשתכן קבלן יכול להתחיל למכור דירות כבר במועד קבלת "החלטת ועדה" הקודם להנפקת ההיתר. התוצאה היא שדירות מחיר למשתכן שנספרות בדיווח הלמ"ס שונה מזה של האוצר, ומכיוון שבלמ"ס לא מציינים כמה דירות מוזלות נמכרו מסך הדירות החדשות, ההבחנה המדויקת אינה אפשרית.
נזכיר כי גם סקירת האוצר העידה על עלייה במכירת דירות חדשות, כמו גם עלייה בכלל העסקאות (חדשות ויד שנייה) שבוצעו בחודש מאי. בנוגע לסיבות לעלייה במספר הדירות החדשות שנמכרו, יכולים להיות מספר הסברים אפשריים. על-פי הסבר אחד, בו התמקדו גם במשרד האוצר בסקירה שפרסם הכלכלן הראשי לפני מספר ימים, עלייה במכירת הדירות עשויה לנבוע מהנחה גדולה יותר במחיר הדירות מצד הקבלנים שמתמודדים עם האטה במכירות כבר למעלה משנה. עם זאת, הסבר אפשרי נוסף עשוי להיות עלייה במספר הדירות המוזלות שקיבלו היתר בנייה מחד או מנגד התייאשות זכאים מתוכנית מחיר למשתכן וחזרה לרכישת דירות בשוק החופשי. אומנם התוכנית מאפשרת לזוגות צעירים לזכות בהגרלות, אולם התקדמות הפרויקטים השונים בפועל איטית, כאשר רובן טרם קיבלו היתרי בנייה.
חשוב להזכיר כי מחיר למשתכן היא אחת הסיבות העיקריות להאטה במכירות, והתייאשות של זכאי התוכנית מלהמתין להגרלה הבאה או לפרויקט שיבשיל עשויה להוביל לעלייה ברכישת דירות בשוק החופשי. אך כאמור, כל עוד בלמ"ס לא מציינים כמה דירות מוזלות נמכרו מכלל הדירות החדשות - קשה להצביע על הסיבה האמיתית לעלייה במספר הדירות החדשות שנמכרו.
בחישוב תלת-חודשי שעורכים בלמ"ס, נראה כי בשלושת החודשים האחרונים, מארס-מאי 2018, נמכרו כ-5,120 דירות חדשות, בדומה למספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים הקודמים (דצמבר 2017-פברואר 2018). לאחר ניכוי העונתיות, מסתמנת עלייה של 11.3% לעומת התקופה הקודמת.
בחינת נתוני המגמה של החודשים האחרונים מראה כי קיימת עלייה בחודשים פברואר-מאי 2018 של 1.6% בממוצע לחודש, מרמה של 1,660 דירות לכ-1,760 דירות. מגמת עלייה זו היא לאחר תקופה ארוכה (יולי 2015-ינואר 2018), בה נצפתה ירידה של 1.7% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו, מרמה של כ-2,800 דירות לרמה של כ- 1,650 דירות.
נתוני הלמ"ס מתייחסים גם למלאי הדירות שנותר למכירה בידי הקבלנים בחודש מאי 2018. על-פי הנתונים מדובר בכ-24 אלף דירות, ירידה קלה מנתוני המלאי שנרשמו בחודש הקודם (אפריל 2018) ועמדו על כ-24.5 אלף דירות. עם זאת, סקירת נתוני המלאי בחודשים האחרונים מעידה על מגמת ירידה בנתון זה החל מינואר 2018. כך בינואר עמד נתון זה על כ-25.4 אלף דירות, כך שנתוני החודש הנסקר מעידים על ירידה של כ-5% במלאי הדירות. עם זאת, חשוב להזכיר כי נתוני המלאי הם נתונים חלקיים המתייחסים רק לבנייה הפרטית, ולכן הם חסרים.
על-פי פילוח גאוגרפי של מכירת הדירות החדשות, בהשוואה לחודש הקודם נרשמה עלייה בכלל המחוזות למעט תל-אביב שם נשמרה יציבות. בהשוואה לחודש המקביל אשתקד המגמה מעורבת כאשר במחוזות ירושלים צפון ותל-אביב נרשמה עלייה במספר הדירות החדשות שנמכרו, ואילו במחוזות חיפה מרכז ודרום נרשמה ירידה.