מנהל רשות המסים, ערן יעקב / צילום: ליאב פלד
רשות המסים עושה סדר בענף יזמות הנדל"ן: המחלקה המקצועית ברשות המסים פרסמה לאחרונה החלטת מיסוי חדשה בתחום המע"מ, העוסקת בקביעת זהותו של מקבל השירות לצורך הוצאת חשבונית מע"מ, ובדרך היא משפיעה על היזמים והקבלנים בתחום ההתחדשות העירונית בארץ.
עד היום, היזמים והקבלנים בתחום ההתחדשות העירונית, שמימנו שירותים הנוגעים לדיירים, קיבלו על-שמם את החשבוניות בגין שירותים אלה, ומשכך זכו לקיזוז מע"מ תשומות. פרקטיקה זו הנהוגה בארץ שנים רבות, הובילה לכך שהיזם הסכים ליטול על עצמו את כל עלויות הפרויקט, אף אם מדובר בהוצאות הקשורות במישרין לבעלי המקרקעין המקוריים, בהן עלויות של הובלה, שכר-טרחתם של עורכי הדין של הדיירים, מפקח בנייה מטעם הדיירים ועוד.
במסגרת החלטת המיסוי החדשה, הגדירה מחדש רשות המסים את הקווים האדומים של חוק מע"מ, וקבעה באופן שאינו משתמע לשתי פנים כי זהות משלם השירות אינה רלוונטית כלל. בהחלטה החדשה הבהירה הרשות כי שירותים שיסופקו לדיירים, אף אם ישולמו על-ידי היזם, החשבונית שתצא בגינם תהיה על-שם הדיירים.
"נגיסה בהטבת מס משמעותית"
לדברי עו"ד ורו"ח רחלי גוז-לביא, מנהלת מחלקת מיסוי נדלן במשרד עמית פולק מטלון, "החלטת המיסוי מהווה נגיסה בהטבת מס משמעותית שעד היום הוענקה ליזמי וקבלני הנדל"ן בארץ. במשרדנו לקוחות רבים הפועלים בענף ההתחדשות העירונית, והעלויות שהם מסכימים ליטול על עצמם מאחר שהם יודעים כי יוכלו לקזז את המע"מ, מסתכמות על-ידם בכמיליוני שקלים לכל פרויקט". אולם לדברי עו"ד ורו"ח גוז-לביא, "ההחלטה תפגע כלכלית ביזמים ותוביל לפגיעה חלקית או מלאה באיכות התמורה לדיירים המקוריים הזקוקים נואשות לחיזוק או חידוש בתיהם, שכן היזמים לא יסכימו יותר לשלם הוצאות שלפני כן היו משולמות על-ידם".
עוד טוענת עו"ד ורו"ח גוז-לביא כי "ההחלטה של הרשות עומדת בניגוד מוחלט לעמדתו וניסיונותיו הרבים של שר האוצר, משה כחלון, לפתח את ענף ההתחדשות העירונית, בשל פגיעתה הקשה בכלכליות פרויקטים אלה. האבסורד, בין עמדתו של שר האוצר לעמדת הרשות בהחלטתה החדשה, בולט במיוחד בתיקון מספר 47 לחוק מע"מ (שפורסם בשנת 2014), שלפיו תוקן סעיף 31א לחוק מע"מ, כך ששירותי הבנייה שמעניק היזם לדיירים יהיו בעלי מע"מ אפס ולא פטורים ממס".
לפי דברי ההסבר לתיקון, השינוי בחוק נועד "להפחית את נטל המס המוטל על שירותים בתחומים האמורים... כך שנותני שירותים אלה יהיו רשאים לנכות את מס התשומות הכלול בחשבוניות מס שהוצאו להם". לטענת עו"ד ורו"ח גוז-לביא, "בנסיבות, עולה השאלה מהו ההבדל בין בלוקים ובטון שקונה היזם בשביל ולטובת הדיירים (הכלולים בעלות שירותי הבנייה הניתנים לדיירים, בגינם מושת מע"מ בשיעור אפס) לבין (לדוגמה) שירותים משפטיים שמממן היזם בשביל ולטובת הדיירים (בגינם היזם לא יכול לקזז מע"מ תשומות)?".
לפי הוראות חוק מע"מ, אין כל חידוש בקביעת רשות המסים, כי ככל שאין זהות בין המשלם בגין השירות ובין מקבל השירות, יש להוציא את החשבונית על-שם מקבל השירות, אך לטענת גוז-לביא הבעיה היא לא באמירה אלא במציאות בשטח. "הפרקטיקה הנהוגה מזה שנים היוותה עד היום מעין חריג לא כתוב שעמד בקנה אחד עם עמדתו הברורה של המחוקק השלובה במסגרת ההרמוניה החקיקתית בדיני המס בישראל. זו גורסת כי יש להקל בנטל המס הרובץ על פרויקטים של התחדשות עירונית, מתוך הכרה בחשיבות העצומה של פרויקטים מסוג אלה לקידום שוק הדיור בישראל".
לטענת עו"ד ורו"ח גוז-לביא, משרדה כבר קיבל מספר פניות מחברות מובילות בתחום יזמות הנדל"ן, שביקשו לאמוד את הפגיעה הכלכלית הצפויה בהן לאור הוראות ההחלטה.
מרשות המסים נמסר בתגובה: "סעיף 38 לחוק מתיר ניכוי מס תשומות לעוסק שהוצאה לו חשבונית מס כדין. סעיף 47 לחוק והוראות ניהול ספרים קובעות את הכללים להוצאת חשבונית מס. בין היתר, חשבונית המס אמורה לשקף את זהות הצדדים לעסקה. במספר פסקי דין נקבעו מבחנים לקביעת מקבל השירות, בין היתר, מבחן הצדדים להסכם. במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, היזם אינו צד להסכם, ולפיכך אין ספק כי מקבלי השירות הם הדיירים שחותמים על ההסכם עם עורך הדין. עמדתנו היא שהיזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית אינם מקבלי השירות, ושאת חשבונית המס של עורכי הדין יש להוציא על-שם הדיירים (או נציגות הדיירים) ולא על-שם היזם (אף על-פי שהוא זה שנושא בתשלום). המשמעות היא שמס התשומות בשל חשבוניות המס הללו אסור בניכוי בידי היזם".