רחוב עין הקורא בתל-אביב / צילום: איל יצהר
רקע
בשנת 2009 ארגנה חברת גיאות אפיקי נדל"ן קבוצת רכישה לרכישת מגרש ברחוב עין הקורא 13 באזור התחנה המרכזית הישנה בתל-אביב.
בשנת 2011 הגישו 14 מתוך 19 חברי הקבוצה תביעה נגד החברה המארגנת ונגד בעליה. בתביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בסך 5.7 מיליון שקל, טענו החברים כי הצטרפו סמך מצגי-שווא של המארגנים. לטענת התובעים, המארגנים הוליכו אותם שולל, שכן הצגת הפרויקט וכדאיותו הייתה מטעה. עלויות הבנייה הישירות היו גבוהות לדבריהם בלמעלה מ-75% מהעלות שהוצגה.
עוד נטען כי היתר הבנייה התקבל באיחור של שנה ו-8 חודשים מהמועד לו התחייבו הנתבעים, שהתרשלו גם בהצגת חישוב עלויות הבנייה שהתבססו על דוח אפס שכלל עלויות נמוכות מדי ובלתי מתקבלות על הדעת. המארגנים טענו כי אין להם כל נגיעה לדוח האפס, והגישו תביעה נגד משרד השמאות פז כלכלה והנדסה שערך את הדוחות. בנוסף הגישו המארגנים נגד חברי הקבוצה תביעה שכנגד.
מה קרה
שופט בית המשפט המחוזי בתל-אביב, יהודה פרגו, דחה את טענות חברי הקבוצה נגד המארגנים ונגד משרד השמאים ופסק כי לא נפל פגם בהתנהלותם.
במסגרת ההליך מינה בית המשפט 3 מומחים מטעמו: אדריכל נחום כהן, מהנדס נתן גרשוני והשמאי ד"ר בועז ברזילי, שבדקו את הטענות.
בפסק הדין קבע השופט פרגו כי חברי קבוצת הרכישה בניגוד לטענתם נהנו מרווח של 21.5% מעלות ההשקעה הכוללת. יתרה מכך, השופט קבע כי פז כלכלה והנדסה פעלה במקצועיות, וכי הנתונים אשר הופיעו בדוח האפס היו מבוססים ונכונים לעת מתן הדוח בשנת 2009.
על-פי פסק הדין, הבניין נבנה בסופו של דבר בעלויות גבוהות יותר מהמתוכנן בשל נסיבות שלא ניתן היה להביא אותן בחשבון בעת הכנת הדוח, ובהן פער של שנתיים מהוצאת הדוח ועד תחילת הביצוע, עלייה בשוק המקרקעין ובעלויות הבנייה באותה תקופה, שינוי מהותי במפרט הטכני של הבניין וקבלן ביצוע שגבה עלויות בנייה גבוהות יותר למ"ר מהמקובל בענף לבנייה מסוג זה. לכן קבע השופט כי לפז כלכלה אין כל אחריות או אשם להתייקרות עלות הבנייה.
"העיכוב בשל העירייה"
"לא מצאתי התנהלות בלתי תקינה כלשהי של הנתבעים", קבע פרגו. "נהפוך הוא. הוכח בפניי שהנתבעים פעלו במיומנות ובמקצועיות כדי למלא את תפקידם ותרמו רבות לקידום הפרויקט".
בנוסף קבע פרגו כי "לא נפל פגם כלשהו במצגים השונים אשר הוצגו בפני קבוצת הרכישה לרבות בכל הקשור להיתר בנייה, למועד המשוער שבו ניתן יהיה לקבל את היתר הבנייה ולהתחיל את הבנייה. המצגים שהוצגו לקבוצת הרכישה היו נכונים ומבוססים. לנתבעים לא היתה כל אחריות או כל אשם לעיכובים בהוצאת היתר הבנייה. מה גם שכל תפקידם היה ייעוץ וליווי הפרויקט כאשר מלוא האחריות על הוצאת היתר הבנייה היתה מוטלת על מוכרת הקרקע ועל קבוצת הרכישה. הוכח בפניי שהנתבעים עשו ככל שביכולתם לקדם את הפרויקט, וכי אלמלא פעילותם לא היה מתקבל היתר בנייה במועד שבו ניתן. אני קובע שהעיכוב בהוצאת היתר בנייה נגרם בשל התנהלות עיריית תל-אביב והוועדה המקומית לתכנון ובנייה".
קביעה מהותית נוספת שנתן פרגו היא כי "לעיכוב במתן היתר הבנייה שלנתבעים אין כל אחריות או אשם בו, יש משמעות רבה על עלויות הבנייה וההוצאות שנגרמו לקבוצת הרכישה".
פרגו אף הדגיש את ההבדלים בין התקשרות של רוכשי דירה עם קבלן, לבין הצטרפותם לקבוצת רכישה: "יש הבדל מהותי בין רכישת דירה מקבלן בבניין הנבנה על-ידו לבין בניית בניין על-ידי קבוצת רכישה. בעת רכישת דירה מקבלן כל תהליך רכישת הקרקע, קבלת היתרים ותהליך הבנייה אינם מעניינו של רוכש הדירה. כל אלו באחריותו ובטיפולו של הקבלן. כל העלויות חלות על הקבלן, לרבות הוצאות בלתי צפויות והתייקרויות. בבניית בניין על-ידי קבוצת רכישה האחריות לכל אלה היא על קבוצת הרכישה. קבוצת הרכישה היא הקבלנית של עצמה ואחראית על הכuל לאורך כל הדרך. על רכישת הקרקע, איתור בעלי מקצוע, תכנון, הגשת תוכניות, קבלת היתר בנייה, ביצוע הבנייה באמצעות קבלן וייחוד דירות לכל אחד מחברי הקבוצה. כל התשלומים ועלויות הבנייה חלים עליה, לרבות הוצאות נלוות צפויות ובלתי צפויות והתייקרויות".
את פז כלכלה ייצגו בהליך עורכי הדין דורון אריאל ואלעד בן יורם ממשרד דורון אריאל ושות' וכן עו"ד גלעד ניצן ממשרד תגר ושות'.