השטח ברחוב מבצע דקל 4 בשכונת נווה גן בפתח תקווה / צילום: בר אל
תיקון 108 לחוק התכנון והבנייה נכנס לתוקף באוגוסט 2016 וחייב לראשונה את הרשויות המקומיות לאשר הקלה בדמות תוספת 10% בהיקף יחידות הדיור בכל פרויקט. מטרת התיקון הדרמטי הייתה להגדיל את ההיצע הנמוך של דירות קטנות (ראו נתונים).
אולם, רק לאחרונה התיקון הועמד למבחן, בשל התנגדותה של עיריית פתח תקווה לאשר תוספת דירות בפרויקט מתוכנן בעיר. היזם החליט להביא את סירוב העירייה להכרעה משפטית של ועדת ערר, שקבעה כי הוועדה המקומית לא רשאית לסרב לתוספת דירות מכוח התיקון, וביטלה את ההחלטה לדחות את ההקלה.
"מצוקה חריפה של מבני ציבור"
אמנם מדובר בתוספת של שבע דירות בלבד למגדל מגורים המתוכנן להיבנות בעיר, אך משמעות ההחלטה, במיוחד בשנת בחירות, היא כי לרשויות המקומיות אין שיקול דעת והן אינן יכולות לסרב לבקשת הקלה המוסיפה 10% למספר הדירות בפרויקט. ההחלטה סוללת את הדרך ליזמים שייתקלו בסירוב של ועדות מקומיות לאישור ההקלה לפנות לוועדת הערר ולקבל את אישורה.
היזם, חברת יעקבי יוניברסל שבבעלות חיים יעקובי, מחזיקה במגרש בשטח 2.7 דונם ברחוב מבצע דקל 4 בשכונת נווה גן בפתח תקווה, סמוך לבית החולים בילינסון ולדרך ז’בוטינסקי (בו תעבור הרכבת הקלה), שעליו היא מתכננת מגדל מגורים.
החברה הגישה בקשה להקלה בהיקף של 10% מיחידות הדיור, כך שהמגדל שיוקם יכלול 22 קומות ו-81 דירות, במקום 74 דירות המותרות לבנייה על פי התוכנית (תב"ע) החלה על המגרש. כלומר, תוספת של שבע דירות למגדל המתוכנן. זאת בהתאם להוראת השעה - תיקון 108 לחוק, שיזמו חברי הכנסת אלי כהן ודוד ביטן.
בעקבות פרסום ההקלה הוגשו התנגדויות של שכנים המתגוררים בסמוך, ובפברואר 2018 דנה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה בהתנגדויות והחליטה לדחות את הבקשה להקלה, בנימוק כי תוספת שבע דירות מהווה סטייה ניכרת מהתוכנית. עוד קבעה הוועדה המקומית כי מדובר באחת השכונות העמוסות בעיר וקיים עומס רב של תשתיות הדרכים, מוסדות הציבור, שטחים פתוחים, שבדוחק רב מספק את הקיים, ועל כן יש לדחות את הבקשה.
הוועדה אף הדגישה כי כבר הגדילה את זכויות הבנייה במגרש בשיעור של 25% מ-59 דירות ל-74 ועל כן אין מקום להחיל את תיקון 108 על המגרש, מאחר ומדובר ב"כפל מבצעים". בנוסף קבעה הוועדה כי אין מקום להפר את עקרון השוויון ויש למנוע טענות לאפליה מאחר ובאף מגרש בשכונה לא אושרה תוספת דירות.
החברה, באמצעות עוה"ד שמואל לכנר, משה איליה ורוני מנור ממשרד נשיץ ברנדס אמיר, המתמחה בתכנון ובנייה, הגישה ערר על החלטת הוועדה המקומית, וטענה כי ההחלטה שקיבלה אינה חוקית, ושהיא סותרת את כוונת המחוקק שקבע כי על הוועדה המקומית חלה החובה לאשר את ההקלה ללא שיקול דעת.
עוד טענה חברת יעקובי יוניברסל, כי מטרת תיקון 108 היתה הגדלת היצע הדירות הקטנות המיועדות לזוגות צעירים ולאוכלוסיה מבוגרת, ולשון החוק קבעה כי חלה חובה על הוועדה המקומית לתת את ההקלה ככל שמתקיימים התנאים.
מנגד טענה הוועדה המקומית כי היא לא מחויבת לאשר הקלה לתוספת דירות, ותיקון 108 אינו מחייב לאשר את ההקלה אם היא מנוגדת לשיקול דעתה, וטענה גם כי יש להגביל את מתן ההקלה רק למקרה שבו לא הוגשה התנגדות. בשכונת נווה גן קיימת מצוקה חריפה של מבני ציבור וישנם מגרשים שטרם נבנו, על כן אין הצדקה תכנונית למתן ההקלה ובנוסף לכך קיימת מצוקה תחבורתית ותנועתית.
הוועדות במרכז מחויבות לאשר
ועדת הערר של מחוז מרכז בראשות עו"ד יריב אבן חיים, דחתה את עמדת הוועדה המקומית, והחליטה לקבל את הערר, על בסיס הכתוב בחוק: "ועדה מקומית תיתן הקלה לתוספת דירות מגורים בשיעור של 10% מהמספר המירבי של הדירות המותר לבנייה על המגרש, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראות התוכנית תהיה סטייה ניכרת".
עוד ציינה ועדת הערר כי הוחרגו מהחובה לאשר את ההקלה רק ועדות מקומיות בצפון או בדרום. כלומר, מדובר בחובה שחלה על הוועדות המקומיות במחוז המרכז. לטענת הוועדה המקומית, עדיין נדרש פרסום להקלה ועדיין יש לשמוע התנגדויות, ועדיין קיים שיקול דעת לוועדה המקומית אם לאשר את הבקשה או לדחות אותה.
ועדת הערר דחתה את הטענות הללו וקבעה כי סעיף 108 בא לעולם בשל ירידה ניכרת שחלה בשנים אחרונות בהיקף הבנייה של דירות קטנות, בפרט דירות 3 חדרים, המיועדות לזוגות צעירים ולאוכלוסיה מבוגרת. בדברי ההסבר לחוק צוין כי חוסר זה נובע מכך שוועדות מקומיות רבות מסרבות באופן גורף לאשר תוספת לדירות מגורים.
עוד נכתב בחוק, כי "ככלל, ועדה מקומית תהיה חייבת לתת הקלה של תוספת דירות למגורים בתחום רשות עירונית בשיעור של 10% אך לא יותר מ20%". בהחלטה ציינה ועדת הערר כי "כוונתם של מציעי החוק היתה לקבוע באופן חסר תקדים סמכות חובה לאשר הקלות כאלה בתנאים שנקבעו. זאת בשל כך שוועדות מקומיות רבות אינן מעוניינות כלל בתוספת דירות קטנות בהקלה ונוכח הצניחה במספר הדירות הקטנות בשנים שקדמו, לעומת הזינוק במספר הנזקקים למוצר תכנוני זה".
ועדת הערר הוסיפה כי כוונת החוק היתה לחייב את הוועדות המקומיות לאשר הקלה לתוספת 10% יחידות דיור בשל הצורך התכנוני הדוחק בדירות קטנות. "הוועדות המקומיות כפופות ככלל לחובה זאת גם כאשר אינן רוצות לאשר את ההקלה משיקולים שונים, ולא רק במקרים בהם כלולה בתוכניות הוראות סטייה ניכרת" ציין אבן חיים, והוסיף כי גם מבלי להתייחס לפרשנות של תיקון 108, לא ניתן לסרב להקלה מאחר שהוועדה לא שוכנעה שחלים שיקולים תכנוניים כה חריגים המצדיקים לסרב להקלה ולסטות מהתכלית החוקתית שהוראת השעה נועדה להגשים.
"מדובר בתוספת של שבע דירות קטנות בלבד מעבר ל-74 דירות המותרות במגרש לפי התוכנית החלה ללא תוספת שטח, בקירבה למרכז תחבורתי עתיר נוסעים", צוין בהחלטה.
עו"ד שמואל לכנר, שייצג את חברת יוניברסל יעקובי בהליך, מציין כי "מדובר בהחלטה תקדימית שבה נקבע במפורש כי הוראת השעה קובעת את חובתה של הוועדה המקומית לתת את ההקלה. ועדת הערר אף דחתה את טענת הוועדה המקומית לפיה המחוקק השאיר שיקול דעת לוועדה. בשונה מתקנת שבס שאושרה בשנת 2013 ואיפשרה לוועדה המקומית לתת תוספת במספר הדירות בכפוף לתנאים מסוימים ובעיקר בכפוף לחוות דעת מהנדס הוועדה המקומית, בהוראת השעה האמורה, ככל ומתקיימים התנאים הטכניים למתן ההקלה, זוהי חובתה של הוועדה המקומית לתת אותה".
לכנר הוסיף כי "להחלטה תהיה השפעה לא קטנה על ענף התכנון והיא תאפשר ליזמים רבים אשר עד כה נתקלו במחסומי הוועדות המקומיות, לקבל את ההקלה".
היסטוריה של מתח עם הממשלה
בשנים האחרונות משקפת העיר פתח תקווה - הכוללת כבר 240 אלף תושבים ו-82 אלף בתים ודירות (נכון ליולי אשתקד) - את המתח הקיים בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי.
האינטרס של השלטון המרכזי, במיוחד בשנים האחרונות נוכח נסיקת מחירי הדיור, הוא כמובן לאשר ולבנות כמה שיותר יחידות דיור במטרה לצנן את השוק ולהוסיף היצע, אולם הוא התנגש ביתר שאת עם האינטרס של השלטון המקומי, המעוניין לשמור על רמת השירותים שהרשות המקומית מספקת לתושבים הקיימים (כל משפחה שמצטרפת לעיר מייצרת נטל על הקופה הציבורית, מאחר וההוצאה פר תושב גבוהה משמעותית מההכנסות המתקבלות מארנונה למגורים, לפעמים פי 3 ויותר).
ראש עיריית פתח תקווה, יצחק ברוורמן, התעמת בשנים האחרונות שוב ושוב עם השלטון המרכזי סביב התוכניות להוסיף היצע דירות לעיר. כך למשל, במסגרת אישור תוכנית הבנייה במחנה סירקין המתפנה במזרח העיר (כ-12 אלף דירות לפחות), הגישה העירייה עתירה מנהלית נגד הוותמ"ל, ועדת התכנון הממשלתית שאישרה את הפרויקט, במסגרתה ציינה כי התוכנית טומנת בחובה "אסון תחבורתי" לפתח תקווה, שכבר היום נאלצת כמובן להתמודד עם מציאות של פקקים קשים.
כמו כן, יזמי נדל"ן המבקשים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית (בדגש על תמ"א 38) מדווחים כי הם נתקלים ביד קשה מצד הוועדה המקומית, שלא ממהרת לאשר תוספת יחידות דיור המצופפים את העיר ואינם נותנים מענה תקציבי למוסדות הציבור, לבעיות התחבורה ועוד.
בעבר כבר אמר לנו ברוורמן, כי "הממשלה העמידה לעצמה מטרה - בניית דירות, וההשלכות לא מעניינות אותה. אני בכלל חושב שלא נכון לבנות במרכז הארץ".