גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ועדות מקומיות לא יכולות לדחות בקשה לתוספת 10% דירות

עיריית פתח תקווה סירבה לבקשה של יזם להקלה של 10% תוספת במספר הדירות בפרויקט, אולם ועדת הערר קבעה: על הוועדות המקומיות חלה החובה לאשר את ההקלה בלי להפעיל שיקול דעת ● "להחלטה תהיה השפעה לא קטנה על ענף התכנון"

השטח   ברחוב מבצע דקל 4 בשכונת נווה גן בפתח תקווה / צילום: בר אל
השטח ברחוב מבצע דקל 4 בשכונת נווה גן בפתח תקווה / צילום: בר אל

תיקון 108 לחוק התכנון והבנייה נכנס לתוקף באוגוסט 2016 וחייב לראשונה את הרשויות המקומיות לאשר הקלה בדמות תוספת 10% בהיקף יחידות הדיור בכל פרויקט. מטרת התיקון הדרמטי הייתה להגדיל את ההיצע הנמוך של דירות קטנות (ראו נתונים).
אולם, רק לאחרונה התיקון הועמד למבחן, בשל התנגדותה של עיריית פתח תקווה לאשר תוספת דירות בפרויקט מתוכנן בעיר. היזם החליט להביא את סירוב העירייה להכרעה משפטית של ועדת ערר, שקבעה כי הוועדה המקומית לא רשאית לסרב לתוספת דירות מכוח התיקון, וביטלה את ההחלטה לדחות את ההקלה.

"מצוקה חריפה של מבני ציבור"

אמנם מדובר בתוספת של שבע דירות בלבד למגדל מגורים המתוכנן להיבנות בעיר, אך משמעות ההחלטה, במיוחד בשנת בחירות, היא כי לרשויות המקומיות אין שיקול דעת והן אינן יכולות לסרב לבקשת הקלה המוסיפה 10% למספר הדירות בפרויקט. ההחלטה סוללת את הדרך ליזמים שייתקלו בסירוב של ועדות מקומיות לאישור ההקלה לפנות לוועדת הערר ולקבל את אישורה.

היזם, חברת יעקבי יוניברסל שבבעלות חיים יעקובי, מחזיקה במגרש בשטח 2.7 דונם ברחוב מבצע דקל 4 בשכונת נווה גן בפתח תקווה, סמוך לבית החולים בילינסון ולדרך ז’בוטינסקי (בו תעבור הרכבת הקלה), שעליו היא מתכננת מגדל מגורים.

החברה הגישה בקשה להקלה בהיקף של 10% מיחידות הדיור, כך שהמגדל שיוקם יכלול 22 קומות ו-81 דירות, במקום 74 דירות המותרות לבנייה על פי התוכנית (תב"ע) החלה על המגרש. כלומר, תוספת של שבע דירות למגדל המתוכנן. זאת בהתאם להוראת השעה - תיקון 108 לחוק, שיזמו חברי הכנסת אלי כהן ודוד ביטן.

בעקבות פרסום ההקלה הוגשו התנגדויות של שכנים המתגוררים בסמוך, ובפברואר 2018 דנה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה בהתנגדויות והחליטה לדחות את הבקשה להקלה, בנימוק כי תוספת שבע דירות מהווה סטייה ניכרת מהתוכנית. עוד קבעה הוועדה המקומית כי מדובר באחת השכונות העמוסות בעיר וקיים עומס רב של תשתיות הדרכים, מוסדות הציבור, שטחים פתוחים, שבדוחק רב מספק את הקיים, ועל כן יש לדחות את הבקשה.

הוועדה אף הדגישה כי כבר הגדילה את זכויות הבנייה במגרש בשיעור של 25% מ-59 דירות ל-74 ועל כן אין מקום להחיל את תיקון 108 על המגרש, מאחר ומדובר ב"כפל מבצעים". בנוסף קבעה הוועדה כי אין מקום להפר את עקרון השוויון ויש למנוע טענות לאפליה מאחר ובאף מגרש בשכונה לא אושרה תוספת דירות.
החברה, באמצעות עוה"ד שמואל לכנר, משה איליה ורוני מנור ממשרד נשיץ ברנדס אמיר, המתמחה בתכנון ובנייה, הגישה ערר על החלטת הוועדה המקומית, וטענה כי ההחלטה שקיבלה אינה חוקית, ושהיא סותרת את כוונת המחוקק שקבע כי על הוועדה המקומית חלה החובה לאשר את ההקלה ללא שיקול דעת.

עוד טענה חברת יעקובי יוניברסל, כי מטרת תיקון 108 היתה הגדלת היצע הדירות הקטנות המיועדות לזוגות צעירים ולאוכלוסיה מבוגרת, ולשון החוק קבעה כי חלה חובה על הוועדה המקומית לתת את ההקלה ככל שמתקיימים התנאים.

מנגד טענה הוועדה המקומית כי היא לא מחויבת לאשר הקלה לתוספת דירות, ותיקון 108 אינו מחייב לאשר את ההקלה אם היא מנוגדת לשיקול דעתה, וטענה גם כי יש להגביל את מתן ההקלה רק למקרה שבו לא הוגשה התנגדות. בשכונת נווה גן קיימת מצוקה חריפה של מבני ציבור וישנם מגרשים שטרם נבנו, על כן אין הצדקה תכנונית למתן ההקלה ובנוסף לכך קיימת מצוקה תחבורתית ותנועתית.

הוועדות במרכז מחויבות לאשר

ועדת הערר של מחוז מרכז בראשות עו"ד יריב אבן חיים, דחתה את עמדת הוועדה המקומית, והחליטה לקבל את הערר, על בסיס הכתוב בחוק: "ועדה מקומית תיתן הקלה לתוספת דירות מגורים בשיעור של 10% מהמספר המירבי של הדירות המותר לבנייה על המגרש, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראות התוכנית תהיה סטייה ניכרת".

עוד ציינה ועדת הערר כי הוחרגו מהחובה לאשר את ההקלה רק ועדות מקומיות בצפון או בדרום. כלומר, מדובר בחובה שחלה על הוועדות המקומיות במחוז המרכז. לטענת הוועדה המקומית, עדיין נדרש פרסום להקלה ועדיין יש לשמוע התנגדויות, ועדיין קיים שיקול דעת לוועדה המקומית אם לאשר את הבקשה או לדחות אותה.

ועדת הערר דחתה את הטענות הללו וקבעה כי סעיף 108 בא לעולם בשל ירידה ניכרת שחלה בשנים אחרונות בהיקף הבנייה של דירות קטנות, בפרט דירות 3 חדרים, המיועדות לזוגות צעירים ולאוכלוסיה מבוגרת. בדברי ההסבר לחוק צוין כי חוסר זה נובע מכך שוועדות מקומיות רבות מסרבות באופן גורף לאשר תוספת לדירות מגורים.

עוד נכתב בחוק, כי "ככלל, ועדה מקומית תהיה חייבת לתת הקלה של תוספת דירות למגורים בתחום רשות עירונית בשיעור של 10% אך לא יותר מ20%". בהחלטה ציינה ועדת הערר כי "כוונתם של מציעי החוק היתה לקבוע באופן חסר תקדים סמכות חובה לאשר הקלות כאלה בתנאים שנקבעו. זאת בשל כך שוועדות מקומיות רבות אינן מעוניינות כלל בתוספת דירות קטנות בהקלה ונוכח הצניחה במספר הדירות הקטנות בשנים שקדמו, לעומת הזינוק במספר הנזקקים למוצר תכנוני זה".

ועדת הערר הוסיפה כי כוונת החוק היתה לחייב את הוועדות המקומיות לאשר הקלה לתוספת 10% יחידות דיור בשל הצורך התכנוני הדוחק בדירות קטנות. "הוועדות המקומיות כפופות ככלל לחובה זאת גם כאשר אינן רוצות לאשר את ההקלה משיקולים שונים, ולא רק במקרים בהם כלולה בתוכניות הוראות סטייה ניכרת" ציין אבן חיים, והוסיף כי גם מבלי להתייחס לפרשנות של תיקון 108, לא ניתן לסרב להקלה מאחר שהוועדה לא שוכנעה שחלים שיקולים תכנוניים כה חריגים המצדיקים לסרב להקלה ולסטות מהתכלית החוקתית שהוראת השעה נועדה להגשים.

"מדובר בתוספת של שבע דירות קטנות בלבד מעבר ל-74 דירות המותרות במגרש לפי התוכנית החלה ללא תוספת שטח, בקירבה למרכז תחבורתי עתיר נוסעים", צוין בהחלטה.

עו"ד שמואל לכנר, שייצג את חברת יוניברסל יעקובי בהליך, מציין כי "מדובר בהחלטה תקדימית שבה נקבע במפורש כי הוראת השעה קובעת את חובתה של הוועדה המקומית לתת את ההקלה. ועדת הערר אף דחתה את טענת הוועדה המקומית לפיה המחוקק השאיר שיקול דעת לוועדה. בשונה מתקנת שבס שאושרה בשנת 2013 ואיפשרה לוועדה המקומית לתת תוספת במספר הדירות בכפוף לתנאים מסוימים ובעיקר בכפוף לחוות דעת מהנדס הוועדה המקומית, בהוראת השעה האמורה, ככל ומתקיימים התנאים הטכניים למתן ההקלה, זוהי חובתה של הוועדה המקומית לתת אותה".

לכנר הוסיף כי "להחלטה תהיה השפעה לא קטנה על ענף התכנון והיא תאפשר ליזמים רבים אשר עד כה נתקלו במחסומי הוועדות המקומיות, לקבל את ההקלה".

היסטוריה של מתח עם הממשלה

בשנים האחרונות משקפת העיר פתח תקווה - הכוללת כבר 240 אלף תושבים ו-82 אלף בתים ודירות (נכון ליולי אשתקד) - את המתח הקיים בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי.

האינטרס של השלטון המרכזי, במיוחד בשנים האחרונות נוכח נסיקת מחירי הדיור, הוא כמובן לאשר ולבנות כמה שיותר יחידות דיור במטרה לצנן את השוק ולהוסיף היצע, אולם הוא התנגש ביתר שאת עם האינטרס של השלטון המקומי, המעוניין לשמור על רמת השירותים שהרשות המקומית מספקת לתושבים הקיימים (כל משפחה שמצטרפת לעיר מייצרת נטל על הקופה הציבורית, מאחר וההוצאה פר תושב גבוהה משמעותית מההכנסות המתקבלות מארנונה למגורים, לפעמים פי 3 ויותר).

ראש עיריית פתח תקווה, יצחק ברוורמן, התעמת בשנים האחרונות שוב ושוב עם השלטון המרכזי סביב התוכניות להוסיף היצע דירות לעיר. כך למשל, במסגרת אישור תוכנית הבנייה במחנה סירקין המתפנה במזרח העיר (כ-12 אלף דירות לפחות), הגישה העירייה עתירה מנהלית נגד הוותמ"ל, ועדת התכנון הממשלתית שאישרה את הפרויקט, במסגרתה ציינה כי התוכנית טומנת בחובה "אסון תחבורתי" לפתח תקווה, שכבר היום נאלצת כמובן להתמודד עם מציאות של פקקים קשים.

כמו כן, יזמי נדל"ן המבקשים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית (בדגש על תמ"א 38) מדווחים כי הם נתקלים ביד קשה מצד הוועדה המקומית, שלא ממהרת לאשר תוספת יחידות דיור המצופפים את העיר ואינם נותנים מענה תקציבי למוסדות הציבור, לבעיות התחבורה ועוד.

בעבר כבר אמר לנו ברוורמן, כי "הממשלה העמידה לעצמה מטרה - בניית דירות, וההשלכות לא מעניינות אותה. אני בכלל חושב שלא נכון לבנות במרכז הארץ".

עוד כתבות

נת"צ בתל אביב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

נוהגים בניגוד לחוק בנתיבי תחבורה ציבורית? בתל אביב תקבלו קנס של 500 שקל, זה מה שיקרה לכם בחיפה

נתוני האכיפה של עיריית ת"א ל-2019, שהגיעו לידי "גלובס", חושפים כי חלה ירידה במספר הנהגים הפרטיים שנוסעים בנתיבים בניגוד לחוק • אלא שת"א היא החריגה, ובשאר הרשויות הגדולות - דוגמת ירושלים, חיפה ורמת גן - לא מוצאים לנכון לאכוף, והאוטובוסים עומדים בפקק עם כולם

רוני מילוא / צילומ: תמר מצפי

חברת הנשק הגיאורגית שינזדה תובעת מיליונים מרוני מילוא: "הבריח נכסים"

לטענת החברה, מילוא העניק ללא תמורה לבתו דירה בת"א ובית במושב שדה ורבורג, מחשש כי יינתן לרעתו פסק דין במסגרת סכסוך קודם שניטש בין הצדדים ● עוד נטען כי מילוא ושותפו שנתבע יחד עמו הסתירו מהחברה כספים בסך 10 מיליון שקל שקיבלו מהחברות אלביט ורפאל

יפתח רון טל / צילום: יוסי וייס חברת החשמל

920 מיליון שקל הועברו לחברת החשמל להסדרת החוב הפלסטיני

החוב הכולל של הפלסטינים לחברת החשמל הגיע ערב ההעברה ל-1.7 מיליארד שקל ● בעקבות המהלך, חברת החשמל תפסיק את הניתוקים היומיים באספקת החשמל ללקוחותיה בשטחי הרשות הפלסטינית

מייסדי סניק: אסף חפץ, דני גרנדר, וגיא פודחרני  / צילום:  Snyk

סניק גייסה 150 מיליון דולר לפי שווי של מיליארד דולר

בסך-הכול גייסה החברה, שמפתחת מערכת שמאתרת ליקויי אבטחה והפרות רישוי בקוד ומתקנת אותם, כ-250 מיליון דולר

מעצר, אילוסטרציה \ צילום: שאטרסטוק

סין: ראש האינטרפול לשעבר נשלח ל-13.5 שנים בכלא

זאת באשמת קבלת שוחד, יותר משנה אחרי שהוא נעלם באופן דרמטי כשהוא עדיין מחזיק בתפקיד הבינלאומי שלו

בנימין נתניהו וחיים כץ / צילומים: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות, שלומי יוסף

אלה מועדי דיוני החסינות של נתניהו וחיים כץ בוועדת הכנסת

ביום שלישי הבא אמורה מליאת הכנסת להצביע בעניין הקמת ועדת הכנסת, וכיוון שיש תמיכה של 65 חברי כנסת, הדבר אמור להתקיים ללא כשלים ● בליכוד מתלבטים אם להחרים או להשתתף בדיוני המליאה בעת הקמת הוועדה

ג'ף בזוס, מנכ"ל אמזון / צילום: רויטרס Rex Curry

דיווח: הטלפון של מנכ"ל אמזון ג'ף בזוס נפרץ ע"י יורש העצר הסעודי

הפריצה קרתה בשנת 2018, לאחר שבזוס קיבל הודעת וואטסאפ חשודה שנשלחה ככל הנראה מחשבונו האישי של יורש העצר הסעודי, כך אמרו מקורבים ל"גארדיאן"

מיקי גנור ואבריאל בר יוסף / צילומים: כדיה לוי, אביב חופי

אבריאל בר-יוסף נחקר ארבעה ימים ברצף, הפרקליטות נאבקת להשאיר את מיקי גנור בישראל

אבריאל בר-יוסף הוא החשוד הבכיר היחיד בפרשת הצוללות שטרם התקבלה לגביו החלטה ● הפרקליטות ערערה על החלטת המדינה לאפשר למיקי גנור לצאת מישראל תוך הפקדת ערבות ● נציג המדינה בדיון: "אם גנור רוצה לברוח, כל מה שהוא צריך לעשות זה לטוס, יש לו רכוש ודרכון גרמני"

יעקב לוקסנבורג / צילום: גיזי

לאחר ארבע שנים כמעט של מגעים להסדר חוב: בעל בית חדש לחברת אפריקה ישראל

הושלם הסדר החוב השני באפריקה ישראל, שהעביר את השליטה בחברה לידי לפידות של יעקב לוקסנבורג ● מחזיקי האג"ח, שסופגים בהסדר תספורת של מיליארד שקל כמעט, בחרו לוותר על תשלום מיידי של 380 מיליון שקל, לטובת הליכים משפטיים שלא ברור אם יצדיקו את עצמם

נגיד הבנק המרכזי ביפן הרוהיקו קורודה / צילום: Yoshio Tsunoda/AFLO

יפן מציעה שיעור באינפלציה לבנקים מרכזיים ברחבי העולם

הצרכנים היפנים שגדלו בסביבת אינפלציה ממוצעת של 0.1% "מענישים" מוכרים שמעלים מחירים ולא מצליחים לדמיין מציאות אחרת

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

וול סטריט ננעלה בירידות; מקרה ראשון של וירוס הריאות התגלה בארה"ב

דאו ג'ונס ירד ב-0.5%, S&P 500 נחלש ב-0.3%, והנאסד"ק איבד 0.2% ● ירידות במניות התעופה והתיירות ● בואינג צללה לאחר חדשות כי מטוס 737 מקס לא יאושר לשוב לשימוש לפני הקיץ ● באירופה מדדי פוטסי וקאק 40 איבדו 0.5%, דאקס עלה ב-0.1%, ומדד סטוקס 600 הכלל-אירופי ירד ב-0.2%

אמרי גלאי / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

התפקיד החדש של מנכ"ל הסניף הישראלי של ענקית המשלוחים Wolt

אמרי גלאי, שהוביל את כניסתה של Wolt לישראל ומילא את תפקידו מאז מאוגוסט 2018, יסיים את תפקידו בישראל ויעבור לניהול אזור באירופה בחברה

השפעה ניכרת על מצב החיסכון הפנסיוני  / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

השנה הכי טובה לחוסכים לפנסיה מאז 2009: איפה הכי השתלם לשים את הכסף ומי הקרנות המנצחות

התשואות הענפיות הממוצעות שרשמו אפיקי החיסכון לטווח ארוך בשנה שעברה היו בשיעורים שבין 11.25% ל-12.7%, ורבים מהגופים בתחום אף הצליחו להכות את השיעורים הגבוהים האלה ● מנתונים שאסף "גלובס" עולה כי הקרנות הוותיקות רשמו תשואות שנתיות גבוהות במיוחד ועקפו את החדשות

הבורסה בתל אביב/ צילום: שלומי יוסף

עליות שערים במדדים בתל אביב; שפיר הנדסה קופצת ב-6%; שיכון ובינוי ב-4%

טבע בולטת בירידות של 1% ● מניית סאמיט מזנקת יותר מ-7% במחזור גדול מהרגיל; אלוני חץ וגב ים מרכזות עניין ● הבורסות בעולם מתאוששות לאחר הירידות אמש בעקבות חששות מהתפשטות נגיף הקורונה

תקשורת דור 5 - הדלק לכלכלה של העשור הבא / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

סלקום סירבה לאפשר לגולן טלקום ואקספון שדרוג טכנולוגי מול אפל

במסגרת המתיחות ביחסים בין החברות, גולן טלקום ואקספון קיוו שסלקום תיקח על עצמה שדרוג מול אפל שיאפשר לשתיהן לספק שיחות על גבי האינטרנט ● בסוף שתיהן נאלצות למצוא פתרון עצמאי לסוגיה

דונלד טראמפ / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

צפו: החל משפט ההדחה של דונלד טראמפ בסנאט

עם פתיחת משפטו של טראמפ בסנאט, נחשפת אסטרטגיית ההגנה שלו: כתב האישום אינו טוען שהנשיא הפר חוק כלשהו, ולכן אין לו כל בסיס חוקי ● התובעים הדמוקרטים: טראמפ מגלם את חלום הבלהות של האבות המייסדים ● סקר: רוב קטן של האמריקאים תומך בהדחת טראמפ

האחים צביקה ויוסי ויליגר, בעלי ויליפוד / צילום: איל יצהר, גלובס

עינת פלד, מנהלת בונז'ור של אסם, בדרך להתמנות לתפקיד מנכ"לית וילי פוד

(עדכון) - יבואנית המזון הציבורית דיווחה הבוקר לבורסה כי מנכ"ל החברה מיכאל לובושיץ הודיע על התפטרותו אחרי שנתיים בתפקיד ● וילי פוד נחשבת לחברה מאתגרת בשל מערכת היחסים עם בעלי השליטה בה, האחים צביקה ויוסי ויליגר

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

המסחר בת"א הסתיים בעליות שערים קלות; מניות האנרגיה הירוקה ממשיכות להיחלש

ת"א 35, ת"א 125 ות"א 90 עלו בכ-0.1% ● קדימהסטם זינקה לאחר שדיווחה על מו"מ מתקדם עם הדסית לעדכון והרחבת הרישיונות ● אנרג'יקס ואנלייט איבדו גובה ● קרן פימי חתמה עם קמהדע על הסכם מחייב להשקעה נוספת של 25 מיליון דולר

צחי הנגבי, הליכוד / צילום: ליאור מזרחי

האם רובי ריבלין הגן בשם הדמוקרטיה על ח"כ שנפגש עם אש"ף?

ח"כ צחי הנגבי טען כי "בזכות קולו של רובי ריבלין לא הוסרה בזמנו החסינות של מוחמד מיעארי" ● האם ב-1990 הגן ריבלין על ח"כ שנפגש עם אש"ף? נברנו בארכיון ● "המשרוקית של גלובס"

דורי ושאול נאוי / צילום: יונתן בלום

לא יחסכו 30 מיליון שקל: ביהמ"ש דחה את תכנון המס של האחים נאוי

ביהמ"ש קבע כי האחים נאוי לא יוכלו לקזז הפסדים צבורים בסך כ-150 מיליון שקל שהיו לשלד הבורסאי שרכשו מאביחי סטולרו, ואשר אליו העבירו את פעילות החברה בבעלותם ● נקבע כי האחים ביצעו עסקה מלאכותית לצורכי מס, ולפיכך הם ישלמו את מלוא המס שדרשה רשות המסים