גיל מעין / צילום: איל יצהר
"ועדי בתים מכוונים לרמה הכי בסיסית של תחזוקה וניהול בבנייני המגורים, בעיקר בגלל המחיר. אבל אנשים לא מבינים שבגלל תחזוקה שוטפת גרועה, גם ערך הדירות יפחת. ברוב המקרים לא עושים בדיקות, לא מוודאים שהמערכות עובדות ולא עושים תרגילי בטיחות.
"המשמעות היא שהדיירים בבניינים האלה וגם הבניינים עצמם לא מוכנים למקרי חירום. הבניינים לא מתוחזקים טוב, וזה אומר שלאורך השנים מערכות מאוד יקרות ומורכבות שזקוקות לתחזוקה לא זוכות לטיפול ובעוד כמה שנים לא יהיה לאף אחד כסף לממן אותן מחדש, וזה גם עשוי להגיע למצב של מלכודות מוות של ממש", כך מזהיר מנכ"ל חברת מיקדן ניהול ואחזקה, גיל מעין, חברה המנהלת כ-100 נכסי משרדים, מסחר ומגורים בישראל בשטח כולל של כ-2 מיליון מ"ר.
"יש בעיות ברגולציה בתחום הניהול והתחזוקה", מזהיר מעין. "קודם כל, אין רגולציה שמסדירה מה היא חברת ניהול ומה הכללים, מי בכלל יכול להיות חברה כזו. אין פרמטרים של גודל, ניסיון, הון עצמי או מוניטין. וזה גורם לכך שיש הרבה מאוד שחקנים לא רלוונטיים שהופכים פתאום לחברות ניהול. חייב להיות סטנדרט אחיד וסביר.
"בשביל מי שפועל בתחום זו בעיה אקוטית, כי אתה מתמודד עם חברות שלא מייצרות את אותו רף שלנו מבחינת השירותים, וכשהשוק מוטה מחיר זה משפיע על הבחירה של ועדי הבתים למרות שמי שבוחן את רמת השירותים או את מכלול השירותים מגלה שיש הבדלים גדולים מאוד. וזה מצטרף לבעיה נוספת שאותה אפשר למצוא בעיקר בבנייני מגורים - היעדר פיקוח.
"במגורים, בעיקר במגדלים החדשים, יש מערכות מורכבות, אבל אין הסדרה של רגולציה. יש טופס 4, הקבלן יוצא ומוסר לדיירים את הדירות, ואחר-כך אין שום גוף מפקח, פשוט לא קיים. היום אין מספיק חברות רציניות שיטפלו במגדלים, וזה אומר שעוד כמה שנים הם יהיו סלאמס, והכתובת הזו נמצא היום על הקיר באותיות שחורות גדולות".
אז המשמעות היא שבבנייני המגורים מסתפקים רק בתחזוקת שבר? משהו נשבר מתקנים וזהו?
"יותר גרוע - בסופו של דבר מתעסקים בעיקר בניקיון וגינון. זהו. זה נשמע אבסורדי אבל ככה זה. אנחנו ניגשים למכרזים ושואלים אותנו למה צריך כל שנה ביקורת, אפשר לעשות את זה גם כל כמה שנים, וזה מגיע מבעלי הדירות. צצות כל מיני התנגדויות ואין עם מי לדבר. ואז בסופו של דבר מגיעה חברת טנדר שמציעה הצעה מאוד נמוכה, הצעה של אב בית ברבע משרה בערך, וזה מה שלוקחים. אני לא מצליח להבין איך ועדי הבתים לוקחים את האחריות הזו. בעלי הדירות וועד הבניין לא תמיד מבינים שלא הכול בר ביטוח. אנשים יכולים להיפגע, ובכל מקרה כזה עלולה להיות גם חשיפה מטורפת לוועד עצמו וגם לדיירים. אנשים פשוט לא מודעים לזה".
מדובר רק על מקרים של פגיעה בגוף?
"לא, המחוקק דאג להטיל חובות שונים. אם אתה מעסיק קבלני משנה, מי שאחראי על פי הפסיקה הוא לא רק הקבלן שמעסיק אלא גם מזמין העבודה - במקרה הזה חברת הניהול או ועד הבית. למשל, אם לא הייתה הפרשה של דמי הבראה, ומגלים את זה בהמשך, יש חבות על ועד הבית עצמו. לנו יש משרדי רואי חשבון ואנחנו עושים ביקורות. חברה שלא מטפלת בזה כמו שצריך מעמידה את ועד הבית בסכנה ממשית".
כאמור, מיקדן מטפלת גם בניהול ובתחזוקה של בנייני משרדים, וגם בתחום זה יש לא מעט בעיות, ובין היתר מדובר בהתפתחות של השנים האחרונות במסגרתה חברות גדולות המחזיקות בשירותים שונים נכנסות גם לתחום הניהול ומכניסות לתהליך גם את האינטרסים שלהן.
"בתחום המשרדים יש בעיות אחרות", כך מעין, "יש הסדרה של חלק מהנושאים שעדיין בעייתיים בתחום המגורים. אבל בתחום המשרדים יש בעיה אחרת שכוללת חברות ניהול שהן חלק מקבוצות גדולות שרוכשות גם חברות אחרות בתחום. חברת הניהול שאמורה להיות נקייה מאינטרסים, מחויבת לשרשרת של יצרני ערך שהם חלק מהקבוצה שלה בפנים. קיימת מגמה של קונסולידציה של גופים מקצועיים בתחום ניהול האחזקה. כך נוצרות קבוצות עוצמתיות שבהן מנוהלת כל שרשרת הערך בתחום - מניהול האחזקה בקצה ועד לתחזוקת מעליות, מיזוג אוויר, גנרטורים, ניקיון ושמירה בתוך אותם גופים.
"זו מגמה מסוכנת שלא הובאה לידי בחינה של הרגולטור. מגמה זו גורמת להפחתת התחרות בענף באופן הפוגע בלקוחות, ומאפשר לקבוצות אלה להציע מחירים טורפניים בתחום הניהול. זה מביא לדחיקת חברות ניהול אחרות מהשוק, מרחיק מתחרים, שליטה בשוק וצמצום התחרות פוגעים לא רק במקצועיות (עמלות הניהול נשחקות ומגיעות לרמות מגוחכות, וזה בא על חשבון פחות פיקוח, פחות כוח-אדם, פחות נהלים וסטנדרטים) ובטווח הרחוק בסופו של דבר עלול להביא לסגירת חברות ניהול קיימות, פיטורי כוח-אדם והידרדרות של הענף".
שכירות ארוכת-טווח: האופציה למכירת הדירות תוריד את רמת התחזוקה
המדינה מנסה לקדם שכירות ארוכת-טווח באמצעות החברה הממשלתית דירה להשכיר ומכרזים למקבצי דירות להשכרה. אולם לדברי מעין, העובדה שניתן למכור את הדירות בתום התקופה שנקבעת במכרז, שהיא בדרך-כלל 20 שנה, מהווה דווקא חיסרון בכל הקשור לאחזקה. "אם קיימת ליזם אופציה למכור את הנכסים, הרי שההשקעה בתחזוקה וניהול תהיה מינימלית וקוסמטית בלבד.
"לכן, הרצון של מקבלי ההחלטות לשנות את התפיסה של הציבור הישראלי ובייחוד הצעירים, שניתן לגור בשכירות לאורך שנים ולא להיות בעלים של דירה כפי שנהוג בארה"ב ואירופה, לא יתממש בשל היעדר כללים סדורים לניהול המגדלים לאורך שנים".