פרויקט של ברוקלנד בשדרות אטלנטיק בברוקלין / צילום: מצגת החברה
בניסיון להרגיע את המסחר הדרמטי שנרשם בימים האחרונים בשתי סדרות האג"ח של חברת ברוקלנד קפיטל, עם ירידות דו-ספרתיות במחזורי מסחר גדולים במיוחד, קיים אתמול בעל השליטה בחברת הנדל"ן האמריקאית, בועז גלעד, שיחת ועידה עם כמה עשרות משקיעים.
ככל הידוע, ברקע לירידות האחרונות - שהובילו את אחת משתי הסדרות להיסחר בתשואת "זבל" דו-ספרתית - עמד ניתוח שהפיצה חברת הייעוץ גיזה זינגר אבן, שבו הודגשו הסיכונים הקשורים לפעילות החברה, המתרכזת בפיתוח ובמכירת נדל"ן למגורים בברוקלין שבניו יורק. הניתוח הצטרף לפדיונות הנרשמים באחרונה בשוק קרנות הנאמנות המקומי, להורדת דירוג החוב של ברוקלנד לפני כשלושה שבועות ולסנטימנט שלילי המאפיין את סדרות החוב האמריקאיות.
כל אלה יחד גררו את אג"ח סדרה ב' ביום שלישי האחרון לצלילה של 12%, במחזור מסחר שהתקרב ל-23 מיליון שקל - סכום המהווה כ-20% מהיקף הסדרה, העומד על 127 מיליון שקל, ואילו סדרה א', שהיקפה 31 מיליון שקל, ירדה ב-4%.
אתמול רשמו שתי הסדרות תיקון חלקי, עם עליות של כ-4.5%-6%, אולם התשואות עליהן עדיין גבוהות, ועומדות בסדרה א' על כ-9% ובסדרה ב' על כ-12%. היום אפיינה את המסחר בהן מגמה מעורבת, ובשעות הצהריים נרשמו בהן עליות של כ-0.5%-1.5%.
גלעד, המכהן כיו"ר ונשיא ברוקלנד, אמר כי "אין לנו מושג מאיפה הגיע השינוי המטורף במסחר באג"ח, משום שלא השתנה כלום בפעילות שלנו, ולא קרה שום אירוע חריג או בעייתי בשבועות האחרונים".
עוד הוסיף גלעד, כי "תשלום החוב המשמעותי הבא שלנו הוא עוד כשנה וחצי, בסוף 2019, אז להגיע למסקנה כבר עכשיו שאין לנו יכולת לשלם, כשהחברה פעילה ועם מלאי משמעותי, זה מוטעה", ובאופן ספציפי לגבי ההתייחסות של גיזה זינגר אבן הוסיף, כי "הדוח שלהם לא נכון".
בעניין הורדת דירוג חוב החברה, לרמה של BBB בתחזית יציבה, שעליה עדכנה חברת S&P מעלות לפני כשלושה שבועות, אמר גלעד כי "גם בדוח לא עולה כיוון שלילי לחברה. הסיבה המשמעותית ביותר שמציינים שם בנוגע להורדת הדירוג היא עלייה במינוף, וזאת על רקע תקופת 'יובש' בפעילות שאנחנו נמצאים ביציאה ממנה".
גלעד הרחיב בעניין זה, ואמר כי "תקופת היובש נרשמה בגין כמה סיבות מרכזיות - האחת היא שלא קנינו אדמות כי מחירי האדמה בברוקלין עלו משמעותית, וכן משום שעברנו מפרויקטים קטנים לפרויקטים בינוניים, של בניינים עם 30-80 דירות בכל בניין". נוסף על כך, ציין גלעד, "עברנו תהליך ארוך של פרידה מהשותף שלי אסף פיטוסי, וכחלק מכך פיתחנו וטיפלנו בצוות הניהולי של החברה כדי לחזק את החברה".
לדבריו, "כל אלה יחד יצרו מצב שבו החברה לא הוציאה דירות לשוק, אבל הרבעון הראשון של 2018 הוא סוף תקופת הבצורת הזו, וכבר ברבעון השני של השנה מכרנו יותר דירות מבכל 2017, כך שאפשר להתחיל לראות את פירות העבודה שנעשתה בחברה בשנה האחרונה. החברה במצב מצוין, עם צוות מעולה, ובשבועות הקרובים תוציא למכירה כ-100 דירות".
גלעד גם התייחס לסביבת הפעילות, ואמר כי "באופן כללי השוק יציב וטוב. אנחנו לא עוסקים במגורי יוקרה, שם אפשר לראות האטה מסוימת בברוקלין ובמנהטן. הליבה העסקית אצלנו הם קונים צעירים של דירה ראשונה, עם מחיר ממוצע של כ-550-600 אלף דולר, והדירה היקרה ביותר שלנו היא כ-1.6 מיליון דולר. אנחנו חותמים על חוזים כל שבוע, והצפי שלנו הוא שתהיה שנה מצוינת".
לעניין העסקה מול פיטוסי, שלגביה הדגיש כי הליך הפרידה בין השותפים היה חיובי, אמר גלעד כי "הייתה שמועה זדונית על כך שאסף יצא מהחברה ללא תמורה, אבל העסקה בינינו נעשתה מעל החברה המדווחת. זו הייתה עסקה פרטית שבה שילבנו את היציאה שלו עם כל מיני נכסים אישיים שלנו, והיא לא רלוונטית לשוק, אבל אסף קיבל כמה מיליונים טובים ליציאתו".
ברוקלנד הייתה אחת החברות הראשונות שהגיעה לבורסה המקומית כחלק מגל הנפקות האג"ח של חברות נדל"ן אמריקאיות, והנפיקה בשנים 2014-2015 שתי סדרות. בשונה מיתר עמיתותיה, המוחזקות על-ידי יזמים אמריקאים שמרביתם יהודים, במקרה הזה מדובר ביזמים ישראלים לשעבר.
בסיכום הרבעון הראשון של השנה, הכנסותיה, שמקור עיקרן במכירת דירות, צנחו בקרוב ל-60%, ועמדו על קצת יותר מ-5 מיליון דולר, והיא עברה להפסד גולמי ותפעולי, לצד קופת מזומנים מרוקנת שהסתכמה בפחות מ-200 אלף דולר.