אסף טוכמאייר וברק רוזן / צילום: חן גלילי
חברת הנדל"ן הבורסאית ישראל קנדה שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, צפויה לקבל עמלות של כ-20 מיליון שקל משיווק פרויקט מגורים פרטי בלונדון שיוזם רוזן - כך עולה מעדכון בנושא שפרסמה החברה הבוקר (ב'). במרבית הזכויות בחברת הפרויקט (61%) מחזיק כיום רוזן, שהודיע על כוונתו להעביר לשותפו בישראל קנדה, אסי טוכמאייר, חלק מהן. יתרת הזכויות מוחזקת ע"י שותפים ובהם עופר פלדמן, המכהן כמנכ"ל משותף בישראל קנדה.
כפי שנחשף ב"גלובס" באפריל השנה, מדובר בפרויקט להסבת מגדל משרדים בשכונת וומבלי שבצפון-מערב לונדון, אותו מתכנן רוזן להפוך למגדל דירות בהשקעה כוללת של כ-100 מיליון ליש"ט (קרוב לחצי מיליארד שקל). עלות הנכס הנרכש הוערכה בכ-45 מיליון ליש"ט והסבתו לבניין מגורים הוערכה בכ-55 מיליון ליש"ט נוספים. ההיתר הנוכחי לפרויקט מאפשר הקמת כ-440 דירות מגורים קטנות בשטח ממוצע של כ-30-40 מ"ר.
מהעדכון של ישראל קנדה בנושא עולה כי החברה תספק לפרויקט שירותים של שיווק בלעדי של הדירות "בתמורה לעמלת שיווק בשיעור של 3% ממחזור המכירות בתוספת מע"מ", כשעל בסיס הערכתו של רוזן "לגבי היקף המכירות של הפרויקט", בישראל קנדה צופים שהכנסות עמלות השיווק עשויות להגיע לכ-20 מיליון שקל, כאמור. הערכת ההכנסות הצפויות מבוססת על זכויות הבנייה הקיימות, אולם ההכנסות עשויות לצמוח במקרה בו תתאפשר הגדלת מספר הדירות בו "בכפוף לקבלת אישורים מתאימים מהרשויות התכנוניות בלונדון".
בישראל קנדה ציינו כי בדומה לפרויקטים אחרים, חברת הפרויקט "היא זו שתישא בהוצאות הפרסום, המיתוג והשיווק הישירות", וכן תישא גם "בעלויות העסקתם של עובדים בגין אותו חלק מעבודתם שישקיעו בשיווק הפרויקט". עוד מעריכים בישראל קנדה כי עמלות המכירה למשווקים חיצוניים שישולמו על ידיה, לא יעלו בממוצע על 1% ממחזור המכירות.
הפרויקט נרכש על-ידי החברה הפרטית (Wembley Tower) בסוף חודש מארס האחרון, וההערכה היא כי שיווק היחידות בו יתבצע בישראל. בישראל קנדה הוסיפו כי במקרה בו הדירות ישווקו מחוץ לישראל, העמלות שישולמו למשווקים יהיו גבוהות יותר, כשלפי "אינדיקציה מחברה בינלאומית מובילה העוסקת גם בשיווק פרויקטים, העמלה המקובלת לשיווק היחידות באנגליה יעמוד על כ-1.75% מתמורת המכירה".
דירקטוריון ישראל קנדה וועדת הביקורת של החברה, שאישרו את העסקה, ציינו כי "שיווק יחידות בפרויקטי נדל"ן הינו במהלך העסקים הרגיל של החברה, ועמלת השיווק הינה בתנאי שוק ולטובת החברה". לפי הנתונים שהוצגו, גם בפרויקטים בולטים אחרים שהחברה שיווקה, ובהם מידטאון, דה וינצ'י, רמת השרון, פי גלילות ואליפלט, עמלת השיווק עמדה על 3%.
בהתאם לשטר הנאמנות לאג"ח סדרה ה' של ישראל קנדה, בחברה פנו לנאמן האג"ח בבקשה שיעניק לה ויתור שיאפשר לה להרחיב את הפעילות, וזאת על בסיס ההתחייבות בשטר כי עד לפירעון הסדרה "תחום פעילותה של החברה יהיה בתחום הנדל"ן במדינת ישראל בלבד".
בישראל קנדה סבורים כי אין בויתור המבוקש פגיעה בזכויות המחזיקים מכמה טעמים, ובהם העובדה כי אין לחברה חובות כלשהן בנוגע לפרויקט, היא לא שילמה לרוזן שום תמורה לקבלת זכות השיווק, היא לא צפויה להגדיל הוצאות הנהלה וכלליות ומעריכה כי אותה פעילות לא תפגע "בניהול הפרויקטים האחרים של החברה או בהמשך פיתוח פעילותה".
מגדל המשרדים הקיים, בשטח בנוי של כ-20 אלף מ"ר, נרכש כחלק ממתחם של כ-10 דונם שבו יש לחברה הפרטית של רוזן וטוכמאייר תכנון עתידי לתוספת זכויות בנייה למגורים בשטח של כ-30 אלף מ"ר. הנכס ממוקם בסמוך לתחנת הרכבת התחתית (Stonebridge Park station), הממוקמת כ-20 דקות נסיעה ממרכז לונדון, ונמצא מרחק הליכה מאיצטדיון וומבלי.
בשנים האחרונות ממקדים רוזן וטוכמאייר את עיקר עסקיהם בחברה הציבורית הצומחת ישראל קנדה, המרכזת את פעילותם בשוק הנדל"ן המקומי. מתחילת השנה סובלת מניית החברה מסנטימנט שלילי, ונחלשה בקרוב ל-20%, אולם בשלוש השנים האחרונות מציגה נסיקה של 160% לשווי נוכחי של כ=770 מיליון שקל, והיא אף הצליחה להיכנס באחרונה למדד ת"א 125, לאחר סדרה של מהלכי הנפקה ומכירת מניות לגופים מוסדיים בהיקף של מאות מיליוני שקלים.
פעילותה של ישראל קנדה מתרכזת בהקמת פרויקטי נדל"ן, ייזום וניהול קבוצות רכישה, השקעה בקרקעות ונדל"ן מניב. הפרויקטים של החברה מרוכזים ברובם המכריע באזור המרכז - בתל אביב, הרצליה פיתוח ורמת השרון - והמודל העסקי שלה מבוסס על השקעה נמוכה יחסית של הון עצמי בפרויקטים, גיוס מהיר של שותפים עסקיים, תוך החזר מהיר של ההשקעה ויצירת רווח גבוה ופיזור הסיכונים. חלק מהצלחתה של החברה בשנים האחרונות, אומרים גורמים בשוק, נובעת ממערך שיווק יעיל ומוצלח.
בפרויקטים שלה בתחום קבוצות הרכישה ניתן להזכיר את הפרויקטים דה-וינצ'י ורוטשילד 17 שבמרכז תל אביב, וכן מגדל הגימנסיה שכבר מאוכלס. עוד היא שותפה בפרויקט המגורים והמשרדים מידטאון, גם הוא במרכז ת"א, ובנוספים.
דוחות החברה מלמדים כי בסיכום 2017 הכנסותיה נשחקו ב-29% ל-230 מיליון שקל, כשבין סעיפי ההכנסות בלטה ירידה של 63% בהכנסות ממכירת דירות, משרדים ומסחר ל-43 מיליון שקל, וירידה של 21% בהכנסות ממכירת קרקעות. למרות זאת, צמצום הוצאותיה סייע לקנדה ישראל להציג שיפור של 20% ברווח התפעולי, שהגיע ל-71 מיליון שקל, וכן היא נהנתה משינוי חיובי בסעיפי המימון. הרווח הנקי נותר ללא שינוי מהותי, ברמה של 97 מיליון שקל. במקביל לדוחות הודיעה ישראל קנדה על חלוקת דיבידנד של 25 מיליון שקל לבעלי המניות, בהתאם למדיניות הדיבידנד של החברה הקובעת חלוקה של לפחות 25% מסך הרווח השנתי שלה.
צמד בעלי השליטה ניצלו בחודשים האחרונים את הרמות הגבוהות בהן נסחרת מניית החברה, כדי לממש מהחזקותיהם בסכום כולל של כ-170 מיליון שקל (חלק מהמימושים נעשו יחד עם שותפם בחברה, המשקיע הזר אברהם אוחיון בן דוד). אחרי המכירות, רוזן וטוכמאייר נותרו עם כ-46% ממניות החברה.
בעלת המניות המוסדית הבולטת בישראל קנדה היא חברת הביטוח מנורה, שהפכה לבעלת עניין בחברה בחודשים האחרונים כשבין היתר רכשה חלק ממניות בעלי השליטה, וכיום מחזיקה בכ-13% מהמניות. רוזן וטוכמאייר החלו את דרכם בתחום הנדל"ן לפני כ-20 שנה בסוכנות תיווך ברעננה. בשנת 2000, בהיותם כבני שלושים, הקימו את קנדה ישראל, שעסקה בפרויקטים למגורים בטורונטו שבקנדה ובניו יורק. בשנת 2006 ייסדו את החברה הציבורית ישראל קנדה.