מגרש מכבי יפו / צילום: תמר מצפי
אחרי עיכוב של מספר שבועות, פורסמה חוברת המכרז למתחם מכבי יפו בתל-אביב. מדובר באחד המכרזים הגדולים של מחיר למשתכן באזור המרכז, והמכרז המשמעותי הראשון בעיר תל-אביב שייסגר בסוף אוגוסט הקרוב. מדובר על תוכנית החלה על שטח של כ-150 דונם, בין הרחובות נס לגויים מצפון, היינריך היינה (שלבים) ממזרח, רחוב עזה ובאר-שבע ממערב ורחוב נחל שורק מדרום.
מתוך 1,279 הדירות שכולל המתחם סך הכל, 774 יחידות דיור הן יחידות דיור מוזלות במסגרת מחיר למשתכן שיוגרלו בין הזכאים השונים ו-505 יחידות דיור ישווקו בשוק החופשי. במקביל, 10 דירות מתוך הדירות המיועדות לשוק החופשי הן דירות אותן הקבלנים מתחייבים לבנות ולמסור ללא תמורה למדינה כדי שישמשו דירות לזכאי הדיור הציבורי.
מדובר בשיעור גבוה מאוד של דירות לשיווק בשוק החופשי שעומד על כ-40% מכלל הדירות שיצאו למכרז, בוודאי שמדובר במכרז בלב אזור הביקוש. ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מסבירים כי השיעור הגבוה של הדירות לשוק החופשי נגזר בין היתר מהעובדה שמדובר במכרז מורכב מאוד וגם קשור למחיר המקסימום שנקבע על 14.9 אלף שקל למ"ר שהוא יחסית נמוך. ברמ"י מוסיפים כי השיעור הגבוה של דירות למכירה בשוק החופשי יוביל למצב בו ההנחות שיעניקו היזמים או הקבלנים בהצעות שיגישו למכרז יהיו עמוקות יותר ויאפשרו דירות זולות יותר לזכאים.
עוד נקודה משמעותית הקשורה למכרז מתייחסת לסיכום בין עיריית תל-אביב-יפו המחזיקה בחלק מהשטח לבין המדינה הנוגע לשיעור מסוים של דירות שישווקו לתושבי תל-אביב-יפו בלבד. מדובר ב-35% מכלל יחידות הדיור (מוזלות ודירות בשוק החופשי) במתחם המיועדות לתושבי העיר שיקבלו עדיפות על פני זכאים או רוכשים אחרים. שיעור זה נקבע בהתאם לשיעור הבעלות בקרקע של העירייה. אלי לוי, מנהל אגף הנכסים בעיריית תל-אביב מסביר: "35% מכלל הזכויות מיועדות לתושבי תל-אביב כי אלו זכויות של העירייה. העירייה עמדה על זה בתוקף. גם בשוק החופשי וגם במחיר למשתכן על בסיס הקריטריונים של המדינה".
חישוב מורכב לקבלנים
בשל מורכבות המכרז שנובעת מאופי הבעלות על הקרקע, חלק מהמגרשים שיוצאים במסגרת המכרז הם מגרשים המשווקים בשיטה הישנה של מכרזי רמ"י, כלומר מכרז עם מחיר מינימום על הקרקע. מגרשים אלו כוללים רק דירות שאינן דירות מוזלות, וההצעה הזוכה בהם תהיה הגבוהה ביותר על הקרקע. מכיוון שמדובר במגרשים המשולבים יחד עם מגרשים בהם כן נקבעו דירות מוזלות, מדובר בהצעות מורכבות שיצטרכו להגיש הזוכים שייקחו בחשבון את כלל הפרמטרים השונים.
כתוצאה מכך, הצעה לכל מתחם תהיה מורכבת ממגרשים של מחיר למשתכן שם המחיר למ"ר יהיה הנמוך ביותר יחד עם הצעות למגרשים שאינם כוללים מחיר למשתכן שם ההצעה הזוכה תהיה הגבוהה ביותר לקרקע. מחיר המקסימום בכל המגרשים נקבע כאמור על 14.9 אלף שקל למ"ר, וכלל המתחמים כוללים שיעור גבוה יותר של מגרשים הכוללים דירות של מחיר למשתכן.
עוד נציין, כי באותם המגרשים שבהם אין דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן, משולבות הדירות שיעברו לשימוש המדינה לדיור ציבורי. עוד נקודה שיש לשים אליה לב קשורה לבקשה של הזוכים להקלת שבס במגרשים, הקלה המאפשרת את הגדלת מספר הדירות שניתן לבנות במגרש ללא הגדלת שטח הבנייה. בדרך כלל הדירות שמתקבלות מכח ההקלה שנמצאת בסמכות הוועדה המקומית הן דירות למכירה בשוק החופשי, אולם במכרז הנוכחי מובהר כי רק מחצית מהדירות שיתקבלו במסגרת הקלה יוכלו להימכר בשוק החופשי. מדובר בשינוי שנראה קטן, אבל משמעותי להצעות הקבלנים במכרזים ולחישוב הכלכלי.
עוד על פי מסמכי המכרז, ניתן למצוא התחייבות של עיריית תל-אביב-יפו, שהמכרז פורסם בשיתוף פעולה איתה, לפינוי שטחים המוחזקים על ידה ונמצאים בגבולות המתחם כמו גם פינוי המחזיקים בקרקע. בין היתר מדובר בשני בתי כנסת, משטחים מבונים, מתקני כושר, תשתיות מים תת קרקעיות, תחנת מעבר לפסולת, מכולות משרדים, עמודי תאורה, גינה ציבורית, גינת כלבים, ומספר מגרשים מהם משתמשים קבלני משנה של העירייה.
העירייה תתמודד עם הפולשים
במכתב שמצורף למסמכי המכרז עליו חתום מנהל אגף הנכסים בעיריית תל-אביב-יפו, אלי לוי, נכתב כי: "עיריית תל-אביב תהא אחראית לביצוע פינוי השטחים המוחזקים על ידה והמצויים במגרשים הבאים במסגרת התוכנית". במקביל, מתחייבת כאמור העירייה גם לדאוג לפינוי מחזיקים בקרקע ובפלישות. בהקשר זה מבהירים בעיריית תל-אביב-יפו כי: "יזמים שיזכו במכרז לא יחוייבו לבצע את הפינויים הכלולים בהתחייבות זו ואי ביצועם לא ייחשב כאי עמידה בתנאי שלביות הפינויים לתוכנית... עלויות הפינויים ישולמו על ידי העירייה ורמ"י בהתאם לזכויותייהם במתחם ועל פי הסכמי הפינוי או פסקי דין שיינתנו בעניין".
בירור ברמ"י ועיריית תל-אביב-יפו מעלה כי מדובר בשורה של פינויים שאינם עתידים להשפיע על שיווק המתחם או הוצאת היתרי בנייה. חשוב להזכיר כי חלק מהסוגייה שעיכבה את פרסום המכרז הייתה פינוי פולשים או דיירים מוגנים מהמתחם. מדובר בכ-80 מחזיקים בקרקע למטרת מגורים או עסקים שונים שבמהלך החודשים האחרונים רמ"י פעלה מולם כדי לאפשר את שיווק המכרז.
על פי גורמים ברמ"י, מול 40 מחזיקים נקבע פיצוי מוסכם שאף מעניק להם תמורה גדולה יותר מהנכס בו החזיקו בעוד 40 נוספים לא הגיעו להסכמה. כעת, היזמים שיזכו במכרז יצטרכו לפעול מול אותם המחזיקים בקרקע הנותרים שלוקחים את הסיכון לקבל תמורה גדולה יותר ממה שהציעה המדינה או נמוכה יותר. מדובר בעיקר בבעלי עסקים במתחם.
ברמ"י ובעירייה מסבירים כי לא מדובר בנושא שיעכב השיווק או מתן היתרי בנייה, אולם יש להמתין ולראות כיצד הדבר יתומחר בהצעות והאם באמת לא יגרום לעיכובים מאוחר יותר.
צחי דוד, מנהל מרחב תל-אביב ברמ"י, שאמון על המכרז המורכב אמר מהיום ל"גלובס" כי: "מכרז מכבי יפו הינו אחד המכרזים המשמעותיים והמורכבים של רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל-אביב במחיר למשתכן. מדובר במכרז ראשון בלב תל-אביב, ומאידך במחירים אטרקטיבים לזוכים. כהיערכות למכרז פינתה הרשות בשיתוף העירייה כמחצית המדיירים המוגנים. ובהתאם תוקנה השלביות כך שתאפשר שיווק כל התבע. כל הדירות הזמינות מיידית ישווקו במחיר למשתכן והיתרה בשוק חופשי".
מנהל אגף הנכסים בתל-אביב-יפו, לוי, הוסיף: " זה פרויקט מאוד מעניין. יאפשר פוטנציאל מיידי למעלה מאלף יחידות דיור ויתחיל להזיז את כל השטח. הפרויקט יקשר סוף כל סוף בין יפו לתל-אביב. בתוך 6 או 7 השנים הבאות כל השטח ישתנה. להערכתי אנשים יוכלו להתחיל לקבל דירות תוך 3.5 שנים". לגבי סוגיית הפינויים שנדרשים על ידי העירייה ולשאלה האם הדבר עשוב לעכב את קבלת ההיתרים אמר לוי כי "יש פנויים על כל מיני שטחים ציבוריים שלא מפריעים לבנייה ואנחנו מטפלים בזה. זה לא נכלל בשלביות הבנייה והיזמים יוכלו לקבל היתרים".