רכס לבן / צילום: החברה להגנת הטבע
הוועדה המחוזית ירושלים, אישרה ביום שלישי האחרון להפקדה בתנאים תוכנית לבניית שכונת מגורים ובה כ-5,000 יח"ד ברכס לבן, באזור הדרום מערבי של ירושלים.
הוויכוח על התוכנית הוא לכאורה בין משרדי הממשלה, שמעוניינים להוסיף עוד יחידות דיור ורוצים לחזק את העיר, לבין החברה להגנת הטבע, ששומרת על אזור שהוא בעל ערכיות נדירה. אולם ככל שמתעמקים בנבכי הפוליטיקה של התוכנית, מגלים רבדים חדשים.
מסתבר, שיש רבים הרואים בתוכנית הזו את האופציה היחידה להתחדשות עירונית של מתחמי השיכונים המוזנחים בשכונות קרית יובל ועיר גנים, אך מעטים מוכנים להודות שהתוכנית הזו, היא ניסיון נוסף לשמר את אופיה הלא חרדי של העיר.
התוכנית, ששטחה 841 דונם, מכונה גם "רכס לבן" וממוקמת בין המושבים אורה ועמינדב לבין שכונת קרית מנחם בירושלים. כיום האזור מיוער בחורשות שניטעו על ידי הקרן הקיימת לישראל והוא שייך מוניציפלית בחלקו לעיר ירושלים ובחלקו האחר למועצה אזורית מטה יהודה.
עורך התוכנית הוא האדריכל רנדי אפשטיין ממשרד קולקר-קולקר-אפשטיין, האחראי גם לתכנון שכונות ברמת בית שמש וידוע בעיקר בזכות תכנון המבנים של עיריית ירושלים ומשרד החוץ ומבקר המדינה בקריית הממשלה בירושלים.
"העיר הכי מבוקשת בישראל"
מי שעומדת מאחורי ההיגיון הכלכלי של התוכנית היא ד"ר רינה דגני ממכון גיאוקרטוגרפיה, שהייתה היועצת הכלכלית של התוכנית.
במחקר שערכה בשנים 2015-6 עבור משרד השיכון והבינוי, היא בחנה את הביקוש וההיצע של מגורים בירושלים, את מספר התחלות הבנייה, את מאפייני הביקוש ומגמות חברתיות בעיר.
לדברי דגני, "ירושלים היא העיר הכי מבוקשת בישראל. בכל רגע נתון, לפחות 10% מתושבי ישראל מחפשים בירושלים דירה. הביקוש לירושלים גבוה מזה של ת"א. זו עיר נעזבת, אך עדיין הכי מבוקשת בישראל. יש בירושלים מחסור חמור ומובהק בדירות".
הטענה של דגני, שמהווה את הרקע או ההיגיון של התכנית, היא חד משמעית: אוכלוסיית ירושלים גדלה ויש אולי שיפור מה בתשתיות, אך כל אלה אינם מסמנים עצירה של עזיבת העיר, של הפחתת הביקושים ושל תהליך התחרדות. לדבריה, לא ניתן יהיה לתקן את "הנזק" ללא הגדלת היצע מהיר, וחשוב מאוד לעשות זאת בשכונות גדולות וחדשות ולא טיפין-טיפין בבניינים מפוזרים בעיר.
דגני סבורה שיש ביקוש לשכונה חדשה, שתאפשר היווצרות קהילה: "אנשים רוצים לגור ליד אנשים דומים להם, שיהיה להם בית ספר משלהם, שירותים משלהם ולא מעורבבים. זו המגמה ברמה ארצית".
ואיך את יודעת שרכס לבן לא תהפוך לשכונה חרדית?
"כי זה לא מיועד לחרדים. אם אתה זוג צעיר ורוצה לגור בירושלים, יש לך קצת פה וקצת שם. אין לך שכונה חדשה שבה נכנסים אנשים צעירים. רכס לבן זה המקום היחיד. חדש, מודרני, יפה".
עניין אחר שדגני בוחנת הוא הפוטנציאל של רכס לבן לאפשר התחדשות של השכונות קרית יובל, עיר גנים וקרית מנחם, שמאופיינות במתחמי שיכונים, עם רמת תשתיות ותחזוקה נמוכה. בשלוש השכונות יש כיון 11,000 יח"ד. לדברי דגני, הכורח הכלכלי וצפיפות המקור מולידים צפיפות - מעל 45 יח"ד לדונם נטו ולבניית מגדלים רבי קומות. במצב זה נדחות תוכניות, או שהן לא מקודמות. בסיטואציה הזו, הפתרון שהתוכנית מציעה הוא העברת זכויות הבנייה מהשכונות הוותיקות לתחום שכונת רכס לבן. דגני מאמינה ש"תרומה" של כ- 2,200 דירות ברכס לבן תסייע למימוש בניה של 9,500 יח"ד בתוך השכונות הוותיקות.
"הם זורים לנו חול בעיניים"
נתנאל פישר, יו"ר מנהל קהילתי גנים, האחראי על 20,000 תושבים בשכונות קרית מנחם, עיר גנים וגבעת משואה, השכונות המערב דרומיות של ירושלים, זועם על אופן קידום התוכנית: "אנחנו מתאפיינים בהרבה מאוד מתחמים שנמצאים במצב של צפיפות התחלתית גבוהה, מצב פיזי ירוד מאוד. ללא קרקע משלימה אין להם סיכוי להתחדש. כבר היום יש במתחמי ההתחדשות העירונית ברחובות נורית וקולומביה יש צפיפות של 70 יח"ד לדונם. במתחמים אחרים יש צפיפות קיימת (לפני פרויקט ההתחדשות, ג.נ) של 40 יח"ד. אין לך מקום לשטחים ציבוריים, תשתיות תנועה. יש הסכמה כללית שצריך קרקעות משלימות. הדרך האפשרית לכאורה זה רק ברכס הסמוך, רכס לבן".
אז איפה הבעיה?
"אנחנו אומרים שכל עוד מנגנון הקרקע המשלימה לא מובטח סטטוטורית יש בעיה. הם זורים לנו חול בעיניים. הם אומרים שיהיו כאן קרקעות משלימות, אבל לא מסדירים את העניין. הם מבקשים שלא נתנגד, שלא נחבור לירוקים ולא מראים לנו איך מנגנון הקרקעות המשלימות עובד. בינתיים זה הכל דיבורים".
פישר גם לא מאמין ששכונה חדשה תהיה בהכרח לא חרדית: "לאף אחד אין יכולת ניבוי וחיזוי בעניין הזה. אף אחד עוד לא הצליח ליצור בירושלים שכונה שתהיה על טהרת הלא חרדים".
עדי עמית, תושבת שכונת קרית יובל וחברה בוועדה הפיזית של מנהל קהילתי יובלים סבורה שהתוכנית תגרום להרס ולהתדרדרות השכונות הוותיקות: "דופקים פה את השחורים עם כסף של המדינה. יש אמירה בחלל האוויר על זה ש-50% מהיחידות יהיו יחידות השלמה. לכאורה זו מהפכה, אבל רמ"י התנגדו ואין שום מנגנון שיקשור את הדבר הזה, שיבטיח שזה מה שיקרה. מבחינה מעשית, יוקצו רק 1,000 יח"ד לטובת התחדשות בקרית יובל וקרית מנחם. יש פה שיכונים מהזן הגרוע ביותר, שאין ספק שצריכים לעבור פינוי בינוי. ערך הקרקע כאן כ"כ נמוך שצריך מכפיל גבוה. הצפיפות פה היא מטורפת. אבל, הם שמו את כל השירותים הציבוריים ברכס לבן. תהיה שם שכונת יוקרה. כל מעמד הביניים האמיד יעבור לשם. שכונת חלומות. כי למה להשקיע פה. ההתחדשות העירונית בכלל לא תתרחש פה. למה שאנשים יבואו לקנות דירה יקרה בקרית יובל?".
"תכנון לא מייצר דמוגרפיה"
לאברהם שקד, רכז אזור ירושלים באגף שמירת טבע של החברה להגנת הטבע, אין ספק שהשכונה החדשה לא תשנה את המאזן הדמוגרפי בעיר: "הסיפורים האלה של לייצר שכונות נגד התפשטות החרדים הם אמונה תפלה של משרד השיכון וזה לא עובד. זה לא קרה בבית שמש. תכנון לא מייצר דמוגרפיה. ירושלים, כמו שזה נראה כרגע, תהיה עיר חרדית".
שקד מספר שמועצת העיר לא קיימה ולו דיון אחד בתכנית ושהיא קודמה רק בוועדה המחוזית ושזה לא מקרי: "חברי הוועדה החרדים אמרו לי שהוועדה מקומית לתכנון ובניה לא קיימה דיון בזמן האחרון משום שניר ברקת לא רוצה להיאנס לדרישותיהם לתוספת מוסדות ציבור לחרדים.
"כבר היום, מרבית הדיירים בשיכונים בשולי השכונות קרית מנחם, עיר גנים וקרית יובל הם חרדים. כך גם הקבלנים. הכיבוש החרדי יהיה או פה או שם. מי שיוכל יעבור לרכס לבן. במקום לייצר את השכונה החדשה היה צריך שהמדינה תוציא מהכיס ותשקיע בהתחדשות עירונית שפויה במקומות הללו. השכונות החדשות צריכות להיות אך ורק השכונות המתחדשות".
"לא מתוכננת למשפחות של 5.5 נפשות"
עפר גריידינגר, מנהל אגף תכנון בעיריית ירושלים, מספר שעיריית ירושלים התנגדה בתחילה לתוכנית רכס לבן, ושינתה את דעתה כשהבינה שיש גידול של 16,000 איש בכל שנה ושיש צורך ב-2,500 יחידות דיור רק למגזר היהודי. הצפי הוא שעד 2040 יש צורך ב-100,000 יח"ד: "על אף המגבלות הקשות שאופפות את העיר, היא צומחת, הביקוש בירושלים הוא מהגבוהים בארץ, ואנחנו מצווים במתן תשובות. אנחנו חייבים להוסיף דירות לכל המגזרים".
לדברי גריידינגר, מה ששכנע את ראש העיר ניר ברקת לתמוך בתוכנית היתה הקרקע המשלימה. הוא אומר שההסכם עם רמ"י בעניין רכס לבן עומד להיחתם ושהוא מעריך שמנגנון לקידום קרקע משלימה יהיה תנאי למתן תוקף: "אני לא חושב שאפשר לבלום את קידום התוכנית עד שלא ייחתם הפסיק האחרון בנושא הקרקע המשלימה. אנחנו מקדמים את זה במקביל".
גריידינגר אומר עוד שהעירייה אינה מכוונת לקהל יעד מסוים, ואולם באופן טבעי התוכנית היא מעין המשך של קרית יובל וקרית מנחם, שאינן שכונות חרדיות: "העירייה לא נתנה שום הודעה בעניין הזה, אבל הפרוגרמה לשטחי ציבור היא בגודל 3.8 נפשות למשפחה. אם היתה מתוכננת לקהילה חרדית היא היתה מתוכננת ל-5.5 נפשות למשפחה".