אם יצא לכם לנסוע לאחרונה על כביש 6 מדרום לראש-העין, בוודאי ראיתם את הבניין הענק של טבע. בניין זה הוא המרכז הלוגיסטי (מרלו"ג) הגדול ביותר בפאתי גוש דן, אבל הוא רק אחד מיני רבים שקמו בשנים האחרונות באזור.
ענף המרלו"גים נמצא בצמיחה משמעותית בשנים אחרונות בזכות מספר מגמות הפועלות בו-זמנית: הצמיחה של המסחר האלקטרוני בישראל מייצר כדאיות לחברות להקים מרלו"ג מקומי אשר יספק את צרכי השוק; התפתחות רשת הכבישים המהירים בארץ אשר מאפשרת ריכוז של מרלו"גים בנקודות מרכזיות מבלי לפגוע בהפצה; עליית מחירי הנדל"ן המסחרי בתל-אביב אשר דוחקים מחוץ לעיר ענפים שיש להם רווחיות נמוכה למ"ר; והתחזקות היבוא לישראל על חשבון ייצור מקומי - גירעון הסחר בסחורות של ישראל נמצא במגמת עלייה בשנים האחרונות - שמחייבת שטחי אחסון נוספים.
הצמיחה הזאת משמעותית כל כך שגם חברות השקעה בנדל"ן מגדילות את אחזקתן בנכסים מסוג זה ואפשר לומר שגם המעבר של צה"ל למרלו"ג מרכזי ממזרח לנתב"ג, תוך פינוי מחנה צריפין ועוד מספר רב של מרלו"גים קטנים, הוא חלק מהמגמה.
מיקומם של המרלו"גים החדשים הללו מייצר על המפה "חגורה" סביב גוש דן לאורכו של כביש 6 -מאשדוד ועד קיסריה. הביקוש לאזורים אלה נובע מנגישותם לגוש דן, לנתב"ג ולנמלי ישראל, אך גם קשור לעלויות הנדל"ן הנמוכות יחסית באזור, שכוללות גם תשלומי ארנונה נמוכים באופן יחסי.
ל"חגורה הלוגיסטית" הזו ישנו מאפיין נוסף - לאורכה ובסמיכות לה יש שמונה רשויות מקומיות שחתמו על הסכמי גג עם הממשלה לבניית אלפי יחידות דיור, ולפיכך הן נמצאות בתחרות למשוך לתחומיהן כמה שיותר שטחי ארנונה שאינה למגורים. מרלו"גים, שמוקמים במהירות יחסית ומתאפיינים בשטחים נרחבים, נראים כמו אפיק ארנונה נחשק עבור רשויות אלה.
אבל כשבודקים כמה שטחים של מרלו"גים דרושים כדי לתמוך באלף יחידות דיור, ניתן לראות כי נדרשים לא מעט מרלו"גים בגדלים שונים מעל מנת לאזן את הבינוי, בוודאי כאשר מביאים בחשבון את היקף יחידות הדיור בהסכמי הגג וכן את קצב השיווק שהם מכתיבים - 2,000 יחידות דיור בשנה לכל הפחות.
טבלת ההכנסות האופייניות למרלו"ג של 10,000 מ"ר ו-40 אלף מ"ר, שהן גם תקורות מפעיל המרלו"ג, מראה כי לרשויות שחתמו על הסכם גג עם המדינה יש תחרות לא פשוטה עם רשויות שלא חתמו, כאשר רשויות כמו ראש-העין ואלעד נמצאות בנקודת פתיחה נחותה משמעותית מכל שאר הרשויות.
הביקוש לשטחי אחסון מכתיב את הגידול המאוזן של הרשויות
מניתוח הנתונים עולה כי הביקוש הנוכחי למרלו"גים לא יכול לספק מענה לצרכים הכספיים של הרשויות שחתמו על הסכמי גג. כאשר בוחנים את מספר המרלו"גים הנדרשים בכדי לאזן את קצב הבינוי בהיקפים שונים מתוך הסכמי הגג, מגלים כי נדרש שטח מרלו"גים של לפחות 2.5 מיליון מ"ר בשביל לאזן כ-25% מהיקף יחידות דיור בהסכמי הגג של כלל הרשויות. זאת כאשר בין 2008 ל-2016 הוסיפו הרשויות לשטחן כ-1.6 מיליון מ"ר של שטחי משרדים ומסחר ומנגד איבדו 0.6 מיליון מ"ר של שטחי תעשייה ומלאכה - הסיווג אליו משתייכים המרלו"גים.
שיווק החלק הארי של יחידות הדיור בהסכמים אמור להסתיים עד 2025, פרק זמן שבמהלכו הרשויות צריכות לבנות מיליוני מ"ר של שטחי תעסוקה מגוונים - משרדים, מסחר, תעשייה ומלאכה, מלונות כו'. מנגד השוק מכתיב העדפה לסוג מסוים של נדל"ן אשר גם היקפי הביקוש שלו מוגבלים ברף עליון.
השילוב בין הביקושים המוגבל למרלו"גים, ובין התחרות הצפויה בין הרשויות המקומיות בכדי למשוך את החברות המקימות - תחרות שתוביל, בין היתר, לדרישה מצד היזמים להקלות בבנייה או בעלויות השוטפות לאחר האכלוס - לא יאפשר לרשויות המקומיות ברצועה הלוגיסטית לתמוך בצמיחה שמכתיבים הסכמי הגג.
יתרה מזאת, רשויות אשר יצליחו למלא את השטחים הסגולים שלהן - השטחים המיועדים למגוון ייעודי תעסוקה - במרלו"גים, עלולות למצוא את עצמן עם אזורי תעסוקה המקרינים תחושה של "שממה" וזו עלולה לדכא את הגעתן של חברות המחפשות אזורים להקמת משרדים.
ראש-העין לא עומדת בתחרות על המרלו"גים
ראש-העין ומודיעין-מכבים-רעות היו בין חמש הרשויות הראשונות שחתמו על הסכמי הגג עם המדינה. עד כה שווקו בכל אחת מהן יותר מ-8,000 יחידות דיור, ובשנתיים הקרובות צפויות מרבית היחידות הללו להתאכלס.
שתי הערים הללו, כמו רבות מהרשויות שחתמו על הסכמי הגג, אינן עומדות בקצב השיווק שמכתיב ההסכם, אך כל אחת מהן התנהלה אחרת בשנים שחלפו.
עיריית מודיעין הצליחה מאז 2014 להוסיף לתחומיה מאות אלפי שטחי תעסוקה - משרדים לצד מרכזים לוגיסטיים, כמו מרכז החלוקה של דואר ישראל - ונכון להיום מצליחה לאזן את תוספת יחידות הדיור בהכנסות מארנונה שאינה ממגורים.
ראש-העין מצד שני, מתקשה לקדם את אזורי התעסוקה שלה וכבר כמה פעמים פנתה לסיוע של משרד האוצר ורמ"י על מנת לבחון שינויים בהסכם הגג. הנתונים מראים כי ברמה האזורית ראש-העין נמצאת בנחיתות ביחס לרשויות האחרות ברצועה הלוגיסטית סביב גוש דן. התחרות הישירה מול הרשויות הסמוכות ותעריפי הארנונה הגבוהים שלה ביחס אליהן, לא מנבאים שראש-העין תצליח לאזן את תוספת יחידות הדיור. קיים סיכוי אמיתי שהדיירים החדשים של העיר יראו כבר בשנים הקרובות ירידה באיכות השירותים שהם מקבלים מהרשות המקומית, או שזו תיכנס לגירעון.
■ הכותב הוא עורך הבלוג "המדד המוניציפלי"