מודעה תמימה שפורסמה על לוחות המודעות בתל אביב חושפת יוזמה חדשה של העירייה להפקדת תוכנית המציעה "תוספת שטחים בנויים לשימושים ציבוריים במגרשים סחירים" (תא/מק/4676). הניסוח הלקוני, שמטרתו חיובית לכאורה, מסתיר גם חידוש שכן הוא מרחיב את היוזמה, שיש לה תקדים בפרויקטים גדולים חדשים, גם לפרויקטי תמ"א 38 הכוללים יותר מ-50 דירות. התוספת הזו יכולה להיות מכשול לקידומם של פרויקטי התחדשות עירונית.
על פי דברי ההסבר לתוכנית, היקף שטחי הציבור יתווסף מעבר למסגרת השטחים המותרים מתוקף התמ"א או מתוקף הוראת השעה, וייקבע במסגרת הנחיות פרטניות על ידי רשות הרישוי בעת הבקשה לתיק מידע.
מוסדות הציבור שהיזמים יחויבו להוסיף יכולים להיות מבנים לצורכי חינוך, דת, תרבות וספורט, מוסדות קהילתיים, מרפאות, טיפת חלב, מחסנים ציבוריים, תחנות משטרה, משרדים של רשויות מקומיות ומעון למגורי אנשים בעלי מוגבלויות.
לכאורה, תוספת שטחים ציבוריים בשטחים פרטיים כחלק מהתחדשות עירונית היא עניין טריוויאלי. בסופו של דבר, העיר מצטופפת וכמות השטחים הירוקים (פארקים וגנים) וחומים (מוסדות חינוך, בריאות) אינה גדלה בהתאמה. ואולם, יוזמות דומות של התליית היתר בנייה בתרומת שטח ציבורי בתוך הבניין נתקלו בעבר בהתנגדות מצד יזמים. כך למשל, בשנת 2015 פנה עו"ד אביעד שוב, שבמקרה זה הוא גם יזם תמ"א 38 בשכונת פרדס כ"ץ, לוועדת הערר המחוזית בטענה שדרישתה של עיריית בני ברק לחייב אותו להקצות שטח ציבורי בקומת הקרקע, לטובת מבני ציבור אינה חוקית.
עו"ד שוב: "הבעיה שלי עם הדרישות האלה הן שהן גורפות. בבני ברק יש שכונות צפופות ופחות צפופות, ואותו הדבר בת"א. כשאתה בא וקובע דרישה כללית להקצאת שטחי ציבור אתה לא יודע כמה אנשים יבקשו תמ"א 38 ואתה גם לא יודע מה הצורך האמיתי. יש כאן החלטה שהיא לא תכנונית. כמו בנק נכסים של העירייה, שמכינה לעצמה שטחים שלא ברור לאיזה צורך".
גם אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי, העוסקת בהתחדשות עירונית בתל אביב, רואה בתוכנית המוצעת פוטנציאל לבעיות: "הכוונה של הוועדה המקומית ברורה ומדובר באינטרס שהוא גם של היזמים. הקושי העצום בתוכנית הוא שהיא קובעת סל גדול מאד של שימושים אפשריים. אי אפשר לקדם פרויקטים גדולים כל כך כשאתה לא יודע מה השימוש של השטחים בתוך הבניין. דין גן ילדים אינו כמעון לנשים מוכות. הציפייה שלנו היא לקבל קריאת כיוון מצד העירייה על השימוש העתידי כבר בשלב ההתקשרות הראשונית עם הדיירים. אם התשובה שלהם תהיה שלילית - חבל לבזבז את הזמן".
עמית גוטליב, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים בתל-אביב-יפו-בת-ים, חושב שהתכנית מאוד בעייתית: "אם אני בונה היום גן ילדים בבניין מגורים ובין שבע וחצי לשמונה ורבע יש ארבעים מכוניות שמורידות את הילדים זה סיוט. שלא לדבר על זה שכל דבר ברכוש המשותף קשור עכשיו גם לעירייה. אדם מוריד את הילדה שלו, נכנס ללובי מדבר 20 דקות בטלפון. אתה לוקח את המרחב הפרטי והופך אותו לציבורי. העירוב שימושים הזה בעייתי. מה שאמרנו לעיריית ת"א, זה שאם לקחו לנו שטח בקומת הקרקע, אז שיתנו לנו עוד קומה למעלה. שלפחות יהיה כלכלי ליזם, וגם לדיירים".
תגובת עיריית ת"א-יפו: "הצורך הדחוף בתב"ע כלל עירונית המאפשרת לדרוש מכוחה שטחי ציבור, עלה לאחר שזיהינו בעיריית תל-אביב-יפו שני פרויקטים, מתוך רבים אחרים המקודמים בעיר, שבהם נוספו יותר מ-100 דירות בכל אחד, ללא כל יכולת לספק ולדרוש במסגרתם שטחי ציבור ולו בסיסיים עבור האוכלוסייה הנוספת.
"במסגרת תכניות בניין עיר יש לאגף תכנון העיר יכולת לקבוע ולספק שטחי ציבור ראויים וזאת במסגרת פרוגרמה שמכינים בשלב תכנון מוקדם. כך נעשית בדיקה מרחבית כוללת המביאה בחשבון את שטחי הציבור ואת מספר יחידות הדיור הקיימות, כמו גם את אלו הנוספות במסגרת קידום התוכנית וכן פרמטרים נוספים. לעומת זאת, בעת קידום היתרים מכוח תמ"א 38 או ניצול הקלה לתוספת שטחי בנייה ("הקלת שבס-כחלון"), מתווספות לעיר יחידות דיור רבות מאוד ללא שטחי הציבור הנדרשים. העירייה מעוניינת בתוספת אוכלוסייה ויחידות דיור אך לא ניתן להתעלם גם משטחי הציבור המתחייבים.
"חשוב לציין כי במסגרת תמ"א 38 ישנה התייחסות ברורה לשיקול דעת מוסד התכנון בבואו לאשר בקשות מסוג זה. גם אישור בקשות במסגרתן מבוקשת "הקלת שבס-כחלון" מותנה במתן מענה ראוי לשטחי ציבור. עקרונות אלו מהווים את הבסיס עליו אנו מסתמכים בקידום תוכנית חשובה זו".