גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ההזדמנות המפתיעה ליזמי נדל"ן תחת חוק עידוד השקעות הון

בעל בניין חדש להשכרה ייחשב כזכאי להטבות אם לפחות מחצית משטח הרצפות של הבניין הן דירות שהיו מושכרות למגורים לתקופה ממוצעת בת חמש שנים לפחות, מתוך שבע השנים שלאחר תום הבנייה

נדל"ן / צילום: שאטרסטוק
נדל"ן / צילום: שאטרסטוק

הציבור הקורא לאחרונה את מדורי הנדל"ן במוספים הכלכליים נותר מבולבל מהכותרות המבשרות על מספר מגמות מרכזיות בתחום, אשר לעתים סותרות אחת את השנייה.

בין היתר, אנו יכולים להבחין כי יזמים בשוק הבנייה מקפיאים פרויקטים למגורים בשל התמקדות בפרויקטים של מחיר למשתכן והצטננות יתר השוק, ובמקביל ננקטים צעדים מצד הממשלה לפיתוח שוק שכירות ממוסד-מוסדי.

אולם ניתן להבחין כי בנוסף לאלו, הון רב מוזרם לענף במסגרת גיוסי אג"ח, השקעות גופיים מוסדיים וקרנות השקעה. מגמות אלו מותירות משקיעים רבים בחוסר ודאות לגבי כיווני השוק בחודשים ובשנים הקרובות. אך למרות חוסר הוודאות, שילוב נסיבות זה מהווה דווקא הזדמנות ליזמים לאפיק השקעה מניב תוך שימוש בכלי מיסוי ישן-חדש - החוק לעידוד השקעות הון, ובתוכו ההטבות הניתנות לבניינים להשכרה.

למרות הנטייה המקובלת לקשר את חוק עידוד השקעות הון לחברות תעשייה, הייטק, ופעילותם בישראל של תאגידים בינלאומיים, החוק טומן בחובו בנוסף לכך הטבות מס משמעותיות, הרלוונטיות לחברות וליחידים העוסקים בתחום הנדל"ן להשכרת דירות למגורים. הטבות אלו ניתנות, בין היתר, תמורת הקמתו והשכרתו של "בניין חדש להשכרה" כהגדרתו בחוק.

הטבות המס ליזמי נדל"ן לפי חוק עידוד השקעות הון

זכאות להטבות 

בעל בניין חדש להשכרה ייחשב כזכאי להטבות אם לפחות מחצית משטח הרצפות של הבניין הן דירות שהיו מושכרות למגורים לתקופה ממוצעת בת חמש שנים לפחות, מתוך שבע השנים שלאחר תום הבנייה.

אחד התנאים להכרה בבניין כזכאי הוא עמידה במגבלת שכר דירה אשר עודכן לאחרונה, כך שניתן לקבל הטבות עד לתקרת שכר דירה ממוצע של כ-8,000 שקל. אולם גם אם היזם אינו מעוניין להשקיע בבניין ולהשכיר בהכרח את כל דירותיו, אפיק השקעה זה עדיין פתוח בפניו: החוק אינו מחייב כי כל הדירות בבניין יוצאו בהכרח לשוק ההשכרה. ניתן לקבל את ההטבות גם בעבור חלק מבניין, ובתנאי שחלק זה מכיל לפחות 6 דירות. אפשרות זו רלוונטית במיוחד לאור העלייה במספר הפרויקטים של תמ"א 38/2.

אם נבחן את לשון החוק, נמצא כי הטבות המס מכוח החוק הן משמעותיות וניצולן יביא לחיסכון במס מוחלט וסופי ואף לדחייה רבת שנים בתשלום מס בכלל, כאשר בעליו של בניין חדש להשכרה ייהנה משיעורי מס מופחתים על הכנסתו החייבת משכר דירה או מהרווח/השבח הריאלי בעת מכירה.

הנתונים מעידים על הזדמנות מצוינת ליזמים: חברה תזכה לשיעור מס מופחת של 11% במקום 23%, וכן מס מופחת של 20% על חלוקת דיבידנד לבעל מניות יחיד במקום 25%-30%; חברת משקיעי חוץ תשלם שיעור מס של 18% ופחות מכך; יחיד יהיה חייב בשיעור מס של 20% במקום שיעור מס שולי. הטבה משמעותית נוספת הניתנת במסגרת החוק הינה ניכוי פחת מואץ בשיעור של 20% במקום 4%-2%. כאשר בוחנים את ההטבות הללו לעומק, מסתבר כי לרוב המשמעות היא אי-חבות מס כלל למשך מספר רב של שנים. עוד ניתן להוסיף כי החוק מאפשר מכר מיידי של מחצית מהדירות בפרויקט מבלי לפגוע בזכאות להטבות, ויתר או מכירת כל הדירות בפרויקט לאחר חלוף 5 שנים.

יובהר, כי ישנם תנאים, הטבות והיבטי מיסוי נוספים מעבר לאמור מעלה, וכי אין באמור בכדי להוות תחליף לייעוץ פרטני.

■ הכותב הוא שותף מסים וראש מגזר נדל"ן, PwC ישראל

עוד כתבות

שאול מרידור, שירה גרינברג, שי באב"ד / צילום: יונתן בלום, איל יצהר

דעה - אטימות, קיבעון וניתוק: 10 הערות על התנהלות האוצר בעיצומו של משבר כלכלי חמור

הביקורת החריפה של בנק ישראל, ההתעקשות לא לסייע לעובדים החלשים במשק ובפרט למקבלי הקצבאות, היד הקפוצה והמודלים המיושנים שנראים לא מותאמים למשק הישראלי ● צמרת האוצר נרדמת בשמירה כשישראל גולשת למציאות כלכלית מפחידה

אזור התעשייה בת ים / צילום: גיא נרדי

אושרו 532 יחידות דיור באזור התעסוקה של העיר בת ים

מטרת התוכנית שהופקדה הינה להקמת מתחם שישלב מגורים, תעסוקה, מסחר ומבני ציבור במתחם הקוממיות באזור העסקים של בת-ים ● בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת 14 מבני תעסוקה והקמת שני רחובות חדשים המתחברים לרחוב הקוממיות

חנויות סגורות בככר המדינה בתל אביב / צילום: איל יצהר, גלובס

650 דורשי עבודה חדשים נרשמו ביממה האחרונה

מאז החלו ההקלות בסגר לשחרור המשק נרשמו בשירות התעסוקה כ-101 אלף דורשי עבודה חדשים, ומנגד, מספר המדווחים לשירות התעסוקה על חזרה לעבודה עומד על כ-180 אלף

נכס למכירה בארה"ב.  שינוי פרדיגמה   / צילום: אריק סולטן

פרופטק: משכללים נדל"ן בטכנולוגיות דיגיטליות בעולם של מיתון

תחום ה-PropTech בא לעשות סדר בשוק הדיור בתקופה שבה בעלי נכסים מתקשים למצוא שוכרים, שוכרים מתקשים לשלם ורוכשים מתקשים לגייס הון ראשוני ● פלטפורמות דוגמת Lucas Project ו-StepLadder הן דוגמאות בולטות לאופן שבו זה מתבצע

משאית חשמלית על מסלול הניסויים של אלקטריאון בשבדיה / צילום: יח"צ

לאחר קפיצה של 130% השנה: מה ההמלצה על אלקטריאון?

בפרוסט אנד סוליבאן פרסמו עדכון לסקירה על חברת אלקטריאון עם מחיר יעד של 181 שקל למניה, גבוה בכ-15% ממחירה בבורסה

ח"כ אריה דרעי./ צילום: רפי קוץ

למרות הנגיף: משרד הפנים מאשר כניסה לארץ גם לסטודנטים ואברכים שאינם ישראלים

במכתב שעליו חתום שר הפנים אריה דרעי הוא מבשר כי אברכי הישיבות ובני משפחותיהם שמבקשים לשוב ארצה לחזור ללימוד יקבלו היתר לכך ● זאת בנוסף לתלמידים זרים באוניברסיטאות ובפנימיות, לרופאים ולמשתלמי רפואה

אנשים יושבים במסעדה בשטוקהולם. החיים בשבדיה נמשכו כמעט כרגיל למרות התפרצות הקורונה / צילום: Andres Kudacki, AP

מוביל המדיניות השבדית נגד הקורונה מודה: "אנחנו במצב נורא"

לאחר שמספר הקורבנות במדינה חצה את רף ה-4,000, האפידמיולוגית הראשית הקודמת של שבדיה יצאה לראשונה בביקורת על התנהלות הממשלה: "סגר מוקדם היה מאפשר לנו להתכונן טוב יותר להגן על הפגיעים ביותר" ● האפידמיולג הנוכחי מודה: "אנחנו במצב נורא"

האף האלקטרוני של נונסנס / צילום: יח"צ

החברה שמריחה קורונה: "התהליך דומה קצת לזיהוי תמונה"

ננוסנט פיתחה אף אלקטרוני שמזהה את נגיף הקורונה ושואפת להחליף את המדחומים בכניסה למתחמים

בורסת הונג קונג / צילום: Kin Cheung, Associated Press

עליות באירופה בפתיחה; החוזים בניו יורק נסחרים בירוק בוהק

הדאקס הגרמני עולה ב-0.7% בהמשך לזינוק של 2.4% אתמול ● ביפן מדד הניקיי היפני מזנק בהמשך להודעת ראש הממשלה שינזו אבה על תמיכה נוספת בשווקים ● שנחאי עולה ברקע כינוס הקונגרס העממי של סין

גיל שרון / צילום: תמר מצפי

למרות הקורונה: גולן הטלקום שמרה על רמת הכנסות דומה לרבעון הקודם

ההכנסות הסתכמו ב-132 מיליון שקל ● הרווח התפעולי ירד בהשוואה לרבעון הקודם אך צמח בהשוואה לרבעון מקביל אשתקד

טלי לאופר  / צילום: סיון פרג'

"יש קריאה להגן על עסקים כחול-לבן. גם התיירות היוצאת היא עסק כחול-לבן"

טלי לאופר, מנכ"לית התאחדות משרדי הנסיעות ויועצי התיירות, נכנסה לתפקידה שבועיים בלבד לפני פרוץ משבר הקורונה ● כעת היא נאלצת להתמודד עם ייצוג של מאות משרדי נסיעות ואלפי עובדים שיקרסו אם לא יקבלו סיוע, ומסבירה למה הנוסע הישראלי אף פעם לא היה ברור מאליו

לפיד החירום דולק מעל אסדת לוויתן / צילום: איריס אשוח

הפרו - וישלמו: המשרד להגנת הסביבה פועל נגד נובל אנרג'י בעקבות הפרות באסדת לוויתן

חברת נובל אנרג'י הפרה את היתר הפליטה לאסדת לוויתן כאשר עיכבה את הליך החיבור הדיגיטלי של מערכות הניטור הרציף באסדה ● כעת מצויה החברה בפני נקיטה בהליך אכיפה, ובנוסף לכך בודק המשרד להגנת הסביבה האם עמדה החברה בהיתר הפליטה שניתן לה

ראש הממשלה בנימין נתניהו באולם בית המשפט / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

כך הצליח הנאשם נתניהו לביים לעצמו נאום נטול הפרעות במסדרון של בית המשפט

נתניהו ואנשיו ניסו והצליחו לשלוט בסיקור התקשורתי של הדיון הראשון במשפט ● הסמכות הנרחבת של מאבטחי השב"כ, שיתוף הפעולה עם הנהלת בתי המשפט והחשש מפני הקורונה סייעו לנתניהו לנאום בזמן שעיתונאים נאלצו לשהות בקומה אחרת

גונן אוסישקין  / צילום: סיון פרג'

מנכ"ל אל על מגיב לפיצוץ עם ועד העובדים: לא נאפשר אלימות

"אני וכל חברי ההנהלה נחושים ופועלים לקראת הגעה לסיום מהיר של התהליך לקבלת הלוואה וחתימה על הסכם עבודה" - כך לפי מכתב ששלח מנכ"ל אל על גונן אוסישקין לעובדים ● בתוך כך, יו"ר ועד תע"א יאיר כץ קרא ליו"ר ההסתדרות לחזור בו מן ההשעיה

זיהום אוויר בעיר בייג'ינג, בסין / צילום: Jason Lee, רויטרס

הגרף היומי: לא עובדים, לא פולטים - ירידה בפליטת הפחמן העולמית

לפי הממצאים, הפליטה היומית של גזי חממה צנחה ב-17% בתחילת אפריל, לעומת הרמה הממוצעת בשנת 2019, וכי העולם חווה את הירידה החדה ביותר בתפוקת הפחמן מאז מלחמת העולם השנייה

לופטהנזה /צילום :  Shutterstock.

לופטהנזה בדרך לקבל סיוע ממשלתי בסך 9 מיליארד אירו מגרמניה

קבלת הסיוע עדיין לא אושרה רשמית ע"י לופטהנזה ● בהודעה לעיתונות שפירסמה לופטהנזה נאמר כי הקרן הפדרלית לייצוב כלכלי של גרמניה, שבאה לעזרת חברות שנפגעו ע"י התפרצות מגפת הקורונה, אישרה "חבילת ייצוב" בתמיכת הנהלת החברה

ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה־הכהן / צילום: איל יצהר, גלובס

רמת גן ורעננה מבטלות העלאת הארנונה ב-2021

בעוד משרד האוצר מתעכב ומתפתל במתן עזרה לעסקים ולתושבים, הרשויות המקומיות כבר מרימות את הכפפה, ומודיעות על צעדים שיסייעו לתושביהן, עסקים ופרטיים

ד"ר אמיר ירון / צילום: יונתן בלום

בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי וצופה צמיחה מהירה ב-2021 בהנחה שלא יהיה גל תחלואה נוסף

בבנק ישראל מעריכים כי שיעור האבטלה במחצית השנייה של 2020 צפוי לעלות ל-8.5% ● חטיבת המחקר צופה התכווצות של 4.5% בתוצר בשנת 2020 אך צמיחה מהירה ב-2021 ● היקף ההשבתה של המשק הצטמצם לכ-19% באמצע מאי לעומת 36% בשיא המשבר

איציק שמולי, פריימריז העבודה / צילום: שלומי יוסף

הסוף למחדל כפל הקצבאות? שר הרווחה שמולי הודיע שהקיזוז יוקפא

משמעות הדבר היא שהסכומים שקוזזו מקצבאותיהם של החלשים ביותר בחברה לאחר שהוצאו לחל"ת בשל משבר הקורונה, יוחזרו, ולא יקוזזו גם בחודש יוני ● "מדובר בהחזר של כ-250 מיליון שקל למוחלשים ביותר, שלא הסכמנו להותיר מאחור", כתב השר שמולי בחשבון הטוויטר שלו

יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת דלק / צילום: גדעון לוין

תשובה ממשיך לממש: קבוצת דלק מכרה לקרן נוי תמלוגי "תנין" ו"כריש" ב-318 מיליון שקל

מלבד מימוש זה, התחייבה קבוצת דלק לפעול גם לאיגוח תמלוגי-העל ממאגר הגז "לוויתן", בסכום שלא יפחת מ-600 מיליון שקל, או לחילופין למכור אותם בערך כלכלי הוגן ההולם את סכום המינימום באיגוח