גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

איך בונים ערים לא מקובעות ועצובות שנראות אותו הדבר?

בלי פסיפס, בלי קשתות, עם סורגים אחידים ובגוון בהיר: לכל עיר יש הנחיות מרחביות משלה לתכנון הבניינים והרחובות השאלה אם בכלל צריך אותן ואם אינן גורמות יותר נזק מתועלת

שכונה חדשה שאפשר למצוא בהרבה מאוד ערים / צילום: Shutterstock
שכונה חדשה שאפשר למצוא בהרבה מאוד ערים / צילום: Shutterstock

הרפורמה לחוק התכנון והבנייה, הידועה גם כתיקון 101, שקודמה לפני כמה שנים במטרה לזרז את הליכי הרישוי ולהאיץ את קצב הבנייה, קבעה בין היתר כי על כל רשות מקומית לקדם גיבוש "מסמך הנחיות מרחביות", שיגדיר בצורה ברורה לאדריכלים עורכי התכניות וגם ליזמים את חזותו של המבנה וגם את השתלבותו בסביבה.

לכאורה, מדובר בתוכנית מבורכת, שמביאה איתה שקיפות והתייעלות וגם סוג של שפה אורבנית ברורה ואפילו מציבה דרישות לקידום בנייה ירוקה ובת קיימא, ואולם ככל שמתאשרים עוד מסמכי הנחיות מרחביות ויש יותר ניסיון, עולים מהשטח עוד ועוד בעיות וקשיים, מצד אדריכלים ויזמים, שמעמידים את תועלת היוזמה בספק.

כך למשל, ההנחיות המרחביות של חדרה קובעות שלחיפוי המבנים בעיר יותר שימוש באבן נסורה בשורות אופקיות, בגימור חלק מט או מבריק, אבל, שיאסר שימוש באבן עם גידים בולטים או חיפוי באבן בגמר "טובזה" (המראה הירושלמי). ההנחיות של רמת השרון ממליצות שבבניינים חריגים בגובהם ברקמה הקיימת התכנון יהיה "פשוט, מאופק ומינימליסטי" וקובעות שיש להימנע ככל הניתן מ"מחוות אדריכליות לא ברורות", או "קישוטים", כגון קשתות, עיגולים, משולשים וכדומה.

ההנחיות המרחביות של עיריית ת"א-יפו, שהייתה הראשונה להוציא מסמך הנחיות מרחביות, כבר ביוני 2016, קובעות שאסור ששטחה של דירת מגורים יקטן מ-35 מ"ר (בלוד למשל מדובר ב-45 מ"ר), שגובה קומת מגורים בבניין לא יעלה על 3.5 מ', שלא יאושרו אדניות בנויות על חזית המבנה ושסורגים במבנה יהיו בסגנון אחיד. בתל אביב נקבע שהחלק העיקרי של חזיתות הבניין ייצבע בגוון בהיר ושלא יאושר חיפוי קירות בניין בחומרים הבאים: קרמיקה, פסיפס, פורצלן, עץ איפאה ועץ קומרו. בעיר רמת גן, קובעות ההנחיות המרחביות שיועדפו חומרי גמר שאינם מייצרים בוהק או סינוור. הנחיה אחרת קובע שלא יותרו גגות משופעים במבנים שגובהם עולה על 13 מ'. ההנחיות של רמת גן קובעות שלא יהיו מרפסות קופצות, שהמרפסות יהיו חופפות ושבמקרה של תוספת למבנה קיים תהיה התאמה חומרית לגמר המבנה הקיים.

האדריכל רמי גיל, שהיה שותף יחד עם הבריטי ג'ון פאוסון בתכנון של מלון היוקרה The Jaffa, שנפתח לאחרונה ביפו, סבור שההנחיות המרחביות בעייתיות ואף מסוכנות: "הם מדברים כל הזמן בנגזרות משונות על ודאות תכנונית. אבל בעיני יש פירוט יתר של 'עשה ואל תעשה'. הם למעשה מקדשים קנונים של המאה ה-20 ואנחנו במאה ה-21. הם לקחו פחות או יותר ממאפייני הסגנון הבינלאומי, אבל מה לעשות שאנחנו נמצאים במקום אחר? אני לא רוצה שיגידו לי כמה פתחים לעשות ומה גודלם וצורתם, כמה מרפסות ואיזה פרופורציות יהיו לחזית ואיזה גוון. אני נגד. תרבות נוצרת מעשייה, משגיאות ומתיקונים. אי אפשר לחוקק תרבות. נכון שהיו ותהיינה טעויות, אבל יחד עם זאת חופש יצירתי מביא לדברים שהוגי החוק לא חלמו עליהם".

האדריכל אלון בן נון, שבונה בעיקר בנייה רוויה למגורים, סבור שההנחיות המרחביות הן אבסורדיות, לפחות כמו חוק הלאום: "ההנחיות לא דמוקרטיות, ומערערות את האיזון שקיים בחברה דמוקרטית טובה בין הרשות והאזרח. עד די כך זה חמור בעיני. תהליכי ותכנון ובנייה נעשים בשיח. הרשות מפילה הר כגיגית ערימה של הנחיות, שנראות אולי על הנייר, הגיוניות. אחר כך מבינים שהתפתחות של תרבות נוגע למפגש בין בני אדם ושיח ולא להכתבות של רשויות ורגולציות. אני יכול להוכיח לכם פעם אחר פעם שאדריכל גרוע יגיע לתוצאה גרועה גם עם ההנחיות המרחביות הכי פרטניות שיש בעולם. ההנחיות האלה לא עושות כלום חוץ מאשר להכביד עלינו".

תגובת שרשרת בענף הנדל"ן כולו

הקבוצה המכנה את עצמה "רישוי שפוי" פועלת מזה כמה חודשים, תחילה בפייסבוק ואחר גם בעולם המציאות, מול מנהל התכנון, לשיפור ותיקון תחום רישוי הבניה. לטענתם, החל משנת 2016, בעקבות כניסת תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה לתוקף, אפשר להבחין בהחמרה במצב המביאה לקושי "בלתי נסבל" בהוצאת היתרי בנייה, המייצר גם תגובת שרשרת בענף הנדל"ן כולו.

אדריכלית דנה וישקין, שמרכזת את פעילות הקבוצה, מאמינה שההנחיות המרחביות "סותרות את ההיגיון הבריא, מבטלות את שיקול הדעת שלנו, האדריכלים, וכופות עלינו לתכנן בניינים באופן הנוגד את האמת המקצועית שלנו".

"ברמת הבניין נתקלתי בכל מיני דרישות מופרכות, שמחייבות לתכנן למשל חללים חשוכים מפני ששליש מהחזית צריכה להיות אטומה, סתם כך, בלי סיבה, או באיסור הפניית המרפסות לכיוון הרצוי, ואפילו בדרישות שמחייבות בפועל לתכנן מסתורי כביסה באמצע הסלון. אלה הבניינים שאנחנו רוצים לתכנן? זו תרבות הדיור שאנחנו רוצים ליצור כאן?

"ברמת המרחב הציבורי הדרישות הנוקשות האלו מייצרות ערים חזרתיות, מקובעות, ערים עצובות. התפקיד שלנו כאדריכלים היא לא לציית לרשימת הנחיות שרירותיות אלא לייצר כאן ערים טובות, נעימות, מרתקות, מרגשות, עשירות תרבותית. תראה את מיטב האדריכלות שנבנית כיום בעולם, את הטכנולוגיות החדשות שמיושמות, אף אחד מהמבנים האלה לא היה עומד בהנחיות המרחביות ההזויות שקיימות בארץ".

תל אביב: "יש מחיר כבד לפרוצדורה"

מיד עם אישור ההנחיות המרחביות של עיריית ת"א-יפו, בשנת 2016, הוגש ערר ע"י עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שייצגה את לשכת המסחר, ארגון חברות התמ"א שבלשכת המסחר ועוד קבוצה גדולה של יזמי נדל"ן: "הבעיה היא שניתן להגיש את הערר רק בתוך 30 יום מאז הפרסום. בעיר כמו ת"א שהיא שורצת יזמים היה מי שהתארגן, אבל לא בכל מקום זה קורה, שלא לדבר על זה שכל יום יש תיקון חדש או פרסום חדש".

עו"ד טויסטר רוזנטל מספרת שהדיונים בוועדת הערר המחוזית התנהלו בסגנון של מפגשי שיתוף ציבור: "התקיים דיון על הסעיפים השונים, ובהרבה מקומות הוועדה המקומית קיבלה את דעתנו והסכימה לשנות. עד כה התקיימו 8 מפגשים של ועדת הערר ויקח הרבה זמן עד שזה יגמר. הבעיה היא שהיום יש הנחיות מרחביות וזה מה שמחייב.

"למשל, יש דרישה שמרפסות לא יהיו יותר משני שליש מהחזית. הטענה שלנו היתה שבת"א יש הרבה בניינים קיימים שבהם היתה מרפסת לכל אורך החזית. נראה לנו לא הגיוני להגיד לאנשים (בבניינים שנהרסים ונבנים מחדש. ג.נ) שהם מאבדים חלק מהחזית שלהם. אדריכל העיר קיבל את זה שצריך לבטל את הסעיף הזה, אבל כרגע הוא קיים ולכן אנו נדרשים לתקן את ההגשות להיתר. יש מחיר כבד לפרוצדורה".

ההנחיות המרחביות של ת"א שואפות לשמר את רוח אדריכלות עיר הגנים של פטריק גדס ואת הגינה הקדמית הירוקה, אבל עבור היזמים הרעיון הזה מהווה סוג של נטל: "הדבר הכי קשה בהנחיות המרחביות נוגע למרווח הקדמי, שבין המבנה לרחוב. יש שורה של הוראות שנוגעות לבתי גידול לצמחייה, מרתף וכניסה קובעת שכולן יחד יוצרות מצב שבו המרתף החדש (שנועד לחניה. ג.נ) צריך להיות גם נמוך וגם נסוג מהחזית הקדמית. זה גורם לכך שלא פעם החפירה לעומק פוגשת במי תהום וזה מאד מייקר את הפרויקט".

דודו רשף, מנכ"ל משותף בחברת "אקו סיטי", יזמית פרוייקטי תמ"א 38 בת"א, מספר על פרויקט הריסה ובניה מחדש של בניין ברובע 4, שבמסגרתו מתוכנן חניון תת קרקעי במאה אחוז תכסית של המגרש. פקיד היערות המקומי של ת"א אישר את כריתת עץ שנמצא במגרש השכן, במרחק מטר אחד מגבול המגרש, אך התנה את הכריתה בהסכמת דיירי הבניין הסמוך. לדברי רשף, בעבר העירייה לא התערבה בהשפעתם של פרוייקטי בניה על עצים הממוקמים מחוץ למגרש. כיום, לאור ההנחיות המרחביות, עמדת העירייה היא שנדרשת הסכמה של השכנים, כאשר לא ברור בכלל מהו הרוב הדרוש להסכמה זו.

עוד כתבות

משה כחלון / צילום: רפי קוץ, גלובס

שכר הדירה עלה ב-10% בחמש שנים, אך הוא עדיין לא מדביק את קצב עליית מחירי הדירות

לפי נתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שכר הדירה הממוצע עלה בשנה האחרונה ב-1.6% והגיע לשיא של 4,000 שקל ● בראש טבלת המחירים עומדת תל אביב עם שכר דירה ממוצע של 5,865 שקל ובתחתית הטבלה נמצאות הקריות באזור חיפה

שמואל סייד מנכ"ל ריט 1 / צילום: תמר מצפי, גלובס

עם רוח גבית מהריבית הנמוכה והצמיחה במשק: ריט 1 מפרסמת דוחות טובים ומעלה תחזיות

הקרן הציגה ברבעון שחלף גידול של 30% ברווח הנקי שהגיע לרמה של כ-80 מיליון שקל ● המנכ"ל שמואל סייד: "התוצאות החזקות נובעות מרכישת נכסים מניבים במהלך השנה בהיקף של כ-700 מיליון שקל יחד עם שיפור ב-NOI מנכסים זהים"

מבקר המדינה מתניהו אנגלמן / צילום: כדיה לוי, גלובס

בעקבות השינויים הדיגיטליים: אנגלמן הסדיר את נוהלי עבודת ביקורת המדינה

הנוהל החדש, שגובש בשיתוף-פעולה עם היועמ"ש אביחי מנדלבליט, מסדיר היבטים של ביקורות על מערכות המידע ואיתנותן ואמור להסדיר את עבודת הביקורת בעידן של מאגרי מידע ממוחשבים, מחשבים ניידים וגישה למייל

עו"ד ארז רוזנבוך / צילום:שלומי יוסף

בונה על מוסדיים: מגוריט גייסה כ-410 מיליון שקל בדיסקאונט של 12% על מחיר השוק

בקרן הריט מתכננים להשתמש בכסף שגויס לרכישת דירות ברחבי הארץ ● מאז החלה להיסחר בבורסה לפני כשלוש שנים, איבדה המניה 16% ● סך הגיוסים שלה במניות ובאג"ח בבורסה מסתכם מאז, וביחד עם הגיוס הנוכחי, ביותר ממיליארד שקל

בנין הבורסה / צילום: איל יצהר

סגירה מעורבת בבורסה בתל אביב: סוער בשוק הסלולר - סלקום זינקה ב-20%; פרטנר ב-10%

צמד מניות הסלולר בלטו בצד החיובי ללא דיווח מצד החברות; ככל הנראה המשקיעים מקווים לתוצאות חיוביות שיציגו צמד החברות לרבעון השלישי של השנה ● מדד ת"א 35 איבד 0.2%, ת"א בנקים השיל 0.3% ומנגד ת"א 90 עלה ב-0.6% ● חלל תקשורת ניתרה ב-9%, אינרום ב-6.7% וגילת ב-6.6%

דודו מזרחי מנכל בזק/  ישראל שם טוב

בזק חזרה לרווח ברבעון השלישי; ההפסד מתחילת השנה - 1.1 מיליארד שקל

גם הרווח הרבעוני, בהיקף של 191 מיליון שקל, עדיין נמוך ב-18% מהתקופה המקבילה אשתקד ● הכנסותיה הרבעוניות של בזק נשחקו בכ-2%, ל-2.25 מיליארד שקל

חיים גרון/  צילום: איל יצהר

בכיר לשעבר במשרד התקשורת בביקורת חריפה על מדיניות המשרד

סמנכ"ל הטכנולוגיות לשעבר חיים גרון בתגובה למדיניות המשרד בנושא הסיבים האופטיים: "קיים כשל אנושי מובנה בהנחה לפיה חבורת פקידים, בכירים ומוכשרים ככל שיהיו, יצליחו לחזות על סמך תחזיות ותרחישים תיאוריים את התנהגות השוק בתגובה למהלכי אסדרה שיינקטו על ידם"

השריפה באמזונס /  צילום:  גרינפיס Victor Moriyama  גרינפיס

קצב בירוא יערות האמזונס הוא הגבוה ביותר מזה שנים

לפי הנתונים רשמיים שפורסמו היום, שיעור בירוא היער בין אוגוסט 2018 ועד יולי 2019 דומה לפינוי של 3,820 מגרשי כדורגל ביממה

חווה לגידול קנאביס בצפון הארץ/  צילום: רויטרס

הערכות: משרד הבריאות בוחן אפשרות להוצאת ה-CBD מפקודת הסמים המסוכנים אפילו אם לא תהיה ממשלה

משרד הבריאות פרסם הנחיות קנאביס לתקופת המעבר ● בין היתר: צמצום מספר הבדיקות, הקלות ביצור, התרת היצוא מנקודת המבט של משרד הבריאות ● התקנות אינן מתייחסות לייבוא אולם משרד הבריאות פרסם קול קורא ליבואנים כדי להתגבר על המחסור

נאסד"ק / צילום: רויטרס

וול סטריט נסחרת בשיא; פולקסווגן איבדה 4.4% בצל הנמכת תחזיות

גורמי ממשל סיניים צוטטו כמי שמגלים פסימיות לגבי סגירת עסקת סחר עם ארה"ב ● פולקסווגן הנמיכה תחזיות בצל חולשה בביקוש לרכבים מסחריים גדולים ● בורסות אירופה ננעלו במגמה מעורבת, הפוטסי טיפס ב-0.1%

פרוייקט מחיר למשתכן בירושלים/ צילום:רפי קוץ

התפרסמה רשימת זוכי ההגרלה התשיעית ב"מחיר למשתכן"

משרד הבינוי והשיכון פרסם הבוקר את רשימת הזוכים בהגרלה האחרונה של מסלול "מחיר למשתכן" ● יותר מ-20 אלף משקי בית השתתפו בהגרלת מחיר למשתכן שפורסמה בספטמבר, מתוכם יש 3,316 זוכים

רן גוראון /צילום: שלומי יוסף

פלאפון: שיפור בהכנסות ברבעון השלישי שצמחו ל-446 מיליון שקל

השיפור בהכנסות חברת הסלולר בא על רקע עונתיות חזקה, אך בהשוואה לרבעון המקביל נרשמת שחיקה של 3 מיליון שקל

משפחת יוחננוף המורחבת: שגיא, מורן, שרית, איתן, מרדכי, אילנה, יובל דמארי ונועה  / צילום: שלומי יוסף

איתן יוחננוף הגיע לכנס "גלובס" ביום ההנפקה בבורסה: "ברשות אמרו לי שקול מלים"

כנס "עסקים מבית טוב" של "גלובס" ובנק לאומי אירח הבוקר את בעלי רשת הקמעונאות ובכירים נוספים בתחום העסקים המשפחתיים

הבריכה במגדלי זיו, שבה התחשמל איתמר יוסף פוקס ז"ל / צילום: ניב אהרונסון, וואלה! חדשות

כשהרוח הופכת לסכנה ממשית: מי אמור לשמור על הבטיחות שלנו ברחוב

ילד נופל מערימת סלעים, אדם נכנס לבריכת נוי ומתחשמל, אישה מועדת על מדרכה שבורה ונפצעת קשה • מי אמור לשמור עלינו בחופים, בפארקים וברחובות - והאם זה בכלל אפשרי

אביגדור ליברמן  / צילום: טל שניידר, גלובס

ליברמן: ממשיך לדחוף לממשלת אחדות - עד רביעי בצהריים

יו"ר ישראל ביתנו אמר היום בפתח ישיבת הסיעה כי הוא ממשיך לדחוף להקמת ממשלת אחדות בין הליכוד לכחול לבן ויעשה זאת עד ליום רביעי בשעה 12 בצהריים

בצלאל סמוטריץ' / צילום: שלומי יוסף

סמוטריץ': "נסגור אחת ממסילות הרכבת בנתיבי איילון למשך שישה שבועות"

זאת לצורך ביצוע עבודות חשמול הרכבת ● עוד אמר סמוטריץ' ש"אם נעבוד רק בלילות, ייקח שנה וחצי לסיים את הפרויקט" ● "אנחנו נערכים לכך שיהיו רכבות שיבוטלו. תהיה התקוממות. לי יש את האומץ ואני אצטרך ואבקש את הגיבוי שלכם" ● כשנשאל לגבי עבודות בשבת אמר "אם אפשר שלא - אז לא"

מימין לשמאל: בירנצוייג, מנכ"ל וייסייטס, שייר, סמנכ"ל פיתוח עסקי, פולק, מדען ראשי, רוטשילד, סמנכ"ל מוצרים, עכאוי, סמנכ"ל טכנולוגיות / צילום: רוית תורקיה

סטארט-אפ הווידאו-אנליטיקס ויסייטס גייס 10 מיליון דולר

החברה הוקמה ב-2015 ומעסיקה 15 עובדים במשרדיה בת"א ● המערכת שפיתחה ויסייטס מסוגלת לזהות התנהגויות של אנשים מקטעי וידאו ולהתריע על אירועים חריגים כמו קטטות רחוב

יאיר לפיד/ צילום:  Shutterstock  א.ס.א.פ קריאטיב

לפיד: "דברי נתניהו על הערבים הם גזענות בלתי נסלחת"

ח"כ יאיר לפיד בישיבה של סיעת כחול לבן: "אם יקרה משהו למי מהיושבים פה בחדר, שיידע שזה ביבי. הוא מוביל לאלימות" ● יו"ר כחול לבן בני גנץ: ניהול מו"מ פוליטי אל מול הליכוד "שקול לדיבור עם הקיר"

אמנון שעשוע/ צילום: אינטל Walden Kirsch

הדרך אל האקזיט כבר לא עוברת דרך הרכב האוטונומי

טרנד המכוניות ללא נהג נדחה למועד לא ידוע, אך 3 אירועים שנערכו בשבועות האחרונים מפזרים חלק מהערפל מעל עתיד התחום • מה גרם ליו"ר סקודה להתלהב בת"א, אילו מסרים היו חבויים בכנס המשקיעים של מובילאיי, והאם הענף בחר צד בסכסוך בין המעצמות?

תוכנית ההתחדשות של קריית חיים / צילום: אירית צרף נתניהו

עם הפנים לים: פורסמה תוכנית ההתחדשות העירונית של קריית חיים המערבית

תוכנית ההתחדשות העירונית של קריית חיים המערבית מציעה בניית "חזית ים" ותוספת של 4,500 יחידות דיור ● האדרריכלית פרופ' אירית צרף נתניהו: "שלא כמו ביישובים אחרים שלוקחים את קו החוף - כאן נותנים אותו לציבור"