משה כחלון / צילום: יוסי אלוני
חודשי הקיץ נחשבים מסורתית לחזקים בשוק המשכנתאות, שכן רבים מעדיפים לסגור עסקאות בתקופה שלפני תחילת שנת הלימודים, אולם נראה כי השנה יולי-אוגוסט חזקים במיוחד. מנתוני בנק ישראל שהתפרסמו היום עולה כי היקף המשכנתאות בחודש יולי הגיע ל-5.8 מיליארד שקל, גבוה ב-26% לעומת הממוצע החודשי בשנה האחרונה, וגבוה בקרוב ל-15% לעומת יולי אשתקד. במערכת הבנקאית מעריכים כי גם חודש אוגוסט יסתיים בביצועים חזקים של 5.5-5.8 מיליארד שקל.
הנתונים הגבוהים נובעים מכך שהשוק פעיל וחזק, אולם התנופה הנוספת שהוא מקבל הוא מכניסת פעילות של רוכשי דירות במסגרת מחיר למשתכן. המשכנתאות שנלקחות בחודשים האחרונים הן של זוכי הפרויקט הראשונים מסוף שנת 2016 ותחילת 2017, שעברו לשלב נטילת המשכנתא. רוכשים אלה מהווים כיום 10% משוק המשכנתאות, אך חלקם יילך ויגדל משמעותית ל-20% ומעלה בתוך כשנה.
מנתוני בנק ישראל עולה כי נמשכת העלייה במשכנתאות במינוף גבוה: שיעור המשכנתאות שניתנו במינוף של 60%-45% עמד ברבעון הראשון של השנה על כ-38%, וירד בחודשים האחרונים ל-36%. לעומת זאת חלקן של המשכנתאות במינוף גבוה יותר עלה מ-29% ברבעון הראשון של השנה לאזור ה-33% בחודשים האחרונים.
הסיבה לכך היא שינוי רגולטורי שעשה בנק ישראל: במארס האחרון הפיקוח על הבנקים הקל בדרישות ההון שלו מהבנקים במשכנתאות עם יחס מינוף של 75%-60% משווי הנכס, ואיפשר לבנקים לרתק פחות הון מבעבר, מה שמעודד את הבנקים לתת יותר משכנתאות במינוף שכזה.
שינוי זה נועד לטפל בתופעה שהביאה לכך שנוטלי משכנתאות לקחו הלוואה צרכנית רגילה כדי להשלים את מימון הדירה, שהיא יקרה יותר ממשכנתא. בנק ישראל החליט לתקן את העיוות ולבצע הקלה שתעודד את הבנקים להגדיל את אותן משכנתאות, במקום שהלווה ישלים את החלק הנוסף באמצעות הלוואה צרכנית יקרה יותר.
כאמור, נראה כי יש תוצאות להקלה. יחד עם זאת, לא מדובר בשינוי דרמטי שטלטל את השוק וגרם להתפרצות של ביקושים ומשכנתאות ממונפות, אלא כאמור בתיקון של עיוות מסוים.
עוד מעניין לציין מהנתונים המתפרסמים היום, כי על אף העלייה בביקושים, הריבית הממוצעת במשכנתאות החדשות שומרת על יציבות, וזאת לאחר שבעשור האחרון היא התנהגה כמו רכבת הרים: ירידה חדה שהתחלפה בהמשך בעלייה. לעומת זאת, גם בחודש האחרון נשמרה היציבות. זאת, למעט האפיק צמוד מדד בריבית קבועה, בו הריבית הממוצעת עמדה בחודש יולי על 3.2% לעומת 3.28% ביוני.
ככל הנראה היציבות בריבית נשמרת, לפחות לעת עתה, מכיוון שהרוב המוחלט של הבנקים החליט בשנה האחרונה להגביר פעילות בתחום המשכנתאות, כך שלצד הביקושים העולים, גם ההיצע מצד הבנקים גדל.