שכונה בבנייה של קבוצת רכישה חרדית בירושלים / צילום: רפי קוץ
אין זה סוד ששוק קבוצות הרכישה התכווץ בשנים האחרונות, והותיר אחריו ואקום בשוק המימון החוץ-בנקאי ובקרב הקרנות שחיבבו במיוחד לממן קבוצות רכישה. מי שכן נותרו בענף הן הקבוצות הגדולות, שפעילות בעיקר בתל-אביב ובשכנותיה, ושוק נוסף של קבוצות רכישה חרדיות, שהיו בשוק עוד לפני פריחתן של קבוצות הרכישה במגזר הכללי, וכנראה גם יישארו אחריו.
במגזר החרדי נהוג להתגורר בקהילות הומוגניות, ולכן רכישת הדירה בדרך של גיבוש קבוצת רכישה, בדרך כלל תחת שם של רב שמגדיר את סוג הקהילה המתגבשת, היא פתרון מצוין עבור מגזר זה.
קרנות המימון החוץ-בנקאיות שזוכות גם הן לפריחה בשנים האחרונות, נותרו כמעט ללא פרנסה כשמספר קבוצות הרכישה החילוניות הלכה ופחתה, עד שהגיעו מארגני הקבוצות החרדים. בשנה האחרונה הן זיהו את הצורך של קבוצות רכישה חרדיות במימון, בעיקר על רקע הקשיים הרגולטוריים לקבל מימון מהבנקים, ונכנסו בכל הכוח למימון הענף.
אל תחום הקרנות החוץ-בנקאיות שמצוי כאמור בפריחה, נכנסו בשנים האחרונות בעלי תפקידים בכירים מהעולם הפיננסי, בין היתר מנכ"ל בנק ירושלים לשעבר אורי פז ומנהלת סקטור הנדל"ן בבנק לשעבר איילת רוסק שהקימו את "מכלול" הממומן על ידי כלל ביטוח, ומעניק מימון בעיקר לפרויקטים של התחדשות עירונית.
קרן נוספת שמעניקה מימון חוץ-בנקאי גם כן לפרויקטים של התחדשות עירונית היא "יסודות" שהוקמה על ידי דוד ברוך, לשעבר מנכ"ל אקסלנס ובנק ירושלים, יעקב סיסו לשעבר משנה למנכ"ל בנק ירושלים ואסתי פרידמן מייסדת ומנכ"לית כלל מימון לשעבר. חברת ברקת, בבעלות משותפת של רוני בירם וד"ר גיל דויטש, מייסדי בית ההשקעות אקסלנס נשואה ועדי גזית, קרן אקספו שהוקמה על ידי אבי דויטש, לשעבר בכיר באקסלנס נשואה, ושמעון הייבלום, לשעבר סמנכ"ל בנק משכן ומנכ"ל סולל בונה.
"נוצר ואקום שהקרנות זיהו"
"הכשל הגדול בהרבה קבוצות רכישה בכל המגזרים היה נושא המימון", אומר אברהם להב, קבלן רשום ומארגן קבוצות רכישה ותיק במגזר החרדי. "ברגע שקיים פער בין תקציב הפרויקט בדוח האפס לבין העלויות בפועל, יש בעיות. הרבה פעמים הפערים נבעו בגלל מארגנים לא מקצועיים, שלא ידעו לאמוד נכון את העלויות האמיתיות של הפרויקט, מה שהביא לכך שבנקים לא רוצים לממן קבוצות רכישה כאשר הרגישו שלא עומד גורם משמעותי מאחורי הקבוצה. כתוצאה מכך נוצר ואקום שהקרנות זיהו והחלו לממן קבוצות רכישה".
להב מוסיף כי, "פתאום קבוצות רכישה שהיו תקועות במשך שנים, הצליחו להביא מימון והתחילו לבנות. בניגוד לבנקים, הקרנות לא מחויבות לרגולציה, מעניין אותן יכולת ההחזר של חבר הקבוצה, ושעבוד טוב להלוואה.
"בשכונת אחיסמך בלוד, אחרי שנים של קשיים בתכנון השכונה החרדית, התוכנית אושרה סטטוטורית בשנת 2015 והפרויקטים יכלו לצאת לדרך, אלא שמאז קבוצות רבות נתקלו בקשיים לקבל מימון. מדובר בקבוצות רכישה ענקיות של מאות דירות. היום, נמצאות בבנייה באחיסמך למעלה מ-1,000 יחידות דיור בקבוצות רכישה, כולן באמצעות קרנות חוץ-בנקאיות, קבוצה של 800 יחידות דיור למשל נבנית היום באמצעות תדהר ובמימון של ילין לפידות. קבוצות נוספות נמצאות בשלבים של היתרים וגם הן ממומנות בקרנות, כך שעד סוף 2018 יהיו בביצוע באחיסמך 2,000 יחידות דיור באמצעות קבוצות רכישה, כולן על ידי גורמים חוץ-בנקאיים".
הריבית גבוהה משמעותית
אחת השאלות המתבקשות, נוגעת לסוגיית הריבית, שמשמעותית גבוהה יותר בקרנות, מאשר בבנקים.
במקרה של קבוצות רכישה, מי שנושא בנטל ההחזר של הריבית הגבוהה הם חברי הקבוצה ולא המארגנים. "קבוצת רכישה של 250 אנשים, ייקח במקרה הטוב בבנק לאשר במשך 8-10 חודשים בגלל הרגולציה", אומר להב. "בקרן חוץ-בנקאית התהליך ייקח 3-4 חודשים. הפער הזה של חצי שנה שווה הרבה כסף, כי בינתיים הרוכש משלם שכר דירה. לכן עדיין שווה לרוכש לשלם את הריבית לקרן, ולצאת לדרך יותר מהר. גם עלויות הביצוע עלו בהרבה יותר מתשומות הבנייה. שנה של איחור בביצוע זה גם שכירות וגם עוד 2-3 אחוז בעלויות הביצוע. זה לבד מכסה את הריבית בפי 3".
משה הרשלר (32), אב לשלושה, הוא מנהל ישיבה בעיסוקו העיקרי, וגם מנהל קבוצת נטוורקינג בנדל"ן החרדי, "הזירה".
הרשלר רכש דירה בפרויקט קאנטרי רמות בקבוצת רכישה בשכונת רמות בירושלים, ונכנס לגור בה לפני חודש. "לפני שלוש שנים ביקשנו מימון מהבנק, ולבנק לקח שנה לאשר 156 חברים בקבוצה", מספר הרשלר. "אחרי שנה פתאום האישור שניתן לחברים הראשונים כבר לא היה בתוקף, וצריך היה להתחיל מההתחלה. אז הלכנו לקרן ותוך שלושה חודשים קיבלנו מימון.
"הרגולטור פשוט הוקיע מתוכו את קבוצות הרכישה, ושם להן מקלות בגלגלים. הזמן הוא כסף, ובקבוצות רכישה זמן הוא אפילו יותר מכסף. כשיש לך 156 שותפים, שלכל אחד דעה משלו, אתה צריך לבנות ומהר. כי כל יום שלא בונים, הדעה יכולה להתחלף. לכם צריך להיות שותפים כמה שפחות זמן".
"מספיק שאחד לא מתאים"
מלבד הפער בזמן שלוקח לאשר קבוצת רכישה של עשרות או מאות חברים בין בנק לבין קרן חוץ-בנקאית, קיימת גם מגבלות הרגולציה. הכנסה במגזר החרדי, אינה תמיד מוכרת על ידי הבנקים לצורך קבלת מימון, שבעוד בקרנות המצב הוא שונה. "יש הבדל בין לבדוק יזם אחד שמבקש מימון, לבין לבדוק את כל היחידים בקבוצת רכישה שהם במקרה הזה היזם", אומר עדי גזית, מבעלי קרן המימון ברקת. "על פי הוראות בנק ישראל, אם נוטל האשראי הם יחידים, הם צריכים לעבור בדיקה פרטנית ומטבע הדברים אנשים הם לא שווים במצבם הפיננסי. מספיק שאחד לא מתאים - הבנק יעצור את הבדיקה. אנחנו עובדים בלי ביורוקרטיה מסורבלת וזה אפשר לעבוד בגמישות ויצירתיות בהתאם לצרכים של חברי הקבוצה החרדים מבלי לפגוע בבטוחות האשראי.
"אם מגיע אלינו חבר קבוצה חרדי, אנחנו מסתכלים על יכולות האשראי שלו. על פי הוראות בנק ישראל ההכנסה היחידה שניתן להכיר בה זה תלוש שכר קבוע. יכול להיות לאדם במגזר חרדי, עם הכנסות קבועות אחרות, אם זה תשלום מהכולל, תשלום מהמשפחה, או כל הכנסה קבועה אחרת, הבדיקה שלנו היא פיננסית. ברור שזוג עם שבעה ילדים לא מתקיים מ-3,000 שקל בחודש, ויש למשפחה מקורות הכנסה נוספים שהבנקים לא מכירים בהם ואנחנו כן מכירים אם ההכנסה היא עקבית.
"אנחנו כן בוחנים את הפרויקט עצמו ואת דוח האפס שלו, ואם הוא לא עובר את הבנק הוא לא יעבור גם אותנו, אבל בנושא היכולת הפיננסית של חברי הקבוצה יש אצלנו גמישות. לפעמים חבר קבוצה הוא גבולי ביכולת שלו. הבנק יעצור את הבדיקה וכנראה יבקש להחליף את חבר הקבוצה בחבר אחר. אנחנו ננסה כן להביא אותו למצב שיגיע לדירה. נבקש ממנו לחפש ערב, למצוא אולי אבא שתומך, אולי לווה נוסף, אולי להוריד את היקף המימון באמצעות הון נוסף שיצליח להביא, למשל 50 אלף שקל מהמשפחה, וכך ההלוואה תקטן".
עו"ד דודו ג'והן, ממשרד יעקב וינרוט, מייצג מספר רב של קבוצות רכישה מהמגזר החרדי, חלקן קבוצות שנקלעו לקשיים בשל כשלים בניהול הקבוצה, וג'והן מחפש את הדרכים להוציא אותן מהבוץ.
"הבנקים הכבידו מאוד ברגולציה ובתהליך החיתום, ובקרנות הצליחו למלא את החלל. קבוצת רכישה שארגנה רוני הנדסה בחריש ונקלעה לקשיים, יצאה עכשיו לדרך עם מימון מילין לפידות. קבוצות אחרות שהיו תקועות בחריש ובבית שמש יצאו לדרך באמצעות מימון מקרן טריא. בקבוצות רכישה הבנקים מתחילים להחתים את הלווה הראשון והאישור שלו בתוקף לחצי שנה. עד שמגיעים לאחרון, האישור של הראשון כבר פקע, ואז מתחילים מחדש. יש מארגנים שמורטים שערות כי בדיוק בגלל זה הם מבינים שהם רודפים אחרי הזנב של עצמם.
"הבנק בודק יכולת החזר לפי כללים שנכונים לכלל הציבור. הכנסה שאמורה להיות על פי כמה נפשות במשפחה. לפי הכללים של הבנק משפחה עם 8 נפשות צריכה להרוויח 15 או 20 אלף שקל לנטו, מספרי שלא מציאותיים במגזר החרדי שחי ברמת חיים אחרת. מרשים לעצמם לגור עם 3-4 ילדים בחדר, מעבירים בגדים מילד אחד לאחר, ואת הדברים האלה המערכת הבנקאית לא מביאה בחשבון, וגם לא מכירה בהכנסות ייחודיות למגזר החרדי".
"הבנקים חייבים לשנות תקליט"
"עד היום מימנו מעל 200 מיליון שקל פרויקטים של קבוצות רכישה חרדיות בבית שמש, ביתר עילית, גבעת זאב ירושלים, ואנחנו בוחנים פרויקטים נוספים, אומר גזית.
"בסך הכל 20% מהיקפי הפרויקטים שאנחנו מממנים הם במגזר החרדי והנתון הולך ועולה. הערך המוסף שלנו לעומת הבנק הוא המהירות והגמישות, ולכן הריבית שמשלמים לנו היא קצת יותר גבוהה מהבנק. אבל לקבוצת הרכישה יש תוך חודש חודשיים כסף על השולחן, מה שבבנק יכול לקחת 10 חודשים וגם שנה, הפער הזה של מינימום חצי שנה, שווה הרבה כסף של תשלום שכר דירה".
לדברי ג'והן, "הגמישות של הקרנות הביאה גם את הבנקים להיות גמישים יותר כדי לא לאבד נתח שוק גדול כזה. בנק מזרחי עכשיו העמיד הלוואת גישור לשלוש עמותות חרדיות בבית שמש, בסך 20 מיליון שקל כל אחת, רק כנגד השעבוד על הקרקע, עוד לפני החיתום של כל חברי הקבוצה. זה דבר שלא היה בעבר. תוך כדי תהליך החיתום התקדמנו כבר עם הבנייה, מה שמקצר 8 חודשים בבניית הפרויקט. זה מראה שהבנקים מבינים היום שהקרנות האלה מחייבות אותם גם לשנות תקליט".
"תביא לי דירה במחיר טוב, ולא אסלה תלויה"
הדרישות של הציבור החרדי בנוגע לפרויקט המגורים הן דרישות סטנדרטיות והומוגניות, דבר שבמקרה של קבוצות רכישה מהווה יתרון.
"הם באים בהרבה יותר צניעות ודרישות מהמגזר הכללי", אומר גזית. "הסטנדרט של הבנייה שהם דורשים הוא פשוט, מה שמאוד מוזיל את עלויות ההקמה. נכון שיש להם פחות הון עצמי, אבל מוסר התשלומים של החרדים גבוה לאין שיעור מהציבור הכללי. כמעט ולא קיימים חובות בגין דירות שחרדים לא מחזיקים משתי סיבות, האחת שהם רוכשים דירות זולות ולא קופצים מעל הפופיק, והשנייה - שגם כשיש בעיה ונוצר חוב, יש ערבות הדדית הקהילה עוזרת אחד לשני, בין היתר במה שאנחנו מכירים כגמ"חים. אין אח ורע לכך שבשנת 2018 קיימות הלוואות בלי ריבית. אדם צריך הלוואה של 100 אלף שקל, ונותנים לו את הסכום בלי שום ביטחונות".
גזית מוסיף כי "גם כשיש סכסוכים בתוך הקבוצה, בדרך כלל הם לא מגיעים בתי משפט. יש רב שמשמש גם כבורר, שאחראי על הקבוצה ברמה האנושית והוא אובייקטיבי לחלוטין. כשפונים אליו בסכסוך, הוא מקבל החלטה וחוסך זמן יקר והרבה כסף. אם למשל, בדקנו לווים בקבוצה, ושלושה חברים לא ניתן לממן וצריך להחליף אותם, הקבוצה הולכת לרב והוא מוצא את הפתרון. החילוניים הולכים לבית משפט ושם הפרויקט מתעכב שנים".
לדברי להב, המגזר החרדי מתאפיין בקהילות הומוגניות של חסידים, ליטאים, וקבוצות שונות בתוך קהילות אלה. "זאת הסיבה שקבוצות הרכישה מצליחות במגזר החרדי יותר מאשר במגזר הכללי, כי את המגזר החרדי מעניינת קודם כל סוג הקהילה, בעוד במגזר החילוני מרכבים אחרים מעניינים כמו מחיר מפרט טכני וכדומה, אך החברים לא בהכרח מכירים זה את זה".
הרשלר מסכים: "הכי חשוב לי לדעת מראש עם מי אני הולך לגור", הוא אומר. "וזה יש בקבוצת רכישה. דבר שני שחשוב לחרדים זה המחיר. חרדים זה מגזר יותר עני ולכן הוא חייב לעשות הכל כדי להוזיל את עלויות המגורים. אם עלות למ"ר בנייה במגזר הכללי יכלה להגיע ל-8,000 שקל למ"ר בפרויקט סטנדרטי, במגזר חרדי זה יכול להיות 4,000 שקל למ"ר. וזה באמצעות ויתור על חניות תת קרקעיות כי המגזר החרדי לא משתמש הרבה ברכב פרטי.
"בנוסף, ישראלי ממוצע רוצה דברים שחרדי יכול לוותר עליהם כמו מיזוג מרכזי, שזה כבר משהו סטנדרטי שהחילוני רוצה במפרט. אותו דבר לגבי חימום רצפתי או בית חכם או בנייה ירוקה. החרדי אומר אל תביא לי ריצוף 80 על 80, תביא לי 60 על 60, אל תביא לי אסלה נסתרת - תביא אסלה רגילה. חיפוי בניין לא מעניין, ובטח שאין צורך בלובי כפול.
"ככה מוזילים עלויות, כי בבסיס החרדי רוצה דירה למגורים. 3 חדרים למשל זה להיט במגזר החרדי, כי הם הוזילו ככה את הדירה ב-150 אלף שקל, ואז קל יותר לקנות אותה. במגזר הכללי אין למוצר הזה כמעט ביקוש.
"מה שעושים בקבוצת רכישה חרדית שאין אצל קבלנים שבונים למגזר החרדי, זה בנייה מודולרית. החרדים אוהבים להשאיר אופציה להרחיב בעתיד את הדירה בחדר נוסף. קבלן, משיקולים כלכליים לא יבנה פרויקט שלא מנוצלות בו זכויות הבנייה, אבל קבוצת רכישה יכולה להחליט שכן. ואם לרוכש אין מספיק כסף לדירת 4 חדרים, אז הוא יבנה לעצמו 3 חדרים עם אפשרות להרחיב בעתיד ויקנה דירה זולה יותר".