גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רשויות דורשות רישום הערת אזהרה בכתבי שיפוי בניגוד לחוק

בעלי קרקע בגבעת שמואל פנו במכתב למשנה ליועץ המשפטי לממשלה, בטענה כי הדרישה לרשום הערת אזהרה בנוסף לחתימה על כתבי שיפוי - אינה חוקית

המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר
המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר

האם רשויות מקומיות מצאו דרך חדשה להגן על עצמן מפני תביעות עתידיות בפועל יצוא מפרויקט בנייה? ממכתב שהועבר לעו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועץ משפטי לממשלה (אזרחי), והגיע לידי "גלובס", עולה כי רשויות מקומיות מוצאות פתרונות יצירתיים לתוספות להסכמי כתבי שיפוי עם בעלי קרקע ויזמים, דבר שלדברי גורמים בענף גורם לעיכובים בקידום פרויקטים ובבנייה.

הרקע לפנייה הוא זה: במסגרת קידום תוכניות, רשויות מקומיות שונות נוהגות לחייב את בעלי הזכויות או את יזם התוכנית לחתום על כתב שיפוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, וזאת כתנאי לאישור התוכנית. משמעות כתב השיפוי היא שבעלי הקרקע והיזמים הם אלה שישלמו (תשלום מלא או חלקי) על תביעות ירידת ערך - במקרה שיהיו - במסגרת אישור התוכנית שלהם.

בעבר קבע בית המשפט העליון כי דרישה לכתב שיפוי אינה מותרת, ובעקבות כך קודם בחקיקה ואף אושר תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה. בתיקון נקבע כי שר האוצר, בהסכמת שר המשפטים, יקבע נוסח אחיד לכתב שיפוי, אך עד עתה לא קבע שר האוצר את הנוסח.

עד לקביעת נוסח אחיד כאמור, הבעלים והיזמים נאלצים לחתום על כתבי השיפוי בנוסח אשר מועבר על-ידי הרשויות השונות, כל רשות ונוסחיה היא.

"דרישה לא חוקית שפוגעת באופן לא מידתי"

מהמכתב שנשלח למשנה ליועץ המשפטי לממשלה עולה כי לאחרונה חלק מהרשויות הוסיפו תנאי נוסף לאישור התוכנית. לא רק חיוב בחתימה על כתב שיפוי, אלא אף דרישה לרישום הערת אזהרה על זכויות הבעלים בדבר התחייבות כתב השיפוי, בהתאם לסעיף 128 לחוק המקרקעין בדבר הימנעות מעשיית עסקה. כלומר, כל עסקה במקרקעין טעונה קבלת אישור מהרשות המקומית. עורכי דין מתחום הנדל"ן מציינים כי אין כל סמכות בחוק המקנה לרשות המקומית הזכות לרשום הערת אזהרה, ולכן תופעה זו בעייתית.

את המכתב למשנה ליועץ המשפטי לממשלה שלחה עו"ד נעמה שיף ממשרד עורכי הדין שוב ושות', המייצגת בעלי קרקעות בגבעת שמואל, וממנו עולה כי העירייה דרשה במסגרת כתבי השיפוי רישום הערת אזהרה על זכויות הבעלים במקרקעין לפיה "עשיית עסקה במקרקעין מותנת בהסכמת עיריית גבעת שמואל".

לדברי עו"ד שיף, "מדובר בדרישה לא חוקית הפוגעת באופן בלתי מידתי בבעלי הזכויות, ולא ברור מכוח איזו סמכות או חוק העירייה דורשת דרישה כזו.

"נראה כי הרשויות מנצלות את הסיטואציה שבה בעלי הקרקע והיזמים מעוניינים לקדם תוכניות, אשר גם כך אורכות זמן ועולות משאבים לא מבוטלים, מתוך תקווה כי בעלי הקרקע והיזמים יעדיפו להשלים עם הדרישה במטרה כי התוכנית תאושר ללא דחיות. לטעמי אין לתת לכך יד. עם כל הכבוד, אין בחתימת בעל זכויות על כתב שיפוי, מכוחו הוא מתחייב לשלם שיפוי לוועדה במקרים המפורטים בחוק, בכדי להגביל אותו מלבצע עסקאות במקרקעין.

"במקרים שבהם קיימת ודאות לחיובים כספיים החלים על בעלי זכויות במקרקעין, לא נרשמת הערת אזהרה לטובת הרשות, אז קל וחומר במקרה זה שאין ודאות כי כלל תוגש תביעה, וכי תביעה זו תתקבל, אין כל מקום לרישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין".

עוד מוסיפה עו"ד שיף כי "רישום הערת האזהרה פוגע בזכויות בעלי הזכויות, מפריע לליווי הבנקאי ולמכירת דירות בפרויקט, ואין לו כל אסמכתא על-פי דין. משמעות רישום ההערה היא כי כל עסקה שהבעלים ירצו לבצע, כל משכנתא שירצו ליטול וכדומה - תידרש לכך הסכמת הרשויות מראש".

במכתב מבקשת עו"ד שיף מהמשנה ליועץ המשפטי לממשלה לקבל את עמדתו בנושא ובמידת הצורך להוציא הנחיה ברורה בנושא לרשויות המקומיות.

תגובה: יכולים להעמיד בטוחה אחרת

מעיריית גבעת שמואל נמסר כי "מדובר במדיניות של העירייה. במקרה המוזכר הגישו בעלי קרקע באמצעות חברה יזמית, תוכנית שבבסיסה תוספת קומות ודירות במגרש שבבעלותם - כפועל יוצא עולה ערכו של הנכס בבעלותם. במטרה לאשר את התוכנית ובו-בזמן להגן על הוועדה המקומית גבעת שמואל במקרה של תביעה לתשלום פיצויים עקב פגיעה אפשרית בערכם של מגרשים סמוכים (דבר אשר יפגע בקופה הציבורית ובכלל תושבי העיר שאינם נהנים מהתוכנית), מבקשת הוועדה המקומית מהבעלים ומהחברה היזמית כתב שיפוי, וזאת בהתאם לחוק (סעיף 197א לחוק התכנון והבנייה).

"במסגרת כתב השיפוי, מתחייבת החברה היזמית ובעלי הקרקע לרשום הערת אזהרה, לפיה בעת העברת זכויות בנכס/מכירת הנכס תידרש הסכמת העירייה, וזאת במטרה להבטיח את התחייבותו של בעלי הקרקע והחברה היזמית, על-פי כתב השיפוי, כלפי העירייה. יצוין כי באפשרותם של בעלי הקרקע והחברה היזמית להעמיד בטוחה אחרת לכתב השיפוי, כחלופה לרישום הערות האזהרה".

עוד כתבות

יצירתיות ד"ר גוין סאס / צילום: Gettyimages ישראל

כמו שריר שצריך לאמן: 5 טיפים לחשיבה יצירתית

קמתם הבוקר ועשיתם בדיוק מה שעשיתם אתמול? די נוח - אבל פחות מומלץ אם חשוב לכם להיות מעניינים • כך טוען חוקר היצירתיות ד"ר גוין סאס, שמנפק ל"ליידי גלובס" עצות ופרקטיקות שיזינו את הקריאטיביות שלכם

100 עצות לממשלה החדשה

100 מחשבות על 100 ימים: "ליצור תוכנית לבניית 60 אלף יח"ד בשנה"

מה צריך לעשות עם הסכסוך הישראלי-פלסטיני, איך ניתן להבריא את מערכת הבריאות, וכיצד לשמור על כלכלה חופשית ● 100 אנשי חברה, כלכלה, רוח ותרבות מסמנים את המשימה הדחופה ביותר ל-100 הימים הראשונים של הכנסת ● חלק רביעי בסדרה

הבניין שבו התגורר הרבי מלובביץ' בברוקלין שבניו־יורק/ צילום: רויטרס

על מרכז חב"ד, קבר הרשב"י והקמת בית הרבי מלובביץ' בישראל: הכירו את הסכסוך היצרי שמסעיר את מירון

מושב מירון, הנהנה מקרבה לקבר הרשב"י, הוא מוקד משיכה למבקשים להפיק רווחים ממיזמי מלונאות ונדל"ן ● לפני 12 שנה תכנן איש חב"ד, הרב מרדכי הלפרין, להקים במושב מלון בן מאות חדרים ● עכשיו הוא החל לקדם מיזם חדש: הקמת בית שהוא העתק בית הרבי מלובביץ' מברוקלין ● ועד היישוב טוען בתביעה שהגיש ל"השתלטות כוחנית ודורסנית על קרקעות, תוך פגיעה במרקם החיים העדין גם כך ביישוב"

דב ינאי / צילום: איל יצהר

"רציתי למות, והשבץ הזכיר לי למה אני חי": הפרופיילר הבינלאומי דב ינאי מספר על הטראומה האישית

הפרופיילר הבינלאומי, ד"ר דב ינאי, רגיל שמזעיקים אותו כדי למצוא מנכ"ל חדש לחברה או לנתח מה לא עובד בדירקטוריון. אבל השבץ שחטף לפני שנתיים עצר את הכול. דווקא שם, הוא אומר בראיון ל"ליידי גלובס", היה הגילוי הדרמטי

בצלאל סמוטריץ / צילום: אתר הכנסת

תוכנית טראמפ למזה"ת: סמוטריץ' ידרוש התחייבות כתובה לאי-נסיגה

עדיין לא יודע אם "תוכנית המאה" של טראמפ תכלול הצעה לנסיגה מן ההתנחלויות, אבל באיחוד מפלגות הימין רוצים להיות מוכנים מראש: "לא נחזור על הטעות של המפד"ל ערב הגירוש מגוש קטיף" ● בינתיים, היום התקיימה פגישת מו"מ ראשונה בין הליכוד וישראל ביתנו

עלי חמינאי / צילום: HANDOUT

המנהיג העליון של איראן החליף את מפקד משמרות המהפכה

המנהיג העליון של איראן עלי חמינאי מינה את הגנרל סלאמי לתפקיד במקומו של הגנרל ג'עפרי, ימים אחרי שוושינגטון הכניסה את כוח העלית לרשימת ארגוני הטרור שלה ● עם זאת, לא ברור אם יש קשר בין הדברים

מדפי לחם ברשתות השיווק / צילום: shutterstock

מנעו מכם להיכנס למקום ציבורי עם חמץ - האם זה מותר עפ"י חוק?

כמדי שנה במהלך ימי הפסח עולה השאלה האם מותר למנוע ממבקרים במקומות ציבוריים, דוגמת קניונים או בתי חולים, להיכנס כשחמץ באמתחתם? ובכלל - האם מותר לחנויות או למסעדות למכור חמץ? "גלובס" עושה סדר

נגיד הפד, ג'רום פאואל/ צילום: רויטרס / Jonathan Ernst

הבנקים המרכזיים מובילים לשיעבוד פיננסי

לבנק מרכזי שני תפקידים מרכזיים שלאורם הוא נבחן: שמירה על יציבות המחירים תוך עמידה ביעדי אינפלציה מוגדרים ושמירה על יציבות המערכת הפיננסית ● האם המהלכים בהם נוקט הפד לאחרונה יובילו לצורך הכפוי לקנות עוד מאותו הדבר כדי לא ליפול, עד לנפילה הבלתי נמנעת?

שר הכלכלה אלי כהן / צילום: תמר מצפי

יבואניות המזון לא עמדו בתנאי המכרז ויחוייבו במיליון שקל

משרד הכלכלה והתעשייה הודיע ל-6 יבואניות מזון - ובהן רמי לוי ובלדי - על חילוט ערבויות בהיקף כולל של למעלה ממיליון שקל, בשל אי-עמידה בתנאי ההליך התחרותי ליבוא בפטור ממכס של גבינות, בשר טרי וחמאה

אלאן גרסיה בימי כהונתו./ צילום: רויטרס, Ivan Alvarado

השאיר את גופתו (ואת הדמוקרטיה) לאויבים: השיעור החשוב שמלמדת התאבדותו של נשיא פרו לשעבר

התאבדותו של נשיא פרו לשעבר, אלאן גרסיה, חושפת שערוריית שחיתות עצומה, שמעמידה במבחן את המערכת הדמוקרטית ● זו בשורה רעה לארץ הידועה בפיתוי הקל ל"איש חזק", המבטיח להשליט סדר יש לכולנו סיבה טובה להתבונן בפרו, ולראות מה תעולל שחיתות האליטות לדמוקרטיה

וול סטריט. גם אם שוק האג”ח מזהה סיכון, נראה ששוק המניות לא יודע עליו כלום / צילום: רויטרס

עולם מלא סתירות: פיצול האישיות של השווקים

שוק איגרות החוב הממשלתיות בארה"ב משדר האטה, שלא לומר מיתון, בעוד ששוק המניות משדר צמיחה - מי מהם "אומר את האמת"? ● מה שהצית את הדיון הזה הוא התהפכות עקום התשואה האמריקאי ● ומה כל זה אומר מבחינת המשקיעים?

נתן אשל / צילום: אוריה תדמור

משרד המשפטים: אין מניעה שנתן אשל ישתתף כנציג הליכוד במו"מ הקואליציוני

ח"כ תמר זנדברג פנתה בעניין למשרד המשפטים והזכירה כי בהסדר הטיעון עם אשל סוכם על העמדתו לדין משמעתי ועל עונש של נזיפה חמורה, תמורת התפטרותו משירות המדינה והתחייבותו כי לא ישוב לעבוד בשירות המדינה ● משרד המשפטים: "הסדר הטיעון לא התייחס לתפקידים ציבוריים או בעלי גוון ציבורי"

דופלט / צילום: סיון פרג'

החברה לישראל תשלם למנכ"ל הנכנס דופלט עד 6 מיליון שקל בשנה

יואב דופלט מונה במסגרת השינוי האסטרטגי והארגוני עליו הודיעה באחרונה החברה

ביליץ הרבויה ונאפה בשארה, ממייסדי אנפורנה לאבס / צילום: יח"צ

5 ענקיות, 5 רכישות: מה קרה איתן ביום שאחרי?

שיתוף-פעולה שהפך לרכישה, מייסדים דומיננטיים וטכנולוגיה שמתאימה לפיתוחים עתידיים - איך הפכו אנפורנה, אדאלום, פריימסנס ואחרות להיות כל-כך משמעותיות בעבור ענקיות הטכנולוגיה, ומה זה אומר על התעשייה הישראלית?

יאיר טרצ'יצקי / צילום: שלומי יוסף

ארגון העיתונאים ועובדי "דבר ראשון" עותרים נגד ההסתדרות וטוענים להתנכלות

הארגון והוועד עתרו לרשות השיפוט של ההסתדרות ומחו על מה שהגדירו כפגיעה בהתארגנות העובדים והתנכלות ● טוענים כי ההסתדרות משתמשת בכוחה כריבון של ארגון העיתונאים, בין היתר ע"י פינוי כוחני של העובדים מחדריהם - כדי לפגוע ביכולתו ובעצמאותו של ארגון העיתונאים להגן על עובדי "דבר ראשון"

מפעל טבע בהר חוצבים / צילום: איל יצהר

בעל מניות בטבע דורש גילוי מסמכים לפני תביעה נגזרת: "שיקול-דעת פגום במכירת נדל"ן; נזק של לפחות 29 מיליון שקל"

עו"ד טל בננסון, המחזיק בכ-4,700 מניות של החברה, טוען: טבע פועלת בניגוד לתכלית של השגת המחיר המקסימלי עבור נכסיה בעת מכירתם

אביגדור ליברמן במסיבת העיתונאים / צילום: שלומי יוסף

כפר המכביה: המו"מ הקואליציוני החל על אש נמוכה, מחכים לסוף החג

בכפר המכביה ברמ"ג החלו ישיבות המו"מ הקואליציוני בין הליכוד לישראל ביתנו ● את הליכוד מייצגים השר יריב לוין ונתן אשל, ואת ישראל ביתנו מייצג ח"כ עודד פורר ● יהדות התורה, ש"ס ואיחוד מפלגות הימין הודיעו כי לא יקיימו דיונים במהלך חול המועד

מיקרואינפלאונסרים / צילום: Shutterstock.com/ א.ס.א.פ קראייטיב

חולמים להיות משפיענים? הכירו את הצד האפל של הלייקים

בשנים האחרונות מתחזק כוחם של המשפיענים שצומחים ברשת, והפרסומאים נותנים להם נפח בכל קמפיין ● אלא שהמאמץ הסיזיפי לשמור על רלוונטיות על בסיס יומי, לצד החשיפה לקהל עצום וביקורתי, מייצרים לחצים נפשיים קשים ● "ליידי גלובס" בודק: מה קורה כשמכונת הלייקים נכנסת לדיכאון

בניין הבורסה בתל אביב / צילום: איל יצהר

מניות קבוצת בזק ירכזו עניין בפתיחת המסחר בתל אביב

בורסות וול סטריט ישובו לפעילות היום לאחר סוף שבוע ארוך ● בעל מניות בטבע דורש גילוי מסמכים לפני תביעה נגזרת ● סומוטו זינקה אתמול ב-8.5%

סיני / צילום: shutterstock

למרות האזהרות: כ-40 אלף יצאו לנפוש בסיני בפסח

מדובר בעלייה של 20% לעומת פסח בשנה שעברה ● אזהרת המסע של המטה ללוחמה בטרור לנוסעים למצרים מוגדרת כ"איום קונקרטי בסיסי", כלומר לא מדובר בדרגת האזהרה הגבוהה ביותר