גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רשויות דורשות רישום הערת אזהרה בכתבי שיפוי בניגוד לחוק

בעלי קרקע בגבעת שמואל פנו במכתב למשנה ליועץ המשפטי לממשלה, בטענה כי הדרישה לרשום הערת אזהרה בנוסף לחתימה על כתבי שיפוי - אינה חוקית

המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר
המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר

האם רשויות מקומיות מצאו דרך חדשה להגן על עצמן מפני תביעות עתידיות בפועל יצוא מפרויקט בנייה? ממכתב שהועבר לעו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועץ משפטי לממשלה (אזרחי), והגיע לידי "גלובס", עולה כי רשויות מקומיות מוצאות פתרונות יצירתיים לתוספות להסכמי כתבי שיפוי עם בעלי קרקע ויזמים, דבר שלדברי גורמים בענף גורם לעיכובים בקידום פרויקטים ובבנייה.

הרקע לפנייה הוא זה: במסגרת קידום תוכניות, רשויות מקומיות שונות נוהגות לחייב את בעלי הזכויות או את יזם התוכנית לחתום על כתב שיפוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, וזאת כתנאי לאישור התוכנית. משמעות כתב השיפוי היא שבעלי הקרקע והיזמים הם אלה שישלמו (תשלום מלא או חלקי) על תביעות ירידת ערך - במקרה שיהיו - במסגרת אישור התוכנית שלהם.

בעבר קבע בית המשפט העליון כי דרישה לכתב שיפוי אינה מותרת, ובעקבות כך קודם בחקיקה ואף אושר תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה. בתיקון נקבע כי שר האוצר, בהסכמת שר המשפטים, יקבע נוסח אחיד לכתב שיפוי, אך עד עתה לא קבע שר האוצר את הנוסח.

עד לקביעת נוסח אחיד כאמור, הבעלים והיזמים נאלצים לחתום על כתבי השיפוי בנוסח אשר מועבר על-ידי הרשויות השונות, כל רשות ונוסחיה היא.

"דרישה לא חוקית שפוגעת באופן לא מידתי"

מהמכתב שנשלח למשנה ליועץ המשפטי לממשלה עולה כי לאחרונה חלק מהרשויות הוסיפו תנאי נוסף לאישור התוכנית. לא רק חיוב בחתימה על כתב שיפוי, אלא אף דרישה לרישום הערת אזהרה על זכויות הבעלים בדבר התחייבות כתב השיפוי, בהתאם לסעיף 128 לחוק המקרקעין בדבר הימנעות מעשיית עסקה. כלומר, כל עסקה במקרקעין טעונה קבלת אישור מהרשות המקומית. עורכי דין מתחום הנדל"ן מציינים כי אין כל סמכות בחוק המקנה לרשות המקומית הזכות לרשום הערת אזהרה, ולכן תופעה זו בעייתית.

את המכתב למשנה ליועץ המשפטי לממשלה שלחה עו"ד נעמה שיף ממשרד עורכי הדין שוב ושות', המייצגת בעלי קרקעות בגבעת שמואל, וממנו עולה כי העירייה דרשה במסגרת כתבי השיפוי רישום הערת אזהרה על זכויות הבעלים במקרקעין לפיה "עשיית עסקה במקרקעין מותנת בהסכמת עיריית גבעת שמואל".

לדברי עו"ד שיף, "מדובר בדרישה לא חוקית הפוגעת באופן בלתי מידתי בבעלי הזכויות, ולא ברור מכוח איזו סמכות או חוק העירייה דורשת דרישה כזו.

"נראה כי הרשויות מנצלות את הסיטואציה שבה בעלי הקרקע והיזמים מעוניינים לקדם תוכניות, אשר גם כך אורכות זמן ועולות משאבים לא מבוטלים, מתוך תקווה כי בעלי הקרקע והיזמים יעדיפו להשלים עם הדרישה במטרה כי התוכנית תאושר ללא דחיות. לטעמי אין לתת לכך יד. עם כל הכבוד, אין בחתימת בעל זכויות על כתב שיפוי, מכוחו הוא מתחייב לשלם שיפוי לוועדה במקרים המפורטים בחוק, בכדי להגביל אותו מלבצע עסקאות במקרקעין.

"במקרים שבהם קיימת ודאות לחיובים כספיים החלים על בעלי זכויות במקרקעין, לא נרשמת הערת אזהרה לטובת הרשות, אז קל וחומר במקרה זה שאין ודאות כי כלל תוגש תביעה, וכי תביעה זו תתקבל, אין כל מקום לרישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין".

עוד מוסיפה עו"ד שיף כי "רישום הערת האזהרה פוגע בזכויות בעלי הזכויות, מפריע לליווי הבנקאי ולמכירת דירות בפרויקט, ואין לו כל אסמכתא על-פי דין. משמעות רישום ההערה היא כי כל עסקה שהבעלים ירצו לבצע, כל משכנתא שירצו ליטול וכדומה - תידרש לכך הסכמת הרשויות מראש".

במכתב מבקשת עו"ד שיף מהמשנה ליועץ המשפטי לממשלה לקבל את עמדתו בנושא ובמידת הצורך להוציא הנחיה ברורה בנושא לרשויות המקומיות.

תגובה: יכולים להעמיד בטוחה אחרת

מעיריית גבעת שמואל נמסר כי "מדובר במדיניות של העירייה. במקרה המוזכר הגישו בעלי קרקע באמצעות חברה יזמית, תוכנית שבבסיסה תוספת קומות ודירות במגרש שבבעלותם - כפועל יוצא עולה ערכו של הנכס בבעלותם. במטרה לאשר את התוכנית ובו-בזמן להגן על הוועדה המקומית גבעת שמואל במקרה של תביעה לתשלום פיצויים עקב פגיעה אפשרית בערכם של מגרשים סמוכים (דבר אשר יפגע בקופה הציבורית ובכלל תושבי העיר שאינם נהנים מהתוכנית), מבקשת הוועדה המקומית מהבעלים ומהחברה היזמית כתב שיפוי, וזאת בהתאם לחוק (סעיף 197א לחוק התכנון והבנייה).

"במסגרת כתב השיפוי, מתחייבת החברה היזמית ובעלי הקרקע לרשום הערת אזהרה, לפיה בעת העברת זכויות בנכס/מכירת הנכס תידרש הסכמת העירייה, וזאת במטרה להבטיח את התחייבותו של בעלי הקרקע והחברה היזמית, על-פי כתב השיפוי, כלפי העירייה. יצוין כי באפשרותם של בעלי הקרקע והחברה היזמית להעמיד בטוחה אחרת לכתב השיפוי, כחלופה לרישום הערות האזהרה".

עוד כתבות

יודפת הראל בוכריס / צילום: כפיר זיו

קרן ההון סיכון Blumberg Capital מתרחבת, ויש זווית ישראלית

הקרן מסן פרנסיסקו פועלת גם בתל אביב ● השותפים המנהלים החדשים: יודפת הראל בוכריס ותא"ל (מיל) אהוד שניאורסון

רשת קשת וערוץ 10

עובדי חדשות עשר לרשות השנייה: "הערוץ עשוי לקרוס"

ועד עובדי החדשות מכתב להגיע לישיבה הבאה של המועצה כדי להציג בפניה את ההשלכות שעשויות להתרחש אם לא יאושר המיזוג של רשת עם ערוץ עשר

 יוליה שמאלוב ברקוביץ / צילום: יחצ

הרשות השנייה: ״המיזוג בין רשת לערוץ עשר - לא חוקי״

במכתב שהוציאה הבוקר הרשות לבעלי הרישיון היא מודיעה להם כי הבקשה שלהם אינה עולה בקנה אחד עם המנגנון הקבוע בחוק הרשות השנייה לביטול הרישיון

רפאל סווירי / תמונה: WalkMe

WalkMe גייסה 40 מ' ד' על פי הערכת שווי של כמיליארד דולר

נשיא החברה רפאל סווירי: "החברה מתכוננת להנפקה בבורסת נאסדאק ב-2019" ● סך הגיוסים של החברה לאחר סבב הגיוס השביעי (F) עבר את ה-200 מיליון דולר ● סבב גיוס זה מגיע כשנה בלבד לאחר שהחברה גייסה 75 מיליון דולר לפי שווי של חצי מיליארד דולר, ושנתיים לאחר שגייסה 50 מיליון דולר לפי שווי של 400 מיליון דולר

ג'ף בזוס, מנכ"ל אמזון / צילום: דני מולושוק, רויטרס

מתי בישראל? אמזון משיקה רשמית את שירותיה בטורקיה

ענקית הקמעונאות נכנסת עם 15 קטגוריות אותן היא מציעה ללקוחות ברחבי טורקיה ● אמזון מחויבת לבסס את פעילותה בטורקיה בחודשים הקרובים, כשהיא מתעתדת להרחיב את מגוון המוצרים שיוצעו למכירה לצד אפשרויות השילוח

הפגנות חרדים נגד הגיוס, מרץ 2017 / צילום: רויטרס

משבר הרכבת: מחאות החרדים דוחקות את המדינה לפינה

מסגירת חופי הכנרת ועד עצירת העבודות בגשר יהודית, החרדים יכולים לרשום לעצמם לא מעט ניצחונות עד כה

אורי הדומי / צילום: איל יצהר

נשבר שיא ישראלי: מדטרוניק רוכשת את מזור ב-1.6 מיליארד ד'

חברת מדטרוניק האמריקאית רוכשת את חברת מזור הישראלית ב-1.6 מיליארד דולר ● מזור מפתחת מערכות רובוטיות לניתוחים בעמוד השדרה, הונפקה בבורסה בתל אביב ב-2007 ועברה ימים קשים מאוד עם החדרה פחות מוצלחת של המוצר הראשון שלה בתקופת המשבר הכלכלי בארה"ב

דני דנון / רויטרס

המשטרה: לא נמצאת תשתית ראייתית נגד דני דנון

משטרה סיימה בדיקה שהחלה בעקבות פרסום תחקיר של העיתונאי עמית סגל בעניינו של דני דנון שגריר ישראל באו"ם ● בתחקיר עלו חשד לביצוע עבירות בתחום טוהר המידות ושחיתות ציבורית ● לא נמצאה תשתית ראייתית המצביעה על חשד לביצוע עבירות פליליות

פודקאסט מזור אורי אדומי

אורי הדומי: המכירות דשדשו, אז הכפלנו פי 10 את המחירים

מההנפקה בבורסה דרך פיתוח חשאי של מוצא חדש והסכם עם אחת מהחברות הגדולות בעולם שגם עלה לחברה בחקירה ועד לאקזיט הענק ● מנכ"ל מזור רובוטיקה התראיין במאי האחרון לפודקאסט שוק ההון של גלובס "כיסא מנהלים". רגע לאחר האקזיט אנחנו מביאים את הראיון בשנית ● האזינו לפודקאסט

ערן אדן וכפיר עובד / צילום: שלומי יוסף

חברת מימד גייסה 70 מיליון דולר מקבוצת משקיעים

את הגיוס הובילו קרן Ping An Global Voyager הסינית, חברת האלקטרוניקה הטיוואנית הענקית Foxconn, חברת קיסריה מדיקל אחזקות, מועדון האנג'לים OurCrowd, המוסדיים הישראלים כלל ביטוח והפניקס, קרן הורייזון ונצ'רס של לי קה שינג, קרן Social Capital ו-WTI ומשקיעים פרטיים

Bank of Cyprus/צילום: רויטרס Yiannis Kourtoglou

איגוח: מגורם למשבר כלכלי - לכלי לפתרון

עשור לאחר קריסת ליהמן ברדרס, כלי האיגוח עדיין מתמודדים עם סטיגמות ועם חששות שנובעים מהשימוש הלקוי שנעשה בהם במשכנתאות הסאב-פריים ● ואולם המציאות במערכת הבנקאית באירופה, שעדיין מתמודדת עם חובות בעייתיים בכטריליון דולר, מלמדת שעם שימוש מושכל וחקיקה נכונה יכול האיגוח לסייע למערכת הפיננסית להתאושש ממשברים

חיות אמריקאיות/ צילום:פסטיבל הקולנוע חיפה

מה לראות, ומה לא: פסטיבל הקולנוע של חיפה יוצא לדרך

פול שרדר עם עוד תסריט מופתי, בארט לייטון עם מאסטרפיס, הגר בן אשר בטופ העולמי, והנה חידוש: סרט רומני שבהחלט אפשר לוותר עליו ● פסטיבל חיפה יוצא לדרך בסוף השבוע. סקירה 

חוות הכרייה של בקבון (Bitfarms) בקוויבק /  צילום: קריסטינ מוסצ'י, רויטרס

ביטפארמס מרחיבה פעילות: משיקה מאגר לכריית ביטקוין

החברה, המפעילה חוות לכריית ביטקוין בקוויבק, הודיעה כי בתחילת אוקטובר תקיים השקה מסחרית ציבורית של מאגר הכרייה, שהיא מקווה למשוך אליו "צדדים שלישיים כלקוחות" ● מניית החברה ירדה מתחילת השנה ביותר מ-87% ● הביטקוין נסחר היום לפי שער של כ-6,450 דולר, הנמוך ב-53% ממחירו בתחילת 2018

מחאת החרדים הערב

אלפי חרדים מחו בבני ברק נגד הרכבת; כביש 4 נפתח לתנועה

אלפי חרדים התכנסו לעצרת תפילה סמוך למתחם הבנייה בעיר במחאה על חילול השבת עם הימשכות העבודות ברכבת הקלה

ראש ממשלת בריטניה, תרזה מיי / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

"השיחות עם האיחוד האירופי לגבי הברקזיט הגיעו למבוי סתום"

ראשת ממשלת בריטניה תרזה מיי ציינה כי לא תשנה את ההחלטה שהתקבלה במשאל העם ב-2016 ● הליש"ט נחלש מול הדולר

יוליה שמאלוב ברקוביץ / צילום: יחצ

הרשות השנייה לערוץ 10: במקום מיזוג שדרו רק חדשות

ל"גלובס" נודע כי יוליה שמאלוב-ברקוביץ' הציעה לבעלי המניות של ערוץ 10 לבחון את האפשרות להפוך לערוץ חדשות בסגנון CNN, כחלופה למיזוג עם רשת ● בנוסף הוצע לעבור לפורמט של "ערוץ זעיר" - הגדרה ששמורה בעיקר לערוצים בתחילת הדרך עם היקף הכנסות נמוך ● בערוץ 10 מתנגדים בינתיים לרעיון

עומאר ישראק, נשיא מדטרוניק. העסקה על סף לחיצת יד / צילום: רויטרס

מאחורי האקזיט: מדוע מדטרוניק רוכשת את מזור רובוטיקה

מדטרוניק מחזקת את תחום עמוד השדרה הסטגנטי ● תשלב את הרובוט של מזור עם מערכת ניווט חדשה ● המוצר ייחשף לראשונה לציבור בשבוע הבא בכנס בתחום עמוד השדרה

עומדים בתור בכניסה לאפל סטור בהנגזו שבסין / צילום: רויטרס

ביקושים נמוכים לאייפון Xs ו-Xs Max? מה רומזים התורים?

(עדכון) ● תורים בארה"ב ליד חנויות אפל ● התור לחנות המרכזית של אפל בלונדון היה קצר יותר ביחס לשנים קודמות ● בישראל המכשירים צפויים להימכר רשמית רק מאמצע אוקטובר, אך צפויים להגיע ביבוא מקביל כבר בשבוע הבא

איתי בן זאב  / צילום: Gettyimages ישראל

ביטול הפרשה העביר את הבורסה לרווח רבעוני של 70 מיליון ש'

הבורסה לניירות ערך בתל אביב פרסמה היום לראשונה דוחות כספיים חצי-שנתיים, עם שיפור ניכר בתוצאותיה ● השיפור נזקף בעיקר לזכות ביטול כל ההפרשה לירידת ערך בגין המשכן המפואר שנבנה לבורסה בעלות של 350 מיליון שקל ● הבורסה הקצתה לכמה נושאי משרה הכפופים למנכ"ל, איתי בן זאב, אופציות לרכישת מניותיה בשווי 4.5 מיליון שקל

משה כחלון / צילום: איל יצהר

לקראת הבחירות הבאות-באות: כחלון כבר פוזל לכיוון מ' החוץ

ראשי המפלגות מניחים שלמשך כשנה וחצי אחרי מערכת הבחירות הבאה נתניהו ימשיך להיות ראש הממשלה, אך זמנו יהיה שאול ● בינתיים, כחלון כבר מסמן את היעד הבא שיעזור לו להחליף את נתניהו: משרד החוץ ● חדי-העין כבר שמו לב לחיזוק קשרי החוץ-האוצריים בחצי השנה האחרונה ● פרשנות