גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רשויות דורשות רישום הערת אזהרה בכתבי שיפוי בניגוד לחוק

בעלי קרקע בגבעת שמואל פנו במכתב למשנה ליועץ המשפטי לממשלה, בטענה כי הדרישה לרשום הערת אזהרה בנוסף לחתימה על כתבי שיפוי - אינה חוקית

המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר
המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר

האם רשויות מקומיות מצאו דרך חדשה להגן על עצמן מפני תביעות עתידיות בפועל יצוא מפרויקט בנייה? ממכתב שהועבר לעו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועץ משפטי לממשלה (אזרחי), והגיע לידי "גלובס", עולה כי רשויות מקומיות מוצאות פתרונות יצירתיים לתוספות להסכמי כתבי שיפוי עם בעלי קרקע ויזמים, דבר שלדברי גורמים בענף גורם לעיכובים בקידום פרויקטים ובבנייה.

הרקע לפנייה הוא זה: במסגרת קידום תוכניות, רשויות מקומיות שונות נוהגות לחייב את בעלי הזכויות או את יזם התוכנית לחתום על כתב שיפוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, וזאת כתנאי לאישור התוכנית. משמעות כתב השיפוי היא שבעלי הקרקע והיזמים הם אלה שישלמו (תשלום מלא או חלקי) על תביעות ירידת ערך - במקרה שיהיו - במסגרת אישור התוכנית שלהם.

בעבר קבע בית המשפט העליון כי דרישה לכתב שיפוי אינה מותרת, ובעקבות כך קודם בחקיקה ואף אושר תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה. בתיקון נקבע כי שר האוצר, בהסכמת שר המשפטים, יקבע נוסח אחיד לכתב שיפוי, אך עד עתה לא קבע שר האוצר את הנוסח.

עד לקביעת נוסח אחיד כאמור, הבעלים והיזמים נאלצים לחתום על כתבי השיפוי בנוסח אשר מועבר על-ידי הרשויות השונות, כל רשות ונוסחיה היא.

"דרישה לא חוקית שפוגעת באופן לא מידתי"

מהמכתב שנשלח למשנה ליועץ המשפטי לממשלה עולה כי לאחרונה חלק מהרשויות הוסיפו תנאי נוסף לאישור התוכנית. לא רק חיוב בחתימה על כתב שיפוי, אלא אף דרישה לרישום הערת אזהרה על זכויות הבעלים בדבר התחייבות כתב השיפוי, בהתאם לסעיף 128 לחוק המקרקעין בדבר הימנעות מעשיית עסקה. כלומר, כל עסקה במקרקעין טעונה קבלת אישור מהרשות המקומית. עורכי דין מתחום הנדל"ן מציינים כי אין כל סמכות בחוק המקנה לרשות המקומית הזכות לרשום הערת אזהרה, ולכן תופעה זו בעייתית.

את המכתב למשנה ליועץ המשפטי לממשלה שלחה עו"ד נעמה שיף ממשרד עורכי הדין שוב ושות', המייצגת בעלי קרקעות בגבעת שמואל, וממנו עולה כי העירייה דרשה במסגרת כתבי השיפוי רישום הערת אזהרה על זכויות הבעלים במקרקעין לפיה "עשיית עסקה במקרקעין מותנת בהסכמת עיריית גבעת שמואל".

לדברי עו"ד שיף, "מדובר בדרישה לא חוקית הפוגעת באופן בלתי מידתי בבעלי הזכויות, ולא ברור מכוח איזו סמכות או חוק העירייה דורשת דרישה כזו.

"נראה כי הרשויות מנצלות את הסיטואציה שבה בעלי הקרקע והיזמים מעוניינים לקדם תוכניות, אשר גם כך אורכות זמן ועולות משאבים לא מבוטלים, מתוך תקווה כי בעלי הקרקע והיזמים יעדיפו להשלים עם הדרישה במטרה כי התוכנית תאושר ללא דחיות. לטעמי אין לתת לכך יד. עם כל הכבוד, אין בחתימת בעל זכויות על כתב שיפוי, מכוחו הוא מתחייב לשלם שיפוי לוועדה במקרים המפורטים בחוק, בכדי להגביל אותו מלבצע עסקאות במקרקעין.

"במקרים שבהם קיימת ודאות לחיובים כספיים החלים על בעלי זכויות במקרקעין, לא נרשמת הערת אזהרה לטובת הרשות, אז קל וחומר במקרה זה שאין ודאות כי כלל תוגש תביעה, וכי תביעה זו תתקבל, אין כל מקום לרישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין".

עוד מוסיפה עו"ד שיף כי "רישום הערת האזהרה פוגע בזכויות בעלי הזכויות, מפריע לליווי הבנקאי ולמכירת דירות בפרויקט, ואין לו כל אסמכתא על-פי דין. משמעות רישום ההערה היא כי כל עסקה שהבעלים ירצו לבצע, כל משכנתא שירצו ליטול וכדומה - תידרש לכך הסכמת הרשויות מראש".

במכתב מבקשת עו"ד שיף מהמשנה ליועץ המשפטי לממשלה לקבל את עמדתו בנושא ובמידת הצורך להוציא הנחיה ברורה בנושא לרשויות המקומיות.

תגובה: יכולים להעמיד בטוחה אחרת

מעיריית גבעת שמואל נמסר כי "מדובר במדיניות של העירייה. במקרה המוזכר הגישו בעלי קרקע באמצעות חברה יזמית, תוכנית שבבסיסה תוספת קומות ודירות במגרש שבבעלותם - כפועל יוצא עולה ערכו של הנכס בבעלותם. במטרה לאשר את התוכנית ובו-בזמן להגן על הוועדה המקומית גבעת שמואל במקרה של תביעה לתשלום פיצויים עקב פגיעה אפשרית בערכם של מגרשים סמוכים (דבר אשר יפגע בקופה הציבורית ובכלל תושבי העיר שאינם נהנים מהתוכנית), מבקשת הוועדה המקומית מהבעלים ומהחברה היזמית כתב שיפוי, וזאת בהתאם לחוק (סעיף 197א לחוק התכנון והבנייה).

"במסגרת כתב השיפוי, מתחייבת החברה היזמית ובעלי הקרקע לרשום הערת אזהרה, לפיה בעת העברת זכויות בנכס/מכירת הנכס תידרש הסכמת העירייה, וזאת במטרה להבטיח את התחייבותו של בעלי הקרקע והחברה היזמית, על-פי כתב השיפוי, כלפי העירייה. יצוין כי באפשרותם של בעלי הקרקע והחברה היזמית להעמיד בטוחה אחרת לכתב השיפוי, כחלופה לרישום הערות האזהרה".

עוד כתבות

בינה מלאכותית/  צילום:shutterstock

חוששת מארה"ב? גרמניה תשקיע שלושה מיליארד יורו בבינה מלאכותית

לפי הדיווח, המדינה צפויה להוציא את הסכום המלא עד שנת 2025 ● הממשלה מנסה להתמודד עם החשש לפיו טכנולוגיות דיגיטליות ובינה מלאכותית יהוו אתגר עבור גרמניה, שהתעשיות שלה מבוססות באופן מסורתי על ייצור וייצוא, ולכן מנסה לסגור את הפער בחדשנות בינה לבין ארה"ב ואסיה

יורם דנציגר / צילום: שלומי יוסף

שופט העליון הפורש יורם דנציגר: "שיעור המשפטים החוזרים בישראל מבטא קמצנות יתר"

צמרת עולם המשפט השתתפה באירוע במכללה למינהל לכבוד פרישתו של שופט בית המשפט העליון פרופ' יורם דנציגר

משה כחלון, שר האוצר / צילום: איל יצהר

רגע לפני פריצת הגירעון: הקדמת הבחירות תאפשר לכחלון להתנתק מהאוצר בדיוק בזמן

הבשורה האחרונה על ירידה במחירי הדיור, הגיעה בתזמון מצוין לשר האוצר ולכן יש לו אינטרס שהטלטלה הנוכחית תיגמר במערכת בחירות: רגע לפני שהמדיניות שניסתה להטיב עם כולם מגיע לגבול היכולות שלה ויעד הגירעון של הממשלה ייפרץ ● פרשנות

וול סטריט / צילום: רויטרס

נעילה שלילית בוול סטריט: נאסד"ק צנח 0.9%; מניית אפל התקרבה לטריטוריה דובית

מניית WIX הישראלית נפלה קרוב ל-8% לאחר הדוחות ● נתוני האינפלציה בארה"ב בהתאם לצפי ● הביטקוין נפל לשפל של 13 חודשים ● מניית אפל התקרבה לטריטוריה דובית ● בבריטניה, הקבינט אישר את הסכם הברקזיט מול האיחוד ● הממשלה האיטלקית דחתה את דרישות הנציבות האירופית לצמצם את הגירעון בתקציב

משה גפני / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

הדיון על ועדת היציבות הפיננסית זיעזע את היחסים בין יו"ר ועדת הכספים למנכ"ל האוצר

היו"ר גפני החליט במפתיע להעלות להצבעה את הנוסח האחרון לסעיף שנותר שנוי במחלוקת, הנוגע לשימוש בכספי ציבור לבלימת סיכון בזמן משבר פיננסי ● באב"ד טען למחטף ואיים בתגובה דומה של האוצר

תקיפה ישראלית ברצועת עזה, אוקטובר 2018 / צילום: רויטרס

הלחימה בעזה בינתיים הסתיימה - אבל האש ברשתות הפלסטיניות נמשכת

סבב הלחימה האחרון שהסתיים אתמול בין ישראל לעזה מעורר שיח רב ברשתות החברתיות בקרב הגולשים הפלסטיניים • "גלובס" בדק כיצד נראים הדיווחים והתגובות שלהם, ומצא ברוב המקרים דיווחים אמינים שמלווים בתחושות ניצחון • תושבי הגדה זהירים יותר לעומת אזרחי הרצועה

שריפה בקליפורניה בסוף יולי / צילום: רויטרס

מניית פסיפיק גז צונחת לאחר שהחברה הזהירה מפני קשיי נזילות בעקבות השריפות בקליפורניה

הרשויות בקליפורניה בודקות את החשד כי תקלה בחברת החשמל פסיפיק גז ואלקטריק (PG&E) היא שהביאה לשריפות הענק במדינה ● לטענת החברה, ההתחייבויות הקשורות לשריפה עשויות לחרוג מהכיסוי הביטוחי

אבישי אברהמי / צילום: יונתן בלום

חברת האינטרנט Wix המשיכה להפסיד ברבעון השלישי; המניה איבדה 24% מהשיא בספטמבר

ספקית הפלטפורמה להקמה וניהול של אתרי אינטרנט צמצמה את ההפסד הנקי ברבעון השלישי ל-5.9 מיליון דולר ● החברה מעדכנת כלפי מעלה את תחזית ההכנסות השנתית, לכ-602 מיליון דולר ● מניית וויקס, הנסחרת בנאסד"ק, ירדה ב-24% מהשיא בספטמבר

מוצרי חלב, סופרמרקט / צילום: תמר מצפי

הספקיות מעלות מחירים? הרשתות עשו את זה עוד קודם

נתוני סטורנקסט שהגיעו לידי "גלובס" מגלים כי באוקטובר נרשמה עלייה במדד המחירים בשוק המשקאות וגידול במכירות הכספיות של 4.2% • מדובר בנתון מפתיע, שכן היצרניות הודיעו על עליית מחירים רק החל מחודש נובמבר ● מתחילת השנה מכירות שוק המזון והמשקאות הסתכמו בכ-31 מיליארד שקל, ובאוקטובר לבדו ב-3.7 מיליארד שקל

מנכ"ל פלאפון רן גוראון \ צילום: שלומי יוסף

הזעזועים החלו: עזיבות בכירים בחברות בנות בבזק

צביקה אברמוביץ סמנכ"ל משאבי אנוש בפלאפון ירכז המגעים מול עובדי בזק בינלאומי, במסגרת המו"מ המתוכנן על תוכנית ההתייעלות שתוצג בפניהם בימים הקרובים

בנימין נתניהו ואביגדור ליברמן / צילום: לע"מ, קובי גדעון

הפתיל הארוך שוב התקצר: ליברמן מסכם כהונה רצופת טלטלות

ליברמן, שמספסלי האופוזיציה הבטיח שכשיהיה שר הביטחון יחסל את ראשי חמאס וימוטט את ארגון הטרור שהביא את תושבי עזה לחרפת רעב, ידע לספר באותם הימים על הניתוח החדשני שעבר להארכת הפתיל הקצר ● סבב הלחימה שכלל שיגורים של כמעט 500 רקטות לעבר ישראל בתוך פחות מיממה, חייב לשיטתו של ליברמן תגובה קשה, עוצמתית נגד חמאס. נתניהו התנגד ● הפתיל שליברמן האריך לפני שנתיים וחצי שב והתקצר

משה כחלון / רויטרס

כחלון יתמוך בהקדמת הבחירות; מרצ: "ברוך שפטרנו מליברמן"

(עדכון) - המערכת הפוליטית מגיבה להתפטרותו של שר הביטחון אביגדור ליברמן ● דובר רה"מ: תיק הביטחון יעבור לנתניהו ● גבאי: "כך צריך: נכשלת בתפקיד - התפטרת. אין ביטחון לתושבי הדרום, ולכן גם רה"מ צריך להתפטר; בואו נלך לבחירות" ● לפיד: "ההתפטרות של שר הביטחון מחזקת את העובדה שרה"מ נכנע לטרור על חשבון תושבי הדרום"

מטוס בואינג 787 דרימליינר של אל על / צילום: יח"צ

חוקרי רשות ניירות ערך פשטו על משרדי אל על בחשד לשימוש במידע פנים; נושאי משרה נחקרים

נושאי משרה באל על נחקרים כעת ברשות ניירות ערך ● ל"גלובס" נודע כי החוקרים פשטו על משרדי חברת התעופה הבוקר, אך הדיווח על כך הגיע יותר משעתיים לאחר נעילת המסחר בבורסה ● המניה זינקה היום ביותר מ-7%, על רקע צניחת מחיר הנפט

נבחנים בבחינת לשכת עורכי הדין  / צילום :אילוסטרציה אלון רון

ניצחון חלקי למתמחים במשפטים: הבחינה תעבור בדיקה חוזרת

ביהמ"ש קבע כי על הוועדה הבוחנת לערוך לאלתר בדיקה חוזרת של הבחינות של הנבחנים שעתרו נגד הציון שניתן להם ב"מטלת הכתיבה" במבחן ● עוד נקבע כי על חברי חבר הבוחנים לנמק את הציון שניתן כפי שתורה להם הוועדה, וזאת תוך שבוע

רון וקסלר / צילום: סיון פרג

ישראכרט הגדילה את ההכנסות ברבעון השלישי - אבל הרווח מתחילת השנה הצטמק

מחזור העסקאות הכולל בכרטיסי האשראי של ישראכרט הסתכם ברבעון השלישי ב-41 מיליארד שקל - גידול של כ-10.5% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017 ● אמריקן אקספרס רשמה גידול דו-ספרתי בהכנסות, הן מתחילת השנה והן ברבעון, וגידול של 8% ברווח ב-2018

שי פרמינגר / צילום: איל יצהר

מחכים לארנק הדיגיטלי? בינתיים מושק צ'ק דיגיטלי

חברת ERN משיקה צ'ק דיגיטלי המחליף את הצ'ק המסורתי ● אמצעי תשלום זה, בדומה לצ'קים, מיועד בעיקר לעסקאות גדולות דוגמת ריהוט, ציוד לבית רכב וכדומה

נדל"ן / צילום: שאטרסטוק

נאמני האג"ח אולימפיה דורשים לחייב ב-234 מיליון ש' את המנכ"ל לשעבר בגין אחריות לקריסה

לטענת הנאמנים, הנתבעים השתמשו באופן שאינו הוגן ושלא כדין בנכסי חברת הנדל"ן, הסבו לה נזקים כספיים והביאו לפירוקה • חברת "אולימפיה החזקות נדל"ן", שעסקה באיתור ובייזום פרויקטים של נדל"ן למגורים למשרדים ולמסחר בארץ ובמזרח אירופה, קרסה ב–2011

התרסקות מנוף על רכב/ צילום: עמי קאופמן

תחזיקו חזק: העגורנים באתרי הבנייה בישראל מיושנים ולא מתוחזקים כראוי

לפי נתונים שהתפרסמו בכנס שערך משרד העבודה, כל עגורן חמישי בישראל הוא בן 40 שנה ומעלה וחלק גדול מהם לא מתוחזק לפי הוראות היצרן ● בין 2010-2017 קרסו בישראל שני עגורנים בשנה בממוצע ● אחת מהסיבות המרכזיות לקריסת עגורנים היא תחזוקה לא מספקת

עו"ד דוד שמרון / צילום: יונתן בלום

שחקני משנה בפרשת הצוללות: המלצה להעמיד לדין 5 חשודים נוספים

בנסיבות בהם כוכבי הפרשה בעלי פרופיל כל-כך גבוה, קל לשכוח את שחקני המשנה בה – אלה שעפ"י הטענה סייעו לפעילות הפלילית המיוחסת לחשודים הראשיים, "הפועלים" לכאורה, שסללו את הדרכים שבהם עבר מסלול השוחד בעסקאות רכישת כלי השיט לישראל

בני דניאל/  צילום:יחצ

"מכוניות ללא נהג יתפסו תאוצה בכמויות משמעותית רק לקראת סוף העשור הבא"

בראיון בלעדי ל"גלובס" מעריך בני דניאל, סגן נשיא למחקר בחברת הייעוץ העולמית פרוסט אנד סאליבן, כי לוח הזמנים להשקת הרכב האוטונומי יימשך כמתוכנן וכי תהליך החשמול של תעשיית הרכב הוא בלתי נמנע ● חברות סטארט-אפ מהענף שרוצות להשיג החזר מואץ על ההשקעה, הוא טוען, לא יוכלו להסתפק בטכנולוגיה בלבד ויצטרכו להציע שירותים