גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רשויות דורשות רישום הערת אזהרה בכתבי שיפוי בניגוד לחוק

בעלי קרקע בגבעת שמואל פנו במכתב למשנה ליועץ המשפטי לממשלה, בטענה כי הדרישה לרשום הערת אזהרה בנוסף לחתימה על כתבי שיפוי - אינה חוקית

המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר
המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר

האם רשויות מקומיות מצאו דרך חדשה להגן על עצמן מפני תביעות עתידיות בפועל יצוא מפרויקט בנייה? ממכתב שהועבר לעו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועץ משפטי לממשלה (אזרחי), והגיע לידי "גלובס", עולה כי רשויות מקומיות מוצאות פתרונות יצירתיים לתוספות להסכמי כתבי שיפוי עם בעלי קרקע ויזמים, דבר שלדברי גורמים בענף גורם לעיכובים בקידום פרויקטים ובבנייה.

הרקע לפנייה הוא זה: במסגרת קידום תוכניות, רשויות מקומיות שונות נוהגות לחייב את בעלי הזכויות או את יזם התוכנית לחתום על כתב שיפוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, וזאת כתנאי לאישור התוכנית. משמעות כתב השיפוי היא שבעלי הקרקע והיזמים הם אלה שישלמו (תשלום מלא או חלקי) על תביעות ירידת ערך - במקרה שיהיו - במסגרת אישור התוכנית שלהם.

בעבר קבע בית המשפט העליון כי דרישה לכתב שיפוי אינה מותרת, ובעקבות כך קודם בחקיקה ואף אושר תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה. בתיקון נקבע כי שר האוצר, בהסכמת שר המשפטים, יקבע נוסח אחיד לכתב שיפוי, אך עד עתה לא קבע שר האוצר את הנוסח.

עד לקביעת נוסח אחיד כאמור, הבעלים והיזמים נאלצים לחתום על כתבי השיפוי בנוסח אשר מועבר על-ידי הרשויות השונות, כל רשות ונוסחיה היא.

"דרישה לא חוקית שפוגעת באופן לא מידתי"

מהמכתב שנשלח למשנה ליועץ המשפטי לממשלה עולה כי לאחרונה חלק מהרשויות הוסיפו תנאי נוסף לאישור התוכנית. לא רק חיוב בחתימה על כתב שיפוי, אלא אף דרישה לרישום הערת אזהרה על זכויות הבעלים בדבר התחייבות כתב השיפוי, בהתאם לסעיף 128 לחוק המקרקעין בדבר הימנעות מעשיית עסקה. כלומר, כל עסקה במקרקעין טעונה קבלת אישור מהרשות המקומית. עורכי דין מתחום הנדל"ן מציינים כי אין כל סמכות בחוק המקנה לרשות המקומית הזכות לרשום הערת אזהרה, ולכן תופעה זו בעייתית.

את המכתב למשנה ליועץ המשפטי לממשלה שלחה עו"ד נעמה שיף ממשרד עורכי הדין שוב ושות', המייצגת בעלי קרקעות בגבעת שמואל, וממנו עולה כי העירייה דרשה במסגרת כתבי השיפוי רישום הערת אזהרה על זכויות הבעלים במקרקעין לפיה "עשיית עסקה במקרקעין מותנת בהסכמת עיריית גבעת שמואל".

לדברי עו"ד שיף, "מדובר בדרישה לא חוקית הפוגעת באופן בלתי מידתי בבעלי הזכויות, ולא ברור מכוח איזו סמכות או חוק העירייה דורשת דרישה כזו.

"נראה כי הרשויות מנצלות את הסיטואציה שבה בעלי הקרקע והיזמים מעוניינים לקדם תוכניות, אשר גם כך אורכות זמן ועולות משאבים לא מבוטלים, מתוך תקווה כי בעלי הקרקע והיזמים יעדיפו להשלים עם הדרישה במטרה כי התוכנית תאושר ללא דחיות. לטעמי אין לתת לכך יד. עם כל הכבוד, אין בחתימת בעל זכויות על כתב שיפוי, מכוחו הוא מתחייב לשלם שיפוי לוועדה במקרים המפורטים בחוק, בכדי להגביל אותו מלבצע עסקאות במקרקעין.

"במקרים שבהם קיימת ודאות לחיובים כספיים החלים על בעלי זכויות במקרקעין, לא נרשמת הערת אזהרה לטובת הרשות, אז קל וחומר במקרה זה שאין ודאות כי כלל תוגש תביעה, וכי תביעה זו תתקבל, אין כל מקום לרישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין".

עוד מוסיפה עו"ד שיף כי "רישום הערת האזהרה פוגע בזכויות בעלי הזכויות, מפריע לליווי הבנקאי ולמכירת דירות בפרויקט, ואין לו כל אסמכתא על-פי דין. משמעות רישום ההערה היא כי כל עסקה שהבעלים ירצו לבצע, כל משכנתא שירצו ליטול וכדומה - תידרש לכך הסכמת הרשויות מראש".

במכתב מבקשת עו"ד שיף מהמשנה ליועץ המשפטי לממשלה לקבל את עמדתו בנושא ובמידת הצורך להוציא הנחיה ברורה בנושא לרשויות המקומיות.

תגובה: יכולים להעמיד בטוחה אחרת

מעיריית גבעת שמואל נמסר כי "מדובר במדיניות של העירייה. במקרה המוזכר הגישו בעלי קרקע באמצעות חברה יזמית, תוכנית שבבסיסה תוספת קומות ודירות במגרש שבבעלותם - כפועל יוצא עולה ערכו של הנכס בבעלותם. במטרה לאשר את התוכנית ובו-בזמן להגן על הוועדה המקומית גבעת שמואל במקרה של תביעה לתשלום פיצויים עקב פגיעה אפשרית בערכם של מגרשים סמוכים (דבר אשר יפגע בקופה הציבורית ובכלל תושבי העיר שאינם נהנים מהתוכנית), מבקשת הוועדה המקומית מהבעלים ומהחברה היזמית כתב שיפוי, וזאת בהתאם לחוק (סעיף 197א לחוק התכנון והבנייה).

"במסגרת כתב השיפוי, מתחייבת החברה היזמית ובעלי הקרקע לרשום הערת אזהרה, לפיה בעת העברת זכויות בנכס/מכירת הנכס תידרש הסכמת העירייה, וזאת במטרה להבטיח את התחייבותו של בעלי הקרקע והחברה היזמית, על-פי כתב השיפוי, כלפי העירייה. יצוין כי באפשרותם של בעלי הקרקע והחברה היזמית להעמיד בטוחה אחרת לכתב השיפוי, כחלופה לרישום הערות האזהרה".

עוד כתבות

התקהלות נערים חרדים  / צילום: רויטרס

שכונות מעורבות או עיר חרדית חדשה: היכן ייבנו 200 אלף דירות למגזר החרדי

הביקוש העצום לדיור במגזר החרדי מעמיד את המדינה בפני דילמה: האם להגביר את החיכוך בין חרדים לחילונים או לבחור בהפרדה ● מה שבטוח, אם רוצים לראות עלייה בשיעור המועסקים מהמגזר, אי אפשר לשלוח אותם לגור בכסיף

פרוייקט מחיר למשתכן בירושלים/ צילום:רפי קוץ

בדיקה: מחירי הדירות בירושלים ובתל אביב נחתכו ביותר מ-100 אלף שקל בממוצע בשנה החולפת

המדד הכללי מצביע על ירידה ממוצעת של 2.3% במחירי הדירות • הדרמה נמצאת בפילוח המחוזות - אזור ירושלים רשם צניחת מחירים בלמעלה מ–6% ובת"א ב–5% בממוצע. בחיפה נרשמה עלייה מינורית • יו"ר לשכת המתווכים בבירה: "מחיר למשתכן הוריד קונים מהשוק"

משקיעים בבורסת NYSE  / צילום: רויטרס

מה לעשות עם תיק ההשקעות אחרי הנפילות בדצמבר?

הירידות החדות של דצמבר נבלמו בדיוק בחג המולד ומאז יצאו השווקים למסע עליות ● מה הוביל לשינוי ואיך מתמודדים עם זה בתיק ההשקעות?

ביתו של דני עטר בגן נר / צילום: פאול אורלייב

סאגת הבריכה הלא חוקית בביתו של דני עטר: ועדת ערר דחתה ניסיון להכשיר את הבנייה בדיעבד בבית יו"ר קק"ל

תוכנית שהגיש בעבר דני עטר להכשרת הבנייה אושרה • לאור ערעור של רמ”י התהפכה ההחלטה: “אם יצאו הארזים החוטאים נשכרים מבנייה לא חוקית שביצעו, מה יעשו ויבנו אזובי הקיר?”, נכתב בהחלטה • במקביל פנתה רשות מקרקעי ישראל לבית המשפט כדי להרוס את הבריכה

ערן יעקב / צילום: שלומי יוסף

"עורכי הדין דרשו שנחריג אותם מחוק צמצום השימוש במזומן"

מנהל רשות המסים, ערן יעקב, דיבר בכנס שקיימו הבוקר איגוד לשכות המסחר ומשרד מ. פירון, ואמר: "דרשו מאיתנו להחריג את עורכי הדין מהחוק. שאלתי למה, והם השיבו שבעולם הפלילי הרבה פעמים משלמים במזומן" ● באשר לדרישות לדחות את תחולת החוק, אמר יעקב: "ניתן מספיק זמן להפנמת החוק. לא נאפשר עוד דחיות"

סיאטל/  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאטיב

מיקרוסופט תשקיע חצי מיליארד דולר בסיוע בבעיית הדיור של סיאטל

זאת בתגובה למשבר דיור אזורי שהשפיע על תושבים רבים עם הכנסה נמוכה או בינונית ● מחצית מהסכום יוקדש לתמיכה בדיור לבעלי הכנסה נמוכה במחוז קינג שבמדינת וושינגטון, ו-225 מיליון דולר נוספים יושקעו בדיור במחיר מסובסד לבעלי הכנסה ממוצעת; ב-25 מיליון דולר הנותרים ייעשה שימוש לבעיית חסרי הבית בכל מחוז סיאטל

מנכ"ל אפל טים קוק/ Shannon Stapleton , צילום: רויטרס

אנליסטים חוששים כי חברת אפל נוהגת בחוסר שקיפות

הדיווח של אפל - כי תחזית ההכנסות של חטיבת השירותים שלהם מעל לתחזיות השוק - הצליח לבלבל את האנליסטים ● זאת מכיוון שאפל חישבה את ההכנסות לפי חוקי החשבונאות החדשים, אך לא ציינה זאת במכתבה למשקיעים ● לפי כללי החשבונאות הישנים, תחזית ההכנסות דווקא מתחת לציפיות

שכונה חרדית / צילום: shutterstock

אונליין, אבל למהדרין: המגזר החרדי עובר לקניות ברשת ובפאואר סנטרים

עדיין לא מחליפים את המסחר ברחוב הראשי, אבל גם במגזר החרדי עוברים לקנות ברשת, נוסעים לפאואר סנטר לקניות גדולות ומעדיפים חנויות מרווחות ונקיות • למרות השינויים, חנות ברחוב הראשי של בני ברק היא עדיין מצרך מבוקש ביותר שיכול להגיע למחיר של 40 אלף שקל למ”ר

אהוד אולמרט / צלם: נועם מושקוביץ'

אהוד אולמרט רכש דירת פנטהאוז בכיכר המדינה בת"א ב-12 מיליון שקל

מדובר בדירת פנטהאוז חדשה שהוקמה במסגרת פרויקט תמ"א 38 ברחוב מטמון 7 בת"א ● שמו של רה"מ לשעבר לא מופיע בנסח הטאבו של החברה, אך בסביבת הפרויקט מאשרים כי אולמרט הוא הרוכש ● הסיפור פורסם לראשונה בתוכנית "ברקוד" בחדשות 13

גיא מונסונגו / צילום: שלומי יוסף

כתב אישום נגד איתי גביר, "איש הכספים" של גיא מונסונגו

גביר מואשם בזיוף בנסיבות מחמירות, קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, גניבה בידי מורשה בנסיבות מחמירות, קשירת קשר לביצוע פשע, התחזות, הלבנת הון, שיבוש מהלכי חקירה ועבירות נוספות ● הפרקליטות מבקשת לעצור את גביר עד תום ההליכים נגדו ● עורך דינו: "כתב האישום מנופח ושגוי; גביר הוא עוד אחד מקורבנות הפרשה"

שדה התעופה רמון / צילום: איל יצהר

שדה התעופה רמון יפה ומרשים - אך האם ההשקעה של 1.7 מיליארד שקל תוכיח את עצמה?

מדובר בשדה שמעוצב בצורה מרשימה מאוד, הן חיצונית והן בחלקו הפנימי - החל מההקפדה על הדברים הקטנים כמו שקעי טעינה ו-USB ליד כל מושב בחללי ההמתנה, עבור בשירותים אסתטיים ועד לצמחייה הידרופונית ובריכת דגים חיצונית ● שטח השדה עומד על פי 100 מזה שמשמש את אילת כיום - ליגה אחרת

תעודות סל / אילוסטרציה: shutterstock

היום שאחרי תעודות הסל: לאן תפנה תעשיית המדדים בישראל

איך נראית תעשיית מוצרי המדד בישראל לאחר הפיכת תעודות הסל ל-ETF? אילו מנהלים מובילים את התעשייה המאוחדת וכמה מדדים ומוצרי מדד זמינים כעת עבור המשקיע הישראלי?

בזק / צילום: איל יצהר

עוד מכה לבזק: משרד התקשורת יאפשר למתחרים גישה ישירה למתגים

משרד התקשורת שלח השבוע מכתב לבזק ובו הודיע לה כי היא נדרשת לאפשר לסלקום ולפרטנר גישה ישירה למתגים שלה, מה שיעזור להם לצמצם את עלויות השימוש ברשת שלה

1 מכל 10 ישראלים מחזיק בארנק 500 שקל ומעלה / צילום: Shutterstock

השקל נחלש: "האינפלציה ב-2019 תהיה קרובה לגבול התחתון"

בהמשך לפרסום מדד המחירים לצרכן בלאומי צופים כי האינפלציה תישאר בחודשים הקרובים סביב רמה של 1%, במהלך השנה צפויה להתמתן מעט, ובהמשך, לקראת סוף 2019, האינפלציה צפויה לשוב לסביבתה הנוכחית" ● הדולר עלה 0.27% ושערו היציג נקבע על 3.688 שקלים ● סקירות המט"ח היומית של "גלובס"

בניין בבני ברק / צילום: איל יצהר

תמ"א 38 בבני ברק: בקרוב הדרישה להקצאת גני ילדים בפרויקט תהיה חוקית

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה הפקידה לאחרונה תוכנית המאפשרת לעיריית בני ברק לדרוש מיזמים המבקשים היתר לתמ"א 38 להקים מבני ציבור בקומת הכניסה לטובת גני ילדים

שלמה רודב בעלים השליטה בקרור / צילומים: אריאל ירוזולימסקי

יו"ר בזק שלמה רודב נפגש עם בכירי הראל לדיון במצבה של בזק

הראל: "הדיון התמקד בתחום אחריות יו"ר בזק, עם הערכה רבה על תשובותיו המקצועיות והמציאותיות" ● רודב נשאל על ההחלטות שהתקבלו בבזק ושתרמו לנפילת המניה ולהכשלת המכרז למכירת גרעין השליטה בחברה ● היום תתקיים אסיפת מחזיקי האג"ח של אינטרנט זהב, שנקלעת למעשה להסדר חוב

בני גנץ/ צילום: טל שניידר

"ישראל לפני הכול": בני גנץ שובר שתיקה ברשתות החברתיות

חוסן לישראל השיקה הבוקר את פעילות המפלגה והיו"ר גנץ ברשתות החברתיות עם וידאו ראשון של המועמד ● הצבע השולט בקמפיין - ירוק זית צה"לי

איילת שקד / צילום: רפי קוץ

איילת שקד: "יש נגדי מתקפה משולחת רסן, שקרית ומסיתה, האשמות שווא ובדיות"

על רקע פרשת אפי נוה, מוסרת כעת איילת שקד, שרת המשפטים ויו"ר הוועדה לבחירת שופטים, דברים בכנס "סמינריון משפט עברי" לזכרו של עו"ד יעקב וינרוט ● "אני מתכוונת לכהן כשרת משפטים ארבע שנים נוספות עד שאשלים את המהפכה שהתחלתי"

אפי נוה /צילום: רפי קוץ

אפי נוה מתפטר מראשות לשכת עורכי הדין: "לא רוצה שענייני האישי יפגע בפעילותה"

אתמול נחשף כי אפי נוה חשוד בפרשה שעניינה חשד לקבלת שוחד תמורת סיוע במינוי שופטים ● נוה: "החלטתי להתפטר הואיל והלשכה חשובה ויקרה לי. אינני רוצה שענייני האישי - שאני מניח יסתיים במהרה - יפגע בפעילותה החשובה" ● בשלב זה עו"ד אורי קינן יכהן כמ"מ יו"ר לשכת עוה"ד

הבורסה בתל אביב/ צילום: שלומי יוסף

נעילה בת"א: מדד הבנקים עלה 1%, טאואר נפלה 3%

מניית בזק עלתה 2.35%, לאומי עלתה 1.3%, מנגד טבע איבדה 2.9%, אלביט מערכות איבדה 2.4% ● מחזור המסחר הסתכם ב-1.18 מיליארד שקל