היטל השבחה / איור:מרינה זלוצין
מתחת לרדאר, כמקובל בחודשי הקיץ, אושר בחודש שעבר בכנסת תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה. מדובר בלא פחות משינוי סדרי עולם בכל מה שקשור לשאלת הסדרת חבויות המיסוי בעסקאות מכר של מקרקעין.
התיקון קובע כי תוכנית מתאר כוללנית, כדוגמת תל אביב 5000 שאושרה לאחרונה, אינה תוכנית לצורך חישוב היטל השבחה, וכי היטל ההשבחה ייקבע בהמשך, במסגרת התוכנית המפורטת בבקשה להיתר הבנייה.
התיקון נועד לפתור דילמה: איך לא לחייב כל מוכר דירה בהיטל השבחה בגלל תוכנית כוללנית שעדיין לא ידוע עד כמה באמת תשביח את הנכס, ומאידך איך לחייב קונה שלא להתחמק מהתשלום בעתיד - כשתאושר תוכנית מפורטת, שבאמצעותה ניתן יהיה להוציא לפועל את זכויות הבנייה - בתואנה שאת ההשבחה היה צריך לגבות מהמוכר בעבר.
"שווי השוק יושפע מאוד מהתוכנית"
"שווי השוק של נכס שמשנה ייעודו בתוכנית כוללנית יכול להיות מושפע באופן קיצוני מהתוכנית", אומר השמאי רן וירניק, שהיה שמאי מכריע.
"למשל", אומר וירניק, "קרקע חקלאית שייעודה שונה למגורים בבנייה רוויה יכולה להיות שווה פי כמה וכמה לאחר אישורה של התוכנית הכוללנית. מוכר הקרקע אינו יכול לאחר התיקון לדרוש את מלוא שוויה של הקרקע, שכן לאחר התיקון היטל ההשבחה ‘עובר’ לקונה, שמצדו יביא זאת בחשבון במחיר שישולם.
"בשלב המכר, בלתי ניתן להעריך בדרך כלל את החבות העתידית, ומכאן, היעדר היכולת של המוכר להזמין שומה בנכסים המהותיים, יגרום לקיפאון מוחלט ביכולת להעריך את שווי הנכס: הן עבור הצדדים לעסקה והן עבור הבנק המממן את העסקה".
וירניק מביא כדוגמה את אזור מבואות יפו, ששונה בתוכנית 5000 מאזור תעשייה מיושן לאזור מגורים של שכונות חדשות, שחלקן כבר משווקות כיום באזור דרך סלמה. שווי הקרקע באזור שילש את עצמו מאז שאושרה תוכנית 5000, ולפיכך מבהיר וירניק, ההיטל לפני תיקון 126 היה כ-25% משווי הנכס. "עד כה", אומר וירניק, "מוכר הנכס היה מקבל את מלוא השווי, כולל השבחה עצומה של תוכנית 5000, ומשלם את ההיטל. לאחר תיקון 126 אין כל ודאות באשר להיטל שיחושב בשנים שיבואו, ברמות מחירים שישררו אז, בצירוף להשבחה של תוכנית מפורטת, מה שיכול לגרום לכך שנקודת האיזון שבין מוכר לקונה תנוע בין עמדות פתיחה קוטביות, שיקשו עד מאוד על קיומן של עסקאות".
התיקון הנוכחי יוביל לכשל שוק חמור
שמאים בכירים אחרים מסכימים כי תיקון 126 במתכונתו הנוכחית יביא לכשל שוק חמור, להורדת רמת הוודאות בחישוב עסקאות מכר, ואף לעליית מחירי הקרקעות. במקרים רבים נכסים יימכרו בעת הזו בהפחתה של עשרות אחוזים משוויים לפני התיקון.
במקביל נשמעת בשוק ההערכה כי אם לא יתאפשר "פרה-רולינג" - החלטה מקדמית בעניין גובה ההיטל - ותשלום מרצון של ההיטל על ידי מוכרי נכסים, צפויה להתגבר עוד יותר אי הוודאות בשוק הנדל"ן, אשר עלולה לגרום להאטה משמעותית בעסקאות מקרקעין.
שמאי המקרקעין אריה קמיל ודני טרשנסקי אומרים כי "תיקון 126 הוא תיקון מוזר ולא ברור. עיריית תל אביב, שקידמה את המהלך, ביקשה להפחית באמצעותו מלחץ התושבים אשר ערערו על שומות השבחה שהוציאה, אבל יצרה בעיה חדשה.
"יש סימן שאלה אחד גדול: מהו גובהו של היטל ההשבחה שאותו ישלם בעתיד הקונה בגין הנכס שרכש. לסימן שאלה זה השלכות מהותיות על שוויים של נכסים לפני התיקון ואחריו, קל וחומר בעת שינוי ייעודה של הקרקע, וקל וחומר בנוגע לשיקולי הבנקים במתן אשראי לרוכשים. ראוי כי במקום יצירת פוטנציאל לכשל שוק, הייתה עיריית תל אביב קובעת כי הבנייה הרוויה בעיר תהיה פטורה מהיטל השבחה, ובכך היתה עושה צדק עם התושבים הראויים לכך".
השמאי המכריע בדימוס ניקי פרימו כינס לאחרונה כמה שמאים לדון בתיקון. לדבריו, "תיקון 126 יוצר בוקה ומבולקה - כיצד יאמדו את ההשבחה, לאחר אישור התוכנית המפורטת. ייתכנו כמה גישות, שכן נוסח התיקון לוט בערפל.
"גישה א’: ההשבחה תחושב כהפרש בין השווי במועד התוכנית המפורטת, לבין השווי בייעוד שלפני התוכנית הכוללנית. כלומר בגישת המקפצה.
"גישה ב’: ההשבחה תחושב בשתי מדרגות. אחת למועד אישור התוכנית הכוללנית, והשנייה למועד אישור התוכנית המפורטת.
"גישה ג’: הקיצונית מבין השלוש. אין לחייב בהיטל השבחה כלל לתוכנית הכוללנית,שכן היא איננה תוכנית כהגדרתה בחוק, ואת ההשבחה יש לחשב כהפרש השווי בין התוכנית הכוללנית לבין התוכנית המפורטת.
"איזו מבין הגישות תתקבל? אין לדעת. כנראה שנאלץ להמתין לפסיקת בית המשפט העליון בעוד כמה שנים, ועד אז השוק יתנהל בתנאי אי-ודאות, שיכול ויביאו לעצירה בביצוע עסקות, על כל המשתמע מכך".
רקע: מבול של תוכניות מתאר
רפורמות שונות שהוכנסו בדיני התכנון והבנייה בשנים האחרונות העבירו חלק ניכר מהסמכויות לאישור תוכניות בניין עיר, מהוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, תוך מגמה מבורכת של שחרור צוואר הבקבוק שנוצר בוועדות המחוזיות. תנאי מקדמי להעברת הסמכות לוועדה מקומית הוא קיומה של תוכנית מתאר כוללנית מאושרת.
הרעיון שעומד בבסיס הרפורמה, הראויה כשלעצמה, היה לאפשר לוועדות המחוזיות לעסוק בתכנון הכוללני, ולוועדות המקומיות לאשר תוכניות מפורטות שעומדות בתנאי התוכנית הכוללנית, ללא צורך בהליכי תכנון ממושכים ומתישים בוועדות המחוזיות.
תוצאה ישירה של הרפורמה, בתקופה האחרונה, היא מבול של תוכניות מתאר כוללניות. המפורסמת שבהן היא תוכנית 5000 של תל אביב, שלאחר אישורה נוצרה אמירה ברורה של אפשרויות התכנון המפורט ברחבי העיר.
אישורה של תוכנית 5000 יצר מכסה "בלתי מנוצלת" של נפחי בנייה בכל העיר, נפחים שלהערכת העירייה, בעתיד ימומשו באמצעות תוכניות מפורטות. לפיכך, האישור כשלעצמו, לשיטת עיריית תל אביב, הביא להשבחה גם בשוויין של דירות שנמכרו ולא רק במגרשים פנויים או למשל באזורי תעשייה ישנים, ששינו פניהם בתוכנית 5000 לאזורי מגדלים של דירות יוקרה.
לפיכך הוציאה העירייה מאות שומות השבחה לכל דירה בבנייה רוויה שנמכרה לאחר אישורה של תוכנית 5000 - דבר שעורר תרעומת ציבורית מסיבית, שכן מדובר בסכומים של עשרות אלפי שקלים ועד 100 ו-200 אלף שקל לכל דירה.
שומות אלה התרסקו בעשרותיהן אצל שמאים מכריעים, שניתחו את המצב התכנוני והשמאי, ומצאו כי מדובר בהשבחה, שאם היא קיימת בכלל - אין בה שום ודאות או ממשיות מהסוג שמשפיע על שווי הנכס הנמכר, ומכאן שאין השבחה בדירות מגורים בבנייה רוויה כתוצאה מתוכנית 5000. עיריית תל אביב גלגלה את תפוח האדמה הלוהט לכנסת - והתוצאה היא תיקון 126 לחוק.