גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחפשים דירה? הכירו את התיקון שיגרום לכם לשלם יותר

תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה שאושר לאחרונה בכנסת נועד לפתור פלונטר לגבי תשלום היטל השבחה, אולם שמאים טוענים כי התיקון יביא לכשל שוק חמור וביהמ"ש יצטרך להתערב

היטל השבחה / איור:מרינה זלוצין
היטל השבחה / איור:מרינה זלוצין

מתחת לרדאר, כמקובל בחודשי הקיץ, אושר בחודש שעבר בכנסת תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה. מדובר בלא פחות משינוי סדרי עולם בכל מה שקשור לשאלת הסדרת חבויות המיסוי בעסקאות מכר של מקרקעין.

התיקון קובע כי תוכנית מתאר כוללנית, כדוגמת תל אביב 5000 שאושרה לאחרונה, אינה תוכנית לצורך חישוב היטל השבחה, וכי היטל ההשבחה ייקבע בהמשך, במסגרת התוכנית המפורטת בבקשה להיתר הבנייה.

התיקון נועד לפתור דילמה: איך לא לחייב כל מוכר דירה בהיטל השבחה בגלל תוכנית כוללנית שעדיין לא ידוע עד כמה באמת תשביח את הנכס, ומאידך איך לחייב קונה שלא להתחמק מהתשלום בעתיד - כשתאושר תוכנית מפורטת, שבאמצעותה ניתן יהיה להוציא לפועל את זכויות הבנייה - בתואנה שאת ההשבחה היה צריך לגבות מהמוכר בעבר.

"שווי השוק יושפע מאוד מהתוכנית"

"שווי השוק של נכס שמשנה ייעודו בתוכנית כוללנית יכול להיות מושפע באופן קיצוני מהתוכנית", אומר השמאי רן וירניק, שהיה שמאי מכריע.

"למשל", אומר וירניק, "קרקע חקלאית שייעודה שונה למגורים בבנייה רוויה יכולה להיות שווה פי כמה וכמה לאחר אישורה של התוכנית הכוללנית. מוכר הקרקע אינו יכול לאחר התיקון לדרוש את מלוא שוויה של הקרקע, שכן לאחר התיקון היטל ההשבחה ‘עובר’ לקונה, שמצדו יביא זאת בחשבון במחיר שישולם.

"בשלב המכר, בלתי ניתן להעריך בדרך כלל את החבות העתידית, ומכאן, היעדר היכולת של המוכר להזמין שומה בנכסים המהותיים, יגרום לקיפאון מוחלט ביכולת להעריך את שווי הנכס: הן עבור הצדדים לעסקה והן עבור הבנק המממן את העסקה".

וירניק מביא כדוגמה את אזור מבואות יפו, ששונה בתוכנית 5000 מאזור תעשייה מיושן לאזור מגורים של שכונות חדשות, שחלקן כבר משווקות כיום באזור דרך סלמה. שווי הקרקע באזור שילש את עצמו מאז שאושרה תוכנית 5000, ולפיכך מבהיר וירניק, ההיטל לפני תיקון 126 היה כ-25% משווי הנכס. "עד כה", אומר וירניק, "מוכר הנכס היה מקבל את מלוא השווי, כולל השבחה עצומה של תוכנית 5000, ומשלם את ההיטל. לאחר תיקון 126 אין כל ודאות באשר להיטל שיחושב בשנים שיבואו, ברמות מחירים שישררו אז, בצירוף להשבחה של תוכנית מפורטת, מה שיכול לגרום לכך שנקודת האיזון שבין מוכר לקונה תנוע בין עמדות פתיחה קוטביות, שיקשו עד מאוד על קיומן של עסקאות".

התיקון הנוכחי יוביל לכשל שוק חמור

שמאים בכירים אחרים מסכימים כי תיקון 126 במתכונתו הנוכחית יביא לכשל שוק חמור, להורדת רמת הוודאות בחישוב עסקאות מכר, ואף לעליית מחירי הקרקעות. במקרים רבים נכסים יימכרו בעת הזו בהפחתה של עשרות אחוזים משוויים לפני התיקון.

במקביל נשמעת בשוק ההערכה כי אם לא יתאפשר "פרה-רולינג" - החלטה מקדמית בעניין גובה ההיטל - ותשלום מרצון של ההיטל על ידי מוכרי נכסים, צפויה להתגבר עוד יותר אי הוודאות בשוק הנדל"ן, אשר עלולה לגרום להאטה משמעותית בעסקאות מקרקעין.

שמאי המקרקעין אריה קמיל ודני טרשנסקי אומרים כי "תיקון 126 הוא תיקון מוזר ולא ברור. עיריית תל אביב, שקידמה את המהלך, ביקשה להפחית באמצעותו מלחץ התושבים אשר ערערו על שומות השבחה שהוציאה, אבל יצרה בעיה חדשה.

"יש סימן שאלה אחד גדול: מהו גובהו של היטל ההשבחה שאותו ישלם בעתיד הקונה בגין הנכס שרכש. לסימן שאלה זה השלכות מהותיות על שוויים של נכסים לפני התיקון ואחריו, קל וחומר בעת שינוי ייעודה של הקרקע, וקל וחומר בנוגע לשיקולי הבנקים במתן אשראי לרוכשים. ראוי כי במקום יצירת פוטנציאל לכשל שוק, הייתה עיריית תל אביב קובעת כי הבנייה הרוויה בעיר תהיה פטורה מהיטל השבחה, ובכך היתה עושה צדק עם התושבים הראויים לכך".

השמאי המכריע בדימוס ניקי פרימו כינס לאחרונה כמה שמאים לדון בתיקון. לדבריו, "תיקון 126 יוצר בוקה ומבולקה - כיצד יאמדו את ההשבחה, לאחר אישור התוכנית המפורטת. ייתכנו כמה גישות, שכן נוסח התיקון לוט בערפל.

"גישה א’: ההשבחה תחושב כהפרש בין השווי במועד התוכנית המפורטת, לבין השווי בייעוד שלפני התוכנית הכוללנית. כלומר בגישת המקפצה.

"גישה ב’: ההשבחה תחושב בשתי מדרגות. אחת למועד אישור התוכנית הכוללנית, והשנייה למועד אישור התוכנית המפורטת.

"גישה ג’: הקיצונית מבין השלוש. אין לחייב בהיטל השבחה כלל לתוכנית הכוללנית,שכן היא איננה תוכנית כהגדרתה בחוק, ואת ההשבחה יש לחשב כהפרש השווי בין התוכנית הכוללנית לבין התוכנית המפורטת.

"איזו מבין הגישות תתקבל? אין לדעת. כנראה שנאלץ להמתין לפסיקת בית המשפט העליון בעוד כמה שנים, ועד אז השוק יתנהל בתנאי אי-ודאות, שיכול ויביאו לעצירה בביצוע עסקות, על כל המשתמע מכך".

רקע: מבול של תוכניות מתאר

רפורמות שונות שהוכנסו בדיני התכנון והבנייה בשנים האחרונות העבירו חלק ניכר מהסמכויות לאישור תוכניות בניין עיר, מהוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, תוך מגמה מבורכת של שחרור צוואר הבקבוק שנוצר בוועדות המחוזיות. תנאי מקדמי להעברת הסמכות לוועדה מקומית הוא קיומה של תוכנית מתאר כוללנית מאושרת.

הרעיון שעומד בבסיס הרפורמה, הראויה כשלעצמה, היה לאפשר לוועדות המחוזיות לעסוק בתכנון הכוללני, ולוועדות המקומיות לאשר תוכניות מפורטות שעומדות בתנאי התוכנית הכוללנית, ללא צורך בהליכי תכנון ממושכים ומתישים בוועדות המחוזיות.

תוצאה ישירה של הרפורמה, בתקופה האחרונה, היא מבול של תוכניות מתאר כוללניות. המפורסמת שבהן היא תוכנית 5000 של תל אביב, שלאחר אישורה נוצרה אמירה ברורה של אפשרויות התכנון המפורט ברחבי העיר.

אישורה של תוכנית 5000 יצר מכסה "בלתי מנוצלת" של נפחי בנייה בכל העיר, נפחים שלהערכת העירייה, בעתיד ימומשו באמצעות תוכניות מפורטות. לפיכך, האישור כשלעצמו, לשיטת עיריית תל אביב, הביא להשבחה גם בשוויין של דירות שנמכרו ולא רק במגרשים פנויים או למשל באזורי תעשייה ישנים, ששינו פניהם בתוכנית 5000 לאזורי מגדלים של דירות יוקרה.

לפיכך הוציאה העירייה מאות שומות השבחה לכל דירה בבנייה רוויה שנמכרה לאחר אישורה של תוכנית 5000 - דבר שעורר תרעומת ציבורית מסיבית, שכן מדובר בסכומים של עשרות אלפי שקלים ועד 100 ו-200 אלף שקל לכל דירה.

שומות אלה התרסקו בעשרותיהן אצל שמאים מכריעים, שניתחו את המצב התכנוני והשמאי, ומצאו כי מדובר בהשבחה, שאם היא קיימת בכלל - אין בה שום ודאות או ממשיות מהסוג שמשפיע על שווי הנכס הנמכר, ומכאן שאין השבחה בדירות מגורים בבנייה רוויה כתוצאה מתוכנית 5000. עיריית תל אביב גלגלה את תפוח האדמה הלוהט לכנסת - והתוצאה היא תיקון 126 לחוק.

עוד כתבות

מנכ"ל אפל טים קוק/ Shannon Stapleton , צילום: רויטרס

אנליסטים חוששים כי חברת אפל נוהגת בחוסר שקיפות

הדיווח של אפל - כי תחזית ההכנסות של חטיבת השירותים שלהם מעל לתחזיות השוק - הצליח לבלבל את האנליסטים ● זאת מכיוון שאפל חישבה את ההכנסות לפי חוקי החשבונאות החדשים, אך לא ציינה זאת במכתבה למשקיעים ● לפי כללי החשבונאות הישנים, תחזית ההכנסות דווקא מתחת לציפיות

תאגיד השידור כאן לוגו

כצפוי: עומר מנור זכה במכרז מנהל "כאן חינוכית"

עומר מנור שימש עד עתה כמנהל בפועל של "כאן חינוכית", וכעת זכה במכרז, ומינויו יהיה קבוע ● מנור נחשב למקורב למנכ"ל תאגיד השידור, אלדד קובלנץ

דורון תורג'מן בכנס "עושים שוק"/ צילום: איל יצהר

אינטרנט זהב הודיעה רשמית על עצירת התשלומים למחזיקי האג"ח וכניסה להסדר חוב של 730 מיליון שקל

התספורת הצפויה למחזיקים נאמדת במאות מיליוני שקלים ● בשל חשש לניגוד עניינים: מנכ"ל אינטרנט זהב, דורון תורג'מן, פרש מניהול החברה הבת ביקום ויוחלף בידי עמי בר לב, שכיהן כיו"ר אינטרנט זהב ● שווי השוק של אינטרנט זהב הצטמק ל-92 מיליון שקל בלבד לאחר קריסה של 90% במניה בשנה האחרונה

ביתו של דני עטר בגן נר / צילום: פאול אורלייב

סאגת הבריכה הלא חוקית בביתו של דני עטר: ועדת ערר דחתה ניסיון להכשיר את הבנייה בדיעבד בבית יו"ר קק"ל

תוכנית שהגיש בעבר דני עטר להכשרת הבנייה אושרה • לאור ערעור של רמ”י התהפכה ההחלטה: “אם יצאו הארזים החוטאים נשכרים מבנייה לא חוקית שביצעו, מה יעשו ויבנו אזובי הקיר?”, נכתב בהחלטה • במקביל פנתה רשות מקרקעי ישראל לבית המשפט כדי להרוס את הבריכה

בני גנץ, אביגדור ליברמן / צילום: אמיר מאירי

"דיברנו עם גנץ על שותפות. על אידאולוגיה לא דיברנו"

דני זקן, כתב הבחירות של "גלובס", מדבר בפודקאסט עם ליאת רון על מאחורי הקלעים של רשימת המועמדים של גנץ ומפלגתו ● האזינו:

פרוייקט מחיר למשתכן בירושלים/ צילום:רפי קוץ

בדיקה: מחירי הדירות בירושלים ובתל אביב נחתכו ביותר מ-100 אלף שקל בממוצע בשנה החולפת

המדד הכללי מצביע על ירידה ממוצעת של 2.3% במחירי הדירות • הדרמה נמצאת בפילוח המחוזות - אזור ירושלים רשם צניחת מחירים בלמעלה מ–6% ובת"א ב–5% בממוצע. בחיפה נרשמה עלייה מינורית • יו"ר לשכת המתווכים בבירה: "מחיר למשתכן הוריד קונים מהשוק"

אהוד אולמרט / צלם: נועם מושקוביץ'

אהוד אולמרט רכש דירת פנטהאוז בכיכר המדינה בת"א ב-12 מיליון שקל

מדובר בדירת פנטהאוז חדשה שהוקמה במסגרת פרויקט תמ"א 38 ברחוב מטמון 7 בת"א ● שמו של רה"מ לשעבר לא מופיע בנסח הטאבו של החברה, אך בסביבת הפרויקט מאשרים כי אולמרט הוא הרוכש ● הסיפור פורסם לראשונה בתוכנית "ברקוד" בחדשות 13

בני גנץ/ צילום: טל שניידר

"ישראל לפני הכול": בני גנץ שובר שתיקה ברשתות החברתיות

חוסן לישראל השיקה הבוקר את פעילות המפלגה והיו"ר גנץ ברשתות החברתיות עם וידאו ראשון של המועמד ● הצבע השולט בקמפיין - ירוק זית צה"לי

אפי נוה /צילום: רפי קוץ

אפי נוה מתפטר מראשות לשכת עורכי הדין: "לא רוצה שענייני האישי יפגע בפעילותה"

אתמול נחשף כי אפי נוה חשוד בפרשה שעניינה חשד לקבלת שוחד תמורת סיוע במינוי שופטים ● נוה: "החלטתי להתפטר הואיל והלשכה חשובה ויקרה לי. אינני רוצה שענייני האישי - שאני מניח יסתיים במהרה - יפגע בפעילותה החשובה" ● בשלב זה עו"ד אורי קינן יכהן כמ"מ יו"ר לשכת עוה"ד

וול סטריט / צילום: רויטרס

נעילה חיובית בוול סטריט לאחר דיווח כי ארה"ב שוקלת לבטל מכסים שהטילה על סין

התביעות הראשוניות לדמי אבטלה בשבוע החולף בארה"ב ירדו מעבר לצפוי ● מדד הייצור של פילדלפיה עלה בינואר יותר מהתחזיות ● מורגן סטנלי פספס תחזית הרווח למניה ב-9 סנט ● סוסייטה ג'נרל מזהיר מפני צניחה של 20% בהכנסות הרבעון ● הפקת הנפט בקרטל אופ"ק בחודש דצמבר ירדה ב-751 אלף חביות ליום

ראש הממשלה בנימין נתניהו מארח את שר הכלכלה היפני הירושיג סקו / צילום: לע"מ קובי גידעון

אחרי סין וקוריאה: גם יפן שמה את ישראל על הכוונת

התחממות ביחסים העסקיים בין ישראל ליפן הובילה לביקור השבוע בישראל של שר הכלכלה היפני ו-200 מנהלים בכירים, רובם מחברות טכנולוגיה • ההשקעות של היפנים עדיין בהיקפים מצומצמים, אבל אם רק יתגברו על פערי התרבויות - יש לאן לצמוח

בני ברק / צילום: איל יצהר

איך עוזרים ל-8 ילדים לקנות דירות: כמה כסף לוקחים מהבנק?

במגזר החרדי מסתפקים בדירות זולות וקטנות יותר, וההורים לוקחים על עצמם חלק מהמשכנתא ● אורי יוניסי, מנהל תחום המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות: "כל התכוונות בתי האב היא לראות את הילדים מסודרים מהרגע הראשון"

רמת אשכול ירושלים / צילום: יחצ

האתגר בתמ"א 38 בירושלים: הוספת מרפסת סוכה לכל הדיירים

בניין משנות ה-70 עם ארבע קומות בשכונת רמת אשכול בירושלים יהפוך לבניין בן שבע קומות ● כל דייר יקבל תוספת של כ-25 מ"ר לדירה וכ-12 מ"ר מרפסת סוכה

שכונה חרדית / צילום: shutterstock

אונליין, אבל למהדרין: המגזר החרדי עובר לקניות ברשת ובפאואר סנטרים

עדיין לא מחליפים את המסחר ברחוב הראשי, אבל גם במגזר החרדי עוברים לקנות ברשת, נוסעים לפאואר סנטר לקניות גדולות ומעדיפים חנויות מרווחות ונקיות • למרות השינויים, חנות ברחוב הראשי של בני ברק היא עדיין מצרך מבוקש ביותר שיכול להגיע למחיר של 40 אלף שקל למ”ר

רכישת דירה / צילום: Shutterstock

רשות המסים עדכנה את מדרגות מס רכישה: עד 1.69 מיליון שקל דירה תהיה פטורה

בהתאם לשיעור עליית המדד שפורסם אתמול (ד') עדכנה רשות המסים את גובה מדרגות מס הרכישה ● המשמעות המעשית: הפחתה בגובה המס הרכישה

פייק ניוז / צילום: Shutterstock

פייסבוק מחקה 500 עמודים וחשבונות שהפיצו פייק ניוז

פייסבוק מחקה את העמודים והחשבונות לאחר שזיהתה שני קמפיינים רוסים להפצת דיסאינפורמציה, שמטרתם הייתה להשפיע על משתמשים באירופה ובמרכז אסיה

גלעד גליק, מנכ"ל איתמר מדיקל / צילום: איל יצהר

חם בביומד: איתמר מדיקל גייסה 11.5 מיליון דולר, וכיטוב 6 מיליון דולר

גיוס הגישור של איתמר, בו משתתף גם מור בית השקעות, עשוי לגדול ● מניית כיטוב צונחת כעת בבורסה בתל אביב ביותר מ-20% לאחר שיעור עלייה תלת ספרתי ביומיים האחרונים

דניאל בירנבאום / צילום: אביב חופי

דניאל בירנבאום, מנכ"ל סודהסטרים, לא מאמין בסקרים

וגם: עו"ד יאיר כספי מצטרף לחברה לישראל

תעודות סל / אילוסטרציה: shutterstock

היום שאחרי תעודות הסל: לאן תפנה תעשיית המדדים בישראל

איך נראית תעשיית מוצרי המדד בישראל לאחר הפיכת תעודות הסל ל-ETF? אילו מנהלים מובילים את התעשייה המאוחדת וכמה מדדים ומוצרי מדד זמינים כעת עבור המשקיע הישראלי?

הבורסה בתל אביב/ צילום: שלומי יוסף

נעילה בת"א: מדד הבנקים עלה 1%, טאואר נפלה 3%

מניית בזק עלתה 2.35%, לאומי עלתה 1.3%, מנגד טבע איבדה 2.9%, אלביט מערכות איבדה 2.4% ● מחזור המסחר הסתכם ב-1.18 מיליארד שקל