גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחפשים דירה? הכירו את התיקון שיגרום לכם לשלם יותר

תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה שאושר לאחרונה בכנסת נועד לפתור פלונטר לגבי תשלום היטל השבחה, אולם שמאים טוענים כי התיקון יביא לכשל שוק חמור וביהמ"ש יצטרך להתערב

היטל השבחה / איור:מרינה זלוצין
היטל השבחה / איור:מרינה זלוצין

מתחת לרדאר, כמקובל בחודשי הקיץ, אושר בחודש שעבר בכנסת תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה. מדובר בלא פחות משינוי סדרי עולם בכל מה שקשור לשאלת הסדרת חבויות המיסוי בעסקאות מכר של מקרקעין.

התיקון קובע כי תוכנית מתאר כוללנית, כדוגמת תל אביב 5000 שאושרה לאחרונה, אינה תוכנית לצורך חישוב היטל השבחה, וכי היטל ההשבחה ייקבע בהמשך, במסגרת התוכנית המפורטת בבקשה להיתר הבנייה.

התיקון נועד לפתור דילמה: איך לא לחייב כל מוכר דירה בהיטל השבחה בגלל תוכנית כוללנית שעדיין לא ידוע עד כמה באמת תשביח את הנכס, ומאידך איך לחייב קונה שלא להתחמק מהתשלום בעתיד - כשתאושר תוכנית מפורטת, שבאמצעותה ניתן יהיה להוציא לפועל את זכויות הבנייה - בתואנה שאת ההשבחה היה צריך לגבות מהמוכר בעבר.

"שווי השוק יושפע מאוד מהתוכנית"

"שווי השוק של נכס שמשנה ייעודו בתוכנית כוללנית יכול להיות מושפע באופן קיצוני מהתוכנית", אומר השמאי רן וירניק, שהיה שמאי מכריע.

"למשל", אומר וירניק, "קרקע חקלאית שייעודה שונה למגורים בבנייה רוויה יכולה להיות שווה פי כמה וכמה לאחר אישורה של התוכנית הכוללנית. מוכר הקרקע אינו יכול לאחר התיקון לדרוש את מלוא שוויה של הקרקע, שכן לאחר התיקון היטל ההשבחה ‘עובר’ לקונה, שמצדו יביא זאת בחשבון במחיר שישולם.

"בשלב המכר, בלתי ניתן להעריך בדרך כלל את החבות העתידית, ומכאן, היעדר היכולת של המוכר להזמין שומה בנכסים המהותיים, יגרום לקיפאון מוחלט ביכולת להעריך את שווי הנכס: הן עבור הצדדים לעסקה והן עבור הבנק המממן את העסקה".

וירניק מביא כדוגמה את אזור מבואות יפו, ששונה בתוכנית 5000 מאזור תעשייה מיושן לאזור מגורים של שכונות חדשות, שחלקן כבר משווקות כיום באזור דרך סלמה. שווי הקרקע באזור שילש את עצמו מאז שאושרה תוכנית 5000, ולפיכך מבהיר וירניק, ההיטל לפני תיקון 126 היה כ-25% משווי הנכס. "עד כה", אומר וירניק, "מוכר הנכס היה מקבל את מלוא השווי, כולל השבחה עצומה של תוכנית 5000, ומשלם את ההיטל. לאחר תיקון 126 אין כל ודאות באשר להיטל שיחושב בשנים שיבואו, ברמות מחירים שישררו אז, בצירוף להשבחה של תוכנית מפורטת, מה שיכול לגרום לכך שנקודת האיזון שבין מוכר לקונה תנוע בין עמדות פתיחה קוטביות, שיקשו עד מאוד על קיומן של עסקאות".

התיקון הנוכחי יוביל לכשל שוק חמור

שמאים בכירים אחרים מסכימים כי תיקון 126 במתכונתו הנוכחית יביא לכשל שוק חמור, להורדת רמת הוודאות בחישוב עסקאות מכר, ואף לעליית מחירי הקרקעות. במקרים רבים נכסים יימכרו בעת הזו בהפחתה של עשרות אחוזים משוויים לפני התיקון.

במקביל נשמעת בשוק ההערכה כי אם לא יתאפשר "פרה-רולינג" - החלטה מקדמית בעניין גובה ההיטל - ותשלום מרצון של ההיטל על ידי מוכרי נכסים, צפויה להתגבר עוד יותר אי הוודאות בשוק הנדל"ן, אשר עלולה לגרום להאטה משמעותית בעסקאות מקרקעין.

שמאי המקרקעין אריה קמיל ודני טרשנסקי אומרים כי "תיקון 126 הוא תיקון מוזר ולא ברור. עיריית תל אביב, שקידמה את המהלך, ביקשה להפחית באמצעותו מלחץ התושבים אשר ערערו על שומות השבחה שהוציאה, אבל יצרה בעיה חדשה.

"יש סימן שאלה אחד גדול: מהו גובהו של היטל ההשבחה שאותו ישלם בעתיד הקונה בגין הנכס שרכש. לסימן שאלה זה השלכות מהותיות על שוויים של נכסים לפני התיקון ואחריו, קל וחומר בעת שינוי ייעודה של הקרקע, וקל וחומר בנוגע לשיקולי הבנקים במתן אשראי לרוכשים. ראוי כי במקום יצירת פוטנציאל לכשל שוק, הייתה עיריית תל אביב קובעת כי הבנייה הרוויה בעיר תהיה פטורה מהיטל השבחה, ובכך היתה עושה צדק עם התושבים הראויים לכך".

השמאי המכריע בדימוס ניקי פרימו כינס לאחרונה כמה שמאים לדון בתיקון. לדבריו, "תיקון 126 יוצר בוקה ומבולקה - כיצד יאמדו את ההשבחה, לאחר אישור התוכנית המפורטת. ייתכנו כמה גישות, שכן נוסח התיקון לוט בערפל.

"גישה א’: ההשבחה תחושב כהפרש בין השווי במועד התוכנית המפורטת, לבין השווי בייעוד שלפני התוכנית הכוללנית. כלומר בגישת המקפצה.

"גישה ב’: ההשבחה תחושב בשתי מדרגות. אחת למועד אישור התוכנית הכוללנית, והשנייה למועד אישור התוכנית המפורטת.

"גישה ג’: הקיצונית מבין השלוש. אין לחייב בהיטל השבחה כלל לתוכנית הכוללנית,שכן היא איננה תוכנית כהגדרתה בחוק, ואת ההשבחה יש לחשב כהפרש השווי בין התוכנית הכוללנית לבין התוכנית המפורטת.

"איזו מבין הגישות תתקבל? אין לדעת. כנראה שנאלץ להמתין לפסיקת בית המשפט העליון בעוד כמה שנים, ועד אז השוק יתנהל בתנאי אי-ודאות, שיכול ויביאו לעצירה בביצוע עסקות, על כל המשתמע מכך".

רקע: מבול של תוכניות מתאר

רפורמות שונות שהוכנסו בדיני התכנון והבנייה בשנים האחרונות העבירו חלק ניכר מהסמכויות לאישור תוכניות בניין עיר, מהוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, תוך מגמה מבורכת של שחרור צוואר הבקבוק שנוצר בוועדות המחוזיות. תנאי מקדמי להעברת הסמכות לוועדה מקומית הוא קיומה של תוכנית מתאר כוללנית מאושרת.

הרעיון שעומד בבסיס הרפורמה, הראויה כשלעצמה, היה לאפשר לוועדות המחוזיות לעסוק בתכנון הכוללני, ולוועדות המקומיות לאשר תוכניות מפורטות שעומדות בתנאי התוכנית הכוללנית, ללא צורך בהליכי תכנון ממושכים ומתישים בוועדות המחוזיות.

תוצאה ישירה של הרפורמה, בתקופה האחרונה, היא מבול של תוכניות מתאר כוללניות. המפורסמת שבהן היא תוכנית 5000 של תל אביב, שלאחר אישורה נוצרה אמירה ברורה של אפשרויות התכנון המפורט ברחבי העיר.

אישורה של תוכנית 5000 יצר מכסה "בלתי מנוצלת" של נפחי בנייה בכל העיר, נפחים שלהערכת העירייה, בעתיד ימומשו באמצעות תוכניות מפורטות. לפיכך, האישור כשלעצמו, לשיטת עיריית תל אביב, הביא להשבחה גם בשוויין של דירות שנמכרו ולא רק במגרשים פנויים או למשל באזורי תעשייה ישנים, ששינו פניהם בתוכנית 5000 לאזורי מגדלים של דירות יוקרה.

לפיכך הוציאה העירייה מאות שומות השבחה לכל דירה בבנייה רוויה שנמכרה לאחר אישורה של תוכנית 5000 - דבר שעורר תרעומת ציבורית מסיבית, שכן מדובר בסכומים של עשרות אלפי שקלים ועד 100 ו-200 אלף שקל לכל דירה.

שומות אלה התרסקו בעשרותיהן אצל שמאים מכריעים, שניתחו את המצב התכנוני והשמאי, ומצאו כי מדובר בהשבחה, שאם היא קיימת בכלל - אין בה שום ודאות או ממשיות מהסוג שמשפיע על שווי הנכס הנמכר, ומכאן שאין השבחה בדירות מגורים בבנייה רוויה כתוצאה מתוכנית 5000. עיריית תל אביב גלגלה את תפוח האדמה הלוהט לכנסת - והתוצאה היא תיקון 126 לחוק.

עוד כתבות

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

הבורסה ננעלה בעליות; ת"א-125 בשיא כל הזמנים

מדד ת"א-125 חצה את הרף של 1,504 נקודות  - מעל לשיא שרשם באוגוסט 2015 ● מניות אופקו הלת' ומזור רובוטיקה בלטו בעליות שערים, ולצדן מניות איידיאיי ביטוח ובי קומיוניקיישנס ● מניית הבינלאומי עלתה על רקע הודעת הבנק על אישור המיזוג עם בנק אוצר החייל

Bank of Cyprus/צילום: רויטרס Yiannis Kourtoglou

איגוח: מגורם למשבר כלכלי - לכלי לפתרון

עשור לאחר קריסת ליהמן ברדרס, כלי האיגוח עדיין מתמודדים עם סטיגמות ועם חששות שנובעים מהשימוש הלקוי שנעשה בהם במשכנתאות הסאב-פריים ● ואולם המציאות במערכת הבנקאית באירופה, שעדיין מתמודדת עם חובות בעייתיים בכטריליון דולר, מלמדת שעם שימוש מושכל וחקיקה נכונה יכול האיגוח לסייע למערכת הפיננסית להתאושש ממשברים

ג'ף בזוס, מנכ"ל אמזון / צילום: דני מולושוק, רויטרס

מתי בישראל? אמזון משיקה רשמית את שירותיה בטורקיה

ענקית הקמעונאות נכנסת עם 15 קטגוריות אותן היא מציעה ללקוחות ברחבי טורקיה ● אמזון מחויבת לבסס את פעילותה בטורקיה בחודשים הקרובים, כשהיא מתעתדת להרחיב את מגוון המוצרים שיוצעו למכירה לצד אפשרויות השילוח

קמפוס הר הצופים, האוניברסיטה העברית / צילום: שאטרסטוק

הסכם שכר חדש לסגל האקדמי הזוטר; איום השביתה לא הוסר

האוצר והוועדה לתכנון ותקצוב אישרו הסכם שכולל בין היתר העלאת שכר של 10.5% ● ההסכם בתוקף עד 2022 ● באוניברסיטאות תל אביב, חיפה ובן גוריון עוד לא חתמו על ההסכם ● ארגון הסגל הזוטר בחיפה דורש המשך מו"מ: "הסכם נחות מהסכמים אחרים במשק"

חממת גידול קנאביס של טילריי /צילום: אתר החברה

מה עומד מאחורי הזינוק של כוכבת הקנאביס התורנית

חברת הקנאביס טילריי הקנדית זינקה בוול סטריט פי 15 תוך 3 חודשים לשווי של 20 מיליארד דולר, למרות שהיא מוכרת בפחות מ-10 מיליון דולר ברבעון ומפסידה 7 מיליון ● איך זה קרה?

סונדר פיצ'אי, מנכ"ל גוגל בכנס אתמול / צילום: סטפן לם, רויטרס

בעד מהגרים, נגד טראמפ: עובדי גוגל הציעו להשפיע על החיפוש

מסמכים פנימיים של החברה חושפים כי העובדים ביקשו לאזן את ההטיה, לדבריהם, של אלגוריתם החיפוש נגד מונחים הקשורים במוסלמים לאחר הודעת טראמפ על איסור כניסה לתושבי שבע מדינות מוסלמיות

מחלקת עסקים של קתאי פסיפיק / צילום: יחצ

כמו התחלה של בדיחה: לאן נעלמה ה-F של קתאי פסיפיק?

טעות הגהה מביכה הפכה לבדיחה היומית ברשת ● חברת התעופה הציגה מטוס בואינג 777 חדש מהניילונים, ועליו הכיתוב של שמה עם טעות: במקום Cathay Pacific נשמטה ה-F והופיע הכיתוב Cathay Paciic

סוחר בבורסת ניו יורק / צילום: רויטרס

המסחר בוול סטריט ננעל בעליות; S&P 500 בשיא כל הזמנים

גם מדד דאו ג'ונס ננעל ברמה הגבוהה ביותר שלו זה 8 חודשים ● מניות אפל ואמזון רשמו עליות ● המסחר באירופה ננעל בעליות שערים ● ג'ק מא, מייסד עליבאבא, אמר כי לאור החרפת מלחמת הסחר החברה אינה מעוניינת עוד להביא מיליון מקומות עבודה לארה"ב

עצרת של החמאס / / צילום:רויטרס

בכיר בחמאס לאתר יהודי: אנחנו לא שונים מהימין בישראל

בראיון נדיר למגזין האמריקאי המקוון טאבלט, אמר חוסאם בדראן, שהיה מפקד הזורע הצבאית של חמאס בגדה: לו הישראלים היו יודעים מה אנו מציעים (בשיחות עקיפות עם ישראל), הם היו יוצאים להפגין ברחובות נגד הססנות ממשלתם ● מכריז: שחרור שני השבויים הישראלים והחזרת גופות הדר גולדין ואורון שאול – בעסקת חילופי שבויים "לא פחות משמעותית מעסקת גלעד שליט"

 

יודפת הראל בוכריס / צילום: כפיר זיו

קרן ההון סיכון Blumberg Capital מתרחבת, ויש זווית ישראלית

הקרן מסן פרנסיסקו פועלת גם בתל אביב ● השותפים המנהלים החדשים: יודפת הראל בוכריס ותא"ל (מיל) אהוד שניאורסון

רפאל סווירי / תמונה: WalkMe

WalkMe גייסה 40 מ' ד' על פי הערכת שווי של כמיליארד דולר

נשיא החברה רפאל סווירי: "החברה מתכוננת להנפקה בבורסת נאסדאק ב-2019" ● סך הגיוסים של החברה לאחר סבב הגיוס השביעי (F) עבר את ה-200 מיליון דולר ● סבב גיוס זה מגיע כשנה בלבד לאחר שהחברה גייסה 75 מיליון דולר לפי שווי של חצי מיליארד דולר, ושנתיים לאחר שגייסה 50 מיליון דולר לפי שווי של 400 מיליון דולר

ירון רבקאי, מנכ"ל רדקום / צילום: יח"צ

מנכ"ל רדקום: "ברור שחברה בגודלנו תחווה מדי פעם איטיות"

סופת הטייפון שפגעה בלקוח מרכזי של רדקום בפיליפינים סחררה את מניית רדקום, שאיבדה 27% ב-3 ימי המסחר האחרונים ומחקה משווי השוק שלה כ-65 מיליון דולר ● המנכ"ל ירון רבקאי מנסה להרגיע את הרוחות: "מנילה לא נפגעה בצורה קשה. עם זאת, אני רוצה להיות זהיר ולא להגיד שזה מאחורינו"

כריסטיאנו רונאלדו \ צילום: רויטרס, Murad Sezer

האם אפשר לאמוד שווי של שחקן כדורגל?

פירמות ייעוץ מנסות לבנות מדדים אובייקטיביים לקביעת שווי שחקנים שעומדים למכירה • אלא שהמדדים לא עומדים במבחן המציאות, והסכומים שמשולמים בפועל הם הרבה "מעל המחירון" • מה שטוב לשווקים רגילים, לא עובד בענף אמוציונלי שבו הבעלים מוכנים לעשות הכול בשביל תארים

חוות הכרייה של בקבון (Bitfarms) בקוויבק /  צילום: קריסטינ מוסצ'י, רויטרס

ביטפארמס מרחיבה פעילות: משיקה מאגר לכריית ביטקוין

החברה, המפעילה חוות לכריית ביטקוין בקוויבק, הודיעה כי בתחילת אוקטובר תקיים השקה מסחרית ציבורית של מאגר הכרייה, שהיא מקווה למשוך אליו "צדדים שלישיים כלקוחות" ● מניית החברה ירדה מתחילת השנה ביותר מ-87% ● הביטקוין נסחר היום לפי שער של כ-6,450 דולר, הנמוך ב-53% ממחירו בתחילת 2018

עומדים בתור בכניסה לאפל סטור בהנגזו שבסין / צילום: רויטרס

ביקושים נמוכים לאייפון Xs ו-Xs Max? מה רומזים התורים?

(עדכון) ● תורים בארה"ב ליד חנויות אפל ● התור לחנות המרכזית של אפל בלונדון היה קצר יותר ביחס לשנים קודמות ● בישראל המכשירים צפויים להימכר רשמית רק מאמצע אוקטובר, אך צפויים להגיע ביבוא מקביל כבר בשבוע הבא

ערן אדן וכפיר עובד / צילום: שלומי יוסף

חברת מימד גייסה 70 מיליון דולר מקבוצת משקיעים

את הגיוס הובילו קרן Ping An Global Voyager הסינית, חברת האלקטרוניקה הטיוואנית הענקית Foxconn, חברת קיסריה מדיקל אחזקות, מועדון האנג'לים OurCrowd, המוסדיים הישראלים כלל ביטוח והפניקס, קרן הורייזון ונצ'רס של לי קה שינג, קרן Social Capital ו-WTI ומשקיעים פרטיים

מטוס ישראייר / צילום: מוני שפיר

ישראייר מקזזת את העמלות לסוכני הנסיעות

העלייה בהוצאות ובמחירי הדלק תוביל לכך שסוכני הנסיעות יקבלו פחות עמלות גם מקבוצת ישראייר ● החברה הודיעה כי מינואר 2019 היא מקזזת את העמלה המשולמת לסוכני הנסיעות שימכרו את מוצריה, כאשר הם יקבלו עמלה אחידה של 5%

אורי הדומי / צילום: עינת לברון

הכירו את אורי הדומי, מאבטח שהפך למנכ"ל והוביל אקזיט ענק

אורי הדומי, המנכ"ל שהוביל את מזור לאקזיט ענק, התחיל את דרכו המקצועית כמאבטח באינטל ● הוא מנהל את מזור כבר 15 שנה וצפוי לממש בעסקה אופציות בשווי 20 מיליון דולר

 יוליה שמאלוב ברקוביץ / צילום: יחצ

הרשות השנייה: ״המיזוג בין רשת לערוץ עשר - לא חוקי״

במכתב שהוציאה הבוקר הרשות לבעלי הרישיון היא מודיעה להם כי הבקשה שלהם אינה עולה בקנה אחד עם המנגנון הקבוע בחוק הרשות השנייה לביטול הרישיון

עמית יפרח / צילום: תנועת המושבים

נקבע דיון בבג"ץ בעתירת המושבים והקיבוצים נגד הותמ"ל

הדיון הראשון בעתירה יתקיים ב-11 לנובמבר ● עיקר הטענות כנגד הותמ"ל מתייחסות לפגיעה בשטחים פתוחים ובשטחים חקלאיים ● עו"ד עמית יפרח: "כל משבר גדול, ככל שיהיה, לא מצדיק את רמיסת הזכויות של חברי המושבים המחזיקים בקרקע בדין במשך קרוב למאה שנים"