גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחפשים דירה? הכירו את התיקון שיגרום לכם לשלם יותר

תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה שאושר לאחרונה בכנסת נועד לפתור פלונטר לגבי תשלום היטל השבחה, אולם שמאים טוענים כי התיקון יביא לכשל שוק חמור וביהמ"ש יצטרך להתערב

היטל השבחה / איור:מרינה זלוצין
היטל השבחה / איור:מרינה זלוצין

מתחת לרדאר, כמקובל בחודשי הקיץ, אושר בחודש שעבר בכנסת תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה. מדובר בלא פחות משינוי סדרי עולם בכל מה שקשור לשאלת הסדרת חבויות המיסוי בעסקאות מכר של מקרקעין.

התיקון קובע כי תוכנית מתאר כוללנית, כדוגמת תל אביב 5000 שאושרה לאחרונה, אינה תוכנית לצורך חישוב היטל השבחה, וכי היטל ההשבחה ייקבע בהמשך, במסגרת התוכנית המפורטת בבקשה להיתר הבנייה.

התיקון נועד לפתור דילמה: איך לא לחייב כל מוכר דירה בהיטל השבחה בגלל תוכנית כוללנית שעדיין לא ידוע עד כמה באמת תשביח את הנכס, ומאידך איך לחייב קונה שלא להתחמק מהתשלום בעתיד - כשתאושר תוכנית מפורטת, שבאמצעותה ניתן יהיה להוציא לפועל את זכויות הבנייה - בתואנה שאת ההשבחה היה צריך לגבות מהמוכר בעבר.

"שווי השוק יושפע מאוד מהתוכנית"

"שווי השוק של נכס שמשנה ייעודו בתוכנית כוללנית יכול להיות מושפע באופן קיצוני מהתוכנית", אומר השמאי רן וירניק, שהיה שמאי מכריע.

"למשל", אומר וירניק, "קרקע חקלאית שייעודה שונה למגורים בבנייה רוויה יכולה להיות שווה פי כמה וכמה לאחר אישורה של התוכנית הכוללנית. מוכר הקרקע אינו יכול לאחר התיקון לדרוש את מלוא שוויה של הקרקע, שכן לאחר התיקון היטל ההשבחה ‘עובר’ לקונה, שמצדו יביא זאת בחשבון במחיר שישולם.

"בשלב המכר, בלתי ניתן להעריך בדרך כלל את החבות העתידית, ומכאן, היעדר היכולת של המוכר להזמין שומה בנכסים המהותיים, יגרום לקיפאון מוחלט ביכולת להעריך את שווי הנכס: הן עבור הצדדים לעסקה והן עבור הבנק המממן את העסקה".

וירניק מביא כדוגמה את אזור מבואות יפו, ששונה בתוכנית 5000 מאזור תעשייה מיושן לאזור מגורים של שכונות חדשות, שחלקן כבר משווקות כיום באזור דרך סלמה. שווי הקרקע באזור שילש את עצמו מאז שאושרה תוכנית 5000, ולפיכך מבהיר וירניק, ההיטל לפני תיקון 126 היה כ-25% משווי הנכס. "עד כה", אומר וירניק, "מוכר הנכס היה מקבל את מלוא השווי, כולל השבחה עצומה של תוכנית 5000, ומשלם את ההיטל. לאחר תיקון 126 אין כל ודאות באשר להיטל שיחושב בשנים שיבואו, ברמות מחירים שישררו אז, בצירוף להשבחה של תוכנית מפורטת, מה שיכול לגרום לכך שנקודת האיזון שבין מוכר לקונה תנוע בין עמדות פתיחה קוטביות, שיקשו עד מאוד על קיומן של עסקאות".

התיקון הנוכחי יוביל לכשל שוק חמור

שמאים בכירים אחרים מסכימים כי תיקון 126 במתכונתו הנוכחית יביא לכשל שוק חמור, להורדת רמת הוודאות בחישוב עסקאות מכר, ואף לעליית מחירי הקרקעות. במקרים רבים נכסים יימכרו בעת הזו בהפחתה של עשרות אחוזים משוויים לפני התיקון.

במקביל נשמעת בשוק ההערכה כי אם לא יתאפשר "פרה-רולינג" - החלטה מקדמית בעניין גובה ההיטל - ותשלום מרצון של ההיטל על ידי מוכרי נכסים, צפויה להתגבר עוד יותר אי הוודאות בשוק הנדל"ן, אשר עלולה לגרום להאטה משמעותית בעסקאות מקרקעין.

שמאי המקרקעין אריה קמיל ודני טרשנסקי אומרים כי "תיקון 126 הוא תיקון מוזר ולא ברור. עיריית תל אביב, שקידמה את המהלך, ביקשה להפחית באמצעותו מלחץ התושבים אשר ערערו על שומות השבחה שהוציאה, אבל יצרה בעיה חדשה.

"יש סימן שאלה אחד גדול: מהו גובהו של היטל ההשבחה שאותו ישלם בעתיד הקונה בגין הנכס שרכש. לסימן שאלה זה השלכות מהותיות על שוויים של נכסים לפני התיקון ואחריו, קל וחומר בעת שינוי ייעודה של הקרקע, וקל וחומר בנוגע לשיקולי הבנקים במתן אשראי לרוכשים. ראוי כי במקום יצירת פוטנציאל לכשל שוק, הייתה עיריית תל אביב קובעת כי הבנייה הרוויה בעיר תהיה פטורה מהיטל השבחה, ובכך היתה עושה צדק עם התושבים הראויים לכך".

השמאי המכריע בדימוס ניקי פרימו כינס לאחרונה כמה שמאים לדון בתיקון. לדבריו, "תיקון 126 יוצר בוקה ומבולקה - כיצד יאמדו את ההשבחה, לאחר אישור התוכנית המפורטת. ייתכנו כמה גישות, שכן נוסח התיקון לוט בערפל.

"גישה א’: ההשבחה תחושב כהפרש בין השווי במועד התוכנית המפורטת, לבין השווי בייעוד שלפני התוכנית הכוללנית. כלומר בגישת המקפצה.

"גישה ב’: ההשבחה תחושב בשתי מדרגות. אחת למועד אישור התוכנית הכוללנית, והשנייה למועד אישור התוכנית המפורטת.

"גישה ג’: הקיצונית מבין השלוש. אין לחייב בהיטל השבחה כלל לתוכנית הכוללנית,שכן היא איננה תוכנית כהגדרתה בחוק, ואת ההשבחה יש לחשב כהפרש השווי בין התוכנית הכוללנית לבין התוכנית המפורטת.

"איזו מבין הגישות תתקבל? אין לדעת. כנראה שנאלץ להמתין לפסיקת בית המשפט העליון בעוד כמה שנים, ועד אז השוק יתנהל בתנאי אי-ודאות, שיכול ויביאו לעצירה בביצוע עסקות, על כל המשתמע מכך".

רקע: מבול של תוכניות מתאר

רפורמות שונות שהוכנסו בדיני התכנון והבנייה בשנים האחרונות העבירו חלק ניכר מהסמכויות לאישור תוכניות בניין עיר, מהוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, תוך מגמה מבורכת של שחרור צוואר הבקבוק שנוצר בוועדות המחוזיות. תנאי מקדמי להעברת הסמכות לוועדה מקומית הוא קיומה של תוכנית מתאר כוללנית מאושרת.

הרעיון שעומד בבסיס הרפורמה, הראויה כשלעצמה, היה לאפשר לוועדות המחוזיות לעסוק בתכנון הכוללני, ולוועדות המקומיות לאשר תוכניות מפורטות שעומדות בתנאי התוכנית הכוללנית, ללא צורך בהליכי תכנון ממושכים ומתישים בוועדות המחוזיות.

תוצאה ישירה של הרפורמה, בתקופה האחרונה, היא מבול של תוכניות מתאר כוללניות. המפורסמת שבהן היא תוכנית 5000 של תל אביב, שלאחר אישורה נוצרה אמירה ברורה של אפשרויות התכנון המפורט ברחבי העיר.

אישורה של תוכנית 5000 יצר מכסה "בלתי מנוצלת" של נפחי בנייה בכל העיר, נפחים שלהערכת העירייה, בעתיד ימומשו באמצעות תוכניות מפורטות. לפיכך, האישור כשלעצמו, לשיטת עיריית תל אביב, הביא להשבחה גם בשוויין של דירות שנמכרו ולא רק במגרשים פנויים או למשל באזורי תעשייה ישנים, ששינו פניהם בתוכנית 5000 לאזורי מגדלים של דירות יוקרה.

לפיכך הוציאה העירייה מאות שומות השבחה לכל דירה בבנייה רוויה שנמכרה לאחר אישורה של תוכנית 5000 - דבר שעורר תרעומת ציבורית מסיבית, שכן מדובר בסכומים של עשרות אלפי שקלים ועד 100 ו-200 אלף שקל לכל דירה.

שומות אלה התרסקו בעשרותיהן אצל שמאים מכריעים, שניתחו את המצב התכנוני והשמאי, ומצאו כי מדובר בהשבחה, שאם היא קיימת בכלל - אין בה שום ודאות או ממשיות מהסוג שמשפיע על שווי הנכס הנמכר, ומכאן שאין השבחה בדירות מגורים בבנייה רוויה כתוצאה מתוכנית 5000. עיריית תל אביב גלגלה את תפוח האדמה הלוהט לכנסת - והתוצאה היא תיקון 126 לחוק.

עוד כתבות

שכונת נווה זמר ברעננה / צילום: שלומי יוסף

עיר קטנה, ללא נוף לים: "קוטג' מינימלי ברעננה עולה 4 מיליון שקל, וזה לא יוקרה"

מאז ההגבלות על תושבי חוץ, כבר אין קונים שבאים עם מזומן לרכוש דירות יקרות, והעסקאות הגבוהות ברעננה מצטופפות בין 4 ל–5 מיליון שקל ● "אנחנו רואים המון יצירתיות מצד יזמים של תמ"א 38"

פרופ' רפאל משולם / צילום: איל יצהר

החוקר שגילה את החומר הפעיל בקנאביס מודה: "לא ניסיתי לעשן, זה לא מושך אותי"

הפורטפוליו של פרופ' רפאל משולם, בן 88, פרופסור אמריטוס בבית הספר לרוקחות, האוניברסיטה העברית ● "כשהתחלתי לחקור את נושא הקנאביס, הלכתי לאחראי על האדמיניסטרציה ושאלתי אם הוא מכיר מישהו במשטרה. הוא הרים טלפון למישהו ששאל אם אפשר לסמוך עליי, וקיבלתי 5 קילו חשיש. בדיעבד גם הוא וגם אני עברנו על החוק"

קו החוף של נתניה / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

מרכז המחקר והמידע של הכנסת: נכשל הנסיון להטיל כפל ארנונה על דירות רפאים

בעוד שבשלוש הערים הגדולות קיימות עשרות אלפי דירות ריקות, הן הטילו ארנונה כפולה רק על אחוזים ספורים מהן ● מסקנת המחקר של מרכז המחקר והמידע של הכנסת: לרשויות המקומיות אין כלים מספקים לקבוע, מהן דירות רפאים ומהן דירות שעומדות ריקות באופן זמני

אלאן גרסיה בימי כהונתו./ צילום: רויטרס, Ivan Alvarado

השאיר את גופתו (ואת הדמוקרטיה) לאויבים: השיעור החשוב שמלמדת התאבדותו של נשיא פרו לשעבר

התאבדותו של נשיא פרו לשעבר, אלאן גרסיה, חושפת שערוריית שחיתות עצומה, שמעמידה במבחן את המערכת הדמוקרטית ● זו בשורה רעה לארץ הידועה בפיתוי הקל ל"איש חזק", המבטיח להשליט סדר יש לכולנו סיבה טובה להתבונן בפרו, ולראות מה תעולל שחיתות האליטות לדמוקרטיה

גל לוסקי / צילום: איליה מלניקוב

"התייעצתי אם יש דרך להכין את התא המשפחתי לפרידה בגלל מוות שהוא תוצאה מבחירה שלי"

היא נכנסת למדינות אויב ומסכנת את חייה כדי להציל אוכלוסיות נרדפות באזורים מוכי אסון ● לרוב אין להם מושג מי האישה המסתורית שבזכותה נותרו בחיים ● עכשיו מספרת גל לוסקי בראיון מיוחד ל"ליידי גלובס" למה היא לא מסוגלת ללכת הביתה לילדים כשהיא חוזרת ממבצעי סיוע

מחאת "האפודים הצהובים" בפריז,/צילום: רויטרס Gonzalo Fuentes ,

"האפודים הצהובים" מתעוררים מחדש בפריז: מיליארד אירו לנוטרדאם, אבל מה לגבינו, העניים?

יותר ממיליארד אירו שנתרמו לשיפוץ כנסיית נוטרדאם הציתו מחדש את מחאת "האפודים הצהובים" ● גם הנאום המתוכנן של נשיא צרפת, עמנואל מקרון, שהיה אמור להצהיר על הורדת מס הכנסה והעלאת הפנסיות, לא הרגיע את המהומות שמתרכזות הפעם בבירת המדינה

אלכסה, איך תראי עם גוף? / צילום: Shutterstock

"תוך 5 שנים טכנולוגיות קוליות יהפכו את המקלדות למיותרות"

מארק טלוסץ, מנכ"ל חברת ההשקעות Mangrove Capital Partners, ממליץ למשקיעים להיכנס לתחום הטכנולוגיות הקוליות: "הקול הוא הזדמנות של פעם בעשור"

מדפי לחם ברשתות השיווק / צילום: shutterstock

מנעו מכם להיכנס למקום ציבורי עם חמץ - האם זה מותר עפ"י חוק?

כמדי שנה במהלך ימי הפסח עולה השאלה האם מותר למנוע ממבקרים במקומות ציבוריים, דוגמת קניונים או בתי חולים, להיכנס כשחמץ באמתחתם? ובכלל - האם מותר לחנויות או למסעדות למכור חמץ? "גלובס" עושה סדר

בצלאל סמוטריץ / צילום: אתר הכנסת

תוכנית טראמפ למזה"ת: סמוטריץ' ידרוש התחייבות כתובה לאי-נסיגה

עדיין לא יודע אם "תוכנית המאה" של טראמפ תכלול הצעה לנסיגה מן ההתנחלויות, אבל באיחוד מפלגות הימין רוצים להיות מוכנים מראש: "לא נחזור על הטעות של המפד"ל ערב הגירוש מגוש קטיף" ● בינתיים, היום התקיימה פגישת מו"מ ראשונה בין הליכוד וישראל ביתנו

100 עצות לממשלה החדשה

100 מחשבות על 100 ימים: "ליצור תוכנית לבניית 60 אלף יח"ד בשנה"

מה צריך לעשות עם הסכסוך הישראלי-פלסטיני, איך ניתן להבריא את מערכת הבריאות, וכיצד לשמור על כלכלה חופשית ● 100 אנשי חברה, כלכלה, רוח ותרבות מסמנים את המשימה הדחופה ביותר ל-100 הימים הראשונים של הכנסת ● חלק רביעי בסדרה

שר הכלכלה אלי כהן / צילום: תמר מצפי

יבואניות המזון לא עמדו בתנאי המכרז ויחוייבו במיליון שקל

משרד הכלכלה והתעשייה הודיע ל-6 יבואניות מזון - ובהן רמי לוי ובלדי - על חילוט ערבויות בהיקף כולל של למעלה ממיליון שקל, בשל אי-עמידה בתנאי ההליך התחרותי ליבוא בפטור ממכס של גבינות, בשר טרי וחמאה

וולודימיר זלנסקי./ צילום: רויטרסValentyn Ogirenko

מדגמים באוקראינה: קומיקאי יהודי ללא ניסיון נבחר לנשיא

לפי מדגמים, וולודימיר זלנסקי גרף 73% מהקולות בסבב הבחירות השני במדינה ● הנשיא המכהן פטרו פורושנקו הצליח לקבל 25% בלבד

דופלט / צילום: סיון פרג'

החברה לישראל תשלם למנכ"ל הנכנס דופלט עד 6 מיליון שקל בשנה

יואב דופלט מונה במסגרת השינוי האסטרטגי והארגוני עליו הודיעה באחרונה החברה

גבעת שמואל / צילום: שאטרסטוק

בלי חוזה כתוב: העליון הכיר בעסקת מקרקעין שנעשתה בעל-פה לפני כ-30 שנה

ב–1987 ערכו ביניהם שני בני משפחה עסקה לקרקע בגבעת שמואל ● התשלום עבר במזומן, מבלי שנכתב חוזה בכתב ושינוי בטאבו, והעסקה לא דווחה לרשויות המס ● לאחר מותו של אחד מהם, ניסה הצד השני לטעון לבעלות בחלקו מכוח הרישום בטאבו ● בית המשפט חשב אחרת

הסטארט-אפים שפונים למילניאלים / אילוסטרציה: Shutterstock

מזרון לאנשים עסוקים ומסלול עוקף מכולת שכונתית: אלה הסטארט-אפים שפונים למילניאלז

בהלת הזהב החדשה מובילה לכך שמיליארדי הדולרים שמושקעים בתעשיית ההייטק לא מנותבים רק לפתרון הבעיות הגדולות של העולם, אלא גם כדי להפוך את חיי המילניאלז לנוחים יותר ● מהשכרת בגדים ועד המתנה לשליח - היזמים החדשים מטשטשים את רעיון הסטארט-אפ והחדשנות שבבסיסו

רעות גת ואוריאן טובול, מעלה גמלא/ צילום: אייל מרגולין

לא מחליפים את הצפון: המשפחות שבוחרות כל בוקר מחדש לגור הרחק מהמרכז, גם אם זה מאתגר

המשפחות שונות זו מזו, אבל כולן מדווחות על קשיים דומים בתחומי התעסוקה, התחבורה והבריאות ● למרות החסרונות, כל המשתתפים מסכימים כי המרחבים, הקהילתיות והשלווה - שווים את הנסיעות הארוכות למרכז

מיקרואינפלאונסרים / צילום: Shutterstock.com/ א.ס.א.פ קראייטיב

חולמים להיות משפיענים? הכירו את הצד האפל של הלייקים

בשנים האחרונות מתחזק כוחם של המשפיענים שצומחים ברשת, והפרסומאים נותנים להם נפח בכל קמפיין ● אלא שהמאמץ הסיזיפי לשמור על רלוונטיות על בסיס יומי, לצד החשיפה לקהל עצום וביקורתי, מייצרים לחצים נפשיים קשים ● "ליידי גלובס" בודק: מה קורה כשמכונת הלייקים נכנסת לדיכאון

ביונסה בהופעה במילאנו / צילום: Shutterstock.com

איך הופכים 4 מיליון דולר ל-60 מיליון? תשאלו את ביונסה ונטפליקס

ב-17 באפריל הושק הסרט החדש של ביונסה בנטפליקס, שמתעד את הופעת הענק שלה בפסטיבל קואצ'לה ● כעת מדווחים בארה"ב כי הסרט הוא רק החלק הראשון מעסקת ענק בשווי 60 מיליון דולר עם רשת הסטרימינג ● נזכיר כי הזמרת קיבלה 4 מיליון דולר על ההופעה עצמה

הבניין שבו התגורר הרבי מלובביץ' בברוקלין שבניו־יורק/ צילום: רויטרס

על מרכז חב"ד, קבר הרשב"י והקמת בית הרבי מלובביץ' בישראל: הכירו את הסכסוך היצרי שמסעיר את מירון

מושב מירון, הנהנה מקרבה לקבר הרשב"י, הוא מוקד משיכה למבקשים להפיק רווחים ממיזמי מלונאות ונדל"ן ● לפני 12 שנה תכנן איש חב"ד, הרב מרדכי הלפרין, להקים במושב מלון בן מאות חדרים ● עכשיו הוא החל לקדם מיזם חדש: הקמת בית שהוא העתק בית הרבי מלובביץ' מברוקלין ● ועד היישוב טוען בתביעה שהגיש ל"השתלטות כוחנית ודורסנית על קרקעות, תוך פגיעה במרקם החיים העדין גם כך ביישוב"

כנסיית סנט אנתוני, סרי לנקה / REUTERS/Dinuka Liyanawatte

הממשלה הטילה עוצר: מניין ההרוגים עלה ל-190; אין נפגעים ישראלים

(עדכון) - הפיצוצים בבירה קולומבו נמשכו גם בשעות הצהריים, והממשלה הטילה עוצר לילי והגבילה את הגישה לרשתות החברתיות ● דיווחים סותרים לגבי התרעה מודיעינית לפני המתקפה, שייתכן שבוצעה על ידי ארגון אסלאמי מקומי ● בעולם גינו: "עלינו להבטיח שאף אחד לא יתפלל בפחד"