גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחפשים דירה? הכירו את התיקון שיגרום לכם לשלם יותר

תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה שאושר לאחרונה בכנסת נועד לפתור פלונטר לגבי תשלום היטל השבחה, אולם שמאים טוענים כי התיקון יביא לכשל שוק חמור וביהמ"ש יצטרך להתערב

היטל השבחה / איור:מרינה זלוצין
היטל השבחה / איור:מרינה זלוצין

מתחת לרדאר, כמקובל בחודשי הקיץ, אושר בחודש שעבר בכנסת תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה. מדובר בלא פחות משינוי סדרי עולם בכל מה שקשור לשאלת הסדרת חבויות המיסוי בעסקאות מכר של מקרקעין.

התיקון קובע כי תוכנית מתאר כוללנית, כדוגמת תל אביב 5000 שאושרה לאחרונה, אינה תוכנית לצורך חישוב היטל השבחה, וכי היטל ההשבחה ייקבע בהמשך, במסגרת התוכנית המפורטת בבקשה להיתר הבנייה.

התיקון נועד לפתור דילמה: איך לא לחייב כל מוכר דירה בהיטל השבחה בגלל תוכנית כוללנית שעדיין לא ידוע עד כמה באמת תשביח את הנכס, ומאידך איך לחייב קונה שלא להתחמק מהתשלום בעתיד - כשתאושר תוכנית מפורטת, שבאמצעותה ניתן יהיה להוציא לפועל את זכויות הבנייה - בתואנה שאת ההשבחה היה צריך לגבות מהמוכר בעבר.

"שווי השוק יושפע מאוד מהתוכנית"

"שווי השוק של נכס שמשנה ייעודו בתוכנית כוללנית יכול להיות מושפע באופן קיצוני מהתוכנית", אומר השמאי רן וירניק, שהיה שמאי מכריע.

"למשל", אומר וירניק, "קרקע חקלאית שייעודה שונה למגורים בבנייה רוויה יכולה להיות שווה פי כמה וכמה לאחר אישורה של התוכנית הכוללנית. מוכר הקרקע אינו יכול לאחר התיקון לדרוש את מלוא שוויה של הקרקע, שכן לאחר התיקון היטל ההשבחה ‘עובר’ לקונה, שמצדו יביא זאת בחשבון במחיר שישולם.

"בשלב המכר, בלתי ניתן להעריך בדרך כלל את החבות העתידית, ומכאן, היעדר היכולת של המוכר להזמין שומה בנכסים המהותיים, יגרום לקיפאון מוחלט ביכולת להעריך את שווי הנכס: הן עבור הצדדים לעסקה והן עבור הבנק המממן את העסקה".

וירניק מביא כדוגמה את אזור מבואות יפו, ששונה בתוכנית 5000 מאזור תעשייה מיושן לאזור מגורים של שכונות חדשות, שחלקן כבר משווקות כיום באזור דרך סלמה. שווי הקרקע באזור שילש את עצמו מאז שאושרה תוכנית 5000, ולפיכך מבהיר וירניק, ההיטל לפני תיקון 126 היה כ-25% משווי הנכס. "עד כה", אומר וירניק, "מוכר הנכס היה מקבל את מלוא השווי, כולל השבחה עצומה של תוכנית 5000, ומשלם את ההיטל. לאחר תיקון 126 אין כל ודאות באשר להיטל שיחושב בשנים שיבואו, ברמות מחירים שישררו אז, בצירוף להשבחה של תוכנית מפורטת, מה שיכול לגרום לכך שנקודת האיזון שבין מוכר לקונה תנוע בין עמדות פתיחה קוטביות, שיקשו עד מאוד על קיומן של עסקאות".

התיקון הנוכחי יוביל לכשל שוק חמור

שמאים בכירים אחרים מסכימים כי תיקון 126 במתכונתו הנוכחית יביא לכשל שוק חמור, להורדת רמת הוודאות בחישוב עסקאות מכר, ואף לעליית מחירי הקרקעות. במקרים רבים נכסים יימכרו בעת הזו בהפחתה של עשרות אחוזים משוויים לפני התיקון.

במקביל נשמעת בשוק ההערכה כי אם לא יתאפשר "פרה-רולינג" - החלטה מקדמית בעניין גובה ההיטל - ותשלום מרצון של ההיטל על ידי מוכרי נכסים, צפויה להתגבר עוד יותר אי הוודאות בשוק הנדל"ן, אשר עלולה לגרום להאטה משמעותית בעסקאות מקרקעין.

שמאי המקרקעין אריה קמיל ודני טרשנסקי אומרים כי "תיקון 126 הוא תיקון מוזר ולא ברור. עיריית תל אביב, שקידמה את המהלך, ביקשה להפחית באמצעותו מלחץ התושבים אשר ערערו על שומות השבחה שהוציאה, אבל יצרה בעיה חדשה.

"יש סימן שאלה אחד גדול: מהו גובהו של היטל ההשבחה שאותו ישלם בעתיד הקונה בגין הנכס שרכש. לסימן שאלה זה השלכות מהותיות על שוויים של נכסים לפני התיקון ואחריו, קל וחומר בעת שינוי ייעודה של הקרקע, וקל וחומר בנוגע לשיקולי הבנקים במתן אשראי לרוכשים. ראוי כי במקום יצירת פוטנציאל לכשל שוק, הייתה עיריית תל אביב קובעת כי הבנייה הרוויה בעיר תהיה פטורה מהיטל השבחה, ובכך היתה עושה צדק עם התושבים הראויים לכך".

השמאי המכריע בדימוס ניקי פרימו כינס לאחרונה כמה שמאים לדון בתיקון. לדבריו, "תיקון 126 יוצר בוקה ומבולקה - כיצד יאמדו את ההשבחה, לאחר אישור התוכנית המפורטת. ייתכנו כמה גישות, שכן נוסח התיקון לוט בערפל.

"גישה א’: ההשבחה תחושב כהפרש בין השווי במועד התוכנית המפורטת, לבין השווי בייעוד שלפני התוכנית הכוללנית. כלומר בגישת המקפצה.

"גישה ב’: ההשבחה תחושב בשתי מדרגות. אחת למועד אישור התוכנית הכוללנית, והשנייה למועד אישור התוכנית המפורטת.

"גישה ג’: הקיצונית מבין השלוש. אין לחייב בהיטל השבחה כלל לתוכנית הכוללנית,שכן היא איננה תוכנית כהגדרתה בחוק, ואת ההשבחה יש לחשב כהפרש השווי בין התוכנית הכוללנית לבין התוכנית המפורטת.

"איזו מבין הגישות תתקבל? אין לדעת. כנראה שנאלץ להמתין לפסיקת בית המשפט העליון בעוד כמה שנים, ועד אז השוק יתנהל בתנאי אי-ודאות, שיכול ויביאו לעצירה בביצוע עסקות, על כל המשתמע מכך".

רקע: מבול של תוכניות מתאר

רפורמות שונות שהוכנסו בדיני התכנון והבנייה בשנים האחרונות העבירו חלק ניכר מהסמכויות לאישור תוכניות בניין עיר, מהוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, תוך מגמה מבורכת של שחרור צוואר הבקבוק שנוצר בוועדות המחוזיות. תנאי מקדמי להעברת הסמכות לוועדה מקומית הוא קיומה של תוכנית מתאר כוללנית מאושרת.

הרעיון שעומד בבסיס הרפורמה, הראויה כשלעצמה, היה לאפשר לוועדות המחוזיות לעסוק בתכנון הכוללני, ולוועדות המקומיות לאשר תוכניות מפורטות שעומדות בתנאי התוכנית הכוללנית, ללא צורך בהליכי תכנון ממושכים ומתישים בוועדות המחוזיות.

תוצאה ישירה של הרפורמה, בתקופה האחרונה, היא מבול של תוכניות מתאר כוללניות. המפורסמת שבהן היא תוכנית 5000 של תל אביב, שלאחר אישורה נוצרה אמירה ברורה של אפשרויות התכנון המפורט ברחבי העיר.

אישורה של תוכנית 5000 יצר מכסה "בלתי מנוצלת" של נפחי בנייה בכל העיר, נפחים שלהערכת העירייה, בעתיד ימומשו באמצעות תוכניות מפורטות. לפיכך, האישור כשלעצמו, לשיטת עיריית תל אביב, הביא להשבחה גם בשוויין של דירות שנמכרו ולא רק במגרשים פנויים או למשל באזורי תעשייה ישנים, ששינו פניהם בתוכנית 5000 לאזורי מגדלים של דירות יוקרה.

לפיכך הוציאה העירייה מאות שומות השבחה לכל דירה בבנייה רוויה שנמכרה לאחר אישורה של תוכנית 5000 - דבר שעורר תרעומת ציבורית מסיבית, שכן מדובר בסכומים של עשרות אלפי שקלים ועד 100 ו-200 אלף שקל לכל דירה.

שומות אלה התרסקו בעשרותיהן אצל שמאים מכריעים, שניתחו את המצב התכנוני והשמאי, ומצאו כי מדובר בהשבחה, שאם היא קיימת בכלל - אין בה שום ודאות או ממשיות מהסוג שמשפיע על שווי הנכס הנמכר, ומכאן שאין השבחה בדירות מגורים בבנייה רוויה כתוצאה מתוכנית 5000. עיריית תל אביב גלגלה את תפוח האדמה הלוהט לכנסת - והתוצאה היא תיקון 126 לחוק.

עוד כתבות

יצחק תשובה / צילום: יחצ

אלעד קנדה של יצחק תשובה רוכשת את קרן הריט הקנדית Agellan ב-297 מיליון דולר

חברת הנדל"ן שנמצאת בבעלות תשובה רוכשת את מלוא ההחזקות ב-Agellan לפי מחיר מניה של קצת יותר מ-14 דולר – גבוה ב-5% משווי המניה בבורסת טורונטו ● כיום מחזיקה אלעד קנדה ב-19% ממניות קרן הריט, והיא צופה כי לאחר השלמת העסקה היא תניב לה תזרים מזומנים נקי נוסף של 18 מיליון דולר קנדי בשנה

רולעדין, גלילי ופל של חברת עדין שהולכת לפירוק / צילום: יחצ

המותג "מן" מתעניין ברכישת מותג הוופלים "עדין" שהולך לפירוק

בהמשך להודעה על פירוק חברת "עדין" שנקלעה לקשיים, חברת "רוקחמן", יצרנית הוופלים והעוגיות "מן", בוחנת אפשרויות לעסקה עתידית לרכישת מפעל "עדין" והמותג "עדין"

עופר גרינבאום / צילום: איל יצהר

החולשה בשוק החיתום והוצאות השכר הגבוהות פגעו בתוצאות פועלים אי.בי.אי ברבעון השלישי

החברה רשמה ברבעון השלישי הכנסות של 2.8 מיליון שקל בלבד ועברה להפסד תפעולי של 203 אלף שקל ● החברה נסחרה לפי שווי של כ-200 מיליון שקל, לאחר שמנייתה רשמה תשואה שלילית מתואמת של 13% מתחילת 2018

אלישבע מזיא / צילום: שלומי יוסף

השופט בפרשת ישראל ביתנו: "חותמים בחוזה דבר אחד ועושים דבר אחר?"; העדה מזי"א: "כן. מה, אני ממציאה את הגלגל?"

אלישבע מזי"א העידה כיצד שימשה תנועת "הרוח החדשה" שבראשה עמדה כצינור להעברת כספים למשרד רונן צור עבור שירותים שהעניק לפאינה קירשנבאום ● השופט ביקש להבין מדוע מזי"א הוגדרה כאשת הקשר בהסכם מול צור, אף שבפועל לא כך התנהלו הדברים ● מזי"א הביעה מורת-רוח משאלותיו, והשופט לא נשאר חייב: "הנימה לא מוצאת חן בעיניי. גבירתי לא תגיד איזה שאלות לשאול"

בנק ירושלים / צילום: איל יצהר

בנק דקסיה ישראל חתם על הסכם מיזוג עם בנק דיסקונט

(עדכון) - בנק דיסקונט ישלם לבעלי המניות בדקסיה כ-700 מיליון שקל ● יו"ר דירקטוריון בנק דקסיה לבנה שיפמן הודיעה ליו"ר דירקטוריון בנק ירושלים כי הצעתם נדונה לעומק, ויחד עם בחינה של שני יועצים חיצוניים הוחלט לדחות אותה

בועז גלעד /צילום: אתר החברה

S&P מעלות מאותתת למחזיקי אג"ח ברוקלנד: החזר נמוך במקרה של כשל פירעון

חברת הדירוג מעריכה כי במקרה שבו חברת הנדל"ן ברוקלנד אפריל תגיע לחדלות פירעון במהלך 2019, יסתכם שיעור שיקום החוב שלה ב-10% עד 30% בלבד מהחוב למחזיקי האג"ח, שעומד כל כ-150 מיליון שקל ● קביעה כזו אמורה לעודד את מחזיקי האג"ח של ברוקלנד להעדיף את הצעת החברה לניהול משא ומתן להסדר חוב על פני האופציה של השתלטות על נכסיה דרך בית המשפט

מנכ"ל פלאפון רן גוראון \ צילום: שלומי יוסף

הזעזועים החלו: עזיבות בכירים בחברות בנות בבזק

צביקה אברמוביץ סמנכ"ל משאבי אנוש בפלאפון ירכז המגעים מול עובדי בזק בינלאומי, במסגרת המו"מ המתוכנן על תוכנית ההתייעלות שתוצג בפניהם בימים הקרובים

יורם דנציגר / צילום: שלומי יוסף

שופט העליון הפורש יורם דנציגר: "שיעור המשפטים החוזרים בישראל מבטא קמצנות יתר"

צמרת עולם המשפט השתתפה באירוע במכללה למינהל לכבוד פרישתו של שופט בית המשפט העליון פרופ' יורם דנציגר

דיור מוגן / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

ההיצע לדיור המוגן גדל אבל בני גיל הזהב בכלל לא רוצים לעבור

בארה"ב נוספו בשש השנים האחרונות יותר מ-750,000 יחידות דיור מוגן, אבל דור הבייבי בומרס מעדיף להישאר בבית

חווה מיובשת לגידול כרמים בדרום אוסטרליה/  צילום: רויטרס Stefifica Bikes

הבצורת באוסטרליה מפצלת את החקלאים לעשירים ועניים

ביבשת המיושבת השחונה בעולם קיים שוק חופשי למסחר במים שאפשר לקנות ולמכור בו את משאב הטבע באמצעות ארבע בורסות ● בצורת שתקפה את המדינה לאחרונה העלתה את המחירים ביותר מ-60% והותירה את החקלאים הקטנים עם אופציה אחת - להתפלל לגשם

חברת התעופה הבריטית Flybe  / צילום: Flybe

חברת התעופה הבריטית Flybe על המדף

לפי סקיי ניוז, החברה נאלצת להציע את עצמה למכירה דרך הבורסה בלונדון לאור המצב הכלכלי אליו נקלעה הנובע מעלייה בהוצאות, בעיקר לאור מחירי הדלק, התחרות ושחיקת המטבע הבריטי בעקבות הברקזיט הצפוי ● שווי החברה כפי שפורסם עומד על 25 מיליון ליש"ט – 90% פחות מאשר לפני 8 שנים

רחפנים / צילום: שאטרסטוק

ארגון נאט"ו קורא לסטארט-אפים לשתף פעולה בשיפור יכולתו הטכנולוגית

ארגון נאט"ו מבקש להתחרות בצבאות רוסיה, סין ויריבים אפשריים אחרים בעזרת פיתוח כלים טכנולוגיים חדשים ● ההתמקדות היא בתחומים כמו בינה מלאכותית, קישוריות, מחשוב קוונטי וביג דאטה

אסדה קידוח גז  צילום: יח"צ

שאלה של מיליארד וחצי דולר: כל הסתירות בהודעה של בנק ישראל על הפסקת רכישת דולרים

במסגרת תוכנית לבלימת התחזקות השקל כתוצאה מהפקת הגז, בנק ישראל רכש 14 מיליארד דולר • הבנק הודיע על הפסקת הרכישות המט"ח למרות שהפתרון הקבוע למניעת הייסוף - קרן העושר - לא יפעל לפני 2020 • הערכות: להחלטת בנק ישראל תהיה השפעה מזערית על השקל

רון וקסלר / צילום: סיון פרג

ישראכרט הגדילה את ההכנסות ברבעון השלישי - אבל הרווח מתחילת השנה הצטמק

מחזור העסקאות הכולל בכרטיסי האשראי של ישראכרט הסתכם ברבעון השלישי ב-41 מיליארד שקל - גידול של כ-10.5% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017 ● אמריקן אקספרס רשמה גידול דו-ספרתי בהכנסות, הן מתחילת השנה והן ברבעון, וגידול של 8% ברווח ב-2018

משה כחלון, שר האוצר / צילום: איל יצהר

רגע לפני פריצת הגירעון: הקדמת הבחירות תאפשר לכחלון להתנתק מהאוצר בדיוק בזמן

הבשורה האחרונה על ירידה במחירי הדיור, הגיעה בתזמון מצוין לשר האוצר ולכן יש לו אינטרס שהטלטלה הנוכחית תיגמר במערכת בחירות: רגע לפני שהמדיניות שניסתה להטיב עם כולם מגיע לגבול היכולות שלה ויעד הגירעון של הממשלה ייפרץ ● פרשנות

שריפה בקליפורניה בסוף יולי / צילום: רויטרס

מניית פסיפיק גז צונחת לאחר שהחברה הזהירה מפני קשיי נזילות בעקבות השריפות בקליפורניה

הרשויות בקליפורניה בודקות את החשד כי תקלה בחברת החשמל פסיפיק גז ואלקטריק (PG&E) היא שהביאה לשריפות הענק במדינה ● לטענת החברה, ההתחייבויות הקשורות לשריפה עשויות לחרוג מהכיסוי הביטוחי המחודש שלה

דונלד טראמפ / רויטרס

סין מאשימה: ארה"ב הפרה את חוקי ארגון הסחר העולמי

הטענה הגיעה בתגובה להחלטת ארה"ב לנתק יצרנית שבבים סינית מספקיות בארה"ב, בעקבות טענות לפיהן גנבה קניין רוחני מחברה אמריקאית ● אלא שלדברי סין, המטרה האמיתית של הצעד של ארה"ב היא לשמר את המונופול של החברות האמריקאיות בתחום

הפגנת עובדי בזק בינלאומי / צילום: תמר מצפי

מאות עובדי בזק בינלאומי מפגינים לקראת ישיבת דירקטוריון בזק: "מיזוג - טיפשות"

העובדים קוראים להשבית את החברה ולא לאפשר מיזוג שיפגע בפרנסתם ● חברי דירקטוריון בזק בינלאומי אמורים להתכנס ולדון בשעה זו במהלכים הבאים במסגרת איחוד הפעילויות של בזק בינלאומי פלאפון ו-YES ● בעקבות ההפגנה הודיעו חברי הדירקטוריון כי הישיבה עוברת לבזק, ולא תתקיים במשרדי החברה בפתח תקווה

קרן אוזן / צילום: איל יצהר

מנכ"לית שפ"א לשעבר ועו"ד מומחית לתקשורת יתמודדו על תפקיד יו"ר הרשות השנייה

ההכרזה של שר הביטחון אביגדור ליברמן על התפטרותו והאופציה של הקדמת הבחירות עלולות לטרפד את המינוי של קרן אוזן ליו"ר הרשות השנייה ● אוזן הצליחה לגבור על המועמדות עו"ד אסתר שטרנבך וענת ארדיטי

אורי שהם / צילום: ליאור מזרחי

נציב תלונות הציבור על שופטים, השופט בדימוס אורי שהם, נכנס היום לתפקידו

שהם מחליף את הנציב הפורש, השופט בדימוס פרופ' אליעזר ריבלין, שסיים כהונה בת 5 שנים בתפקיד הנציב ● שרת המשפטים שקד: "הוועדה לבחירת שופטים סברה כי אין מתאים משהם לאור כישוריו המשפטיים, מזגו ואישיותו, ובחרה בו פה-אחד לתפקיד"