גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עוד לא שמעתם יזם נדל"ן מדבר ככה על שר האוצר

עידו חג'ג' מאמין שהמלחמה של השר כחלון בקבלנים פגעה בשוק הנדל"ן, וגלי ההדף שלה יפגעו בכל המשק הישראלי

שר האוצר משה כחלון / צילום: איל יצהר
שר האוצר משה כחלון / צילום: איל יצהר

הכול התחיל במצע הבחירות של שר האוצר משה כחלון, שבמרכזה עמדה הבטחה מרכזית אחת - להוריד את מחירי הדיור. זו הייתה הנקודה הארכימדית הפוליטית שלו. די מהר הבין השר, שזה לא קורה ובאלגנטיות ניסה לתאר את הפחתת הביקושים לדיור והורדת המכירות שהניע כהישג. הורדת הביקושים אומנם גרמה בטווח הקצר לירידת מחירים קלה, אך בעתיד הקרוב מאוד תוביל לעליית מחירים משמעותית ולהרעת מצבו של הצרכן הישראלי.

כיצד עשה זאת כחלון? בשורה של צעדים אגרסיביים הרחיק השר את המשקיעים מהשוק. הוא העלה את מס הרכישה, הגדיל את ההון העצמי הנדרש למשקיע ל-50%, ניסה ונכשל להשית מס על דירה שלישית ואם לא די בכך, הפך כל יחיד שיש לו שש או שבע דירות ומעלה לגורם שיש לחוקרו בידי רשויות במס. מכות מצרים בזו אחר זו. כדי לסתום סופית את הגולל על הנושא הכריז כחלון שוב ושוב שמחירי הדירות יירדו, ייצנחו ויתגמדו. האם אתם מכירים משקיע שירצה לשים את כספו בשוק הנדל"ן אחרי שורת מהלכים כזו? ספק.

גאוותו של השר כחלון לגבי ירידת המכירות בלתי מובנת לי כשבפועל ההשלכות למהלך הזה תהיינה קשות, כפי שנראה להלן.

ההיצע - פרויקט נדל"ני בתחילת דרכו חייב למכור כמות מסוימת של דירות, כדי להפחית את הסיכון הפיננסי ועל מנת לקבל מימון בנקאי. המכירות המוקדמות הן בדרך כלל של משקיעים, שמוכנים לקנות דירה מראש, אך במחיר מוזל. להבדיל, רוכשי דירות למגורים מגיעים בשלבים האחרונים של הפרויקט ולקראת המסירה. יזמי הנדל"ן, שהפנימו את המצב החדש בשוק הנדל"ן ואת העובדה שביקושי המשקיעים התמעטו בגלל מהלכי השר, מעדיפים להמתין עם הקרקע שרכשו לימים טובים יותר ומסוכנים פחות.

הביקושים - הביקוש לדירות בארץ ימשיך לגדול מהסיבות הרגילות: הריבוי הטבעי בישראל גבוה ביחס לרוב מדינות המערב; אחוז גירושים שהולך וגדל, עליית יהודים לישראל וכיוצא בזה. העיקרון הבסיסי והפשוט ביותר בכלכלה קובע שכשההיצע קטן והביקושים גדלים התוצאה אחת היא - עלייה במחיר.

אם כן מדוע המחיר ירד בטווח הקצר? הפרויקטים הקיימים שספגו את מה שנכנה כאן ״מתקפת כחלון״, סובלים מעצירה במכירות, מה שגורם להפרה מול המערכת הבנקאית של התחייבות לעמוד בקצב מכירות נדרש. כדי לעמוד בתנאי הליווי וכדי לא להיות בהפרה, היזם חייב להוריד מחירים עד לרמת הפסד, רק כדי לא לאבד את הפרויקט. מכאן שהמחירים לטווח הקצר ירדו. עם זאת, מדובר בטווח הקצר בלבד -עד לסיום המלאי הקיים. בטווח הארוך, בשל חוסר היצע וביקוש הולך וגדל, המחירים יעלו.

המשק הישראלי שרד משברים קשים בעבר לא מעט בזכות שוק הנדל"ן המקומי ופריחתו. כשדירה נמכרת יש תשלומים כבדי משקל שמועברים למדינה: מס רכישה, מס שבח, מע"מ, מס הכנסה, היטלי השבחה, אגרות והיטלי פיתוח וכדומה. מעבר להעשרה הזו של הקופה הציבורית, ענף הנדל"ן מפרנס מאות אלפי בעלי מקצוע שונים ומגוונים. כשהשוק נבלם, בעלי המקצוע הללו נפגעים עד לרמה של פיטורים וסגירת עסקיהם. המפוטרים יחתמו בלשכה ויידרשו דמי אבטלה. ההכנסה ממיסים תרד ובמקביל ההוצאה שכנגד תעלה.

נזקי מחיר למשתכן

כחלון מעלה על נס את תוכנית "מחיר למשתכן". בפועל שיטת המכרזים במחיר דירה סגור מראש ומוזל גוררת כמה חסרונות, שיש לתת עליהם את הדעת. 

מכירת הקרקעות במחיר נמוך מערכה במכרז היא למעשה מכירת נכסי המדינה, הנכסים שלנו, בחסר. כלומר הפסדנו כסף. במקום זאת, ניתן היה לתת מענק לכל דייר שקונה דירה. גם במקרה הזה המדינה הייתה מוציאה כסף - "מפסידה", אבל לפחות זה היה מעלה את הביקושים בשוק הנדל"ן ונותן עבודה לכל אותם בעלי מקצוע שצוינו לעיל.

המחיר הזול שחלק מקבלנים התחייבו לעמוד בו במסגרת "מחיר למשתכן" מביא אותם לרמת רווחיות שהיא על גבול ההפסד. כדי למזער נזקים הם חייבים לצמצם במפרט, לבנות ברמה נמוכה ובאיכות דלה. אלו לא סיסמאות, זו המציאות. בחלק מהמקומות בהם מיושמת התוכנית אנחנו נראה רעועים, קירות סדוקים שיהפכו בסוף לשכונות עוני.

האם הייתה אופציה אחרת?

אילו כחלון היה מוציא חוק, לדוגמה, שזוג נשוי בשנותיו הראשונות יקבל הטבה ברכישת דירה בכמה מאות אלפי שקלים, הוא היה משכיל גם להפחית מחיר ולעזור לצעירים וגם לשמר את הביקושים ואולי אפילו להגביר אותם וסכך היה מונע עצירה של השוק, היה מגביר הכנסות ממיסוי והיה מונע האבטלה הקרבה ובאה.

בטווח הקרוב מחירי הדיור יירדו בעיקר אצל קבלנים שנמצאים בלחץ כלכלי. בעתיד הלא רחוק המחירים יעלו ואולי אפילו יזנקו בשל היצע דל וביקושים שילכו ויגברו. במישור התעסוקתי האבטלה תגדל ואיתנות הכלכלה הישראלית תתערער. כל אלה אינם הבעיה של השר כחלון. עוד רגע הוא יירד מהרכבת ששמה משרד האוצר, יעבור לתפקיד אחר, ישכח מענייני הדיור ואנחנו נישאר להדביק את הרסיסים ולאכול מרורים לעוד שנים רבות.

■ הכותב הוא מנכ"ל ובעלים משותף של קבוצת חג'ג'. 

עוד כתבות

בנימין נתניהו ובני גנץ / צילום: אלעד מלכה, יח"צ

הפלונטר הפוליטי: הגיע הזמן שלנו לצאת לרחובות

זה הזמן שלנו להשמיע קול חזק וברור: די לבזבוז הכספים האדיר, למשיכת הרגליים והטלת ההאשמות ההדדית. לא מעניין אותנו מי אשם ולמה. בחירות שלישיות לא יהיו כאן ● דעה

יירוט מעל שדרות/ צילום : שי גולדן

עצמאי זה לגמרי לבד: המגזר שסובל יותר מחרדה ודיכאון

אנשים שעובדים בעסק משלהם לא תמיד חוגגים עצמאות ● חוסר ודאות ובעיות כמו לקוחות שדוחים תשלומים או אפילו רצף של חופשות וחגים, גורמים לעצמאים חרדות ● איך מתמודדים עם עסק ביש? ומה עושים עצמאים בעוטף עזה?

אמזון / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

אמזון תעלה השבוע קמפיין השקה באמצעות מקאן ת"א

הקמפיין יתמקד בדיגיטל ויודיע על הגרסה העברית של האתר ועל מבצע השילוח חינם

 

 

הנשיא טראמפ בפלורידה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

המדינה שתכריע את גורל הבחירות המקוטבות ביותר בארה"ב

50 מדינות משתתפות בהצבעה, אבל רק מעטות מהוות לשון מאזניים שקובעת בפועל את התוצאות. אחת מהן היא פלורידה ● מה קרה בה במערכות בחירות קודמות, איזה תפקיד היא משחקת עכשיו בפריימריז הדמוקרטיים, ולמה היא עשויה לקבוע לאן הולכת אמריקה מכאן ● כתבה ראשונה בסדרה

סיון שלחין / צילום: גני פפרמן

“קשה להיות עסק עצמאי בישראל, ובעוטף עזה זה קשה פלוס פלוס”

לסיון שלחין (37) יש עסק לשיווק דיגיטלי והיא מלווה עסקים קטנים מאוזר עוטף עזה ● "להיות בעלת עסק בעוטף זה אומר שכל כמה חודשים צריך לעצור הכל" ● עצמאים? "גלובס" רוצה לשמוע מכם מה מטריד אתכם. צרו קשר במייל ATZMAIM@globes.co.il 

 האריה השואג / צילום: יחצ

התסכול של משה דבי, התיווך של רני רהב: איגוד יחסי הציבור מתפרק. מה יעלה בגורל תחרות האריה השואג?

מסמכים שהגיעו לידי "גלובס" בעקבות הבקשה לפירוק איגוד משרדי היח"צ הפועלים בישראל, חושפים את מאחורי הקלעים של התנהלותו ● בין הממצאים: היעדר דיווחים ופנקס חברים וטענות לרשימת "מומלצים"

פרוייקט דורית סלע / צילום: עודד סמדר, יח"צ

סיפור מעטפת הרמוני של כפריות עם נגיעות מודרניות: הבית המרהיב במרכז הארץ

דורית סלע הפכה בית כפרי לבית עכשווי עם חיפוי באבן בזלת פראית ● בחללים הרחבים החליף הפרקט את רצפת האבן כדי להפחית את תחושת הניכור

מלינדה וביל גייטס /  צילום: Gettyimages ישראל

בעבור מיליארד דולר: המהלך של מלינדה גייטס

מלינדה גייטס הודיעה כי היא מתכוונת להשקיע סכום אגדי לקידום שוויון מגדרי בעשור הקרוב

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

תל אביב בעליות; טבע ולייבפרסון מזנקות, הקנאביס מרכז עניין

עליות חדות גם באופקו ובפריגו ● מדד ת"א-35 עולה ב-0.9% ● סקטור הקנאביס מרכז עניין על רקע חשיפת גלובס כי משרד הבריאות מתכנן לפרסם הנחיות בעניין יצוא קנאביס מחר ● טבע זינקה ביום המסחר האחרון בוול סטריט בכ-9%; באפט לא שינה את החזקותיו במניית החברה ברבעון החולף

שייקה שקד / צילום: תמונה פרטית

"לא הגיוני שהמדינה תחייב אותנו לשלם שכר מינימום לעובד זר בחקלאות"

שייקה שקד (67) הוא חקלאי מנתיב העשרה ● "לא נשאר לי כמעט כלום כי העלויות הן מטורפות" ● עצמאים? "גלובס" רוצה לשמוע מכם מה מטריד אתכם. צרו קשר במייל ATZMAIM@globes.co.il  

זיהוי פנים/ צילום: שאטרסטוק

מיקרוסופט בודקת את פעילות הסטארט-אפ הישראלי AnyVision

ענקית הטכנולוגיה השקיעה בסטארט-אפ שפיתח טכנולוגיה לזיהוי פנים, אך בודקת האם הפר את כללי האתיקה שלה  ● AnyVision בתגובה: "אנחנו יזמנו את הבדיקה של מיקרוסופט. אנחנו לא מפרים את כללי האתיקה שלה"

עין חיניה./  צילום:  יותם יעקובסון

למה יש סערה דווקא סביב עין חיניה, שבתוך הקו הירוק?

עין חיניה, מעיין בפארק ירושלים שבו שרידים ארכיאולוגיים רבים שעבר באחרונה שיפוץ מקיף, עומד במרכז סערה שמערבת טיולים ופוליטיקה ● על מה כל הרעש?

משתמשת בפייסבוק / צילום: שאטרסטוק

מדריך: כך "תעבדו" על פייסבוק ותשדרגו את הפיד

אם הפיד שלכם מתחיל להעיק, הפרסומות לא רלוונטיות, ואתם עוד לא בשלים לגמילה מפייסבוק – המדריך הזה בשבילכם ● כך תסלקו את כל החלודה שהצטברה בעורקים של הרשת החברתית ותלמדו אותה מחדש מה אתם אוהבים ● וגם בונוס: הפיצ'רים הכי חשובים למי שחשוב לשלוט על המידע שלו

יגן משה / צילום: איל יצהר

"חלמתי בכלל להיות שחקן, אבל אני לא מצטער"

פורטפוליו עם יגן משה, מנכ"ל שמיר אופטיקה, על החלום שלא הוגשם, על הכישלון ב"תפוז" ועל החיים על ציר סינגפור-ישראל

דונלד טראמפ ממתין לנאום במליאת האו"ם / צילום: לוקאס ג'קסון, רויטרס

בעיצומה של עדות השגרירה טראמפ צייץ: הרסה כל מקום שהיתה בו

מארי יובאנוביץ', שגרירת ארה"ב באוקראינה: ציוצים כאלה מפחידים מאוד ● יו"ר ועדת המודיעין של בית-הנבחרים, אדם שיף: "ניסיון לאיים על עדים" ● טראמפ הורה לפטר את יובאנוביץ' בעקבות שיחה עם לב פרנס, חתן פרס "חובבי ציון", שאמר לו, כי השגרירה אינה נאמנה לו

סמבוסק /  צילום: אנטולי מיכאלו

ירכא־תל אביב: תזכרו את השם של השפית נאיפה מולא

נאיפה מולא, השפית החדשה של מסעדת L28 מצליחה לשלב בין נפלאות המטבח הדרוזי למסעדת שף ● בקרוב מסעדה משלה?

דיכאון וחרדה/  איורים: חן ליבמן

יותר קל לדבר על סרטן: למה הסובלים מדיכאון ומחרדה לא מדברים על זה

כל אחד מאיתנו חווה בעצמו או מכיר מישהו קרוב שסובל מדיכאון ומחרדה, אבל כמעט אף אחד לא מדבר על זה, אף על פי שההסתרה עלולה להחמיר את המצב. למה בעצם?

ניסן מקסימה 2019.  / צילום: יחצ

היו זמנים באמריקה: מודל מקסימה 2019 נאה ועתידני, אך מזהם

דגם הסלון זכה לשורה של שדרוגים מהותיים אך צריכת הדלק והזיהום נשארו גבוהים

 

 

ספרים / צילום: איל יצהר, גלובס

למרות המועמדות לפרס הבוקר: גם הספרות הסקנדינבית יכולה לפספס

כל מי שעבד אי פעם על תוכנית התנתקות מהמקום שבו צמח וגדל, יזדהה עם דידיה אריבון ב'שיבה לריימס' ● אנדרה בארבה מציג דילמות מוסריות, שנובעות, בין היתר, מהחיבה האנושית למוד של בת יענה ● אחרי שהתרגלנו לספרות סקנדינבית איכותית, 'שיעור נהיגה' מייצר תחושה של פספוס

אירוח מירי בלבול  / צילום: רמי זרנגר, יח"צ

"קיבלתי מתנה. נתינה זה דבר שלא דורש ממני כלום. זה ממלא אותי, מחזק אותי"

מירי בלבול מארחת את חבריה לארוחת ערב בביתה, ומשחזרת איך הקימה בית ספר להלבשת בתים ● על הדרך היא גם מעצבת דירות לנערים שנפלטו מהבית, ולנשים שיצאו ממעגל הזנות