גארי ברנט, בעל השליטה באקסטל
שוק ההון הישראלי מחדש לאחרונה את האמון בחברת הנדל"ן אקסטל של היזם היהודי-אמריקאי גארי ברנט. בשלושת החודשים האחרונים עלו מחיריהן של אגרות החוב מסדרות א' ו-ב' של החברה ב-8% וב-15%, בהתאמה, והן מציגות כעת תשואה חיובית של כ-5% מתחילת השנה. לשם השוואה, מדד היחס תל בונד גלובל ירד מתחילת השנה ב-3.5% על רקע פדיונות ענק בקרנות הנאמנות האג"חיות, שגררו עימם לחצי מכירות ופתיחת מרווחים בשל כך.
הסיבות המרכזיות לעליות החדות של אג"ח אקסטל, נעוצות בשורה של פעולות תפעוליות ופיננסיות שביצעה החברה בחודשים האחרונים. בעיקר מדובר על השגת חבילות מימון חדשות לצורך הבטחת השלמתם של פרויקטים בבנייה, וכן החלפות של הלוואות בנכסים קיימים, שאיפשרו העלאת כספים לקופתה של החברה.
כל אלו הבטיחו את יכולתה של אקסטל לפרוע למחזיקי אג"ח א' תשלום קרן ראשון של כ-138 מיליון דולר בתוספת ריבית של 12 מיליון דולר לשתי הסדרות, וזאת לאחר תשלום דיבידנד של 50 מיליון דולר לבעלים ברנט. תשלום האג"ח יבוצע רק בסוף דצמבר, אולם החברה כבר העבירה את הסכום הדרוש לישראל ואף המירה אותו לשקלים, לצורך הבטחת הפירעון.
אקסטל פועלת בשוק הנדל"ן של ניו-יורק ועוסקת בשני תחומי פעילות עיקריים. הראשון הוא ייזום, פיתוח ובנייה של נדל"ן המיועד בעיקר למגורים, וכן למסחר ולמלונאות, כשהתמחותה של החברה היא בהקמת מגדלים של דירות יוקרה. תחום הפעילות השני הוא רכישה והשבחה של קרקעות ונכסים מניבים, כשבנוסף מחזיקה החברה ב-60% ממלון אינטרקונטיננטל בוסטון, שבעיר בוסטון.
בשנים 2014-2015 גייסה אקסטל סכום של 1.65 מיליארד שקל בהנפקה של אגרות חוב לציבור בישראל, אלא שבהמשך התקרר שוק דירות היוקרה בניו-יורק וקצב מכירת הדירות התכווץ במהירות. בתגובה זינקו ב-2016 תשואות האג"ח של אקסטל על רקע החשש כי החברה תתקשה להשיג מימון להשלמת הפרויקטים החדשים, שאמורים לממן את פירעון החוב.
"כל הפרויקטים בפיתוח ממומנים"
בחודשים האחרונים פחת מפלס הלחץ, בין השאר לאחר שהחברה קיבלה בחודש שעבר חבילת מימון של 500 מיליון דולר מהבנק הגדול בארה"ב, ג'יי.פי מורגן, כנגד שיעבוד נכסים. ברנט עצמו הגיע השבוע לביקור בישראל ונפגש עם משקיעים ואנליסטים בשוק ההון. בכנס שערכה אקסטל ביום שלישי השתתפו כ-60 איש, כולל נציגים של מרבית הגופים המוסדיים וכן משקיעים פרטיים.
קודם להשתתפותו בכנס, העניק ברנט ראיון בלעדי ל"גלובס". בתשובה לשאלה על מצב עסקיה הנוכחי של החברה, הוא אומר כי "מהפרספקטיבה שלנו המצב העסקי הולך ומשתפר. עשינו התקדמות עצומה במהלך השנתיים האחרונות במונחים של מימון כל הפרויקטים שלנו. לאחרונה למשל עשינו מימון מחדש לשלושה או ארבעה פרויקטים בפיתוח שבצנרת שלנו, וכעת כל הפרויקטים שבפיתוח ממומנים במלואם.
"עשינו מהלכים נוספים כמו מימון מחדש למלון שלנו, ככה שמנקודת המבט שלנו, הכול מאוד מובטח ובטוח ואנחנו מחזיקים כבר בשקלים את הסכום המלא לתשלום הקרן הראשון של אגרות החוב שלנו, כולל הריבית. מבחינה פיננסית החברה מעולם לא היתה חזקה יותר, עם ירידה משמעותית בסיכון למחזיקי האג"ח מנקודת המבט שלנו, ואנחנו מצפים עתה להשלים את ההקמה של הבניינים שלנו, למכור את מלאי הדירות שלנו ולהמשיך את הביצועים של החברה.
"עברו קצת יותר משלוש שנים מאז ביצענו את הנפקת האג"ח שלנו (השניה, ע"כ) ומאז בנינו כמה בניינים, כך שכמה מהנושאים שדיברנו עליהם אז בנוגע לבנייה ולמימון, כבר ייצרו ערך. חלק מהבניינים סיימנו לבנות, חלק אחר מתקרב לסיום ובחלק נוסף עשינו התקדמות טובה מאוד. מנקודת המבט של אקסטל, החברה עשתה התקדמות נהדרת והיא במצב טוב מאוד. אנחנו מצפים לשלם את התשלום הראשון בסוף השנה הנוכחית ולהמשיך ולצמוח".
אז למה בעצם המשקיעים הישראלים עדיין מפחדים מאקסטל? אג"ח ב' של החברה עדיין מגלמת תשואה שנתית דו ספרתית עד מועד פדיונה המלא.
"אם מסתכלים על אגרות החוב שלנו, אז המחירים שלהן עלו בצורה משמעותית, כך שהמשקיעים אולי עוד קצת מפחדים אבל הרבה פחות ממה שהם פחדו לפני שנה או שנתיים. והם מבינים את ההתקדמות הגדולה שאנחנו עושים. מהצד השני, אני חושב שמשקיעי אג"ח שהיו רגילים לסחור באג"ח של חברות עם תזרים מזומנים יציב ועם מספרים שניתן לכאורה לחזות בקלות, נדרשו להבין שאנחנו לא חברה מהסוג הזה.
"אנחנו חברת ייזום ופיתוח, כך שההכנסות שלנו והנזילות שלנו עולות ויורדות, הן באות בכמויות אבל הן לא יציבות ואינן ניתנות כל כך לחיזוי לגורם חיצוני לחברה. אנחנו כמובן מכירים את התוכניות שלנו וחושבים שהן כן בטוחות וניתנות לחיזוי, ואנחנו גם מבצעים בהתאם להן, אבל למי שאינו נמצא בחברה קשה יותר להבין זאת. זה משהו שחשוב שהשוק יבין על החברה.
"כמו כן, הם רואים עכשיו גם ביצוע של התוכניות. אז כן, יש עדיין קצת חשש וחוסר הבנה בנוגע לאפיקים שמהם יבוא המימון, אבל עכשיו אנשים כבר רואים שמתחילת השנה הגענו לכמה הישגים פיננסיים, כפי שצפינו. השגנו מימון מלא של יותר מ-1 מיליארד דולר לפרויקט סנטרל פארק טאואר (CPT). השגנו מימון לפרויקט ברוקלין פוינט והבאנו לחברה כסף משם. מימנו מחדש את המלון בבוסטון שזה משהו שלא צפינו אבל עשינו גם אותו, ובנוסף קיבלנו קו אשראי גדול מבנק ג'יי.פי מורגן.
"אחד היסודות המרכזיים של אקסטל במונחים של ביטחון למחזיקי האג"ח, ושעליו דיברתי כבר בעת גיוס האג"ח הראשון שלנו, הוא שיש לנו הרבה חוב אבל נכסים בשווי גבוה הרבה יותר, ולכן יש לנו כל כך הרבה דרכים להשיג את המימון כשנצטרך אותו. הראינו את זה באופן ברור ונראה את זה באופן עוד יותר ברור לאחר שנפרע את תשלום הקרן הראשון על האג"ח.
"מחזיקי האג"ח צריכים להבין שחברה יזמית, אם היא מציגה NAV (ערך נכסי נקי) ביחס של 1-1.5 לחוב שלה, אז צריך לדאוג ליכולתה לפרוע את החוב. אבל חברה כמונו, שמציגה NAV גבוה פי 5-6 מהחוב, תוכל לפרוע את חובותיה. התפקיד שלי הוא להמשיך ולהסביר זאת למחזיקי האג"ח שלנו, ואני מנסה לעשות זאת.
"המקורות הרבים שיש לנו לפירעון אגרות החוב, מביאים לכך שלמחזיקי האג"ח שלנו צריכות להיות מעט מאוד דאגות בנוגע ליכולת הפירעון שלנו. למעשה, אנחנו חזקים יותר מרוב החברות האמריקאיות שהנפיקו אג"ח בשוק הישראלי ואני חושב שאנחנו אפילו החברה היחידה שבאמת פורעת את אגרות החוב שלה ולא ממחזרת אותן".
"יש מקום לעוד עליות באג"ח שלנו"
אז אפשר להגיד שאתה באמת מאמין שמחזיקי האג"ח שלכם יקבלו החזר מלא של הכסף בעתיד, במועדי הפירעון הקבועים?
"ב-100%".
וכשאתה מסביר למחזיקי האג"ח את מה שאמרת לי כרגע, אילו תגובות אתה מקבל מהם?
"אלו מבין המחזיקים שמושקעים באג"ח זמן רב, כבר יצא להם לבקר בנכסים שלנו בניו-יורק ולראות מצגות שלי, ולטעמי הם מבינים שהחברה חזקה מאוד. אבל מה שקובע זה לא רק מה שאותם גופים כדוגמת מנהלי קרנות נאמנות מאמינים, אלא גם מה שהשוק מאמין. יש כמובן הבדל בין מה שאתה מאמין בו למה שאתה מסכים להגדיל את ההשקעה בו, כי כשהשוק לא תומך בכך, קשה לך כמשקיע להעמיד את המשרה שלך בסכנה.
"אני חושב שעכשיו, אחרי ההודעות שפרסמו על הבטחת המימון והפיתוח לכל הפרויקטים שלנו ואחרי שהאג"ח עלו משמעותית בתגובה לכך, יהיה קל יותר למשקיעים נוספים להיכנס להשקעה אצלנו. לכן יש עדיין מקום לעליות נוספות באג"ח שלנו".
איך היית מתאר את המצב הנוכחי של שוק דירות היוקרה בניו-יורק? האם הוא כבר התחיל להתאושש מההאטה של השנים האחרונות?
"צריך לבחון את השוק בניו-יורק דרך המוצרים השונים שקיימים בו. כיום חצי מהשוק, כולל מוצרים שהם באיכות לא כל כך טובה, במיקום לא כל כך טוב ובתכנון ועיצוב לא כל כך טובים, והמוצרים הללו מתומחרים לרוב במחירים הרבה יותר מדי גבוהים.
"מוצרים כאלו סובלים בתנאי השוק הנוכחיים ואנחנו רואים פרויקטים מסוימים שדירות לא נמכרות בהם בכלל, או כאלו שלאחר שכבר הושלמו נמכרו בהם רק 20% מהדירות. לפרויקטים הללו הולכת להיות תקופה קשה. היזמים שלהם מתקשים לשרת את הלוואות הבניה והשוק ספקני ביחס אליהם.
"יש חלק אחר בשוק, של מוצרים שהם באיכות גבוהה, אבל שעדיין מתומחרים יקר מדי. המחירים בפרויקטים הללו יצטרכו לרדת ב-10% או 15% כדי לנקות את השוק. ויש חלק נוסף של מוצרים טובים, שמתומחרים במחיר ראוי והפרויקטים הללו נמכרים.
"בתוך שוק של דירות היוקרה בניו-יורק קיים גם פלח שוק של 'סופר יוקרה', ובו לדעתי אין כיום הרבה מוצרים טובים, ואת זה הרבה אנשים לא יודעים. אז כשאומרים ששוק הסופר יוקרה נמצא בהאטה, צריך לזכור שכבר לא נשארו הרבה מוצרים כאלו בשוק, כי הם נמכרו היטב. ככה שאנחנו אופטימיים למדי בנוגע לעתיד של שוק זה, כי יהיה פחות היצע שייכנס לשוק, והמוצרים הקיימים ימשיכו להימכר היטב".
ומה בנוגע למשקיעים הסינים, שהיו אחראים לחלק מהגאות בשוק היוקרה והסופר יוקרה של ניו-יורק? האם הם ממשיכים לפעול בשוק הנדל"ן או שהמגבלות שהטילה הממשלה הסינית הרחיקה אותם מהשוק?
"אנחנו עדיין רואים פעילות רבה מאוד של משקיעים סינים בשוק. הייתה האטה בהשקעות של חברות סיניות בשוק הנדל"ן האמריקאי, כי הממשלה הסינית כבר אינה מעודדת אותן להשקיע בשווקים כמו ניו-יורק. אבל אנחנו כן רואים פעילות רבה מאוד של משקיעים סיניים פרטיים ברכישת דירות מגורים. אני חושב שלממשלה הסינית אין התנגדות לך".
"השוק הישראלי איבד את היכולת להפלות"
אחד הפרויקטים היותר מוכרים של אקסטל הוא מגדל One 57, שבנייתו הושלמה לפני שלוש שנים ושמרבית הדירות בו כבר נמכרו, אולם עם מכירת יתרת הדירות החברה מתקדמת בעצלתיים. ב-2017 החברה מכרה במגדל רק שבע יחידות דיור ועוד שבע יחידות נמכרו בשמונת החודשים הראשונים של 2018, כך שבפרויקט נותרו עדיין 34 דירות לא מכורות.
תוכל להסביר למה קצב המכירה נשאר איטי ולא מתגבר?
"אנשים מבקשים הנחות על כל דירה שנמצאת בשוק כמה שנים ושהמחיר שלה עלה בעבר כמו בפרויקט הזה. יש אנשים שמבקשים הנחות גדולות ויש כאלו שמבקשים לרכוש דירות שהן מעבר להישג ידם. בכל מקרה צריך לזכור שכעת לא מדובר בפרויקט שהוא מהותי לאקסטל, אלא בכזה שמשקף פחות מ-5% מה-NAV של החברה.
"נמכור את הדירות שם לאט-לאט, ובמחירים שאנחנו מאמינים שהן שוות, ולא נעמיד אותן למכירת חיסול. שוק דירות הסופר יוקרה מתנקה כיום מהמלאים ואנשים ימשיכו לקנות דירות בפרויקט הזה, שהוא אולי השני בטיבו ובאיכותו בשוק כיום".
נשוב רגע לשוק האג"ח הישראלי. נראה שהוא סגר לאחרונה את שעריו להנפקות אג"ח של חברות אמריקאיות, לפחות בזמן הקרוב. אתה חושב שהוא ייפתח שוב בעתיד?
"השוק הישראלי צריך להיות מאוד מפלה לגבי החברות המנפיקות, ואני חושב שהשוק איבד את היכולת להפלות (בתחום הזה, ע"כ), או שהיא אף פעם לא היתה קיימת. היו למשל כמה מגייסים כמוני, שהעבירו לחברות המנפיקות חלק נכבד מההון שלהם, נכסים בעלי איכות גבוהה ומובטחים היטב, והעניקו בכך תמיכה רחבה למחזיקי האג"ח. החברות הללו יוכלו גם לפרוע את חובן.
"אבל לחלק גדול מחברות הנדל"ן האמריקאיות הוכנסו נכסים משניים, או אחוזים בודדים בלבד מנכסים איכותיים, ולכן הן לא ייפגעו אם הן יחליטו לנטוש את מחזיקי האג"ח, מלבד הפגיעה במוניטין כמובן. אבל כמה אכפת להן מהמוניטין שלהן בשוק הישראלי?
"השוק היה צריך להפלות יותר בין החברות המנפיקות ועכשיו התעוררו לכך. כך שהשוק יתנהג יותר בזהירות עכשיו ולצד זה יישאר פתוח לחברות איכותיות".
ומה בנוגע לאקסטל? יש לכם מחשבות לחזור ולבצע כאן הנפקות אג"ח נוספות בעתיד?
"אין לנו שום תוכניות לכך כיום, אבל זה לא אומר שאף פעם לא נעשה זאת. הפוקוס שלנו היה על תשלום הקרן הראשון של האג"ח הקיימות ואת זה ביצענו. בנוסף, הבאנו את החברה למקום שתהיה לה היכולת לפרוע את כל תשלומי האג"ח במועדם, מבלי למחזר או לעשות כל פעולה אחרת.
"אם יהיו לנו הזדמנויות מיוחדות שנראה בשוק כאן בעתיד, ונחשוב שנתקבל היטב בשוק האג"ח הישראלי, אז אולי נפנה לשוק ההנפקות, אבל כרגע אין לנו תוכניות לעשות זאת, כי אין לנו הזדמנויות מיוחדות שאנחנו חושבים שיתאימו לשוק האג"ח הישראלי.
מידרוג: הבחינה הסתיימה ודירוג אג"ח אקסטל נותר על כנו
חברת אקסטל זכתה אמש (ד') לבשורה חיובית נוספת, לאחר שחברת מידרוג הכריזה כי הוציאה מבחינה את האג"ח של אקסל מסדרות א' ו-ב' והותירה להן את הדירוג הקיים ברמה A3. במקביל הציבה מידרוג אופק יציב לשתי סדרות האג"ח, המעיד כי לא צפויה הפחתת דירוג בחודשים הקרובים.
מידרוג הכניסה את דירוג החוב של אקסטל לבחינה, לאחר שהחברה דיווחה על חלוקת דיבידנד של 75 מיליון דולר ועל התפטרותם של שני דירקטורים בתגובה לכך. בסוף אוגוסט אף דיווחה אקסטל על חלוקת דיבידנד נוספת של 50 מיליון דולר.
עם זאת, באותו מועד גם דיווחה כי היא מחזיקה במלוא סכום פירעון הקרן של סדרת אג"ח א' בדצמבר 2018 (50% מהסדרה). לדברי מידרוג, הודעה זו, יחד עם חתימה על הסכם מימון למסגרת אשראי מג'יי.פי מורגן ומדיניות החברה בנוגע לשמירת נזילות ומסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות, ממתנות את השפעת חלוקות הדיבידנד האמורות לעיל.
במידרוג מבהירים כי חלוקות דיבידנד נוספות שאינן בתרחיש הבסיס שלה, עלולות להשפיע לשלילה על דירוג האג"ח של אקסטל. בינתיים מדגישה מידרוג כי הדירוג הנוכחי נתמך בוותק ובניסיון הנהלת החברה בפעילות יזמית בניו-יורק ובפלטפורמות ניהול, ייזום, רכישת והשבחת נכסים.
כן מציינים במידרוג כי היקף הפעילות של אקסטל בולט לחיוב לרמת הדירוג. בסוף יוני היא הציגה הון עצמי של 1.2 מיליארד דולר, שאף צפוי לגדול בכ-120 מיליון דולר בעקבות העברת זכויות בעל השליטה בנכס ברחוב 54, במנהטן. בנוסף, החברה נמצאת בשלבים לבניית מעל ל-2,000 יחידות דיור ובולטת לחיוב בשיעורי הרווחיות של הפרויקטים שלה. "כך למשל, פרויקטי היזום Central Park Tower ו-One Manhattan square המצויים במנהטן, צפויים להניב רווח גולמי של כ-44% וכ-28%, בהתאמה", מדגישים בחברת הדירוג.