גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לכל הפקעה יש שני שלבים; ומה עם המע"מ?

פס"ד כפריס הכיר בשני שלבי ההפקעה המתקיימים לפי חוק התכנון והבנייה גם לצורך קביעת המס, וקבע כי מע"מ יחול רק על פיצויים שמקורם בהפקעה בפועל, ולא בשלב של ירידת ערך הקרקע ● אנו בדעה שההלכה הזו תוכל לחול גם על הפקעות שאינן מכוח חוק התכנון והבנייה

לכל הפקעה יש שני שלבים/ צילום  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
לכל הפקעה יש שני שלבים/ צילום Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

בשוק נדל"ן שבו המחירים מאמירים חדשות לבקרים, ועל רקע הריביות הנמוכות המוצעות בבנקים על השקעות, בוחרים משקיעים רבים באפיק השקעה ספקולטיבי: רכישת קרקעות הנמצאות בהליכי תכנון בוועדות השונות, שמעמדן אינו מוסדר סופית. זאת, מתוך ציפייה כי בעתיד ישונה ייעוד המקרקעין, והם יוכלו ליהנות מעליית ערך השקעתם.

יחד עם זאת, חשוב לדעת כי בין הסיכונים הקיימים ברכישת קרקעות אלה, נמצאת זכות חוקית הקיימת למדינה ולגופים הפועלים מטעמה, להפקיע את הקרקע לצורכי ציבור, למשל דרך חוק התכנון והבנייה או פקודת הקרקעות. הפקעה שכזו מעלה גם סוגיות מס, שיש להביאן בחשבון.

הפקעה היא העברה בלתי רצונית של הבעלות על נכס מקרקעין מידיו של גורם פרטי לידי המדינה, או רשויותיה, וזאת לטובת קיומו של צורך ציבורי. הפקעות מקרקעין נעשות בעיקרן בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה.

המסלול העיקרי שבו מופקעות קרקעות הוא לפי חוק התכנון והבנייה, שלפיו הליך הפקעת נכס מקרקעין מהפרט לטובת צורכי הציבור מוצא את ביטויו בשני שלבים.

בשלב הראשון משתנה ייעוד המקרקעין בהתאם לתוכנית חדשה, לפי החלטת הוועדה המקומית. בעל המקרקעין מקבל הודעה בדבר שינוי ייעוד המקרקעין בבעלותו, ובהתאם לייעוד החדש נבחנת השאלה האם שינוי הייעוד מביא עימו ירידת ערך. במרבית המקרים שינוי ייעוד המקרקעין עלול לגרור ירידת ערך משמעותית בשווי המקרקעין.

בשלב השני, מופקעת הקרקע לאור ייעודה החדש, וככל שמדובר בהפקעה של יותר מ-40% משטח המקרקעין, חוק התכנון והבנייה קובע כי יינתן פיצוי בגין ההפקעה.

יחד עם זאת, לאחרונה קבע בית המשפט העליון בפסק הדין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כרמיאל נגד אחמד מסרי, באופן תקדימי, כי ייתכנו מקרים שבהם יינתנו "פיצויי סבל" בגין הפקעה חלקית של מקרקעין, ולמעשה פתח צוהר למתן פיצוי בגין הפקעה של פחות מ-40% משטח המקרקעין.

שתיקתו של חוק מע"מ

למרות הכשל הלוגי בניסיון לראות הפקעה כמכירה, שהרי מדובר בהליך בלתי רצוני, בדיני המס הפקעה נחשבת לעסקה לכל דבר ועניין, המחייבת במס את בעליה של הקרקע שהופקעה. בעוד שחוק מיסוי מקרקעין קובע כי על הפקעה תשולם מחצית המס שחייבים בו (ובלשון החוק - "זיכוי מן המס"), חוק מע"מ שותק לגבי המס שיש לשלם בעת הפקעה.

חוק מע"מ, תחת ההגדרה של "מכר", מהווה מטרייה רחבה לאירוע של "מכירה", ותחתיה ייכנסו חילוט, החרמה וגם הפקעה. חוק מע"מ מגדיל וקובע תנאים, שבהתקיימם רואים בעסקאות שכאלה כחייבות במס, ונקראות "עסקאות אקראי".

עסקת אקראי במע"מ כוללת, בין היתר, כל מכירה של מקרקעין על-ידי מי שלא רשום כעוסק, או מי שאין לו עסק במכירת מקרקעין, למי מרשויות המדינה. ולכן, בהתאם, גם פיצויים הניתנים בגין הפקעת מקרקעין מקימים חבות במס עסקאות, וזאת בין אם בעל הקרקע הוא עוסק, או יחיד, שמכירת המקרקעין אינה מתחום עיסוקו, ולכן ביקשו נישומים ליישם חלוקת שלבי ההפקעה גם בחיובם במס ערך מוסף.

חלוקה זו מצאה ביטויה בפסיקת בית המשפט העליון בעניין ב.מ כפריס דדו בע"מ נגד מנהל מע"מ חיפה. בפסק דין כפריס הבחין בית המשפט העליון בין שני השלבים המתעוררים במסגרת הפקעת מקרקעין לפי חוק התכנון והבנייה. בית המשפט פסק כי פיצוי הניתן בגין שינוי ייעוד המקרקעין הוא פיצוי הניתן כנגד ירידת ערכם של המקרקעין, ירידת ערך אשר מקורה בתוכנית החדשה. לפיכך, פיצויים אשר מקורם בשלב הראשון, ירידת הערך, אינם מהווים עסקה לצורכי חוק מע"מ, ועל כן אינם מקימים חבות במע"מ. לעומתם, פיצויים הניתנים בגין פעולת ההפקעה האקטיבית עונים להגדרת "מכר" לפי חוק מע"מ, ובהתאם הם חייבים במס עסקאות.

כפי שציינו, תיתכן גם הפקעה מכוח חוקים אחרים המעניקים סמכות הפקעה, כך למשל פקודת הקרקעות וחוק העתיקות; אנו בדעה שההלכה שנקבעה בעניין כפריס, שהזכרנו לעיל, חלה גם על הפקעות שאינן מכוח חוק התכנון והבנייה. שאלה זו טרם נבחנה על-ידי בית המשפט, אולם נראה כי לא ירחק היום עד שהנושא יגיע לפתחה של ערכאה משפטית.

■ עו"ד רני שורץ הוא שותף במשרד ירון אלדר פלר שורץ ושות'; דביר סעדיה הוא משפטן ובוגר החוג לחשבונאות, המתמחה במשרד. 

עוד כתבות

אביחי מנדלבליט, בכנס לשכת עורכי הדין / צילום: ליאב פלד

גורם המעורה בעבודת היועמ"ש: "מנדלבליט מקדיש את כל זמנו להחלטה בתיקי נתניהו"

היועמ"ש הודיע כי ייעדר מכנס חיפה למשפט השבוע • עושה מאמץ לסיים את ניתוח טענות ההגנה בשימוע ולפרסם החלטה לכל המאוחר באמצע דצמבר

ד"ר אחמד חליחל, סגן מנהל אגף בכיר דמוגרפיה ומפקד / צילום: איל יצהר, גלובס

"היום בחברה הערבית רמת הילודה זהה לזו של היהודים"

את הדברים אמר ד"ר אחמד חליחל בוועידת הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס" ● מיתוס נוסך ששבר חליחל הוא המוטיבציה לילודה: "המחשבה היא רציונלית, אין כאן סיבות דתיות"

סטיבן שוורצמן / צילום: רויטרס

משנה מבנה, משפר שווי: הרפורמה במיסוי החברות בארה"ב

ענקיות ניהול הנכסים האמריקאיות נהגו להתאגד כשותפויות, אולם מבנה זה הקטין את הביקושים להשקעה בהן והביא לכך שנסחרו בדיסקאונט משמעותי ● רפורמת מיסוי החברות בארה"ב יצרה הזדמנות עבורן להציף שווי באמצעות הפיכה לחברה בע"מ ● חלק ממנהלי הנכסים כבר ניצלו את ההזדמנות ואחרים בוחנים אותה

בנימין נתניהו / צילום: יוסי זמיר

הפרקליטות: המבחנים לסיקור חיובי כשוחד בתיק שמעוני תואמים את החשדות נגד נתניהו

בפרקליטות הביעו שביעות-רצון מהכרעת הדין שנתנה היום השופטת לימור מרגולין-יחידי בעניין איתמר שמעוני, ראש העיר אשקלון לשעבר ● בהכרעת הדין נפסק כי בתנאים מסוימים יכולה מערכת יחסים בין נבחר ציבור וכלי תקשורת להיחשב כמערכת יחסים שוחדית

בני גנץ, יו"ר כחול לבן / צילום: אופק אבשלום, יח"צ

לגנץ נשארו תשעה ימים: אלה התרחישים האפשריים בפלונטר הפוליטי שישראל תקועה בו

הימים נוקפים, ההתבטאויות מכל הצדדים מחריפות, וכל צד מנסה לשפר עמדות לקראת ההכרעה שתיפול בתקופת הזמן הזו ● התרחיש הסביר ביותר הוא ממשלת אחדות, אך ממשלות מיעוט של הליכוד או כחול לבן גם הן אופציות, וכך גם הליכה לבחירות בפעם השלישית

ד"ר אחמד טיבי, הרשימה המשותפת / צילום: איל יצהר, גלובס

אחמד טיבי בכנס בנצרת: "זה 'מבצע שלום הבלפור' או 'מבצע עוקף מנדלבליט'?"

ח"כ טיבי בוועידת הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס": "אנחנו נגד מלחמה, בעד הסדר מדיני ונגד פגיעה באזרחים; יש להפסיק את האש מיד" ● "צריך להפוך את היישובים הערביים ליישובים מתקדמים עם מרחב ציבורי שוקק חיים; הסתיים העידן שמבקשים שנגיד תודה על פירורים"

גירושין / צילום: שאטרסטוק

מצוקת המס של המתגרשים: מה עושים כשהתא המשפחתי המתפרק מחזיק בחברה

כשמתפרק תא משפחתי שמחזיק בחברה, נטיית בתי המשפט היא לקבוע כי בן הזוג שאיננו רשום כבעלים בחברה, לא יקבל את מחצית המניות, אלא את שווי המניות  ● אלא שהדבר עלול להשית על בן הזוג הנשאר בחברה את הנטל לממן את המס של בן הזוג היוצא

ויצמן שירי  / צילום: תמר מצפי

ההרפתקה הבורסאית החדשה של ויצמן שירי: רוכש שלד בורסאי כדי לצקת לתוכו פעילות קנאביס באפריקה

שירי, שבעבר הוביל את חברת הנדל"ן תשואה 10 שקרסה עם חובות כבדים, מתכוון למכור לשלד נקסט ג'ן פעילות בבעלותו ובמרכזה נכס נדל"ן בבאר שבע וכן "גידול וייצוא קנאביס רפואי בעיקר במדינת לסוטו"

עובדים במפעל הרכבת רכב של טאטא ההודית/ צילום: רויטרס

שני העולמות הכלכליים של הודו לא מצליחים להיפגש ומאיטים את צמיחתה

מיתון שהחל בכלכלה השחורה פוגע בניסיונותיה של המדינה להעביר עובדים ממנה אל הכלכלה המודרנית

כיפת ברזל/צילום:תמר מצפי

הנחיות פיקוד העורף: לימודים בוטלו, עבודה במרכז - רק במקומות ממוגנים

מחשש לתגובת הג'יהאד האסלאמי לחיסולו של מפקד בכיר בארגון על ידי צה"ל הבוקר, פיקוד העורף הודיע כי במידה וקיים מרחב מוגן, ניתן לצאת לעבודה באזורים השפלה, דן וירקון ● רשויות בדרום ובמרכז הארץ הכריזו על ביטול הלימודים ● צירי תנועה הקרובים לגדר נחסמו ● הבנקים עברו למתכונת חירום

הבית שנהרס מירי הרקטה ששוגרה מעזה / צילום: רועי ברק

פיצויים בעקבות נזק עקיף: אין מענה לערי גוש דן

רשות המסים הודיעה כי עסקים המצויים בטווח של עד 40 ק"מ מרצועת עזה יהיו רשאים להגיש תביעה להחזר השכר שישולם לעובדים שיעדרו מעבודתם בעקבות המצב הביטחוני ● בשלב זה: גוש דן, שהיה משותק כמעט הבוקר, מחוץ לטווח הפיצוי על נזק העקיף

סניף WeWork בניו יורק / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הנה מי שעשוי להיות המנכ"ל הבא של WeWork

מנכ"ל טי מובייל, ג'ון לגרה, מנהל שיחות לניהול חברת חללי העבודה המשותפים ● מנייתה של טי מובייל יורדת בכ-3% על רקע הדיווח

בניין נובולוג / צילום: נובולוג, יח"צ

נובולוג רוכשת מעופר עמר, מנכ"ל מדיקוויפ, את יתרת מניות החברה תמורת כ-31 מיליון שקל

חברת שירותי הבריאות רוכשת כעת את מניות המיעוט, בשיעור של 30%, לאחר שרכשה לפני כשנתיים את מניות השליטה, בשיעור של 70%, תמורת 45.5 מיליון שקל ● מדיקוויפ מספקת שירותי בריאות וציוד מבוססי טכנולוגיה לשיפור איכות חיי המטופלים בביתם, ומניעת אשפוזים מיותרים בבתי החולים

בני גנץ / צילום: אלעד מלכה

גנץ: "החלטה נכונה מבצעית ומדינית. לא תהיה השפעה על תהליכים פוליטיים"

בבוקר שלאחר החיסול בעזה הוכרזה כוננות שיא בעוטף ובמרכז, והרוחות הפוליטיות סוערות ● גנץ "מגבה כל פעילות נכונה למען ביטחון ישראל" והדגיש כי "לפעולה זו לא תהיה השפעה על התהליכים הפוליטיים המתקיימים"

ברני סנדרס/  צילום: רויטרס

ברני סנדרס: השמאל חייב להכיר בהישג העצום של הקמת ישראל

במאמר שכותרתו "כיצד להילחם באנטישמיות" מהלך סנדרס על חבל דק – מאשים את טראמפ במתן השראה להתפרצות של אלימות אנטישמית, ובה בעת מודה שביקורות מסוימות על ישראל יכולות לגלוש לאנטישמיות ● הכרה במצוקת הפלסטינים אינה שלילת לגיטימציה מישראל

אבי דיכטר, ראש השב"כ לשעבר/ צילום: יוסי זמיר

היום הראשון בתפקיד: שר הביטחון בנט מבקש להשאיר את אבי דיכטר כסגנו

דיכטר מונה לתפקיד על ידי ראש הממשלה נתניהו בתפקידו כשר ביטחון ועם מינוי בנט נדרש אישור מחדש

בניין בורסת הנאסד"ק במנהטן / צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

בזכות בואינג: הדאו ג'ונס הצליח להימנע מהטריטוריה השלילית ורשם שיא נוסף

מניית ענקית התעופה זינקה לאחר שדיווחה כי תחזור לספק את מטוסי 737 מקס שקורקעו ● פורסקאוט קפצה בעקבות דיווחים כי היא עומדת להימכר ● מכירות עליבאבא ביום הרווקים עלו לשיא ● בורסות אירופה ננעלו בנטייה לירידות ● חברת Walgreens קיבלה הצעת רכש מלאה מקרן KKR, לפי דיווח בבלומברג ● התמ"ג בבריטניה ברבעון השלישי צמח ב-0.3%, מתחת לתחזית ● בורסת הונג קונג צנחה ב-2.7% לאחר שהמשטרה פתחה באש במסגרת ההפגנות ההמוניות

חדר צינתור בהרצליה מדיקל סנטר/  קרדיט: יח"צ.

קבוצת הביטוח מגדל במו"מ לרכישת נתח ממניות הרצליה מדיקל סנטר מיאיר לנדאו

לפי הערכות בשוק, לנדאו מבקש תשלום שייגזר משווי בטווח של 800 מיליון שקל עד מיליארד שקל לבית החולים הפרטי, שבו הוא מחזיק כיום 50% מהמניות

קמפיין שילוט של כנען על אוטובוס דן / צילום: ענת ביין-לובוביץ'

תחנה אחרונה? דירקטוריון דן צפוי לאשר מכירת עד 50% מהחברה לפי שווי של כ-1.2 מיליארד שקל

בית ההשקעות ווליו בייס וקבוצת מנהלים בכירים, העומדים בראש קבוצת משקיעים שגיבשו לצורך הרכישה, מתכוונים לפעול להשבחתה של דן ולהכנתה להנפקה בבורסת תל אביב ● ערב העסקה תרכוש חברת התחבורה את מניותיו של פנחס רוטנברג תמורת כ-130 מיליון שקל

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

ירידות בתל אביב בצל ההסלמה הביטחונית: מדד הנדל"ן מאבד 1.1%

מדד ת"א 35 יורד ב-0.4%, מדד ת"א 90 מאבד 0.6% ● רשות ניירות ערך פתחה בהליך מנהלי נגד סאני אלקטרוניקה והיו"ר יעקב לוקסנבורג ● חג'ג' נדל"ן דיווחה על אינדיקציה ראשונית "לרווח מהותי לדוחות החברה" לרבעון השלישי